【正文】 的城市性質(zhì)和地域條件，確定基地定位為資源節(jié)約、環(huán)境友好的產(chǎn)業(yè)基園；縣重要的商品生產(chǎn)、研發(fā)、集散中心；科技含量高、附加值高、成本低、高效益的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)；城市綜合新區(qū)，城市南大門。319國(guó)道、土圍、楓樹(shù)垅邊等旁邊少量大山頭坡度在25%以上，地形相對(duì)較復(fù)雜，屬于第三類用地。高速連接線公路以東，以及九塘村、赤坎村、布頭村、竹笮村、赤砂塘村等坡度小于10%，自然環(huán)境條件較好，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)，屬于一類用地。XXXX現(xiàn)狀用地內(nèi)，東南部為城市建成區(qū)，沿博生西路、翠微西路兩側(cè)都呈帶狀分布底層商業(yè)、居住綜合性建筑；博生西路沿線集中了分布了縣委、武裝部等行政辦公用地，現(xiàn)狀片區(qū)內(nèi)僅有博士源小學(xué)位于東南部散亂的居住區(qū)中；少量農(nóng)村居民點(diǎn)散布于片區(qū)內(nèi)，多為磚木結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量一般；片區(qū)內(nèi)多平地與洼地，多農(nóng)田與池塘、水渠；在XX縣城市土地利用規(guī)劃中，該片區(qū)用地屬城市建設(shè)區(qū)。本規(guī)劃控制區(qū)范圍涉及東至梅江河，南至泉XX高速公路，西至高速連接線及319國(guó)道，北至梅江大橋。規(guī)劃片區(qū)東瀕中山北路，南與博生西路相連，西以城市遠(yuǎn)期規(guī)劃三環(huán)路為界，北接翠微西路。第四章 土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析XXXX縣城市總體規(guī)劃中確定的城市總體結(jié)構(gòu)為：三心六區(qū)、山川會(huì)聚，綠水青山環(huán)抱，六大片區(qū)有機(jī)疏散的城市結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將使土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓制度進(jìn)一步完善，實(shí)現(xiàn)土地資源的最大化，避免腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，使土地轉(zhuǎn)讓更加規(guī)劃、合理。以往的土地出讓，由土地使用者和需求者協(xié)議解決，具有許多弊端。項(xiàng)目通過(guò)土地收儲(chǔ)整理開(kāi)發(fā)，科學(xué)地、合理地利用土地，提高土地的利用率。項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹“十分珍惜，合理利用土地和提高土地利用率”基本國(guó)策的需要。根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃》對(duì)XX縣XX及XXXX產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃，項(xiàng)目的設(shè)施通過(guò)土地整治，對(duì)土地進(jìn)行收儲(chǔ)整理開(kāi)發(fā)，為城市結(jié)構(gòu)的完善提供了最基礎(chǔ)的條件。項(xiàng)目的建設(shè)包括XX及XX產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域內(nèi)的村組，項(xiàng)目實(shí)施后，按征地面積8%的面積建設(shè)農(nóng)居點(diǎn)，其功能定位將新農(nóng)村的建設(shè)起到積極推進(jìn)作用，對(duì)XX縣未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局產(chǎn)生極大地影響，符合“新農(nóng)村改造”的相關(guān)政策，也符合新城區(qū)的規(guī)劃。在抓住泉州至南XX的泉XX高速公路在竹笮鄉(xiāng)境內(nèi)通過(guò),其互通口設(shè)在該鄉(xiāng)九塘村附近的機(jī)遇下，向南拓展，在梅江河西岸的九塘村規(guī)劃新園區(qū)(XX產(chǎn)業(yè)基地)。XX片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件日趨成熟，急需編制片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，以指導(dǎo)片區(qū)的規(guī)劃管理與開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)施《XX縣城市總體規(guī)劃》的具體步驟。項(xiàng)目的建設(shè)是XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。使之與縣工業(yè)園連成一片,形成“一江兩岸”、“一園兩區(qū)”的新格局，積極推進(jìn)新型工業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，打造成為具有明顯優(yōu)勢(shì)的山區(qū)特色產(chǎn)業(yè)基地，樹(shù)立工業(yè)經(jīng)濟(jì)新形象。XX片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件日趨成熟，急需編制片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，以指導(dǎo)片區(qū)的規(guī)劃管理與開(kāi)發(fā)建設(shè)。近年來(lái)，隨著XX縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的增長(zhǎng)，舊城區(qū)已難以滿足城市發(fā)展的需求，將舊城區(qū)的部分職能疏解出去成為必然。土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾是《中華人民共和國(guó)土地管理法》的基本要求，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本方略，是國(guó)土資源管理和造福社會(huì)的重要內(nèi)容，也是黨中央國(guó)務(wù)院依據(jù)我國(guó)土地資源國(guó)情和現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源需求所做出的重大戰(zhàn)略部署；土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾是我國(guó)在土地利用中不斷建設(shè)土地和重新優(yōu)化配置土地資源的過(guò)程，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)工作。土地整理是指通過(guò)采取各種措施，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。土地整治是盤存量土地、強(qiáng)化集約用地、適時(shí)補(bǔ)充耕地和提升土地產(chǎn)能的重要手段。‰以內(nèi)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)20%。；，%；農(nóng)民人均純收入2558元，%。旅游資源境內(nèi)有聞名國(guó)內(nèi)外的國(guó)家級(jí)森林公園翠微峰旅游風(fēng)景區(qū)，凌云山原始森林和XX起義指揮部舊址，“易堂九子”遺址等，自然風(fēng)光與人文景觀融為一體，常年平均旅游人數(shù)達(dá)30萬(wàn)以上，境內(nèi)資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是全國(guó)對(duì)外開(kāi)放縣之一。礦產(chǎn)資源地下礦產(chǎn)資源主要品種有：稀土、瓷土、鈷砂、鎢砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、銅礦、鈾礦及少量的金砂等22種。XX縣森林面積大，植物資源豐富，是各種動(dòng)物良好的棲息地，有國(guó)家級(jí)保護(hù)動(dòng)物豹虎、獼猴、穿山甲等。此外，有開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的果茶品種資源；珍貴的藥材資源；珍稀銀杏、水杉資源；鮮美的花卉資源和很有開(kāi)發(fā)前景的獼猴桃、山渣、山梨等野生植物資源。大部分代山、丘附分布著馬尾松和杉木群落。山地面積廣，林木品種多，分布寬，蓄積量大。全縣總水域面積278654畝，%。梅川也稱XX江，主河長(zhǎng)220公里，發(fā)源于XX與宜黃縣交界的王陂嶂，自北向南流入貢江。耕為沖積土，土壤呈酸性或微酸性，以紅色土壤為主，間有紫色土分布，土地肥沃。人口調(diào)查的各項(xiàng)指標(biāo)見(jiàn)表：人口指標(biāo)表年份年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）人口密度（人/K㎡）人口自然增長(zhǎng)率‰200017220012002176`20032004200529從表中數(shù)據(jù)可以算出，2000年2005年，XX縣人口平均增長(zhǎng)速度為：人口增長(zhǎng)率=人口平均發(fā)展速度1= ‰城區(qū)常住人口預(yù)測(cè)根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃（20052020年）》提出，近期2010年城市人口預(yù)計(jì)17萬(wàn)人。根據(jù)縣氣象局觀測(cè)記錄：山頂出現(xiàn)霜的次數(shù)較少，山間盆地出現(xiàn)霜的次數(shù)較多。最長(zhǎng)128天，最短32天。最早的終霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。最長(zhǎng)為319天，最短為224天。日照：，日照百分率為44%。多年平均年降水日數(shù)與無(wú)降水日數(shù)之比為18：20，相差不大，農(nóng)諺謂：“有多少晴天就有多少雨天”。1至3月降水量次于7至9月降水量。這一時(shí)期，容易形成伏、秋旱。較嚴(yán)重的干旱均發(fā)生在這些年份。若低于4至6月多年平均降水量30%定為枯水年。自1939年以來(lái)，有1941941951951961968六年為特大水年。4至6月降水量占年降水量的40—70%，比重較大。XX縣降水年降水量在1500至1700毫米之間。從3 月開(kāi)始有連續(xù)9個(gè)月的時(shí)間，平均氣溫都在10℃以上，其中7月氣溫最高。極端最高氣溫南北相差較小，而極端最低氣溫相差較大。晚秋時(shí)節(jié)，有“小陽(yáng)春”天氣促使草木開(kāi)花，甚至結(jié)果。即白天雖熱，入夜轉(zhuǎn)涼，秋意漸濃。秋季9月下旬入秋，處暑過(guò)后，夏季風(fēng)減弱，但氣溫仍高，俗稱“秋老虎”。這種熱雷雨，多發(fā)生在午后或傍晚，且地方性明顯，有“夏雨隔堵墻，淋女不淋娘”之說(shuō)。有“小暑南風(fēng)十八天”之說(shuō)。由于太平洋副熱帶高壓的控制，天氣炎熱。后期是南北氣團(tuán)在縣境互相推移的時(shí)節(jié)，降水強(qiáng)度大，且較為集中，常有暴雨發(fā)生，使江河水位陡漲，山洪暴發(fā)，這是XX的汛期，常有雷雨或冰雹。春季3月中、下旬入春，蒙古冷高壓強(qiáng)度逐漸減弱，而太平洋副熱帶高壓逐漸靠近縣境，氣溫漸升，雨日漸多，有“春雨連綿”、“春無(wú)三日晴”之說(shuō)。又說(shuō)：“大寒、小寒，滴水成團(tuán)”。正常年份是：前冬冷晴多嚴(yán)霜,天氣干燥；后冬則多雨雪,天氣陰寒。冬季11月下旬至12月上旬入冬,XX在蒙古冷高壓東南側(cè),因而多吹北風(fēng)或東北風(fēng)。XX縣屬中亞熱帶季風(fēng)溫潤(rùn)地區(qū)。土壤類型以酸性紫色土、沖積土和紅砂巖、紅色粘土發(fā)育而成的棕紅壤為主，多呈中性和酸性反應(yīng)。XX縣地質(zhì)構(gòu)造處于南嶺東西復(fù)雜構(gòu)造帶的東段北側(cè)，地質(zhì)基礎(chǔ)系古生代震旦紀(jì)的淺變質(zhì)巖構(gòu)成，以震旦系和白堊系分成最廣。XX縣屬贛南中低山丘陵區(qū)，地貌以丘陵、山地為主。根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃修編（20052020）》中提出，縣城城市規(guī)劃范圍為：南至高坑，北至七里，規(guī)劃面積近期（2010年）20平方公里，遠(yuǎn)期（2030年）40平方公里。城區(qū)面積15平方公里，城市人口約15萬(wàn)，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化和物流信息中心。00′，系贛東北至贛西南的交通咽喉，又間閩、粵之要道。縣城駐地梅江鎮(zhèn)，地處北緯26176。17′15″之間，東與石城、廣昌縣交界，南與瑞金市、于都縣為鄰，西與興國(guó)、永豐縣相連，北與樂(lè)安、宜黃、南豐縣接壤。08′13″，東經(jīng)115176。第二章 項(xiàng)目區(qū)概況XX縣位于江西省東南部，贛州市東北部，地處北緯26176。報(bào)告主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目提出的背景、建設(shè)的必要性、土地需求分析、土地收購(gòu)、儲(chǔ)備及出讓計(jì)劃、投資估算及資金籌措、效益分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB13790）；江西省財(cái)政廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》的通知； 贛州市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法；XX縣人民政府印發(fā)《征地補(bǔ)償費(fèi)管理辦法》的通知；《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門規(guī)章；《XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2006～2010年）；《XX縣土地利用總體規(guī)劃》；1《XX縣十一五城市建設(shè)規(guī)劃》（2006～2010年）；1《XX縣總體規(guī)劃綱要》（浙江大學(xué)城規(guī)院2003年）；1征地、拆遷、估價(jià)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；1國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)、條例和其他規(guī)定；15 、規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)資料及有關(guān)技術(shù)資料；1關(guān)于編制可行性研究可行性研究報(bào)告的委托書；1項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其它基礎(chǔ)資料。工程其他費(fèi)用1167萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)3693萬(wàn)元。建設(shè)內(nèi)容為基地基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)，包含項(xiàng)目征地、拆遷、土地整理開(kāi)發(fā)以及設(shè)在道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。涉及竹笮鄉(xiāng)管轄的九塘、赤坎、布頭等村范圍，現(xiàn)狀人口約7000人。XXXX產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃控制區(qū)位于XX縣城南邊，縣工業(yè)園的南面，距縣城約7公里，與縣工業(yè)園一江之隔。XX區(qū)域一期開(kāi)發(fā)用地面積為2000畝，涉及拆遷建筑面積30000㎡。項(xiàng)目的范圍包括XX縣XX，XXXX產(chǎn)業(yè)基地。 (三)掛牌運(yùn)行。（二)履行相關(guān)程序。(一)組建重組XX縣城市發(fā)展投資有限公司籌備委員會(huì),主任由縣長(zhǎng)擔(dān)任,副主任由常務(wù)副縣長(zhǎng)和分管副縣長(zhǎng)擔(dān)任,成員由縣金融辦、財(cái)政、國(guó)土、建設(shè)、國(guó)資，城投中心等部門和單位的主要領(lǐng)導(dǎo)組成。政府市政設(shè)施建設(shè)部分項(xiàng)目可采取BT（建設(shè)移交）模式建設(shè)，政府可公開(kāi)招標(biāo)確定建設(shè)單位，也可授權(quán)城投公司采取此模式建設(shè)。操作模式：①縣政府向城投公司下達(dá)建設(shè)任務(wù)后，城投公司以劃轉(zhuǎn)的國(guó)有資產(chǎn)為依托，融通建設(shè)資金，確保工程須利推進(jìn)；②縣政府應(yīng)將基建資金列入年度預(yù)算計(jì)劃，并及時(shí)撥付到位；③城投公司履行項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，實(shí)行項(xiàng)目法人制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施和管理；④項(xiàng)目完工后將建成的固定資產(chǎn)移交給政府，可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)授權(quán)城投公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；⑤工程代建費(fèi)按決算造價(jià)的大小，500萬(wàn)元以內(nèi)的項(xiàng)目按3﹪核付工程代建管理費(fèi)，500至1000萬(wàn)元以內(nèi)的項(xiàng)目按2﹪核付工程代建管理費(fèi)，超過(guò)1000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，超過(guò)部分按1﹪核付工程代建管理費(fèi)。 （四）、政府投資代建項(xiàng)目，提取工程代建費(fèi)。（三）、提取融資、工程代建手續(xù)費(fèi)，彌補(bǔ)公司正常開(kāi)支。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是縣級(jí)投融資平臺(tái)建立資產(chǎn)、債務(wù)平衡機(jī)制，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快城市建設(shè)步伐最有效，也是最具可行性的方式之一。土地出讓后，由城投公司編制成本決算報(bào)告報(bào)縣財(cái)政部門審定；⑤安置房及安置地由城投公司負(fù)責(zé)建設(shè)，安置政策按拆遷補(bǔ)償安置方案執(zhí)行，具體拆遷補(bǔ)償安置方案由縣政府有關(guān)部門與城投公司共同制定后報(bào)縣政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。操作模式：①縣政府與城投公司簽訂《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)；②城投公司投入資金對(duì)宗地進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，待開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)征地、拆遷、平整以及完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，交由縣政府依法出讓；③土地出讓后，所有土地出讓金實(shí)行先進(jìn)城投公司賬再轉(zhuǎn)縣財(cái)政。以政府為主經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)是絕大多數(shù)城市的成功做法，這種做法有利于控制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和促進(jìn)土地保值升值。人員工資實(shí)行績(jī)效工資制，并按業(yè)績(jī)考核成績(jī)確定。由縣政府下達(dá)融資任務(wù)，根據(jù)任務(wù)制定績(jī)效方案報(bào)縣國(guó)資辦批準(zhǔn)實(shí)施。規(guī)范資產(chǎn)處置，縣國(guó)資辦要對(duì)城投公司及下設(shè)子公司處置資產(chǎn)的授權(quán)額度在章程中明確，處置時(shí)按規(guī)定程序辦理，重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)須由縣政府決定。實(shí)行國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理，縣國(guó)資辦要充分征求行業(yè)主管部門意見(jiàn)，合理確定投融資國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算目標(biāo)和收益收繳指標(biāo)，完善預(yù)算編制，嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行，強(qiáng)化決算審計(jì)，通過(guò)經(jīng)常性的預(yù)算檢查和專項(xiàng)審計(jì)，控制資金流向，提高營(yíng)運(yùn)效率，實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和投資收益最大化。（三）、規(guī)范投融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)管理，建立監(jiān)督防范機(jī)制。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)采取相應(yīng)的方式進(jìn)行平衡補(bǔ)償。城投公司因政策性、公益性投融資業(yè)務(wù)而承擔(dān)的費(fèi)用，縣財(cái)政在年度預(yù)算時(shí)要作出補(bǔ)償安排。城投公司嚴(yán)格將投融資規(guī)?？刂圃趯?shí)際償債能力范圍之內(nèi)；其專項(xiàng)建設(shè)資金專款專用，不得挪用；縣財(cái)政不直接給城投公司提供融資擔(dān)保。建立良性的資產(chǎn)、債務(wù)平衡機(jī)制，確保在凈資產(chǎn)與負(fù)債、投入與產(chǎn)出、現(xiàn)金流三個(gè)方面保持相對(duì)平衡。充分發(fā)揮自身行業(yè)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新融資方式，加大融資力度。對(duì)收儲(chǔ)的土地應(yīng)建立臺(tái)賬，建立土地投放計(jì)劃，促進(jìn)土地保值升值，出地出讓收益應(yīng)先入城投公司再轉(zhuǎn)入縣財(cái)政。賦予城投公司對(duì)所投資項(xiàng)目周圍土地的優(yōu)先收儲(chǔ)權(quán)。賦予城投公司參與土地儲(chǔ)備職能。按照城投公司委托管理使用、維護(hù)既得利益不變的原則，由縣國(guó)資辦將縣里條件具備的土地及房產(chǎn)注入縣城投公司。在縣政府的支持下，按照企業(yè)化和市場(chǎng)化的運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)、走“政府扶持、自我積累、滾動(dòng)發(fā)展”的路子，逐步建立起規(guī)范、高效、充滿活力的公司運(yùn)作機(jī)制，促進(jìn)我縣城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)城市公共資產(chǎn)，對(duì)政府投資建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用設(shè)施的投資權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、維護(hù)權(quán)、冠名權(quán)、廣告攤位及其它特許經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓。根據(jù)縣政府下達(dá)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，履行項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，實(shí)行項(xiàng)目法人制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施和管理。公司內(nèi)部