【正文】 城市建設(shè)的土地進行收購儲備，是確保項目順利實施、促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的客觀需要。本項目擬收儲土地通北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告23過土地平整及建設(shè) 10 條道路等，完善該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施功能，將 xx區(qū)北區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為 xx 北入口的特色景觀點和休閑居住小區(qū)。是完善 xx 區(qū)城市功能、提高城市品位、促進經(jīng)濟發(fā)展的需要xx 市是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的重要城市之一，也是海西經(jīng)濟區(qū)的有機組成部分，是 xx 省橫向經(jīng)濟發(fā)展主軸線上的重要節(jié)點。在城市建設(shè)中，通過土地資本化運營跨越城市建設(shè)的資金門檻，啟動 xx 區(qū)組團的建設(shè)，利用信江沿岸優(yōu)越的自然生態(tài)條件，營造特色城市空間，打造精品城市形象。xx 區(qū)主要布置大型商貿(mào)娛樂、體育文化、會展商務(wù)，高檔辦公與居住等新城市中心功能。 擬收儲地塊基本情況根據(jù)《某區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 （2022 年2020 年）和《xx 市土地利用總體規(guī)劃》 （2022 年2020 年） ，本項目擬收儲 xx 區(qū)北區(qū)土地總面積 畝，原土地性質(zhì)為耕地、菜地、水塘、宅基地等，土地具體明細如下：擬收儲土地基本情況表序號 原土地性質(zhì) 收儲面積（畝）1 水田 32852 商品菜地 11203 一般菜地 7304 旱地 15405 園地 5276 林地 12407 精養(yǎng)魚塘 2598 非精養(yǎng)水面 5009 宅基地 49410 未利用地 合計 根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 、 《某區(qū)控制性詳細規(guī)劃》對擬收儲地塊的功能定位和《xx 市城市規(guī)劃區(qū)土地儲備試行辦法》 ，擬儲備用地在進行土地整理后，土地性質(zhì)將成為商住用地、道路用地、公共設(shè)施及綠化用地等。根據(jù)場地工程地質(zhì)條件及擬建建筑物特征，基礎(chǔ)施工完成后應(yīng)匯同各個部門進行驗收，確認合格后方可進行下一個工序?；鶐r裂隙較發(fā)育，屬極軟巖，破碎程度大，強度較低。調(diào)查的主要內(nèi)容包括：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地條件調(diào)查、地籍調(diào)查和土地動態(tài)監(jiān)測等。因此，本項目收儲土地是為未來 xx 市的經(jīng)濟發(fā)展做好充分的準備。2022 年 xx 市出臺了《xx 市城市規(guī)劃區(qū)土地儲備試行辦法》 ，以加強對土地市場的宏觀調(diào)控,盤活土地存量,優(yōu)化土地資源配置和合理利用土地,促進土地資產(chǎn)的保值增值,對因城市建設(shè)需要的土地加以收儲，保障城市建設(shè)的順利進行。儲備建設(shè)用地必須符合規(guī)劃、計劃，并將現(xiàn)有未利用的建設(shè)用地優(yōu)先納入儲備。堅持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》 （國發(fā)（2022）15號）中指出：嚴格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場的基本前提。因此，必須改革土地利用方式，推行土地整理，充分挖掘土地資源潛在價值，從而保證經(jīng)濟建設(shè)持續(xù)、快速發(fā)展。而加強土地收儲力度，盤活存量資產(chǎn)，集約節(jié)約利用土地，實現(xiàn)國有土地資源價值最大化，已成為經(jīng)營城市土地的重要一環(huán)。土地儲備是指人民政府按照有關(guān)規(guī)定，將需要盤活的土地收回、收購、征收后予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市建設(shè)用地需要，達到土地資源最優(yōu)配置的一種活動。而 xx 區(qū)北片區(qū)位于龍虎山路以南，余信貴快速路以北，龍虎山路以東，鷹東連接線以西，該片區(qū)內(nèi)建有杭南長客運專線高鐵 xx 站，獨特的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢使得北片區(qū)成為 xx 區(qū)發(fā)展的核心區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃居住用地核算，該區(qū)居住人口容量控制在 14北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告18 萬人。xx 區(qū)城市級公共服務(wù)設(shè)施用地主要分布在 xx 區(qū)中央的公共服務(wù)功能區(qū)及周邊區(qū)域。xx 區(qū)的整體景觀風貌定位為“以濱江景觀為特色的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)” ；規(guī)劃以xx 老橋為起點向中央生態(tài)公園延展形成中央人文景觀軸；以優(yōu)美的濱江綠色岸線為依托形成濱江生態(tài)景觀軸。xx 區(qū)功能定位及結(jié)構(gòu)布局根據(jù)《某區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 （2022 年2020 年） ，xx 區(qū)規(guī)劃范圍:東、南、西三面以信江為界，北至規(guī)劃中的余、鷹、貴城際快速北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告17通道(即雄鷹大道)，規(guī)劃總用地面積約 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積約 平方公里。根據(jù)總規(guī)中城市功能布局，xx 區(qū)中心組團定位為：利用信江沿岸優(yōu)越的自然生態(tài)條件，營造特色城市空間，打造精品城市形象。①一心：城市綜合服務(wù)中心，位于 xx 區(qū)組團；②六點：六個組團級特色服務(wù)中心分兩個圈層布置在市級中心周邊；③第一圈層：分別為生產(chǎn)者服務(wù)中心（鷹東組團） 、行政辦公中心（梅園組團） 、商貿(mào)中心（老城組團）和文娛休閑中心（老城組團鷹西組團）四個組團級公共服務(wù)中心；④第二圈層：分別為體育中心（產(chǎn)業(yè)園區(qū)組團南站組團）和科教中心（科教組團） 。根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年） ，xx 市中心城區(qū)總體發(fā)展方向為“東聯(lián)、西進、南控、北優(yōu)” ，具體如下：①東聯(lián)：中心城區(qū)向東跨越童家河，重點完善生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能，與貴溪城區(qū)相銜接；②西進：中心城區(qū)向西發(fā)展完善產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展強區(qū)；③南控：控制中心城區(qū)建設(shè)范圍向南蔓延，減輕中心城區(qū)因城市建設(shè)對龍虎山風景名勝區(qū)造成的生態(tài)壓力；④北優(yōu)：北部的 xx 區(qū)是未來大 xx 城市四區(qū)合一的城市中心，規(guī)劃建設(shè)優(yōu)先提升該區(qū)域的建設(shè)質(zhì)量，打造 xx 城市新形象，構(gòu)建北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告16“生態(tài)開放組團式”的城市結(jié)構(gòu)，形成“一江兩岸”的城市格局。中心城區(qū)城市發(fā)展方向隨著 xx 經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市規(guī)模也在不斷擴展。全市接待國內(nèi)外游客 萬人次，增長 %；實現(xiàn)旅游總收入60 億元，增長 %；其中，龍虎山景區(qū)接待游客突破 60 萬人，增長 %；旅游直接收入 億元，增長 %。xx 高新區(qū)被評為“全省先進工業(yè)園區(qū)”和“省級生態(tài)工業(yè)園區(qū)” 。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 15%；主營業(yè)務(wù)收入北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告15 億元，總量位居全省第三，增長 %；其中，銅產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入 1818 億元，增長 %。社會消費品零售總額 億元，增長 %。貴溪市財政收入突破 30 億元，余江縣、xx 高新區(qū)財政收入突破 10 億元，縣級財政收入占全市財政收入的 %，8 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政收入過億元。2022 年，全市生產(chǎn)總值達 億元，增長 %。下轄貴溪市、余江縣、月湖區(qū)、龍虎山風景區(qū)，國土面積 平方公里，人口120 萬。40＇之間。30＇，北緯 27176。北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告13北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告14第二章 項目背景和必要性 項目建設(shè)背景 項目地概況及城市規(guī)劃建設(shè)方向經(jīng)濟發(fā)展概況xx 市位于 xx 省的東北部，信江中下游，地處東經(jīng) 116176。⑶項目建設(shè)全過程中，須通過一切有效手段加強地塊的包裝、宣傳和市場化運作。⑵上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。對策與建議針對如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本，順應(yīng)市場環(huán)境變化，提出如下兩點建議：⑴首先要用科學方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。市場風險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告12競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。綜上所述，本研究的結(jié)論為，項目建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場前景好，建設(shè)條件具備；具有良好的經(jīng)濟效益，社會效益和生態(tài)效益。項目建設(shè)期間能提供大量就業(yè)崗位，有利于促進社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展，社會效益較好。本項目的建設(shè)提高 xx 市政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，實現(xiàn) xx 區(qū)土地資源的優(yōu)化配置，為城市建設(shè)提供建設(shè)用地和建設(shè)資金保障。土地資源的特殊性，決定了它可以成為城市發(fā)展的經(jīng)濟來源。項目建設(shè)符合 xx 市土地利用的基本方針，在規(guī)劃范圍內(nèi)可實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，盡最大可能實現(xiàn)土地的利用效率和資源價值。符合 xx 市土地利用的基本方針為堅定不移地貫徹執(zhí)行“十分珍惜合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，切實解決土地利用存在的主要問題，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，為 xx 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展服務(wù)。該項目區(qū)域?qū)儆?xx 區(qū)范圍內(nèi)，收儲地塊均規(guī)劃為城市建設(shè)用地，符合《xx 市城市總體規(guī)劃》及《某區(qū)北區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的要求。主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注1 擬收儲土地面積 畝 其中：可出讓土地面積 畝 2 項目投資總額 萬元 其中：工程費用 萬元 含征地及土地報批稅費 工程其他費用 萬元 預(yù)備費 萬元 建設(shè)期利息 萬元 北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告93 資金來源 其中：銀行貸款 萬元 150000 % 自籌資金 萬元 %4 收入稅金利潤 其中：出讓收入 萬元 運營期內(nèi)總計 出讓稅金及附加 萬元/年 運營期內(nèi)平均 利潤總額 萬元/年 運營期內(nèi)平均 所得稅 萬元/年 運營期內(nèi)平均 稅后利潤 萬元/年 運營期內(nèi)平均5 財務(wù)評價指標 所得稅后 其中：投資利潤率 % 投資凈利潤率 % 內(nèi)部收益率 % 凈現(xiàn)值（Ic=8%） 萬元 利息備付率 還款期內(nèi)平均 償債備付率 還款期內(nèi)平均 結(jié)論與建議 結(jié)論符合《xx 市城市總體規(guī)劃》及《某區(qū)北區(qū)控制性詳細規(guī)劃》要求按照《xx 市城市總體規(guī)劃》和《某區(qū)北區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中城市建設(shè)今后發(fā)展方向，xx 區(qū)將是 xx 市新的行政、經(jīng)濟和商貿(mào)中心。 編制范圍本項目編制范圍主要有：⑴項目建設(shè)的必要性；⑵土地市場分析；⑶土地收儲備規(guī)模；⑷工程方案；⑸投資估算、出讓計劃及效益分析；⑹風險分析。資金籌措方案為：申請銀行貸款 150000 萬元，約占總投資的%；項目單位自籌 萬元，約占總投資的 %。 項目建設(shè)工期21 個月（即 2022 年 9 月～2022 年 5 月） 。 建設(shè)內(nèi)容根據(jù) xx 市城市總體規(guī)劃、某區(qū)控制性詳細規(guī)劃及城市建設(shè)需要，本項目擬在 xx 區(qū)北片規(guī)劃范圍內(nèi)收儲土地 畝，并進行土地平整前期工作和余信貴快速路（龍虎山路至鷹東連接線段） 、龍虎山路（余信貴快速路至鷹東連接線段） 、鷹東連接線（余信貴快速路至北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告6龍虎山路段） 、信江北路、北四路、北十路等 10 條道路及農(nóng)民返遷安置區(qū)建設(shè)。 建設(shè)地點本項目收儲地塊位于某區(qū)北片內(nèi)，項目規(guī)劃范圍內(nèi)的土地權(quán)屬為周塘村周家組、周塘村中原組、周塘村艾家組、周塘村周塘組、鳥山彭家組、信江村下邊組、信江村太上組、信江村石鼓組、后元崗場、后元坂組等土地，原土地性質(zhì)為耕地、菜地、水塘及宅基地，規(guī)劃用地為主要為商住用地、交通運輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、公共設(shè)施及綠化用地等。項目建設(shè)目標一方面是為了實施 xx北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告5市城市建設(shè)總體規(guī)劃及某區(qū)控制性詳細規(guī)劃，促進城市建設(shè)發(fā)展，更好地滿足城市擴張需求，加強某區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮區(qū)域經(jīng)濟。北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告北 部 片 區(qū) 土 地 收 儲 項目可行性研究報告 北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告2目 錄第一章 項目總論 ....................................................................................................................................7 項目名稱及實施單位 .....................................................................................................................7 項目建設(shè)方案 .................................................................................................................................7 編制依據(jù)及范圍 ...........................................................................................................................10 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .......................................................................................................................11 結(jié)論與建議 ...................................................................................................................................12第二章 項目背景和必要性 ....................................................................................................................1