【正文】 土地整理是指通過采取各種措施，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。土地整治是盤存量土地、強(qiáng)化集約用地、適時(shí)補(bǔ)充耕地和提升土地產(chǎn)能的重要手段。人口自然增長(zhǎng)率控制在 ?以內(nèi)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 20%。完成 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 ；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 2558元，增長(zhǎng) %。 旅游資源 境內(nèi)有聞名國(guó)內(nèi)外的國(guó)家級(jí) 森林公園翠微峰旅游風(fēng)景區(qū)，凌云山原始森林和 XX 起義指揮部舊址，“易堂九子”遺址等，自然風(fēng)光與人文景觀融為一體，常年平均旅游人數(shù)達(dá) 30 萬(wàn)以上，境內(nèi)資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是全國(guó)對(duì)外開放縣之一。 礦產(chǎn)資源 地下礦產(chǎn)資源主要品種有：稀土、瓷土、鈷砂、鎢砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、銅礦、鈾礦及少量的金砂等 22 種。 XX 縣森林面積大，植物資源豐富，是各種動(dòng)物良好的棲息地，有國(guó)家級(jí)保護(hù)動(dòng)物豹虎、獼猴、穿山甲等。此外，有開發(fā)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的果茶品種資源；珍貴的藥材資源；珍稀銀杏、水杉資源；鮮美的花卉資源和很有開 發(fā)前景的獼猴桃、山渣、山梨等野生植物資源。大部分代山、丘附分布著馬尾松和杉木群落。山地面積廣，林木品種多，分布寬，蓄積量大。全縣總水域面積 278654 畝，占總土地面積的 %。梅川也稱 XX 江，主河長(zhǎng) 220 公里，發(fā)源于 XX 與宜黃縣交界的王陂嶂，自北向南 流入貢江。耕為沖積土，土壤呈酸性或微酸性，以紅色土壤為主，間有紫色土分布，土地肥沃。人口調(diào)查的各項(xiàng)指標(biāo)見表： 人口指標(biāo)表 年份 年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 人口密度（人 /K ㎡） 人口自 然增長(zhǎng)率? 2021 172 2021 2021 176 ` 2021 2021 2021 29 從表中數(shù)據(jù)可以算出， 2021 年 2021 年， XX 縣人口平均增長(zhǎng)速度為： 人口增長(zhǎng)率 =人口平均發(fā)展速度 1= 即 ? 城區(qū)常住人口預(yù)測(cè) 根據(jù)《 XX 縣城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》提出，近期 2021 年城市人 口預(yù)計(jì) 17 萬(wàn)人，遠(yuǎn)期 2020 年城區(qū)人口預(yù)計(jì) 萬(wàn)人。根 16 據(jù)縣氣象局觀測(cè)記錄：山頂出現(xiàn)霜的次數(shù)較少，山間盆地出現(xiàn)霜的次數(shù)較多。最長(zhǎng) 128 天，最短 32 天。最早的終霜日期是 1 月 16 日，最晚的是 3 月 28 日。最早的初霜日期是 11 月 5 日，高晚的是次年 1 月 3 日。最長(zhǎng)為 319 天，最短為 224 天。 日照：多年平均日照 小時(shí)，日照百分率為 44%，太陽(yáng)輻射的年平均總量為 卡 /平方厘米。 多年平均年降水日數(shù)與無(wú)降水日數(shù)之比為 18： 20，相差不大，農(nóng)諺謂：“有多少晴天就有多少雨天”。 1 至 3 月降水量次于 7 至 9 月降水量。這一時(shí)期，容易形成伏、秋旱。較嚴(yán)重的干旱均發(fā)生在這些年份。 若低于 4 至 6 月多年平均降水量 30%定為枯水年。自 1939 年 15 以來，有 194 194 195 195 196 1968 六年為特大水年。 4 至 6 月降水量占年降水量的 40— 70%，比重較大。 水系水文 XX 縣降水年降水量在 1500 至 1700 毫米之間。從 3 月開始有連續(xù) 9 個(gè)月的時(shí)間，平均氣溫都在 10℃以上，其中 7 月氣溫最高。極端最高氣溫南北相差較小，而極端最低氣 溫相差較大。晚秋時(shí)節(jié)，有“小陽(yáng)春”天氣促使草木開花，甚至結(jié)果。即白天雖熱，入夜轉(zhuǎn)涼，秋意漸濃。 秋季 9 月下旬入秋，處暑過后，夏季風(fēng)減弱，但氣溫仍高，俗稱“秋老虎”。這種熱雷雨，多發(fā)生在午后或傍晚，且地方性明顯，有“夏雨隔堵墻，淋女不淋娘”之說。有 14 “小暑南風(fēng)十八天”之說。由于太平洋副熱帶高壓的控制，天氣炎熱。后期是南北氣團(tuán)在縣境互相推移的時(shí)節(jié)，降水強(qiáng)度大，且較為集中，常有暴雨發(fā)生，使江河水位陡漲，山洪暴發(fā)，這是 XX 的汛期，常有雷雨或冰雹。 春季 3 月中、下旬入春，蒙古冷高壓強(qiáng)度逐漸減弱，而太平洋副熱帶高壓逐漸靠近縣境，氣溫漸升，雨日漸多，有“春雨 連綿”、“春無(wú)三日晴”之說。又說：“大寒、小寒，滴水成團(tuán)”。正常年份是：前冬冷晴多嚴(yán)霜 ,天氣干燥；后冬則多雨雪 ,天氣陰寒。 冬季 11 月下旬至 12 月上旬入冬 ,XX 在蒙古冷高壓東南側(cè) ,因而多吹北風(fēng)或東北風(fēng)。 氣象情況 XX 縣屬中亞熱帶季風(fēng)溫潤(rùn)地區(qū)。土壤類型以酸性紫色土、沖積土和紅砂巖、紅色粘土發(fā)育而成的棕紅壤為主，多呈中性和酸性反應(yīng)。 13 地質(zhì)情況 XX 縣地質(zhì)構(gòu)造處于南嶺東西復(fù)雜構(gòu)造帶的東段北側(cè)，地質(zhì)基礎(chǔ)系古生代震旦紀(jì)的淺變質(zhì)巖構(gòu)成，以震旦系和白堊系分成最廣。 地形地貌特征 XX 縣屬贛南中低山丘陵區(qū)，地貌以丘陵、山地為主。 根據(jù)《 XX 縣城市總體規(guī)劃修編（ 20212020）》中提出，縣城城市規(guī)劃范圍為：南至高坑，北至七里，規(guī)劃面積近期（ 2021 年） 20 平方公里，遠(yuǎn)期（ 2030 年） 40 平方公里。城區(qū)面積 15 平方公里，城市人口約 15 萬(wàn)，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化和物流信息中心。 00?，系贛東北至贛西南的交通咽喉，又間閩、粵之要道?？h城駐地梅江鎮(zhèn)，地處北緯 26176。 17? 15?之間，東與石城、廣昌縣交界，南與瑞金市、于都縣為鄰，西與興國(guó)、永豐縣相連，北與樂安、宜黃、南豐縣接壤。 08? 13?，東經(jīng) 115176。 12 第二章 項(xiàng)目區(qū)概況 XX 縣位于江西省東南部，贛州市東北部，地處北緯 26176。 報(bào)告主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目提出的背景、建設(shè)的必要性、 土地需求分析 、 土地收購(gòu)、儲(chǔ)備及出讓計(jì)劃、 投資估算及資金籌措、效益分析 、風(fēng)險(xiǎn)分析 等。 可行研究報(bào)告編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 ； 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GB13790） ； 江西省財(cái)政廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》的通知 ； 贛州市 國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法 ； XX 縣人民政府印發(fā)《征地補(bǔ)償費(fèi)管理辦法》的通知 ； 《 城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門規(guī)章； 《 XX 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（ 2021～2021 年）； 《 XX 縣土地利用總體規(guī)劃》； 1《 XX 縣十一五城市建設(shè)規(guī)劃》（ 2021～ 2021 年）； 1《 XX 縣總體規(guī)劃綱要》（浙江大學(xué)城規(guī)院 2021 年）； 1 征地、拆遷、估價(jià)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ； 11 1 國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)、條例和其他規(guī)定 ； 15 、 規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)資料及有關(guān)技術(shù)資料 ； 1關(guān)于編制可行 性研究可行性研究報(bào)告的委托書； 1項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其它基礎(chǔ)資料。工程其他費(fèi)用 1167 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 3693 萬(wàn)元 。建設(shè)內(nèi)容為基地基礎(chǔ)設(shè)施及配套 建設(shè)，包含項(xiàng)目征地、拆遷、土地整理開發(fā)以及設(shè)在道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。涉及竹笮鄉(xiāng)管轄的九塘、赤坎、布頭等村范圍，總用地面積為 公頃，現(xiàn)狀人口約 7000 人。 XXXX 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃控制區(qū)位于 XX 縣城南邊，縣工業(yè)園的南面，距縣城約 7 公里，與縣工業(yè)園一江之隔。 XX 區(qū)域 一期開發(fā)用地面積為 2021 畝，涉及拆遷建筑面積 30000㎡。 項(xiàng)目 建設(shè) 范圍 項(xiàng)目的范圍包括 XX 縣 XX， XXXX 產(chǎn)業(yè)基地。 9 (三 )掛牌運(yùn)行。 （二 )履行相關(guān)程序。 實(shí)施步驟 (一 )組建重組 XX 縣城市發(fā)展投資有限公司籌備委員會(huì) ,主任由縣長(zhǎng)擔(dān)任 ,副主任由常務(wù)副縣長(zhǎng)和分管副縣長(zhǎng)擔(dān)任 ,成員由縣金融辦、財(cái)政、國(guó)土、建設(shè)、國(guó)資，城投中心等部門和單位的主要領(lǐng)導(dǎo)組成。 政府市政設(shè)施建設(shè)部分項(xiàng)目可采取 BT（建設(shè) 移交）模式建設(shè)，政府可公開招標(biāo)確定建設(shè)單位，也可授權(quán)城投公司采取此模式建設(shè)。操作模式：①縣政府向城投公司下達(dá)建設(shè)任務(wù)后，城投公司以劃轉(zhuǎn)的國(guó)有資產(chǎn)為依托，融通建設(shè)資金，確保工程須利推進(jìn)；②縣政府應(yīng)將基建資金列入年度 8 預(yù)算計(jì)劃，并及時(shí)撥付到位；③城投公司履行項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，實(shí)行項(xiàng)目法人制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施和管理；④項(xiàng)目完工后將建成的固定資產(chǎn)移 交給政府，可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)授權(quán)城投公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；⑤工程代建費(fèi)按決算造價(jià)的大小， 500 萬(wàn)元以內(nèi)的項(xiàng)目按 3﹪核付工程代建管理費(fèi)， 500至 1000 萬(wàn)元以內(nèi)的項(xiàng)目按 2﹪核付工程代建管理費(fèi)，超過 1000 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，超過部分按 1﹪核付工程代建管理費(fèi)。 （四）、政府投資代建項(xiàng)目，提取工程代建費(fèi)。 （三）、提取融資、工程代建手續(xù)費(fèi)，彌補(bǔ)公司正常開支。 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，是 縣級(jí)投融資平臺(tái)建立資產(chǎn)、債務(wù)平衡機(jī)制，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快城市建設(shè)步伐最有效，也是最具可行性的方式之一。土地出讓后，由城投公司編制成本決算報(bào)告報(bào)縣財(cái)政部門審定；⑤安置房及安置地由城投公司負(fù)責(zé)建設(shè)，安置政策按拆遷補(bǔ)償安置方案執(zhí)行，具體拆遷補(bǔ)償安置方案由縣政府有關(guān)部門與城投公司共同制定后報(bào)縣政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。操作模式：①縣政府與城投公司簽訂《土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議書》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)；②城投公司投入資金對(duì)宗地進(jìn)行開發(fā)整理，待開發(fā)范圍內(nèi)征地、拆遷、平整以及完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，交由縣政府依法出讓；③土地出讓后，所有土地出讓金實(shí)行先 進(jìn)城投公司賬再轉(zhuǎn)縣財(cái)政。 以政府為主經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)是絕大多數(shù)城市的成功做法，這種做法有利于控制土地一級(jí)開發(fā)成本和促進(jìn)土地保值升值。人員工資實(shí)行績(jī)效工資制，并按業(yè)績(jī)考核成績(jī)確定。由縣政府下達(dá)融資任務(wù)，根據(jù)任務(wù)制定績(jī)效方案報(bào)縣國(guó)資辦批準(zhǔn)實(shí)施。 規(guī)范資產(chǎn)處置，縣國(guó)資辦要對(duì)城投公司及下設(shè)子公司處置資產(chǎn)的授權(quán)額度在章程中明確，處置時(shí)按規(guī)定程序辦理，重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)須由縣政府決定。 實(shí)行國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理，縣國(guó)資辦要充分征求行業(yè)主管部門意見，合理確定投融資國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算目標(biāo)和收益收繳指標(biāo)，完善預(yù)算編制，嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行，強(qiáng)化決算審計(jì)，通過經(jīng)常性的預(yù)算檢查和專項(xiàng)審計(jì)，控制資金流向，提高營(yíng)運(yùn)效率，實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和投資收益最大化。 （三）、規(guī)范投融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)管理，建立監(jiān)督防范機(jī)制。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)采取相應(yīng)的方式進(jìn)行平衡補(bǔ)償。城投公司因政策性、公益性投融資業(yè)務(wù)而承擔(dān)的費(fèi)用，縣財(cái)政在年度預(yù)算時(shí)要作出補(bǔ)償安排。城投公司嚴(yán)格將投融資規(guī)?？刂圃趯?shí)際償債能力范圍之內(nèi)；其專項(xiàng)建設(shè)資金專款專用，不得挪用；縣財(cái)政不直接給城投公司提供融資擔(dān)保。 建立良性的資產(chǎn)、債務(wù)平衡機(jī)制，確保在凈資產(chǎn)與負(fù)債、投入與產(chǎn)出、現(xiàn)金流三個(gè)方面保持相 對(duì)平衡。 充分發(fā)揮自身行業(yè)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新融資方式，加大融資力度。對(duì)收儲(chǔ)的土地應(yīng)建立臺(tái)賬，建立土地投放計(jì)劃，促進(jìn)土地保值升值，出地出讓收益應(yīng)先入城投公司再轉(zhuǎn)入縣財(cái)政。賦予城投公司對(duì)所投資項(xiàng)目周圍土地的優(yōu)先收儲(chǔ)權(quán)。 賦予城投公司參與土地儲(chǔ)備職能。按照城投公司委托管理使用、維護(hù)既得利益不變的原則，由縣國(guó)資辦將縣里條件具備的土地及房產(chǎn)注入縣城投公司。 公司運(yùn)作模式 在縣政府的支持下，按照企業(yè)化和市場(chǎng)化的運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)、走“政府 扶持、自我積累、滾動(dòng)發(fā)展”的路子，逐步建立起規(guī)范、高效、充滿活力的公司運(yùn)作機(jī)制，促進(jìn)我縣城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。 4 負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)城市公共資產(chǎn)，對(duì)政府投資建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用設(shè)施的投資權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、維護(hù)權(quán)、冠名權(quán)、廣告攤位及其它特許經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)縣政府下達(dá)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃， 履行項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，實(shí)行項(xiàng)目法人制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施和管理。 公司內(nèi)部黨群組織的建立和管理 ,按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，城投公司計(jì)劃組建擔(dān)保公司、房地產(chǎn)公司、工程代建公司等三個(gè)子公司。 (四 )內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實(shí)施董事會(huì)的決議。由 5 人組成 ,設(shè)監(jiān)事會(huì)主席 1 人 ,由縣國(guó)資辦主任兼任 ,監(jiān)事 4 人（縣監(jiān)察局副局長(zhǎng)、審計(jì)局副局長(zhǎng)各 1 人 ,2 名公司職工代表 )，為公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。由 5 人組成 ,設(shè)董事長(zhǎng) 1 人 (由縣領(lǐng)導(dǎo)兼任 ),副董事長(zhǎng) 1 人 (縣政府委派 ,兼任城投公司總經(jīng)理 ),董事 3 人（縣財(cái)政局、國(guó)土局、建設(shè)局主要負(fù)責(zé)人），為公司的決策機(jī)構(gòu)。 公司組織機(jī)構(gòu) 城投公司依據(jù)《 中華人民共和國(guó)公司法》規(guī)定 ,建立健全法人治理結(jié)構(gòu)。同時(shí)，根據(jù)縣政府授權(quán)，突出經(jīng)營(yíng)土地一、二級(jí)市場(chǎng)（房地產(chǎn)開發(fā)），對(duì)收儲(chǔ)的土地建立臺(tái)賬，建立土地投放計(jì)劃，促進(jìn)土地保值升值。 公司向上級(jí)部門 爭(zhēng)取的城市建設(shè)項(xiàng)目貸款及專項(xiàng)補(bǔ)助資金。 城投公司投資開發(fā)建設(shè)的市政設(shè)施、城市公用設(shè)施、道路交通的投資權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、維護(hù)權(quán)、冠名權(quán)、廣告攤位及其它特許經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓的收入。 縣政府授權(quán)城投公司經(jīng)營(yíng)的土地，經(jīng)公司經(jīng)營(yíng)后所得的收益。由公司自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所繳 2 納的營(yíng)業(yè)稅（含附加稅費(fèi)，地方所得部分）及所得稅（地方所得部分）五年內(nèi)通過財(cái)