【正文】 要的商品生產(chǎn)、研發(fā)、集散中心；科技含量高、附加值高、成本低、高效益的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)；城市綜合新區(qū)，城市南大門。319國道、土圍、楓樹垅邊等旁邊少量大山頭坡度在25%以上，地形相對較復雜，屬于第三類用地。高速連接線公路以東，以及九塘村、赤坎村、布頭村、竹笮村、赤砂塘村等坡度小于10%，自然環(huán)境條件較好，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設，屬于一類用地。龍邊溪龍邊溪現(xiàn)狀用地內(nèi)，東南部為城市建成區(qū)，沿博生西路、翠微西路兩側(cè)都呈帶狀分布底層商業(yè)、居住綜合性建筑；博生西路沿線集中了分布了縣委、武裝部等行政辦公用地，現(xiàn)狀片區(qū)內(nèi)僅有博士源小學位于東南部散亂的居住區(qū)中；少量農(nóng)村居民點散布于片區(qū)內(nèi)，多為磚木結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量一般；片區(qū)內(nèi)多平地與洼地，多農(nóng)田與池塘、水渠；在寧都縣城市土地利用規(guī)劃中，該片區(qū)用地屬城市建設區(qū)。本規(guī)劃控制區(qū)范圍涉及東至梅江河，南至泉寧高速公路，西至高速連接線及319國道，北至梅江大橋。規(guī)劃片區(qū)東瀕中山北路，南與博生西路相連，西以城市遠期規(guī)劃三環(huán)路為界，北接翠微西路。第四章 土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析龍邊溪寧都縣城市總體規(guī)劃中確定的城市總體結(jié)構(gòu)為：三心六區(qū)、山川會聚，綠水青山環(huán)抱，六大片區(qū)有機疏散的城市結(jié)構(gòu)。本項目的建設，將使土地收購儲備出讓制度進一步完善，實現(xiàn)土地資源的最大化，避免腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，使土地轉(zhuǎn)讓更加規(guī)劃、合理。以往的土地出讓，由土地使用者和需求者協(xié)議解決，具有許多弊端。項目通過土地收儲整理開發(fā)，科學地、合理地利用土地，提高土地的利用率。項目的建設是貫徹“十分珍惜，合理利用土地和提高土地利用率”基本國策的需要。根據(jù)《寧都縣城市總體規(guī)劃》對寧都縣龍邊溪及寧都新中勝產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃，項目的設施通過土地整治，對土地進行收儲整理開發(fā)，為城市結(jié)構(gòu)的完善提供了最基礎的條件。項目的建設包括龍邊溪及新中勝產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域內(nèi)的村組，項目實施后，按征地面積8%的面積建設農(nóng)居點，其功能定位將新農(nóng)村的建設起到積極推進作用，對寧都縣未來經(jīng)濟發(fā)展格局產(chǎn)生極大地影響，符合“新農(nóng)村改造”的相關政策，也符合新城區(qū)的規(guī)劃。在抓住泉州至南寧的泉寧高速公路在竹笮鄉(xiāng)境內(nèi)通過,其互通口設在該鄉(xiāng)九塘村附近的機遇下，向南拓展，在梅江河西岸的九塘村規(guī)劃新園區(qū)(新中勝產(chǎn)業(yè)基地)。龍邊溪片區(qū)開發(fā)建設條件日趨成熟，急需編制片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，以指導片區(qū)的規(guī)劃管理與開發(fā)建設。項目的建設是實施《寧都縣城市總體規(guī)劃》的具體步驟。項目的建設是寧都縣經(jīng)濟發(fā)展的需要。使之與縣工業(yè)園連成一片,形成“一江兩岸”、“一園兩區(qū)”的新格局，積極推進新型工業(yè)化的發(fā)展進程，打造成為具有明顯優(yōu)勢的山區(qū)特色產(chǎn)業(yè)基地，樹立工業(yè)經(jīng)濟新形象。龍邊溪片區(qū)開發(fā)建設條件日趨成熟，急需編制片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，以指導片區(qū)的規(guī)劃管理與開發(fā)建設。近年來，隨著寧都縣經(jīng)濟的發(fā)展與人口的增長，舊城區(qū)已難以滿足城市發(fā)展的需求，將舊城區(qū)的部分職能疏解出去成為必然。土地開發(fā)整理復墾是《中華人民共和國土地管理法》的基本要求，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本方略，是國土資源管理和造福社會的重要內(nèi)容，也是黨中央國務院依據(jù)我國土地資源國情和現(xiàn)階段社會經(jīng)濟發(fā)展對土地資源需求所做出的重大戰(zhàn)略部署；土地開發(fā)整理復墾是我國在土地利用中不斷建設土地和重新優(yōu)化配置土地資源的過程，是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎工作。土地整理是指通過采取各種措施，對田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。土地整治是盤存量土地、強化集約用地、適時補充耕地和提升土地產(chǎn)能的重要手段。‰以內(nèi)；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長20%。；，%；農(nóng)民人均純收入2558元，%。旅游資源境內(nèi)有聞名國內(nèi)外的國家級森林公園翠微峰旅游風景區(qū)，凌云山原始森林和寧都起義指揮部舊址，“易堂九子”遺址等，自然風光與人文景觀融為一體，常年平均旅游人數(shù)達30萬以上，境內(nèi)資源豐富，基礎設施完善，是全國對外開放縣之一。礦產(chǎn)資源地下礦產(chǎn)資源主要品種有：稀土、瓷土、鈷砂、鎢砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、銅礦、鈾礦及少量的金砂等22種。寧都縣森林面積大，植物資源豐富，是各種動物良好的棲息地，有國家級保護動物豹虎、獼猴、穿山甲等。此外，有開發(fā)優(yōu)勢強的果茶品種資源；珍貴的藥材資源；珍稀銀杏、水杉資源；鮮美的花卉資源和很有開發(fā)前景的獼猴桃、山渣、山梨等野生植物資源。大部分代山、丘附分布著馬尾松和杉木群落。山地面積廣，林木品種多，分布寬，蓄積量大。全縣總水域面積278654畝，%。梅川也稱寧都江，主河長220公里，發(fā)源于寧都與宜黃縣交界的王陂嶂，自北向南流入貢江。耕為沖積土，土壤呈酸性或微酸性，以紅色土壤為主，間有紫色土分布，土地肥沃。人口調(diào)查的各項指標見表：人口指標表年份年末總?cè)丝冢ㄈf人）人口密度（人/K㎡）人口自然增長率‰200017220012002176`20032004200529從表中數(shù)據(jù)可以算出，2000年2005年，寧都縣人口平均增長速度為：人口增長率=人口平均發(fā)展速度1= ‰城區(qū)常住人口預測根據(jù)《寧都縣城市總體規(guī)劃（20052020年）》提出，近期2010年城市人口預計17萬人。根據(jù)縣氣象局觀測記錄：山頂出現(xiàn)霜的次數(shù)較少，山間盆地出現(xiàn)霜的次數(shù)較多。最長128天，最短32天。最早的終霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。最長為319天，最短為224天。日照：，日照百分率為44%。多年平均年降水日數(shù)與無降水日數(shù)之比為18：20，相差不大，農(nóng)諺謂：“有多少晴天就有多少雨天”。1至3月降水量次于7至9月降水量。這一時期，容易形成伏、秋旱。較嚴重的干旱均發(fā)生在這些年份。若低于4至6月多年平均降水量30%定為枯水年。自1939年以來，有1941941951951961968六年為特大水年。4至6月降水量占年降水量的40—70%，比重較大。寧都縣降水年降水量在1500至1700毫米之間。從3 月開始有連續(xù)9個月的時間，平均氣溫都在10℃以上，其中7月氣溫最高。極端最高氣溫南北相差較小，而極端最低氣溫相差較大。晚秋時節(jié)，有“小陽春”天氣促使草木開花，甚至結(jié)果。即白天雖熱，入夜轉(zhuǎn)涼，秋意漸濃。秋季9月下旬入秋，處暑過后，夏季風減弱，但氣溫仍高，俗稱“秋老虎”。這種熱雷雨，多發(fā)生在午后或傍晚，且地方性明顯，有“夏雨隔堵墻，淋女不淋娘”之說。有“小暑南風十八天”之說。由于太平洋副熱帶高壓的控制，天氣炎熱。后期是南北氣團在縣境互相推移的時節(jié)，降水強度大，且較為集中，常有暴雨發(fā)生，使江河水位陡漲，山洪暴發(fā)，這是寧都的汛期，常有雷雨或冰雹。春季3月中、下旬入春，蒙古冷高壓強度逐漸減弱，而太平洋副熱帶高壓逐漸靠近縣境，氣溫漸升，雨日漸多，有“春雨連綿”、“春無三日晴”之說。又說：“大寒、小寒，滴水成團”。正常年份是：前冬冷晴多嚴霜,天氣干燥；后冬則多雨雪,天氣陰寒。冬季11月下旬至12月上旬入冬,寧都在蒙古冷高壓東南側(cè),因而多吹北風或東北風。寧都縣屬中亞熱帶季風溫潤地區(qū)。土壤類型以酸性紫色土、沖積土和紅砂巖、紅色粘土發(fā)育而成的棕紅壤為主，多呈中性和酸性反應。寧都縣地質(zhì)構(gòu)造處于南嶺東西復雜構(gòu)造帶的東段北側(cè)，地質(zhì)基礎系古生代震旦紀的淺變質(zhì)巖構(gòu)成，以震旦系和白堊系分成最廣。寧都縣屬贛南中低山丘陵區(qū)，地貌以丘陵、山地為主。根據(jù)《寧都縣城市總體規(guī)劃修編（20052020）》中提出，縣城城市規(guī)劃范圍為：南至高坑，北至七里，規(guī)劃面積近期（2010年）20平方公里，遠期（2030年）40平方公里。城區(qū)面積15平方公里，城市人口約15萬，是全縣政治、經(jīng)濟、文化和物流信息中心。00′，系贛東北至贛西南的交通咽喉，又間閩、粵之要道?？h城駐地梅江鎮(zhèn)，地處北緯26176。17′15″之間，東與石城、廣昌縣交界，南與瑞金市、于都縣為鄰，西與興國、永豐縣相連，北與樂安、宜黃、南豐縣接壤。08′13″，東經(jīng)115176。第二章 項目區(qū)概況寧都縣位于江西省東南部，贛州市東北部，地處北緯26176。報告主要內(nèi)容包括：項目提出的背景、建設的必要性、土地需求分析、土地收購、儲備及出讓計劃、投資估算及資金籌措、效益分析、風險分析等。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB13790）；江西省財政廳關于轉(zhuǎn)發(fā)《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》的通知； 贛州市國有土地儲備整治財務管理暫行辦法；寧都縣人民政府印發(fā)《征地補償費管理辦法》的通知；《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》等技術規(guī)范、技術標準及部門規(guī)章；《寧都縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2006～2010年）；《寧都縣土地利用總體規(guī)劃》；1《寧都縣十一五城市建設規(guī)劃》（2006～2010年）；1《寧都縣總體規(guī)劃綱要》（浙江大學城規(guī)院2003年）；1征地、拆遷、估價等行業(yè)標準；1國家及地方的有關法律、法規(guī)、條例和其他規(guī)定；15 、規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀條件的基礎資料及有關技術資料；1關于編制可行性研究可行性研究報告的委托書；1項目建設單位提供的其它基礎資料。工程其他費用1167萬元，預備費3693萬元。建設內(nèi)容為基地基礎設施及配套建設，包含項目征地、拆遷、土地整理開發(fā)以及設在道路等基礎設施配套建設。涉及竹笮鄉(xiāng)管轄的九塘、赤坎、布頭等村范圍，現(xiàn)狀人口約7000人。寧都新中勝產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃控制區(qū)位于寧都縣城南邊，縣工業(yè)園的南面，距縣城約7公里，與縣工業(yè)園一江之隔。龍邊溪區(qū)域一期開發(fā)用地面積為2000畝，涉及拆遷建筑面積30000㎡。項目的范圍包括寧都縣龍邊溪，寧都新中勝產(chǎn)業(yè)基地。 (三)掛牌運行。（二)履行相關程序。(一)組建重組寧都縣城市發(fā)展投資有限公司籌備委員會,主任由縣長擔任,副主任由常務副縣長和分管副縣長擔任,成員由縣金融辦、財政、國土、建設、國資，城投中心等部門和單位的主要領導組成。政府市政設施建設部分項目可采取BT（建設移交）模式建設，政府可公開招標確定建設單位，也可授權(quán)城投公司采取此模式建設。操作模式：①縣政府向城投公司下達建設任務后，城投公司以劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)為依托，融通建設資金，確保工程須利推進；②縣政府應將基建資金列入年度預算計劃，并及時撥付到位；③城投公司履行項目業(yè)主職責，實行項目法人制，負責項目的實施和管理；④項目完工后將建成的固定資產(chǎn)移交給政府，可經(jīng)營性資產(chǎn)授權(quán)城投公司進行經(jīng)營；⑤工程代建費按決算造價的大小，500萬元以內(nèi)的項目按3﹪核付工程代建管理費，500至1000萬元以內(nèi)的項目按2﹪核付工程代建管理費，超過1000萬元以上的項目，超過部分按1﹪核付工程代建管理費。 （四）、政府投資代建項目，提取工程代建費。（三）、提取融資、工程代建手續(xù)費，彌補公司正常開支。進行房地產(chǎn)開發(fā)，是縣級投融資平臺建立資產(chǎn)、債務平衡機制，防范債務風險，加快城市建設步伐最有效，也是最具可行性的方式之一。土地出讓后，由城投公司編制成本決算報告報縣財政部門審定；⑤安置房及安置地由城投公司負責建設，安置政策按拆遷補償安置方案執(zhí)行，具體拆遷補償安置方案由縣政府有關部門與城投公司共同制定后報縣政府批準后執(zhí)行。操作模式：①縣政府與城投公司簽訂《土地一級開發(fā)協(xié)議書》，明確雙方權(quán)利和義務；②城投公司投入資金對宗地進行開發(fā)整理，待開發(fā)范圍內(nèi)征地、拆遷、平整以及完成基礎設施建設后，交由縣政府依法出讓；③土地出讓后，所有土地出讓金實行先進城投公司賬再轉(zhuǎn)縣財政。以政府為主經(jīng)營國有土地一級市場是絕大多數(shù)城市的成功做法，這種做法有利于控制土地一級開發(fā)成本和促進土地保值升值。人員工資實行績效工資制，并按業(yè)績考核成績確定。由縣政府下達融資任務，根據(jù)任務制定績效方案報縣國資辦批準實施。規(guī)范資產(chǎn)處置，縣國資辦要對城投公司及下設子公司處置資產(chǎn)的授權(quán)額度在章程中明確，處置時按規(guī)定程序辦理，重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時須由縣政府決定。實行國有資本經(jīng)營預算管理，縣國資辦要充分征求行業(yè)主管部門意見，合理確定投融資國有資本經(jīng)營預算目標和收益收繳指標，完善預算編制，嚴格預算執(zhí)行，強化決算審計，通過經(jīng)常性的預算檢查和專項審計，控制資金流向，提高營運效率，實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和投資收益最大化。（三）、規(guī)范投融資平臺經(jīng)營管理，建立監(jiān)督防范機制。根據(jù)項目的性質(zhì)采取相應的方式進行平衡補償。城投公司因政策性、公益性投融資業(yè)務而承擔的費用，縣財政在年度預算時要作出補償安排。城投公司嚴格將投融資規(guī)?？刂圃趯嶋H償債能力范圍之內(nèi)；其專項建設資金?？顚Ｓ茫坏门灿?；縣財政不直接給城投公司提供融資擔保。建立良性的資產(chǎn)、債務平衡機制，確保在凈資產(chǎn)與負債、投入與產(chǎn)出、現(xiàn)金流三個方面保持相對平衡。充分發(fā)揮自身行業(yè)優(yōu)勢，創(chuàng)新融資方式，加大融資力度。對收儲的土地應建立臺賬，建立土地投放計劃，促進土地保值升值，出地出讓收益應先入城投公司再轉(zhuǎn)入縣財政。賦予城投公司對所投資項目周圍土地的優(yōu)先收儲權(quán)。賦予城投公司參與土地儲備職能。按照城投公司委托管理使用、維護既得利益不變的原則，由縣國資辦將縣里條件具備的土地及房產(chǎn)注入縣城投公司。在縣政府的支持下，按照企業(yè)化和市場化的運作模式經(jīng)營、走“政府扶持、自我積累、滾動發(fā)展”的路子，逐步建立起規(guī)范、高效、充滿活力的公司運作機制，促進我縣城市建設、經(jīng)濟和社會發(fā)展。負責經(jīng)營城市公共資產(chǎn)，對政府投資建設的城市基礎設施、市政公用設施的投資權(quán)、經(jīng)營權(quán)、維護權(quán)、冠名權(quán)、廣告攤位及其它特許經(jīng)營權(quán)進行出讓和轉(zhuǎn)讓。根據(jù)縣政府下達的城市基礎設施和市政公用設施項目建設計劃，履行項目業(yè)主職責，實行項目法人制，負責項目的實施和管理。公司內(nèi)部黨群組織的建立和管理,按照有關規(guī)定執(zhí)行。同時，城投