【正文】 水而作，將建筑完全融入大自然的擁抱，形成一幅完滿的水墨風(fēng)景畫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 （ 4）剩余戶型噪音較大，隔音措施做得不夠； （ 5）物業(yè)管理服務(wù)水平不足，未與老業(yè)主建立很好的關(guān)系； （ 6）項(xiàng)目定位檔次過高與目前剩余單位的品質(zhì)不相搭配； （ 7）周邊競爭項(xiàng)目較多，可比性較大，導(dǎo)致項(xiàng)目剩余單位的性價(jià)比相對(duì)較弱； （ 8）營銷推廣不得力，現(xiàn)場客源較少，成交的可能性相對(duì)降低； 避劣倡優(yōu)及彌補(bǔ)策略 （ 1）倡導(dǎo)項(xiàng)目的湖光山水、地塊自然景觀的稀有性； （ 2）合理的 調(diào)整價(jià)格，在價(jià)位不調(diào)整的基礎(chǔ)之上增加優(yōu)惠措施和購買折扣； （ 3）對(duì)沿高速路方向外立面增加隔音材料，減低噪聲的滲透力； （ 4）制定合理科學(xué)、系統(tǒng)的營銷策略； （ 5）增加物業(yè)管理功能，加強(qiáng)老業(yè)主與公司的關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)人脈營銷； （ 6）項(xiàng)目重新科學(xué)、合理的定位，明確目標(biāo)客戶及項(xiàng)目的實(shí)際情況； （ 7）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面科學(xué)的包裝，以提高項(xiàng)目的昭示性、品質(zhì)化和正軌化； （ 8）項(xiàng)目重新啟動(dòng)以新的形象宣告天下，增加項(xiàng)目的推廣名； （ 9）從產(chǎn)品設(shè)計(jì)出發(fā)，發(fā)揮大空間、大尺度、大視野、大陽臺(tái)以及贈(zèng)送面積出發(fā)； （ 10）加強(qiáng)促銷力度和 促銷活動(dòng)，活躍現(xiàn)場人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目的劣勢(shì) （ 1）銷售周期過長，給老業(yè)主及新帶來對(duì)項(xiàng)目的認(rèn) 可疑問； （ 2）部分位置的戶型設(shè)計(jì)不合理，戶型面積過大； （ 3）銷售控制不當(dāng)，加大位置差、戶型面積大、價(jià)格高、總價(jià)高的房屋銷售難度和進(jìn)度； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 兩路片區(qū)的市場競爭在 2020 年上半年將進(jìn)入白日化階段，價(jià)格戰(zhàn)會(huì)在 2020 年的上半年吹響號(hào)角； 寶圣湖的優(yōu)勢(shì)已基本上到達(dá)頂峰，新的一年需要新的市場去消化，怎么把握此市場至關(guān)重要； 物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、知名度等將成為兩路片區(qū)今年競爭的法碼之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五 、 結(jié)論 重慶市房地產(chǎn)市場房價(jià)總體上平穩(wěn)上升； 新開發(fā)量、竣工量增長較大，相對(duì)于銷售量來說增速過快，直接影響今年和明年的整體銷售量； 政策的宏 觀調(diào)控，壓制土地的同時(shí)無形的增加土地成本，開發(fā)利潤相對(duì)降低，同時(shí)利率的上調(diào)和貸款的控制影響部分購買力； 城市化的進(jìn)程，使得中低檔價(jià)位樓盤將在近兩年成為銷售的熱點(diǎn)； 城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，使得城市中心居住不再是焦點(diǎn)，外圍居住化逐漸成為首選； 北部城區(qū)的大規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，使得小型規(guī)模樓盤只能從價(jià)格與促銷手段上來贏取市場； 區(qū)域化競爭將在 2020 年越演越烈，樓盤需要更大的生命力空間，無論是從價(jià)格上和優(yōu)惠措施上都會(huì)降低開發(fā)利潤； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按計(jì)劃，２０１０年重慶的城鎮(zhèn)化率將達(dá)５０％，每年至少有近６０萬農(nóng)村人口進(jìn)城。去年７月我市外銷房只有１５％，日前統(tǒng)計(jì)已達(dá)２４％； 其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，帶來巨大的市場潛力，重慶市的人均居住面積為２０平方米，離全國的人均水平還要差一截，潛在的市場需求旺盛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這首先是因?yàn)榉墙?jīng)濟(jì)適用房和非住宅比重 仍然過大；其次，地區(qū)拉動(dòng)因素起的作用也很明顯；土地政策繼續(xù)趨緊，對(duì)商品房價(jià)格具有一定刺激作用；而城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入水平提高，也決定了房價(jià)不可能下降過快。國家統(tǒng)計(jì)局專家預(yù)測， 2020 年的房價(jià)仍會(huì)在高位運(yùn)行。影響房價(jià)的根本因素是市場供求關(guān)系。 由于受市場慣性作用， 2020年初，房價(jià)仍將有一定上漲。其中，金開大道、 210 國道、319 高速公路及在建的 212 高速公路，再加上江北國際機(jī)場，在建的新火車客運(yùn)站、寸灘深水碼頭等，使這一區(qū)域一舉成為物流、信息流最為繁盛的重鎮(zhèn)。 20 樓市升級(jí)再向北 2020 年，隨著碧水康橋、新城 ? 山語間、天江 ? 常青藤、伽藍(lán)藝墅、金香林、銀海峰景等主題名盤的次第亮相，加上水木青華、翠湖柳岸、恒運(yùn) ? 青河灣、麗源島等傳統(tǒng)品牌社區(qū)的聯(lián)袂出擊，一個(gè)全面升級(jí)的回興 ——— 兩路板塊正愈加彰顯其非凡魅力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)回興 — 兩路： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 2020 年重慶房地產(chǎn)最具價(jià)值區(qū)域分析 對(duì)樓盤而言，放量的增大和競爭對(duì)手的增多，意味著新一輪的拼搶和爭奪客源；對(duì)消費(fèi)者而言，更多樓盤面世和先期產(chǎn)品的品質(zhì)，則使經(jīng)高新城有了更大的吸引力。建城后的江濱路將成為餐飲休閑區(qū)，而且檔次明顯要比南濱路高。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 開發(fā)體量大，以花園洋房、別墅等物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)檔次較高； ? 該板塊已成為了重慶新的高品質(zhì)樓盤集中區(qū)，在市場上引起了熱切的關(guān)注； ? 板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格增長較快，而且還有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 冉家壩板塊 去年冉家壩板塊內(nèi)樓盤迭起，形成了現(xiàn)在的冉家壩大社區(qū)，從而取代了以前風(fēng)光無限的“五黃路大社區(qū)”，成為了渝北區(qū)重要的房市熱點(diǎn)區(qū)域。 18 華菲苑 渝北回興鎮(zhèn)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶桐一路 普通住宅 1700 奔力鄉(xiāng)間城 渝北回興寶桐 一路 花園洋房 2000 富悅新城 渝北回興街道寶圣西路（長安福特旁） 普通住宅 2350 海德燕窩小區(qū) 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 普通住宅 1680 學(xué)府佳園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)西南政法大學(xué)旁 普通住宅 1620 金碧園 渝北回興雙湖大道（重大醫(yī)學(xué)院對(duì)面） 普通住宅 1550 云湖花園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道 (西政斜對(duì)面 ) 普通住宅 1780 翠湖柳岸 渝北寶圣湖寶桐路 普通住宅 2350 結(jié)合在售樓盤的銷售情況分析，中低檔價(jià)位樓盤在本區(qū)域受歡迎程度較高，在短期消化、快速回籠資金及獲取利潤相當(dāng)重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 E 銷售價(jià)格基本上在 16002400 元之間 目前在售樓盤 樓盤名 位置 住宅檔次 均價(jià) (元 /平方米 ) 海德福苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長安福特旁） 普通住宅 1680 立邦盛景天下 渝北兩路工業(yè)園 高尚住宅 2500 海德旭苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園 普通住宅 1580 海德春洪苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長安福特旁） 普通住宅 1520 堤岸春曉 渝北回興街道寶桐路 普通住宅 1850 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 17 ? 品質(zhì)較高，成為重慶著名的“富人區(qū)”； ? 該片區(qū)高尚居 住區(qū)概念影響力越來越高，已積累形成強(qiáng)大的品牌知名度； ? 目前該片區(qū)無新樓盤推出，現(xiàn)階段在售樓盤均為項(xiàng)目的尾期產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 板塊內(nèi)高檔樓盤比較集中，龍湖、旭日 ? 鳳凰城、錦繡都在于此，且樓盤的綜合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 樓盤開發(fā)體量 較大，周期較長； ? 現(xiàn)該片區(qū)房地產(chǎn)市場較為簡單，樓盤較少； ? 該片區(qū)市場開發(fā)潛力巨大，未來 2—— 3 年，該片區(qū)將成為新的房市熱點(diǎn)區(qū)域； 新牌坊板塊 隨著龍湖的進(jìn)入，使該片區(qū)土地價(jià)格迅猛颮升，而且該片區(qū)的樓盤綜合品質(zhì)較高，成為了全市著名的“富人區(qū)”，這將大大提升該片區(qū)樓盤的品質(zhì)，現(xiàn)在該片區(qū)主要為龍湖、金科的后期產(chǎn)品銷售。 16 ? 除周邊客戶外，渝中區(qū)是其主要的購買客戶； ? 隨 著觀音橋商圈的形成，使商圈內(nèi)物業(yè)價(jià)格步步高升，且有更進(jìn)一步上升的趨勢(shì)； ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展較為迅速，商業(yè)態(tài)勢(shì)更加完善； ? 2020 年該板快內(nèi)商務(wù)物業(yè)發(fā)展較快，其商務(wù)氛圍逐漸濃厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 該板塊勢(shì)頭強(qiáng)勁，樓盤迭出； ? 住宅建筑形態(tài)以高層和小高層為主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 二、 20202020 年重慶房地產(chǎn)北部城區(qū)市場分析 隨著政府“北移東下”政策的制定和實(shí)施，該區(qū)域近一兩年來蓬勃發(fā)展。據(jù)交通部門統(tǒng)計(jì)，該交叉口高峰期車流量達(dá)每小時(shí) 7000輛，而原設(shè)計(jì)通行能力僅為每小時(shí) 4000 輛，擁堵極為嚴(yán)重。 15 發(fā)展上一個(gè)新臺(tái)階、加快城市化進(jìn)程、改變渝北城市面貌起到重要作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。是連接建成區(qū)和新開發(fā)的兩路工業(yè)園區(qū)西區(qū)的便捷道路，為 渝北的經(jīng)濟(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 c、渝北區(qū) 觀音巖隧道工程正式通車 2020 年 5 月 13 日渝北區(qū)觀音巖隧道工程正式開工。因?yàn)橛谐渥愕馁徺I力，所以開發(fā)商不會(huì)注意到購買力相對(duì)較弱、但需求市場龐大的中低消費(fèi)群體，從而造成我國人均居住水平低下。并且部分銀行對(duì)于商業(yè)物業(yè)的貸款采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般不對(duì)第 3 套物業(yè) 貸款。 b、加強(qiáng)對(duì)于第二套房的按揭審理 受全國性緊縮銀根政策及國家有關(guān)防止炒作商品房的政策影響，重慶市部分銀行將對(duì)消費(fèi)者辦理第二套商品房的按揭予以嚴(yán)格控制。一方面促進(jìn)了更多消費(fèi)者投資或消費(fèi)房地產(chǎn)，但另一方面也加大了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榭蛻魺o法還貸而導(dǎo)致的不良貸款數(shù)量在成倍 增長。 14 銀行將嚴(yán)格按《指引》要求執(zhí)行，并據(jù)此加緊制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，今后在房貸操作上將更加謹(jǐn)慎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。據(jù)業(yè)界人士稱，銀監(jiān)會(huì)的這一《指引》提醒銀行要注意借款人的長期還款能力， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 相關(guān)政策及重點(diǎn)工程對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 a、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 分析： 中國銀監(jiān)會(huì)公布并開始實(shí)施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在 50％以 下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在 55％以下。 13 f、 商品房 預(yù)售情況 指標(biāo)名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 預(yù)售房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 在商品房預(yù)售中，住宅銷售占了 %，占了主要地位，住宅仍是廣大業(yè)主購房的首選；而商業(yè)預(yù)售同比增長為 %，增長幅度較大，去年商務(wù)物業(yè)投資開發(fā)較少，這也表現(xiàn)在商務(wù)物業(yè)預(yù)售上，去年 1—— 11 月份商務(wù)物業(yè)預(yù)售僅有 萬方。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 e、 商品房 銷售情況 指標(biāo)名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 銷售商品房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 商品房銷售額 (億元 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 去年房地產(chǎn)銷售中，住宅銷售占的比重相當(dāng)大，銷售面積和金額分別占了 %、 %；商務(wù)物業(yè)銷售增長幅度較大，銷售面積和金額同比增長為 %、 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。相比商務(wù)