【正文】 項目定位 純寫字樓 推出時間 預(yù)計在 2020 年 9 月 建筑形態(tài) 高層 34 層， 1 層為臨街商鋪， 26 層為商業(yè)， 831 層為寫字樓 預(yù)計售價 建均 4000 元 /m2，套內(nèi) 5100 元 /m2 面積配比 最小 600m2，按半層或整層銷售 每層戶數(shù) 2 戶 電梯數(shù)量 6 部電梯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 求一直被其他區(qū)域瓜分，如果我們能率 先填補(bǔ)區(qū)域市場的這塊空白，則一定能夠收到良好效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域市場一直缺乏“城市中心高檔寓所”的供應(yīng)，這些需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而在住宅產(chǎn)品的檔次上，不斷在重復(fù)供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，一直沒有一個“領(lǐng)軍”項目出現(xiàn)。區(qū)域內(nèi) 的這種價格發(fā)展趨勢對于紅鼎項目的價格起到很好的帶動作用。這就是該區(qū)域存在的一大供需矛盾。 ? 需求方面，觀音橋地區(qū)沒有純寫字樓項目，企業(yè)辦公只能選擇在住宅樓或商務(wù)公寓里，龍湖〃北岸星座以商務(wù)公寓推出，目前其用戶全為公司企業(yè)；觀音橋周邊如紅旗河溝、華新街等地區(qū)，其專業(yè)寫字樓的入住情況都非常好，國際商會大廈企業(yè)入住率 90%、中信銀行大廈企業(yè)入住率 90%、西浦大廈企業(yè)入住率 80%，這是顯性需求的具體體現(xiàn)，還有大量隱性需求包括大型企業(yè)、外企等，他們對辦公形象、軟硬件配套要求較高，絕不屈就于住宅或一般 的商務(wù)公寓內(nèi)辦公，而不得不選擇在租金更高、商務(wù)環(huán)境更好的其他區(qū)域。 ? 即將推出的項目中，住宅的供應(yīng)量持續(xù)加大，觀音橋區(qū)域以住宅為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍未改變，但商業(yè)、商務(wù)項目增加趨勢明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔住宅產(chǎn)品 供應(yīng)特征 步行街周邊目前也還未出現(xiàn)所謂的高檔住宅產(chǎn)品，單價最貴的是 2020 年 4 月份推出的“華宇廣場〃九華樓”，套內(nèi)均價 3400 元 /m2 。 ? 寫字樓市場需求旺盛 沙區(qū)步行街周邊純寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)奇缺，因此大量公司不得不選擇在一些商務(wù)公寓內(nèi)辦公，如時代星空和世紀(jì)銀河，當(dāng)初開發(fā)商將其定位為“商務(wù)公寓”，既可辦公又可住家，目的就是為了擴(kuò)大客戶層面，給項目更多回旋余地。其投資客比例占到 50%以上。 ? 面積設(shè)臵較小 該項目以小戶型為主，套內(nèi) 30m2 — 38 m2 的占到 80%，最大的也只有 82m2 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 〈二〉、沙坪壩步行街 區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 物業(yè)性質(zhì) 住宅 純寫字樓 商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 個數(shù) 0 0 0 3 1 3 比例（ %） 0 0 0 43% 14% 43% 沙區(qū)步行街的供應(yīng)項目主要分布在其兩端，包括 3 個商務(wù)公寓 —— 華宇〃時代星空、華宇〃世紀(jì)銀河、金沙國際； 3 個商業(yè)項目 —— 金沙國際產(chǎn)權(quán)式商鋪、鉆酷、欣陽廣場；1 個純寫字樓項目 —— 立洋〃知本時代。 高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)特征 南坪步行街附近目前還沒有真正意義的高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)，即使位于步行街中段，緊靠諾瑪特和新世紀(jì)百貨，占盡地理優(yōu)勢的貝迪龍庭，在去年推出時套內(nèi)均價也僅為3300 元 /平米。 ? 租售情況良好，中小企業(yè)踴躍 銷售情況較好，浪高以“天價”及返租回報開售，達(dá)到當(dāng)時重慶寫字樓的最高價，10 個月內(nèi)完成總量的 80%，其中 60%為投資客，反映出這類區(qū)域“領(lǐng)軍”項 目對市場高端客戶的強(qiáng)大吸納作用。 ? 面積設(shè)臵在 70130m2 3 個純寫字 樓項目 —— 科爾國際、金臺大廈、浪高凱悅的面積設(shè)臵，除了金臺在7090m2 外，浪高和科爾的主力面積都在 100 平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)特征 ? 供應(yīng)量小 從 2020 年科爾國際進(jìn)入南坪寫字樓市場以來，該地區(qū)的商務(wù)項目一直處在稀缺的狀態(tài)，一直到浪高〃凱悅的推出，在南坪中心地段，截止目前僅 3 個純寫字樓項目，大量企業(yè)不得不混雜在周邊的單體住宅中辦公，相當(dāng)影響形象。 詳 見如下： 〈一〉、南坪步行街 區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 物業(yè)性質(zhì) 住宅 純寫字樓 純商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 個數(shù) 3 0 0 0 2 0 比例（ %） 60% 0 0 0 40% 0 在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項目有 5 個，主要為住宅、寫字樓兩大種類，住宅為主，占 60%；純寫字樓為輔，占 40%。 （ 2） 沙區(qū)步行街的供應(yīng)項目主要分布在其兩端，包括 4 個商務(wù)公寓 —— 華宇〃時代星空、華宇〃世紀(jì)銀河、金沙國際、立洋〃知本時代； 3 個商業(yè)項目 —— 金沙國際產(chǎn)權(quán)式商鋪、鉆酷、欣陽廣場； 2020 年純寫字樓市場的供應(yīng)為空白。 （ 1） 在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項目有 5 個 ，主要為住宅、寫字樓兩大種類，住宅為主，占 60%；純寫字樓為輔，占 40%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 類似區(qū)域項目供應(yīng)比例對比（針對以下區(qū)域步行街范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品進(jìn)行對比） 對比區(qū)域 住宅 純寫字樓 純商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 江北區(qū) 71% 0 0 % % 0 南岸區(qū) 60% 0 0 0 40% 0 沙坪壩區(qū) 0 0 0 57% 0 43% 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 類似商圈在營商業(yè)物業(yè)狀況 對比區(qū)域 商圈內(nèi)引入商家 江北區(qū) 家樂福超市、世紀(jì)新都、江重百、北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨（預(yù)計 2020 年 10月開業(yè)）、遠(yuǎn)東百貨（籌備中） 南岸區(qū) 好又多、華聯(lián)商廈、江南新都、百盛、重百南豐商場、諾馬特 沙坪壩區(qū) 凱瑞商都、沙重百、立洋百貨、好又多、北京華聯(lián)、王府井（籌備中） 解放碑 大都會、太平洋百貨、王府井、家樂福、新世紀(jì)百貨、新世紀(jì)超市、重百、商社電器、國美電器、美美百貨（籌備中）、銅鑼灣百 貨（籌備中）、成商百貨（籌備中） 分析： 觀音橋商圈的建設(shè)不斷升級，在基礎(chǔ)設(shè)施方面政府不遺余力投入，嘉陵公園已建成開放，全市最大的步行街也將在 2020 年元旦前后開街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 觀音橋步行街的修建將在很大程度上攔截過江消費(fèi) 觀音橋步行街將建成市內(nèi)乃至西部最大的步行街，集休閑景觀大道、濕地生態(tài)系統(tǒng)、深潭疊瀑等生態(tài)景觀于一體，同時引進(jìn)大批國內(nèi)外知名百貨商家，目前，商圈正在營業(yè)的三個百貨店 —— 重百江北店、世紀(jì)新都、北京華聯(lián)，加上國慶節(jié)開業(yè)的深圳茂業(yè)百貨和 12月開業(yè)的臺灣遠(yuǎn)東百貨，百貨業(yè)的營業(yè)面積至少有 15 萬 m2。 對解放碑商圈的依賴強(qiáng) 目前，觀音橋商圈的商業(yè)面積不足 10 萬 m2，且形態(tài)單一 、布局分散、缺乏大都市氛圍、消費(fèi)者抱怨“東西不好買，特別是好東西不好買”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。僅從銷售率方面，我們可以看出該類型樓盤具備良好的客戶基礎(chǔ)；另外，下半年觀音橋區(qū)域還將供應(yīng) 1 個商務(wù)公寓 —— 浩博天庭和 2 個純寫字樓項目 —— 同聚遠(yuǎn)景和宏泰大廈，該類型項目的增多，也在一定程 度上反映出各發(fā)展商對商務(wù)樓盤的信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 〈二〉、寫字樓及商務(wù)公寓銷售情況 項目名稱 定位 銷售率 數(shù)碼大廈 純商務(wù)大廈 僅剩 4 套， 94% 茂業(yè)〃東方時代 商務(wù)公寓 40%。在對茂業(yè)〃東方時代的銷售進(jìn)行深度調(diào)查后，我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象，多數(shù)自用企業(yè)購買 34 套小戶型打通用，他們的主 力需求面積在120160m2 之間。從這一點(diǎn)可以反映出企業(yè)辦公還是趨向于選擇環(huán)境氛圍更為純粹的地方。但總體而言，在觀音橋及周邊地 區(qū)，寫字樓的租賃情況都不錯，這在一定程度上反映了商務(wù)辦公客戶的需求基數(shù)還是較大的。 〈一〉、寫字樓及商務(wù)公寓入住情況 樓盤名稱 項目定位 企業(yè)使用面積 入駐企業(yè)個數(shù) 入住率 西普大廈 純寫字樓 200m2 為主 93 90% 國際商會大廈 純寫字樓 600m2 以上為主 42 90% 中信大廈 純寫字樓 500m2 以上為主 掛牌有 104 家，沒掛牌的約有 15 家 80% 金崗大廈 純寫字樓 最小 140m2 22 60% 北岸星座 商務(wù)公寓 40m2 為主 87 60% 由于觀音橋中心區(qū)域的寫字樓供應(yīng)極少，很難反映出該區(qū)域的需求情況，因此我們將調(diào)查比較的范圍擴(kuò)大到了緊鄰觀音橋的華新街和紅旗河溝地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域市場一直缺乏“城市中心高檔寓所”的供應(yīng)，這些需求一直被 其他區(qū)域瓜分，如果我們能率先填補(bǔ)區(qū)域市場的這塊空白，則一定能夠收到良好效果。 ? 觀音橋地區(qū)在供應(yīng)的住宅產(chǎn)品檔次上，不斷在重復(fù)供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，一直沒有一個“領(lǐng)軍”項目出現(xiàn)。 ? 觀音橋區(qū)域的房價整體走強(qiáng)，年底前將推出的住宅類項目套內(nèi)單價上漲至 3500 元/m2 —— 4000 元 /m2 ，較目前在售同類型項目單價上漲 400— 600 元；而寫字樓方面的價格也攀升至套內(nèi) 5000 元 /m2 左右。然而，隨著北部新區(qū)的建設(shè)，大量房產(chǎn)企業(yè)、汽車、醫(yī)藥、高科技企業(yè)進(jìn)駐，他們迫切需要與其公司實(shí)力相匹配的辦公空間，這樣的潛在需求在不斷擴(kuò)大，而作為交通最為便捷，最適合辦公的觀音橋地區(qū)卻缺少這樣的產(chǎn)品供應(yīng)。 潛在市場供應(yīng)分析結(jié)論 ? 從區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的供應(yīng)情 況看，一方面供應(yīng)量小，純寫字樓項目有 2 個 ——宏泰大廈和同聚遠(yuǎn)景，供應(yīng)總量僅 萬方，從整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例和觀音橋商圈的發(fā)展前景分析，其供應(yīng)量在區(qū)域市場中遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 戶型配比 住宅項目戶型以一房和小二房為主；商務(wù)公寓的戶型設(shè)臵也以一房、二房為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而現(xiàn)有的提供小型辦公空間的僅有北岸星座和茂業(yè)〃東方時代的一部分。而宏泰大廈受建筑本身限制，戶型劃分也至少在 100m2以上。這也代表重慶房市主流供應(yīng)特征。 住宅方面的配套 也是屬于基本檔次，宏基大廈引進(jìn)了純凈水、自來水雙水源系統(tǒng)。在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)樓宇中，其配臵算是最完善的。雖然兩個項目的銷售情況還不明了（浩博〃天庭尚未發(fā)售，宏基大廈 開始銷售），這種價格差異都還未經(jīng)過市場檢驗，但相信發(fā)展商制定這種價格策略也是根據(jù)其對市場的把握和以往的經(jīng)驗判斷形成，并非沒有道理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同聚遠(yuǎn)景早前在春交會亮相時，對外宣布的價格是建面均價 3800 元/m2 ，目前則將單價上調(diào)了 200元，套內(nèi)達(dá)到 5100 元 /m2 ，反映出區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅牧己妙A(yù)期。東方時代基本上可以作為高價房的一個特例，并不能反映市場基本面。 三、潛在項目供應(yīng)狀況 供 應(yīng)量 項目名稱 地理位臵 項目定位 建筑體量 浩博〃天庭 建新南路 商務(wù)公寓 30000m2 宏基大廈 觀音橋轉(zhuǎn)盤 小戶型公寓 38000m2 同聚遠(yuǎn)景 觀音橋轉(zhuǎn)盤 純寫字樓 46000m2 金融街〃嘉年華大廈 觀音橋步行街 購物 、餐 飲 金融、郵政 60000m2 新上海大廈 現(xiàn)代廣場對面 小戶型公寓 68000m2 宏泰大廈 海關(guān)車站 純寫字樓 30000m2 到今年年底，觀音橋片區(qū)預(yù)計將新推出的項目總量 萬方，商務(wù)公寓和寫字樓共有3 個項目上市，供應(yīng)總量分別為 3萬方和 萬方，小戶型 公寓有新上海大廈和宏基大廈二個，供應(yīng)量 萬方，小戶型住宅以及純寫字樓項目的供應(yīng)都所增加，區(qū)域內(nèi)以二房三房住宅為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度