【正文】 同聚遠(yuǎn)景也是一棟爛尾樓，其主要的工程進(jìn)度體現(xiàn)在外立面的改造上，但自春交會(huì)前后亮相至今，外立面工程沒有任何進(jìn)展，使得市場對項(xiàng)目進(jìn)度和發(fā)展商實(shí)力產(chǎn)生種種猜測，嚴(yán)重影響客戶信心。 項(xiàng)目位于觀音橋步行街中段，處于嘉陵公園入口處，比鄰金源大酒店，既擁有便捷的交通，又可坐享嘉陵公園的生態(tài)美景，同時(shí)借助超五星級酒店 —— 金源大酒店，提升項(xiàng)目形象。 同聚遠(yuǎn)景 ? 優(yōu)勢分析 位臵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 超 5 星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 由于江田大廈原有的樓體建筑是按照超五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工的，茂業(yè)接手仍則繼續(xù)采用其原來的設(shè)計(jì)，因此在硬件配套和公共部分的裝修上，都按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如 10 部電 梯、 、 米挑高商務(wù)大堂、 106 米扇面展開式樓體造型等等，都為項(xiàng)目打造“皇家經(jīng)典”的高檔形象奠定了先天基礎(chǔ)。未來，該地段屬于規(guī)劃中的商業(yè)購物金融區(qū)，各種市政金融配套設(shè)施將進(jìn)一步完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商鋪面積： 1520 m2 銷售率 40% 成交價(jià)格 公寓套內(nèi)均價(jià) 6200 元 /m2，商鋪套內(nèi)均價(jià) 70000 元 /m2 電梯數(shù)量 10 部 每層戶數(shù) 38 配套設(shè)施 超 5 星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)、 米層高、 米挑高大堂、 24 小時(shí)商務(wù)秘書、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)代訂、代購服務(wù)、酒店式客房清理、衣物干濕洗熨、代租代管 物管公司 深圳甲級商務(wù)物管 —— 崇德物管 ? 同聚遠(yuǎn)景 地理位臵 觀音橋轉(zhuǎn)盤 總建筑面積 46000m2 項(xiàng)目定位 純寫字樓 推出時(shí)間 預(yù)計(jì)在 2020 年 9 月 建筑形態(tài) 高層 34 層， 1 層為臨街商鋪， 26 層為商業(yè)， 831 層為寫字樓 預(yù)計(jì)售價(jià) 建均 4000 元 /m2，套內(nèi) 5100 元 /m2 面積配比 最小 600m2，按半層或整層銷售 每層戶數(shù) 2 戶 電梯數(shù)量 6 部電梯。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而在住宅產(chǎn)品的檔次上，不斷在重復(fù)供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，一直沒有一個(gè)“領(lǐng)軍”項(xiàng)目出現(xiàn)。這就是該區(qū)域存在的一大供需矛盾。 ? 即將推出的項(xiàng)目中，住宅的供應(yīng)量持續(xù)加大，觀音橋區(qū)域以住宅為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍未改變，但商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目增加趨勢明顯。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 寫字樓市場需求旺盛 沙區(qū)步行街周邊純寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)奇缺，因此大量公司不得不選擇在一些商務(wù)公寓內(nèi)辦公，如時(shí)代星空和世紀(jì)銀河，當(dāng)初開發(fā)商將其定位為“商務(wù)公寓”，既可辦公又可住家，目的就是為了擴(kuò)大客戶層面，給項(xiàng)目更多回旋余地。 ? 面積設(shè)臵較小 該項(xiàng)目以小戶型為主，套內(nèi) 30m2 — 38 m2 的占到 80%，最大的也只有 82m2 。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)特征 南坪步行街附近目前還沒有真正意義的高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)，即使位于步行街中段，緊靠諾瑪特和新世紀(jì)百貨，占盡地理優(yōu)勢的貝迪龍庭，在去年推出時(shí)套內(nèi)均價(jià)也僅為3300 元 /平米。 ? 面積設(shè)臵在 70130m2 3 個(gè)純寫字 樓項(xiàng)目 —— 科爾國際、金臺(tái)大廈、浪高凱悅的面積設(shè)臵，除了金臺(tái)在7090m2 外，浪高和科爾的主力面積都在 100 平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 詳 見如下： 〈一〉、南坪步行街 區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征 物業(yè)性質(zhì) 住宅 純寫字樓 純商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 個(gè)數(shù) 3 0 0 0 2 0 比例（ %） 60% 0 0 0 40% 0 在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項(xiàng)目有 5 個(gè)，主要為住宅、寫字樓兩大種類，住宅為主，占 60%；純寫字樓為輔，占 40%。 （ 1） 在南坪步行街附近，新近供應(yīng)的主要項(xiàng)目有 5 個(gè) ，主要為住宅、寫字樓兩大種類，住宅為主，占 60%；純寫字樓為輔，占 40%。 類似區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)比例對比（針對以下區(qū)域步行街范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品進(jìn)行對比） 對比區(qū)域 住宅 純寫字樓 純商業(yè) 普通住宅 酒店式公寓 別墅 商務(wù)公寓 江北區(qū) 71% 0 0 % % 0 南岸區(qū) 60% 0 0 0 40% 0 沙坪壩區(qū) 0 0 0 57% 0 43% 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 觀音橋步行街的修建將在很大程度上攔截過江消費(fèi) 觀音橋步行街將建成市內(nèi)乃至西部最大的步行街，集休閑景觀大道、濕地生態(tài)系統(tǒng)、深潭疊瀑等生態(tài)景觀于一體，同時(shí)引進(jìn)大批國內(nèi)外知名百貨商家，目前，商圈正在營業(yè)的三個(gè)百貨店 —— 重百江北店、世紀(jì)新都、北京華聯(lián)，加上國慶節(jié)開業(yè)的深圳茂業(yè)百貨和 12月開業(yè)的臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨，百貨業(yè)的營業(yè)面積至少有 15 萬 m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。僅從銷售率方面，我們可以看出該類型樓盤具備良好的客戶基礎(chǔ)；另外，下半年觀音橋區(qū)域還將供應(yīng) 1 個(gè)商務(wù)公寓 —— 浩博天庭和 2 個(gè)純寫字樓項(xiàng)目 —— 同聚遠(yuǎn)景和宏泰大廈，該類型項(xiàng)目的增多，也在一定程 度上反映出各發(fā)展商對商務(wù)樓盤的信心。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在對茂業(yè)〃東方時(shí)代的銷售進(jìn)行深度調(diào)查后，我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象，多數(shù)自用企業(yè)購買 34 套小戶型打通用，他們的主 力需求面積在120160m2 之間。但總體而言，在觀音橋及周邊地 區(qū)，寫字樓的租賃情況都不錯(cuò)，這在一定程度上反映了商務(wù)辦公客戶的需求基數(shù)還是較大的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域市場一直缺乏“城市中心高檔寓所”的供應(yīng)，這些需求一直被 其他區(qū)域瓜分，如果我們能率先填補(bǔ)區(qū)域市場的這塊空白，則一定能夠收到良好效果。 ? 觀音橋區(qū)域的房價(jià)整體走強(qiáng)，年底前將推出的住宅類項(xiàng)目套內(nèi)單價(jià)上漲至 3500 元/m2 —— 4000 元 /m2 ，較目前在售同類型項(xiàng)目單價(jià)上漲 400— 600 元；而寫字樓方面的價(jià)格也攀升至套內(nèi) 5000 元 /m2 左右。 潛在市場供應(yīng)分析結(jié)論 ? 從區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的供應(yīng)情 況看，一方面供應(yīng)量小，純寫字樓項(xiàng)目有 2 個(gè) ——宏泰大廈和同聚遠(yuǎn)景，供應(yīng)總量僅 萬方，從整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例和觀音橋商圈的發(fā)展前景分析，其供應(yīng)量在區(qū)域市場中遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而現(xiàn)有的提供小型辦公空間的僅有北岸星座和茂業(yè)〃東方時(shí)代的一部分。這也代表重慶房市主流供應(yīng)特征。在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)樓宇中，其配臵算是最完善的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同聚遠(yuǎn)景早前在春交會(huì)亮相時(shí)，對外宣布的價(jià)格是建面均價(jià) 3800 元/m2 ，目前則將單價(jià)上調(diào)了 200元，套內(nèi)達(dá)到 5100 元 /m2 ，反映出區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅牧己妙A(yù)期。 三、潛在項(xiàng)目供應(yīng)狀況 供 應(yīng)量 項(xiàng)目名稱 地理位臵 項(xiàng)目定位 建筑體量 浩博〃天庭 建新南路 商務(wù)公寓 30000m2 宏基大廈 觀音橋轉(zhuǎn)盤 小戶型公寓 38000m2 同聚遠(yuǎn)景 觀音橋轉(zhuǎn)盤 純寫字樓 46000m2 金融街〃嘉年華大廈 觀音橋步行街 購物 、餐 飲 金融、郵政 60000m2 新上海大廈 現(xiàn)代廣場對面 小戶型公寓 68000m2 宏泰大廈 海關(guān)車站 純寫字樓 30000m2 到今年年底，觀音橋片區(qū)預(yù)計(jì)將新推出的項(xiàng)目總量 萬方，商務(wù)公寓和寫字樓共有3 個(gè)項(xiàng)目上市，供應(yīng)總量分別為 3萬方和 萬方，小戶型 公寓有新上海大廈和宏基大廈二個(gè)，供應(yīng)量 萬方，小戶型住宅以及純寫字樓項(xiàng)目的供應(yīng)都所增加，區(qū)域內(nèi)以二房三房住宅為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從觀音橋區(qū)域潛在供應(yīng)的項(xiàng)目以及整個(gè)重慶市場，都能看到這個(gè) 現(xiàn)象，同一區(qū)域、同類建筑形態(tài)，定位于“商務(wù)公寓”的項(xiàng)目單價(jià)比定位于“小戶型住宅公寓”的單價(jià)高。 ? 從純寫字樓的銷售情況看，區(qū)域內(nèi)對寫字樓市場的需求空間較大。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商務(wù)公寓 —— 以 30m2— 35m2 的小戶型為主，約占 59%，再加上 60m2 以下的戶型，則中小戶型占到總量的 85%。 茂業(yè)〃東方時(shí)代 商務(wù)公寓 30150m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品的配套檔次及內(nèi)容基本雷同，如游泳池、寬帶、對講系統(tǒng)、兒童活動(dòng)區(qū)、園林綠化等；商務(wù)公寓的代表茂業(yè)〃東方時(shí)代，配套除了有 10臺(tái)日立高速豪華電梯外，其在商務(wù) 方面并未有實(shí)質(zhì)的內(nèi)容支撐；數(shù)碼大廈作為區(qū)域內(nèi)唯一的純寫字樓項(xiàng)目，配備了基本的樓宇智能化系統(tǒng)，軟件方面配備了酒店式的服務(wù)體系，如日常保潔、安保、配餐、普通商務(wù)服務(wù)等，在配套上只屬于常規(guī)產(chǎn)品，少有突破和創(chuàng)新。還配備了美 容中心、水吧、健身房，ＶＩＰ貴賓卡、鮮花敘情等專項(xiàng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 巴黎公舍 4 部電梯、星級標(biāo)準(zhǔn)電梯大堂、2020 多平方米景觀展臺(tái)、木質(zhì)防盜門、迷你高爾夫果嶺、休閑茶室、洗染店、酒吧等。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二期有游泳池、會(huì)所、小區(qū)綠化。 ? 產(chǎn)品形象 在產(chǎn)品形象檔次上，目前觀音 橋片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目基本以普通住宅的形象出現(xiàn)，只是根據(jù)產(chǎn)品在形態(tài)以及戶型方面的差異，在對外推廣的形象上有不同表現(xiàn)。數(shù)碼大廈 2020 年 12 月底開盤，半年 銷售 90%，表現(xiàn)出區(qū)域市場對寫字樓產(chǎn)品存在一定量的需求。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓價(jià)格的參考樣本僅有數(shù)碼大廈一個(gè)，其套內(nèi)均價(jià)在 3950元 / m2（清水房）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。祥見如下： 項(xiàng)目名稱 地 理位臵 項(xiàng)目定位 建筑形態(tài) 天奇〃怡暢苑 江北區(qū)塔坪 26 號 中高檔住宅 高層 綠灣〃嘉景苑 江北區(qū)中興段（原三鋼廠大門） 中高檔住宅 小高層、高層 春江名都 江北區(qū)中野路口建東大廈 中高檔住宅 小高層、高層 光宇〃陽光海岸 江北建新東路 70— 118 號 中高檔住宅 高層 巴黎公舍 江北區(qū)塔坪 120 號 小戶型公寓 高層 數(shù)碼大廈 江北塔坪 120 號 純寫字樓 小高層 茂業(yè)〃東方時(shí)代 江北區(qū)建新北路與洋河路交界處 商務(wù)公寓 高層 供應(yīng)量 目前觀音橋地區(qū)在售項(xiàng)目的供應(yīng)總量為 454963m2，其中住宅 220945m2，占總量的%；商務(wù)公寓 70000m2，占總量的 15%；寫字樓 34018m2，占總量的 %，商業(yè)部分 80000m2，占總量的 %。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戲，各大主力百貨紛紛進(jìn)駐，除了早前的重百、新世紀(jì)、北京華聯(lián)三大百貨之外，今年深圳茂業(yè)百貨和臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨的強(qiáng)勢進(jìn)駐， 為江北觀音橋商圈注入了新的活力。 政府搭臺(tái)，企業(yè)唱 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其后上馬的項(xiàng)目都十分謹(jǐn)慎，造成 2020 年后，觀音橋地區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量十分稀缺，反而在周邊的紅旗河溝、五里店、五黃路、新牌坊等地區(qū)，房產(chǎn)發(fā)展如火如荼。 第 一 部分 項(xiàng)目所在區(qū)域市場背景分析 一、 觀音橋片區(qū)總體區(qū)位特征 北城絕對中心的地位，各種配套發(fā)達(dá)完善 觀音橋片區(qū)對江北以至后來的渝北區(qū)而言，具有悠久的歷史地位，北部地區(qū)的城市衍變都是以觀音橋?yàn)楹诵恼归_的，無論是最早的觀音橋商圈的成型、到中期渝北陽光城一帶的崛起直至目前觀音橋步行街的建設(shè)，都是在觀音橋周邊區(qū)域進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 90 年代早期，大量房產(chǎn)項(xiàng)目盲目入市，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)爛尾樓現(xiàn)象嚴(yán)重 觀音橋片區(qū)的房產(chǎn)市場在 90年代中后期曾一度發(fā)展過熱，大量單體樓涌現(xiàn)，重復(fù)的產(chǎn)品供給超過市場需求的承受力、加上發(fā)展商資金鏈的問題、各種債務(wù)糾紛等等，使得觀音橋成為市區(qū)內(nèi)爛尾樓較為嚴(yán)重的地區(qū)，從觀音橋轉(zhuǎn)盤至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤沿線，就有 11棟之多 —— 華音廣場、千禧年酒店、金觀音大廈、新科大廈、江田君悅大廈、宏泰大廈等一大批四久工程，使觀音橋地區(qū)的 房產(chǎn)市場陷入爛尾樓的怪圈，一蹶不振。未來觀音橋商圈的區(qū)域面積將達(dá)到 4平方