【正文】 ：經(jīng)營管理和物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 商業(yè)管理公司之職責(zé) 對整個項目的商業(yè)部分進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營和對物業(yè)進(jìn)行管理，同時由管理公司來承諾對小業(yè)主的投資回報。投資購買商鋪的客戶由于本身沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的，又沒有精力尋找租賃客戶，而委托開發(fā)商經(jīng)營或招商，從而轉(zhuǎn)移其投資經(jīng)營風(fēng)險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◇ 對于市場知名度不足的商家，投資者往往持懷疑態(tài)度。 ◇ 市場對【順電】認(rèn)知度很弱，這是需要解決的問題，但同時這也為我們創(chuàng)造了更多的市場機(jī)會。對開發(fā)商而言，有利于商鋪的銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其與開發(fā)商簽定購房合同后約定在一定期限內(nèi)，購買方又把商鋪回租給商業(yè)管理公司，由商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理的做法。 本項提議極具實用性、經(jīng)濟(jì)性、可操作性，能達(dá)到極佳的廣告效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售道具 主要為售樓處的必需品如：電話、傳真機(jī)、飲水機(jī)、 展板、銷控表、圖紙、休閑設(shè)施、洽談桌凳、銷售夾 、辦公設(shè)備、空調(diào)、背景音樂等。 能營造現(xiàn)場熱銷氣氛的條幅、指示牌、指引彩旗、汽球、拱門、氣柱等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）包裝策略：在色彩上，多采用金黃色、大紅色使現(xiàn)場氣氛熱烈、喜慶；同時利用大幅的能激發(fā)人們對金錢、對投資潛意識渴望的噴繪畫面以及商場將來經(jīng)營氛圍描述的彩色噴繪，使現(xiàn)場的包裝在一定程度上能夠潛移默化投資者迫不及待的簽單。 依據(jù)：入市時機(jī)是相對?新大都?有針對性提出的，而有利的入市時機(jī)對整個項目的成敗起著致關(guān)重要的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但由于其位臵并非處于沙坪壩的主商圈，同時單層較小未能吸引主力品牌商家的入駐，因此在招商上存在一定的混亂性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 □ 付款方式：一次性付款（ 97 折）、按揭付款（無折扣），其中按揭可提供 6 成 10 年的專業(yè)銀行按揭。而如何在最大程度上規(guī)避市場的競爭風(fēng)險、強(qiáng)占市場的先機(jī)，這是本項目的營銷成功的關(guān)鍵！ 華夏銀座 （ 1） 項目概況 該項目位于渝碚路與天陳路的交匯處，由重慶新原興集團(tuán)開發(fā)。 19 （ 4）簡要評分析 該項目的地理位臵目前來看并不理想，屬于交通要道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ■ 該項目的規(guī)劃為： □ 負(fù)二層：超市 □ LG 層： 休閑服飾 □ F1：珠寶、眼鏡、皮具 □ F2: 少淑、淑女服裝等 □ F3：女式職業(yè)服裝 □ F4：男士西裝、西褲等 □ F5：床上用品、兒童服飾、家用小電器 □ F6：餐飲、西餐廳等 （ 2）銷售方式：帶租約銷售 具體為： 20 年的帶租約銷售，投資匯報率為： 7%的年收益，同時每 5 年 %的投資收益上浮比例。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這一點(diǎn)從本項目住宅部分的熱銷及? 華夏銀座?在沒有品牌商家的支持及較低的投資回報率的前提下，卻取得較好的帶租約銷售業(yè)績中可以看出。 17 二、 區(qū)域商業(yè)市場競爭狀況分析 （一） 總體競爭狀況 從總體上看，本項目所屬區(qū)域的商業(yè)物業(yè)未來兩年內(nèi)的發(fā)展將會緊追解放碑商圈的發(fā)展，尤其是各大主力商家的紛紛進(jìn)入更是為本項目的未來發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而?年租金回報率為 %，每 5年租金收益調(diào)增 5%，即買即返 2 年租金?的帶租約銷售方式是大手筆，讓同行大跌眼鏡，大大刺激了投資者的胃口，五成 10 年的按揭付款方式，每個鋪位 1015 萬的總價，使得一些持有少量資金又試圖尋找更好的投資渠道的中小投資者找到新的興奮點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。江北區(qū)政府更將對重慶美居中心貫徹品牌特色化、連鎖規(guī)?；?、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化以及管理現(xiàn)代化的發(fā)展方針，力爭 在 2020 年底躋身全市有影響的專業(yè)建材交易中心，這些利好的環(huán)境無疑給投資者增添了信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 金泰成燈飾廣場 （ 1）項目概況 位于重慶市江北區(qū)五里 店建新東路 92 號，由重慶建川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ■劣勢分析 □ 區(qū)域商業(yè)量急劇放大 隨著江北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量的商業(yè)進(jìn)入市場，僅觀音橋附近就有 14萬平方米的北辰天街，擁有北京華聯(lián)、銀太百貨等國內(nèi)零售大鱷，近 20萬平方米的現(xiàn)代廣場， 2 萬平方米的佳儂商業(yè)街以及面積不小的 新世紀(jì)，華音商場和大批的在建和籌建的商業(yè)，加上渝北區(qū)域大量的商業(yè)譬如歐式一條街等等減少了該區(qū)域的商業(yè)輻射區(qū)域。 □ 規(guī)劃合理 該項目主要目標(biāo)消費(fèi)群為 1834 歲，針對該消費(fèi)群的消費(fèi)特征，打造了融時尚購物、運(yùn)動休閑、娛樂餐飲、生活服務(wù)等 多方位為一體的一站式購物中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。總面積 3 萬平方 米，共 6 層，每層面積 5000 平方米，兩棟群樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是，擁有了上述優(yōu)勢并不能完全意味著商業(yè)物業(yè) 的運(yùn)作成功，相反，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作是一個系統(tǒng)化的過程，從項目的選址、定位、規(guī)劃，再到后期商業(yè)氛圍的培養(yǎng)（俗稱?養(yǎng)鋪?）。 與 [上海新天地 ]、云南麗江古城相比， [第一大道 ]還顯得基礎(chǔ)薄弱，以 [上海新天地 ]而言，新天地是在典型的舊城改造項目，若干年沉淀下來的商業(yè)氛圍是新天地能得以成功運(yùn)作的基礎(chǔ)和保證，在進(jìn)行舊城改造的同時十分注重原 有建筑的風(fēng)格保護(hù)，在新增商業(yè)功能的同時保留了原有的建筑風(fēng)貌，使新天地成為上海的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ■ 劣勢分析 □ 高準(zhǔn)入門檻無疑將會縮小客戶范圍，增大推廣難度。同時第一大道舍棄了重慶傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念和模式，以上海新天地、麗江古城等商業(yè)發(fā)達(dá)地方的商業(yè)物業(yè)為藍(lán)本，依托自身的地理優(yōu)勢，將其打造為頗有地方特色的購物街，樓層高度都在 5 層以下。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以上價格均為建筑面積下的銷售價格，共攤系數(shù)也因不同的位臵而不同，從 35%～ 65%不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一大道效仿上海新天地、周莊、云南麗江 等商業(yè)街區(qū)的處理手法，以交錯的坡屋頂、連廊、拱橋、出挑平臺為主要建筑符號，加上時下最為流行的江景概念，在打造江南韻味商業(yè)街時以最大限度的提高物業(yè)的產(chǎn)品附加值。 因此，相信在未來兩年隨著市場對商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作程度的提高及各大商圈的快速發(fā)展，商業(yè)物業(yè) 將會是吸引投資者投資的主力渠道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。今、明兩年主要新增項目有華宇廣場、三峽廣場、金沙國際、新大都等 ，新增零售巨頭有北京華聯(lián)、王府井等，三年內(nèi)商業(yè)物業(yè)增量保守估 量為 40 萬平方米。經(jīng)營商品包括百貨、家電、 IT 產(chǎn)品、圖書等。 （ 2） 發(fā)展趨勢 以重新規(guī)劃實施的步行街為中心，建設(shè)一個面積約 2 平方公里的步行商業(yè)系統(tǒng)，以大型購物中心帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 楊家坪商圈位于九龍坡腹地，因建設(shè)廠、鐵馬集團(tuán)、工學(xué)院等占據(jù)楊家坪中心大片土地，造成以前商業(yè)物業(yè)發(fā)展滯后。以大型百貨店為龍頭，以購物中心為核心，以專業(yè)市場、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經(jīng)營為基本組織模式，集中布臵一批大、特、名、老精品店，形成一個現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)；以北城天街為中心建成重慶最大的街區(qū)型購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，以百貨店為主力店。 6 目前，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實施，龍湖北城天街投入使用，該商圈在進(jìn)行重新定位，希望吸引本區(qū)及以北消費(fèi)人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 發(fā)展趨勢 商業(yè)發(fā)展向南坪西路、南路、北路及南濱路、步行街拓展，業(yè)態(tài)突出濱江休閑商業(yè)、商業(yè)會展、專業(yè)市場等 ，著力打造購物中心、煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材銷售中心 。經(jīng)營商品（業(yè)態(tài)）包括餐飲、百貨、家電、汽車及零配件、藥品等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 南坪商圈 （ 1） 發(fā)展 現(xiàn)狀 本市目前最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域性商圈，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場較多。該商圈集中了大都會（太平洋百貨）、重百、新世紀(jì)等零售商。商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達(dá)民生路、東到小什字，由臨江門、滄白路、新華路、民生路等圍合成多邊形區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市常住人口的增加，從而帶動消費(fèi)的增加，給 商業(yè)物業(yè)發(fā)展 帶來了極大的 空間。 目前，主城 9 區(qū)城市常住人口約 600 萬人左右，而正常經(jīng)營的商業(yè)面積不足 400 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而 隨后 幾年， 城市擴(kuò)容加大，城市化速度 將 逐步 加快 ，預(yù)計 到 2020 年為 50%左右，城市人口每 年增加120 萬人左右 ，而相應(yīng)的人均商業(yè)物業(yè)也將相應(yīng)增加。人口增加，消費(fèi)額也會增加， 2020 年全年完成社會消費(fèi)品零售額 762 億元，增長在 9%以上。因此商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，將面臨前所未有的市場發(fā)展機(jī)遇！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 （二） 各商圈的發(fā)展?fàn)顩r 解放碑商圈 （ 1）發(fā)展 現(xiàn)狀 本市最具規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富的商圈，最核心的都市商業(yè)圈 。商業(yè)營業(yè)面積近 60 萬平方米，大小商場（商鋪）近 3000 家， 2020 年商業(yè)銷售額約 140 億元。 今、明兩年主要新增 商業(yè)物業(yè) 項目有時代廣場、帝都廣場、麗島春天、世貿(mào)中心、恒通云頂?shù)?，新增零售商有北京華聯(lián)、銀太百貨、王府井等， 該商圈商 業(yè)物業(yè) 3 年增量保守估算超過 60 萬平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。南濱路濱江休閑商業(yè)帶是目前全市商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的新增長點(diǎn)。該商圈目前有重百南豐商場、新世紀(jì)江南商都、百盛百貨、麥德龍、諾瑪特 、好又多、建瑪特 等。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀(jì) 90 年代中期的第二大 商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn) ? 商業(yè)空心 ? 現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 發(fā)展趨勢 觀音橋商圈的總體發(fā)展思路是由 1 平方公里擴(kuò)大為 4 平方公里。 楊家坪商圈 （ 1） 發(fā)展 現(xiàn)狀 以楊家坪步行街為中心，東至工學(xué)院、西至動物園、南至直港大道、北至謝正街。該 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 商圈目前有重百楊家坪商場、富安百貨、立丹百貨、楊家坪地下商場等。 沙坪壩商圈 （ 1） 發(fā)展 現(xiàn)狀 ： 本案所在地， 以三峽廣場至綠色文化藝術(shù)廣場為主 ，輔以南開步行街，目前商業(yè)營業(yè)面積超過 20 萬平方米 ， 2020 年商業(yè)零售額超過 30 億元 。商業(yè)發(fā)展向天星橋、楊公橋方向拓展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。歸其原因，較好的地理位臵及具有一定背景、知名度的商家支撐、整合的營銷推廣是商業(yè)地產(chǎn)項目營銷獲勝的主力因素。第一大道將其功能定位于集餐飲、休閑、茶樓、精品店、金融為一體的高檔旅游商業(yè)區(qū)。 中