【正文】 臵上相對(duì)較低，因此其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于浪高凱悅，套內(nèi)均價(jià)僅售 5800 元 /m2 ，而浪高則高達(dá)套內(nèi) 6500 元 /m2 左右，目前其高樓層價(jià)格更達(dá)到 8000 元 /m2 。如果產(chǎn)品在硬件配套、地段、品牌實(shí)力等方面達(dá)到最優(yōu)組合，那么創(chuàng)造區(qū)域價(jià)格新高則有很大的成功把握。因此，在高端住宅方面，南坪中心還處于空白狀態(tài)。 寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 供應(yīng)量小 該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)量非常小，立洋〃知本時(shí)代屬于 2020年推出的項(xiàng)目， 2020年至今，整個(gè)沙坪壩市場(chǎng)都沒有寫字樓項(xiàng)目推出。因此特別受到投資客戶的歡迎。 ? 消化迅速 立洋〃知本時(shí)代一經(jīng)推出便受到市場(chǎng)追捧，首推的 6 層樓在開盤一個(gè)月內(nèi)賣完，而后期推出的 10 層也在短期內(nèi)消化完。然而從實(shí)際使用情況看，這兩個(gè)項(xiàng)目 100%為辦公用戶，反映出該區(qū)域?qū)ι虅?wù)辦公空間的旺盛需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 相關(guān)市場(chǎng)結(jié)論 ? 觀音橋區(qū)域目前供應(yīng)產(chǎn)品以住宅為主，占在售項(xiàng)目的 75%，商務(wù)公寓和純寫字樓供應(yīng)較少，分別占在售項(xiàng)目的 %。 ? 從區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)情況看，一方面供應(yīng)量小，純寫字樓項(xiàng)目有 2 個(gè) ——宏泰大廈和同聚遠(yuǎn)景，供應(yīng)總量僅 萬方，從整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例 來看，其供應(yīng)量在區(qū)域市場(chǎng)在售和將售項(xiàng)目中僅占 %，而在南坪寫字樓的供應(yīng)比例達(dá)到%，仍遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。然而，隨著北部新區(qū)的建設(shè)，大量房產(chǎn)企業(yè)、汽車、醫(yī)藥、高科技企業(yè)進(jìn)駐，他們迫切需要與其公司實(shí)力相匹配的辦公空間，這樣的潛在需求在不斷擴(kuò)大，而作為交通最為便捷，最適合辦公的觀音橋地區(qū)卻缺少這樣的產(chǎn)品供應(yīng)。 ? 觀音橋區(qū)域的房價(jià)整體走強(qiáng)，年底前將推出的住宅類項(xiàng)目套內(nèi)單價(jià)上漲至 3500元 /m2 —— 4000 元 /m2 ，較目前在售同類型項(xiàng)目單價(jià)上漲 400— 600 元；而寫字樓方面的價(jià)格也攀升至套內(nèi) 5000 元 /m2 左右。 ? 觀音橋地區(qū)的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以住宅為主，商務(wù)型產(chǎn)品供應(yīng)不多。隨著觀音橋商圈綜合地位的上升，與之相匹配的住宅產(chǎn)品卻沒有產(chǎn)生，也就是說通過完善的商業(yè)配套已經(jīng)留住甚至吸引了外區(qū)的大量高端消費(fèi)群，我們的目標(biāo)客戶群已被聚集起來，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了符合他們消費(fèi)檔次的住宅產(chǎn)品，則這部分強(qiáng)大的購買力就會(huì)很快地釋放出來。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 〈一〉、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡況 ? 茂業(yè)〃東方時(shí)代 地理位臵 江北區(qū)建新北路與洋河路交界處 總建筑面積 15 萬 m2，其中塔樓 7 萬方 項(xiàng)目定位 商務(wù)公寓 推出時(shí)間 2020 年 5 月 建筑形態(tài) 高層， 37 層，其中裙樓 10 層 戶型設(shè)臵 商務(wù)公寓： 30160 m2 。 2 部低區(qū)電梯、 3 部高區(qū)電梯、 1 部貨梯。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。交通方面極為便捷，距離公交車站不過幾米，無論是人行還是車行都相當(dāng)方便。絕佳的地段對(duì)于 辦公或居住都十分具有吸引力，因此對(duì)投資客而言意義重大。同時(shí)很好地解決塔樓用戶的商業(yè)、生活、商務(wù)配套問題。 ? 劣勢(shì)分析 商務(wù)硬件配套不足 就辦公用途而言，東方時(shí)代的硬件配套顯得不夠，酒店和居住的氛圍更濃。 價(jià)格偏高，超過市場(chǎng)主力消費(fèi)群的承受力，影響銷售速度 6200 元 /m2 的套內(nèi)價(jià)格對(duì)江北區(qū)市場(chǎng)而言，接受起來較為困難，其成交的戶型以30m2左右的小戶型為主，大戶型消化緩慢，導(dǎo)致目前的銷售率不足 40%，由于后期剩余戶型以大戶型為主，預(yù)計(jì)其銷售節(jié)奏將 更為放慢。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 外立面設(shè)計(jì) 境外設(shè)計(jì)隊(duì)伍進(jìn)行外立面的重新設(shè)計(jì)，使其外立面成為一大亮點(diǎn)，較能體現(xiàn)出項(xiàng)目現(xiàn)代感和商務(wù)感。 ? 劣勢(shì)分析 面積設(shè)臵單一 面積設(shè)臵偏大，最小 600m2，盡管以此能 夠分流掉大量中小企業(yè)客戶，使產(chǎn)品的客戶群更加純粹，有利于建立起良好的形象，但過高的總價(jià)勢(shì)必提高對(duì)客戶資金實(shí)力的要求，減少客戶數(shù)量，同時(shí)影響單價(jià)的提升，從而對(duì)項(xiàng)目銷售速度和銷售總額產(chǎn)生負(fù)面影響。特別是其所針對(duì)的目標(biāo)客戶群 —— 大型公司、企業(yè)，他們對(duì)辦公樓的形象要求更為嚴(yán)苛。特別是物管方面，物管公司為重慶本地企業(yè)，毫無品牌知名度，相信其無論是在服務(wù)內(nèi)容還是服務(wù)水平上質(zhì)量都不高。 〈三〉、應(yīng)對(duì)策略 ? 在產(chǎn)品打造上，通過加強(qiáng)軟硬件配套設(shè)施，提升項(xiàng)目附加值，為高位價(jià)格提供強(qiáng)力支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 制定合理的、性價(jià)比較高的價(jià)格策略，在速度與利潤之間尋求最佳平衡點(diǎn)。 ? 差異化產(chǎn)品定位，以科技概念包裝 3 號(hào)塔樓、以時(shí)尚外銷豪宅公寓打造 1 號(hào)塔樓。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。頂層為 183m2— 235m2 躍層。頂層為 137m2209m2躍層。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 項(xiàng)目又位于目前市政府所規(guī)劃的江北區(qū)步行街內(nèi)，毗鄰嘉陵廣場(chǎng)，地塊的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 交通四通八達(dá)，交通體系完善，各路交通車可直達(dá)主城各區(qū)。 （ 2） 北岸星座、北城天街、茂業(yè)〃東方時(shí)代等商務(wù)、商業(yè)類項(xiàng)目為本區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的形成與提升錦上添花，也對(duì)本項(xiàng)目打造純寫字樓項(xiàng)目營造了良好的烘托效應(yīng)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 商務(wù)配套日漸成熟：北岸星座、國際商會(huì)大廈等寫字樓項(xiàng)目的打造，金源五星級(jí)酒店的進(jìn)駐也為觀音橋片區(qū)增添了良好的商務(wù)氛圍。 ? 地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目總建筑面積達(dá) 16 萬方，在整個(gè)都市中心區(qū)域地塊稀缺的狀態(tài)下，如此的規(guī)模在目前觀音橋片區(qū)僅此一個(gè)，有利于打造局部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)。 （ 2） 項(xiàng)目 3 號(hào)樓的入口大堂僅單層樓的層高，這使得無法做成挑空大堂，且面積有限，難以凸現(xiàn)挑空大堂的大氣與尊貴，不利于樹立高檔寫字樓的形象。 ? 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目背后緊靠觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，交通組織混亂，道路狹窄，人車混雜，對(duì)于項(xiàng)目形象的樹立有一定的阻力。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 觀音橋商圈的日趨成熟，不但能夠留住本區(qū)域的消費(fèi)群體，而且還 將增強(qiáng)對(duì)外區(qū)域的輻射能力；同時(shí)，商圈的成熟必將帶動(dòng)配套的完善，隨之對(duì)周邊項(xiàng)目價(jià)格以及本項(xiàng)目價(jià)格都將起到相應(yīng)的提升作用。 四、地塊威脅分析 （ Threats） ? 競(jìng)爭(zhēng)威脅 地塊周邊的在建和將建的項(xiàng)目較多，爭(zhēng)奪客戶群的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。 ? 面市時(shí)機(jī) 重慶房市經(jīng)歷過今年上半年的火爆行情后，下半年市場(chǎng)已經(jīng)顯示出提前透支消費(fèi)所引發(fā)的市場(chǎng)疲軟，各區(qū)域新供應(yīng)項(xiàng)目的價(jià)格已明顯保守，只做小幅上漲，而且銷售速度也開始平緩。而其之前推的項(xiàng)目基本是一天賣完一棟樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 三 部分 項(xiàng)目總體定位 （一）目標(biāo)客戶定位： 一、目標(biāo)客戶群描述： 壹號(hào)樓目標(biāo)客戶群描述： 由于該棟樓單價(jià)與總價(jià)均高出本區(qū)域同類物業(yè)約 30%50%左右，且戶型平面質(zhì)素不佳，故以其“地段”、“建筑形態(tài)”、“景觀”及“產(chǎn)品品質(zhì)”（用料與配套）等優(yōu)勢(shì)所吸引之客群主要具備以下幾種特征： ? 他們應(yīng)該是在北部新城工作或商務(wù)活動(dòng)頻繁的生意人（含個(gè)休私營老板）、企事業(yè)高級(jí)經(jīng)理人和高級(jí)公務(wù)員； ? 當(dāng)然，也包括對(duì)觀音橋片區(qū)有地域情結(jié)的較高收入群體，即原住居民； ? 他們中間也應(yīng)包括重慶區(qū)縣的高收入群體（以私企老板為主）追求主城都市繁華者，以此作為其第二居所； ? 他們中間也應(yīng)包括外地來渝長期從事商務(wù)活動(dòng)者，如有錢的浙江人、溫州人或成都人以及云貴等地人士； ? 當(dāng)然也不排除一些外地駐渝辦事處落腳于這棟“北城第一高”、“絕版無敵勝景”（即公園綠景、江景以及都市繁華勝景）的標(biāo)志性品牌物業(yè)； ? 他們的年齡區(qū)間主要以 30—— 45 歲之間為主，相對(duì)成熟些；個(gè)人月均收入絕不低于5000 元，且家庭儲(chǔ)蓄不低于 20—— 30 萬元； ? 他們中 間很多應(yīng)屬二次臵業(yè)；并且來此居住的目的并非為了老人養(yǎng)生或小孩讀書； ? 當(dāng)然，大量的投資型買家與 SOHO 型用家也是其中一支不可低估的力量。待壹號(hào)、叁號(hào)樓均開盤后對(duì)市場(chǎng)需求空缺重新分析并重新確定貳號(hào)樓市場(chǎng)定位與戶型配臵比例后而定。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、目標(biāo)客戶群購買心理動(dòng)機(jī)分析： 壹號(hào)樓： A、 向往都市中心繁華時(shí)尚便利生活； B、 信賴紅塔集團(tuán)品質(zhì)與服務(wù)信心保障； C、 看好該區(qū)域商業(yè)、商務(wù)與公共綠化環(huán)境質(zhì)素不斷提高從而增值前景可喜的投資動(dòng)機(jī)； D、 喜歡超高層無敵勝景（綠景、江景、城景）； E、 城中、郊區(qū)兩棲族，并兼顧長線投資目的； F、 優(yōu)秀的產(chǎn)品配套與高雅的內(nèi)飾格調(diào)以及嚴(yán)密優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的心理安全感與物業(yè)保值前景預(yù)期。 三、目標(biāo)消費(fèi)群來源區(qū)域分布： ? 以渝北區(qū)、江北區(qū)及北部新區(qū)為主； ? 以渝中區(qū)、南岸區(qū)及石橋鋪區(qū)域?yàn)檩o； ? 再次為外地客戶、區(qū)縣客戶及主城其他區(qū)域客戶。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 叁號(hào)樓： A、年齡以 26—— 55 歲之間的投資客群，其職業(yè)類型多樣，包括高收入企事業(yè)白領(lǐng)，也包括個(gè)體生意人及公務(wù)員等； B、北城中小型企業(yè)與 SOHO 型辦公族。 ] □ 壹號(hào)樓命名：“天域闊景”（強(qiáng)調(diào)“建筑高度”與“絕美景觀”。） □ 叁號(hào)樓命名：“紅鼎商務(wù)領(lǐng)館”或“紅鼎商領(lǐng)館” B、 [紅鼎國際華府 ] C、 [紅鼎國際公館 ] D、 [紅 鼎國際花園城 ] 方向 2 A、 [郁金香國際名苑 ] [說明：“郁金香”為荷蘭國花，代表寶貴、尊崇、高雅，與本項(xiàng)目總體品牌形 象相符；而且 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以花為名，將會(huì)令本項(xiàng)目的氣質(zhì)自然化、柔化，與都市繁華動(dòng)感時(shí)尚現(xiàn)代的氣質(zhì)形成鮮明對(duì)比，從而可更加兀顯本項(xiàng)目“都市中心花園公寓”的特點(diǎn)，令兩類氣質(zhì)相映成輝。） B、壹號(hào)樓形象定位： □ “天域上的闊景華府” □ “繁華之巔的闊景華府” □ “繁華之巔的外銷景觀豪宅” C、叁號(hào)樓形象定位： □ “繁華錦簇的高科技商務(wù)領(lǐng)館” □ “都市時(shí)尚前沿的商領(lǐng)館” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目品牌調(diào)性分析： 從客戶群、項(xiàng)目建筑形態(tài)與產(chǎn)品特色來分析，項(xiàng)目總體品牌，調(diào)性應(yīng)包含以下兩種特質(zhì)： A、 國際化 ． ． ． 的典雅 尊崇氣質(zhì) B、 現(xiàn)代感 ． ． ． 十足的特色時(shí)尚格調(diào) 即“尊崇而不失時(shí)尚品味，高貴而不失現(xiàn)代格調(diào)”。 四、關(guān)于品牌調(diào)性與形象定位的另類思考： 室內(nèi)裝飾風(fēng)格研討： A、 “為什么不選歐式古典風(fēng)格？ ” 因：距離現(xiàn)代城市太遠(yuǎn)；距離超高層現(xiàn)代建筑形象太遠(yuǎn)；距離現(xiàn)代城市公寓客群太遠(yuǎn)。 C、 “為什么不選純中國古典風(fēng)格？ ” 因：“該風(fēng)格不符合目前住宅市場(chǎng)上客群愈趨年 輕化、喜好愈趨現(xiàn)代時(shí)尚的現(xiàn)狀。 D、 “為什么不選金源大飯店風(fēng)格？ ” 因：距離太近，很容易被客戶作為參考物來直接類比；而且太媚俗濃艷，缺少文化內(nèi)涵和品味