【正文】 本地現(xiàn)有低檔商品價(jià)位已突破中檔商品價(jià)位），名牌商品價(jià)格彈性較大 ，高檔商品價(jià)格擁有巨大的升值空間。這種娛樂購物的方式， 目前 是綦江縣內(nèi) 許多百貨商店 無可 比擬的。顧客可 在 購物 的同時(shí)在商場內(nèi) 就餐、游樂 、休閑， 這樣就消除了顧客的 購物 疲勞，延長了顧客的停留時(shí)間。按此推算：顧客在商場停留的時(shí)間不會(huì)超過 小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動(dòng)。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40%。購物中心的客流是由購物、休閑、 娛樂 三個(gè)部分構(gòu)成的。 及特色餐飲街等 2 6108 鋪位劃分 以 810㎡為主 女裝、兒童、女性飾品、美容美發(fā)以及特色休閑街等 3 4621 鋪位劃分以 810㎡為主 運(yùn)動(dòng)品牌、休閑品牌、各類專賣店、床上用品 4 3295 鋪位劃分在 200400 ㎡為主 健身、茶樓、洗腳城等 產(chǎn)品配套功能劃分 樓層分布 長松世紀(jì)商城 Shopping Mall 配套功能劃分 門前商場 設(shè)停車場，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺(tái)； 中庭 立柱設(shè)有形象裝點(diǎn)和精典廣告、品牌商品特賣場等； 一樓 總服務(wù)臺(tái)、消防控制中心、收銀臺(tái)； 二樓 收銀臺(tái)，洗手間； 三樓 母嬰休息室，洗手間，收 銀臺(tái)； 四樓 洗手間、收銀臺(tái)。 樓層 樓層面積 套內(nèi)鋪位劃分面積（㎡） 具體業(yè)種 1 7565 商場整體出租，臨街門面控制在套內(nèi)2060 ㎡。 樓層 樓層面積 套內(nèi)鋪位劃分面積（㎡） 具體業(yè)種 1 7565 商場整體出租，臨街門面控制在套內(nèi) 2060 ㎡。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到商場整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營銷推廣，長松世紀(jì)商城總體劃分為地上四層，地下一層。 項(xiàng)目經(jīng)營模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣。 項(xiàng)目功能定位 長松世紀(jì)商城集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。 項(xiàng)目經(jīng)營理念 長松世紀(jì)商城的開發(fā)建設(shè)模式以“改變綦江人投資理念”為主導(dǎo)，形成整個(gè)綦江城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂，海闊天 空，任游任逛。 ②次群體 ：城市及鄉(xiāng)村居民。 項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位 零售品消費(fèi)主流定位為擁有綦江縣 80%財(cái)富的 20%居民，是綦 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 39 頁 江縣內(nèi)的中高端消費(fèi)群體。中國消費(fèi)者亦逐漸接受了這一新理念， Shopping Mall 的普及是必然趨勢。 注解： Shopping Mall{Startup Hope(開啟希望 ) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰 購物中心之先導(dǎo)） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺(tái)） Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍 ) Luxurious Leader(領(lǐng)袖豪華 )}起源于歐美的先進(jìn)零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。 購買二層約 20平方米價(jià)值 10萬元的托管商鋪 （模擬圖表）以下回報(bào)提示： 商鋪面積 總 價(jià) 5 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 15 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 30 年內(nèi)回報(bào) 實(shí)際 總付款 備 注 20 平米 10 萬元 43750 元 144375 元 341250 元 38314 元 前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào) ☆ 假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購買長松世紀(jì)商城托管商鋪，在買下商鋪的五年內(nèi)可獲得近 ，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款； ☆ 假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增 15%：每月固定租金回報(bào) ； ☆ 假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增 50%：每月固定租金回報(bào) 元； ☆ 假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓：以商鋪價(jià)值每年 5%增值計(jì)，總價(jià)值可達(dá) 萬 +已收取租金 萬 實(shí)際付款 萬 銀行 余下未供款約 萬 =實(shí)際獲利 。 ☆ 以租養(yǎng)供，輕松買鋪：五年內(nèi)，每年固定租金回報(bào) 8750 元（假設(shè)沒有 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 39 頁 升值情況），以租養(yǎng)供，輕輕松松。 購買二層約 20平方米價(jià)值 10 萬元的托管商鋪，首期款最低五成，十年按揭 （模擬圖表）以下購鋪方案： 商鋪面積 單 價(jià) 總 價(jià) 假設(shè)每平米年租金 兩年租金一次性支付 實(shí)際首付款 銀行年供款 20 平米 5000/平米 10 萬元 元 /平米 /年 17500 元 32500 元 約 7907 元 /年 ☆ 立收兩年租金：如果購買長松世紀(jì)商城托管商鋪，在買 下商鋪的同時(shí)，馬上可以一次性收回接近于商鋪總價(jià)值 %的兩年租金，即： 17500元。 商鋪買賣 發(fā)展商 租賃方 商鋪?zhàn)赓U 商業(yè)管理公司 商鋪?zhàn)赓U 小業(yè)主 可代交月供 委托管理 交月供 辦理按揭 租金代收 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 39 頁 五大關(guān)系方在托管式商鋪運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色。 ④獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式示意 低門檻、高收益。 ②將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力靈活機(jī)動(dòng)的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去 了原本具有的意義。釋放投資熱情； 4）為顧客設(shè)計(jì)適合的有吸引力的投資計(jì)劃。 我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論： 長松世紀(jì)商城托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面： 1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值； 2）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對(duì)經(jīng)營的信心。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這四個(gè)基本點(diǎn)。 一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價(jià)值，托管式商鋪多出了三個(gè)賣點(diǎn)，這也是托管式商鋪將會(huì)火爆的原因。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 39 頁 二、 項(xiàng)目營銷定位 首個(gè)托管式商鋪操作結(jié)論性定位 托管式商鋪推向市場并要獲得成功。 D．家庭主婦類 比較保守，對(duì)股票投資（近幾年持續(xù)低迷已興趣漸無）及其他高風(fēng)險(xiǎn)投資排斥，有私房錢又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。重發(fā)展商、經(jīng)營商、代理商的實(shí)力與信譽(yù)。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺(tái)，對(duì)是否臨街 的要求不高。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 B. 生意人 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識(shí)經(jīng)驗(yàn)皆豐富，對(duì)商鋪?zhàn)钣行枨螅蚣毙钄U(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣和實(shí)力的買家，也即我們的誠意客戶。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 ◇ 自用型客戶占 40％，投資型客戶占 60％。 長松世紀(jì)商城集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。各商場貨品重復(fù)、雷同 且無特色，中、高檔消費(fèi)品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費(fèi)者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價(jià)格。 綦江主要商場業(yè)種相對(duì)齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。 三、項(xiàng)目綜合分析結(jié)論 根據(jù)綦江縣城的總體規(guī)劃，人們的物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成明顯區(qū)域性的劃分。 ③ 重慶中心商業(yè)圈對(duì)中高檔消費(fèi)商品的壟斷性 由于綦江縣內(nèi) 商業(yè)界 整體 服務(wù)意識(shí)不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使綦江中、高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向重慶 市主城區(qū)中心等地。 項(xiàng)目威脅點(diǎn) (Threat) ① 老 牌商場短期內(nèi)依占市場份額 萬代商場、重客隆超市、巨龍商場、海晨百貨等商場短期內(nèi)在綦江居民心目中仍占據(jù)一定的地位，同時(shí)明興世紀(jì)城即將引入重百，這些使長松世紀(jì)商城進(jìn)駐綦江消費(fèi)者心理市場還需短暫的時(shí)間和過程。 ② 舊城改造的帶動(dòng)性 項(xiàng)目緊鄰綦江縣縣政府大樓，一萬平方米的縣府商場年 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 39 頁