【正文】 就會傾家蕩產(chǎn)！這可是一場賭局，是萬萬不能做得。一般這種方式都是建立在中間人的信用擔(dān)保，中間人選擇對象的實力與信用的基礎(chǔ)上。買股票風(fēng)險極大，它可以讓你一夜間百萬富翁也可以讓你傾家蕩產(chǎn)。大哥！你炒股嗎？（有點(diǎn)?。┠阗I股票啊！大哥的投資意識非常強(qiáng)，炒股也不是一般百姓做的啊！這段時間股市不錯吧？大哥，您對股票投資應(yīng)該很了解吧。所以，普通人現(xiàn)在買黃金風(fēng)險太高。盛世買古董亂世買黃金，黃金是一種避險工具，增值功能弱于保值功能。一般像您這樣有眼光的人，不都在拼命向銀行借錢，誰還存銀行??？買房子多好啊，首付30%就行，剩下的都是銀行貸款，像您這樣有眼光的人還有誰把錢存銀行？看好了，定下來就行。大哥！難道你真認(rèn)為不會虧嗎？告訴你：銀行存錢絕對虧本，負(fù)利率在這幾年應(yīng)該不陌生吧（、 、），奶越來越稀，錢越來越不值錢，錢存銀行就像陽光下的冰塊，是逐漸融化。雖然收益不高，覺得踏實。現(xiàn)投資方式主要有：銀行，黃金，股票，民間借貸，房產(chǎn) 第一：錢存銀行。（政策針對的人群為投資和投機(jī)性客戶，利率調(diào)控的是二套三套需求，保證第一次購房者利益，房價走勢是根據(jù)市場決定的，分析一線和二線三線城市區(qū)別。也可以說是零風(fēng)險投資，為什么這么說呢？咱們可以做一下簡單的比較。既然是投資，那么一定要考慮投資回報。在社會閱歷方面，您是我的老師，有機(jī)會一定向你請教，但是在選房子方面，我學(xué)的是房地產(chǎn)專業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)也做了兩年了，多少有點(diǎn)心得與您交流。我們可以利用區(qū)位優(yōu)勢，以及獨(dú)一無二的周邊配套談升值潛力。我們的房子不僅可以保值更可以升值，尤其是新城，市政府重點(diǎn)規(guī)劃的黃金地段，中央花城處于核心絕版地段。好的小區(qū)就該有與之相配的物業(yè)4追求全新的生活方式，比其他一切都重要，中央花城將是您全新生活的起點(diǎn)5價格重要，但質(zhì)量更重要；現(xiàn)在花錢買，就是撿以后的便宜6有一種人有實力沒眼光，一種人有眼光沒實力，而您是既有實力又有眼光7什么都好，什么問題都沒有，喜歡為什么不定 人的健康是由環(huán)境及決定的，不僅是自然環(huán)境，還有人文環(huán)境9我不敢說你今天不買就沒有了，但我敢說，你下次過來未必還有你滿意的房子10買房子需要眼光和勇氣，要敢于提前消費(fèi)，用將來不值錢的錢買不斷升值的房地產(chǎn)。（5）叔叔，您看您孩子挺喜歡這套的，并且首付您出也沒問題，他自己還月供也沒有壓力，所以直接定下來就行了。反正這套房子，你們小兩口住，沒有壓力，并且居住也很舒服。（3）在逼定不成后要學(xué)會逼封，逼封封后還要學(xué)會轉(zhuǎn)逼定；（4）無論客戶誠意度到哪一步一定走到這一步，把逼定養(yǎng)成一種習(xí)慣；為你的付出要結(jié)果、為客戶好才更要逼定；說辭：（1）您看，您的首付款沒問題，月供更沒有問題，走，我?guī)ザ寝D(zhuǎn)賬；（2）您看咱的設(shè)計是一梯兩戶的，在小高層里邊不太常見了，居住是最舒服的，走，我?guī)ザ撬⒖?。面帶微笑，處處替客戶考慮，讓客戶急而不急3狠客戶不交錢的理由只能說明工作沒到位，客戶對房子還有異議，要有強(qiáng)烈的成交意識，運(yùn)用引導(dǎo)性語言。2穩(wěn)表現(xiàn)出不緊不慢，無所謂的態(tài)度。填寫公共部分，客戶不反對的情況下讓其簽字收款。簽單后再恭喜他`，給特吃定心丸。2逼定分假逼、真逼a假逼：看完后就逼，逼出問題，一次次解決，在逼出問題，直到?jīng)]問題b真逼：客戶都認(rèn)可的情況下真逼，不要畏懼，要站在客戶立場上，替客戶考慮c逼客戶時多用肢體語言，適度拍打客戶，用最有效的工具落實到行動，拿出合同。a客戶不斷詢問房子具體情況，提許多針對性問題時，即購買信號。第五步 逼定1準(zhǔn)：建立在水到渠成的過程中，要多和客戶交流，忌諱易言之談，抓住問題。西北角是廚房，餐廚一體化非常實用。旁邊是主臥，附帶一個70公分的飄窗，可以放一些植物花卉，凈化空氣，主臥里可以放一個2米2的床，對面放一個壁掛電視，每天看完電視后就可以直接休息了，非常方便。117平方大哥您看，這是我給您推薦的117平方的三室兩廳一廚一衛(wèi)經(jīng)典戶型，也是咱們這里賣的最好的戶型。東北角是廚房，餐廚一體化非常實用，北側(cè)贈送一個近6平方的北向陽臺，衛(wèi)生間同樣連接一個平臺，可以放一臺洗衣機(jī)，洗衣服用。旁邊是主臥，附帶一個70公分的飄窗，可以放一些植物花卉，凈化空氣，主臥里可以放一個2米2的床，對面放一個壁掛電視，每天看完電視后就可以直接休息了，非常方便，而且主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間（可以改作衣帽間）。摸底方法贊美式摸底（氣質(zhì) 在哪工作）敞開式摸底（開車來的 住哪里）封閉式摸底（只為做鋪墊）選擇式摸底（住的挺好，為什么換房）前提：和客戶拉關(guān)系 表現(xiàn)自己的專業(yè)，以專業(yè)征服客戶第四步 戶型介紹①多講生活細(xì)節(jié)，生活享受，感染客戶②突出各戶型的優(yōu)點(diǎn)，放大客戶感興趣的地方 ③戶型圖上標(biāo)好尺寸，方便談客和客戶135平方大哥您看，這是我給您推薦的135平方的三室兩廳一廚兩衛(wèi)經(jīng)典戶型，也是咱們這里賣的最好的戶型。摸什么 a需求一家?guī)卓谌俗。◣资遥┛紤]多大的幾層的什么位置的 考慮環(huán)境 配套 物業(yè)（傳遞買點(diǎn)）買房的動機(jī) B資金實力一次性還是貸款；貸款的話，首付、月供準(zhǔn)備多少本人做什么工作，對象工作，目前月收入；父母做什么工作（退休的話，原來作甚么）幾個兄弟姐妹（父母出錢愿不愿意）現(xiàn)在有沒有小孩，在哪上學(xué)（學(xué)校知道實力）C現(xiàn)在住什么樣的房子自己的(多大，幾層，什么時候買的)租的（多大，租金，位置等）D外地人：來多長時間，工作，為什么來，是否定居注意證明客戶財產(chǎn)的東西（男：車、手表、腰帶。再次摸底，關(guān)鍵是讓客戶產(chǎn)生信賴感，鼓勵客戶講述更多的購房原因及對本社區(qū)的看法，為后期的具體問題解決埋下伏筆。所以咱們社區(qū)無論是地段還是戶型、環(huán)境、配套、物業(yè)都是最適合您的，今天看好您就直接定下來。因為大家都知道咱們買的是房子住的是物業(yè)，所以咱們開發(fā)商不僅注重建設(shè)好房子，更是十分重視物管，所以咱們社區(qū)是至信自己成立的物業(yè)公司，降低居住密度便于服務(wù)業(yè)主。大哥，現(xiàn)在黃河路作為貫穿薛城、市中的次干道，寧顯示商業(yè)性質(zhì)更濃厚的商業(yè)性通道，同時緊靠政府在新城規(guī)劃的唯一一條商業(yè)步行街，所以咱們的商鋪處于新城最繁華的地段，也方便咱們購物，是一個出則繁華、入則寧靜的高端社區(qū)。而且咱們開發(fā)商在威海、杭州、開化開發(fā)多數(shù)高端別墅洋房，所以說，更加注重細(xì)節(jié)，更加注重做社區(qū)的景觀環(huán)境，花同樣的錢肯定要買樓王的位置，肯定要買一個社區(qū)，對吧。而且（說實話）中心景觀的投入建設(shè)就是為了咱們現(xiàn)在隆重推出的8樓王位置而建的，所以說，中心景觀的投入建設(shè)也是可以看出咱開發(fā)商建設(shè)好房子的決心，建設(shè)好社區(qū)的信心。中央花城的中心景觀初步建設(shè)，將與杭州綠城景觀施工方進(jìn)行合作，目的是提升項目的檔次，品質(zhì)，打造高端社區(qū)住宅。廣場上設(shè)置了旱噴，景觀設(shè)置非常優(yōu)美典雅，獨(dú)具風(fēng)格。首先，由南門進(jìn)入，映入眼簾的是咱們歐式景觀的鞏墻，它是由大通道與親水廣場相連接，親水廣場上設(shè)置親水平臺，類似于咱們現(xiàn)在在鳳鳴湖上見到的親水平臺。咱們社區(qū)是由9棟樓合圍中間27畝的中心景觀花園而成，目前咱們銷售的最好的是8號樓樓王，獨(dú)享前邊27畝景觀花園視野，117米超大樓間距，開闊視野，不會遮擋每一縷陽光，咱們社區(qū)最尊貴的位置，您看一下，這就是咱們8樓王前的一個近30畝地，中心景觀大花園，共投入3500萬元。大哥，你這邊請，我給你說說咱小區(qū)的具體情況......第二步 沙盤介紹大哥，咱們中央花城不僅位置處于新城中心地段，同時又擁有合理的內(nèi)部規(guī)劃，咱社區(qū)致力于打造一個低密度、高綠化、高人文素質(zhì)的社區(qū)。哦，104平方的呀，今天上午就定出去2套，好像是王主任的一個客戶。您好！大哥，我叫（雙手向客戶遞上名片），很高興認(rèn)識您啊。，我只能說遺憾，因為您今天定不下來恐怕就沒有房子了。比如： ，您怎么才來那？，我們客戶太多了，嗓子有點(diǎn)兒不舒服。（以此為借口，慢慢引導(dǎo)）摸底：簡單了解情況，方便后期銷售的針對性。您這邊請，我簡單給您介紹一下我們中央花城的整體規(guī)劃，買不買沒關(guān)系，咱得把該知道的都知道了，這樣咱也不白來一趟啊~(2)房子的價格是由品質(zhì)決定的，一分錢一分貨。您買房也是件大事，肯定得了解全面了。贊美的范圍有：外表、內(nèi)涵、氣質(zhì)、風(fēng)度、職業(yè)、家庭、愛好、思想、言談舉止、衣著、飾物、財富、專業(yè)、學(xué)校、籍貫、經(jīng)歷等。（6）老人,長壽，面善，面向有福氣。（4）男士要贊美：有家庭責(zé)任心，事業(yè)成功，成熟穩(wěn)重。（2）一家三口人來，在夫婦面前一定要贊美小孩，例如可愛、虎頭虎腦，活潑。拉關(guān)系、贊美：要求三分鐘成老友，認(rèn)可你的人才會接受你的產(chǎn)品，贊美要發(fā)自內(nèi)心，要貼切、誠懇、不要過于夸大，要善于發(fā)現(xiàn)客戶身上的閃光點(diǎn)：（1）夫妻倆一起來，通過贊美妻子：大哥，您真有福氣，娶個好太太，一看大姐就是個內(nèi)助，知書達(dá)理，所以大哥事業(yè)才會這么成功。b．購買實力（為推房源摸底鋪墊）：； ； ？ c．其他的：，幾口人住 ？（摸面積）——→您現(xiàn)在住多大的？ ——→那您原來住哪兒??？ 。太短則虛假，太長則沒機(jī)會拉關(guān)系。要發(fā)現(xiàn)客戶獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)。，微笑和熱情能感染客戶。主要包括：拉關(guān)系，贊美，摸底（淺摸）等。任何商品的價格沒有高與不高，只有值與不值，比如汽車，一輛奇瑞與一輛奔馳都是交通工具，但為什么價格有天壤之別呢？就是因為其中的配置不同，安全系數(shù)不同，使用的舒適度也不不同，正所謂：“一分錢一分貨”，所以，大哥我們買東西不能只看表面價格，更要考慮內(nèi)在品質(zhì)，買房子更應(yīng)該如此！據(jù)數(shù)字統(tǒng)計人的一生有70%的時間是在家中度過的，、成本分析二、樓盤對比第九步 具體問題具體分析 第十步 簽合同收錢要快，簽單要快，送客戶要快；簽訂協(xié)議注意書寫正確的房價之外，同時與客戶約定交款時間，補(bǔ)款時間一定要注明，甚至在此同時讓客戶簽字按手印，以免后期客戶拖款現(xiàn)象發(fā)生；作為主人銷售人員的談客夾里面是一直放著協(xié)議書的，以便在逼定的時候給客戶盡快下定簽訂協(xié)議。二：活動配合最后一套法+調(diào)價法+機(jī)會活動法所以，您現(xiàn)在買是最佳時機(jī)，來身份證帶來了嘛？我?guī)湍钜幌聟f(xié)議。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看電視，日子過的悠哉樂哉，憑的就是眼光。在臺灣，在香港擁有一部分不動產(chǎn)是一個公民的基本選擇。國家逐步取消福利分房，前2年108種稅收減免的出臺及契稅的減半征收，這些只能激活一下，不能達(dá)到推動房地產(chǎn)發(fā)展的目的，只有按揭法出臺，才能根本改變房地產(chǎn)市場，到那時沒什么有錢人和沒錢人的區(qū)別，因此，不是您有錢就能買到新房子的。所以，請您考慮一下，如果您買房是作為置業(yè)，自用投資，保值的話，萬萬不可錯過目前入市的千載難逢的良機(jī)?，F(xiàn)在是中國樓市的最低點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的跌幅，發(fā)展商均以成本價或略高于成本價面向業(yè)主，另外，根據(jù)預(yù)測分析，國家銀行存款利率大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)價格將穩(wěn)步上漲。住房將是新的消費(fèi)熱點(diǎn)，也是國家新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，現(xiàn)在是投資置業(yè)的最佳時機(jī)。等到按揭普遍推廣，您就沒有什么優(yōu)勢了，比方說一套房子50萬，按國際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10萬元，以后每月1000元，那誰買不起？那時不是說有錢能買到好房子的。呼市又是作為中國東北部的龍頭城市，肯定是率先從低谷走出的。為什么呢？早在96年，朱容基就提出將房地產(chǎn)，作為龍頭行業(yè)來發(fā)展，帶動72個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為國家在各方面對房地產(chǎn)加以扶持，尤其是銀行對房地產(chǎn)的貸款。第七步 入市良機(jī)先生，我覺得您現(xiàn)在考慮買房，絕對是入市的好時機(jī)，現(xiàn)在市乃至整個中國的房地產(chǎn)肯定會有一個見底回升的趨勢。我們社區(qū)配套也很齊全，有健身廣場、親水平臺、小孩游泳池等，讓你的生活多姿多彩，舒適而享受。所以說好的人文環(huán)境造就的人也是不一樣的，住在這里，讓您的孩子從小就享受成功者的熏陶，對孩子今后的成長起到不可忽視的作用！好物業(yè)高素質(zhì)的品牌物業(yè)不僅是銷售的亮點(diǎn)，更是升值的重要保障。健康是所有人都想要的，所以環(huán)境也是您居住必須要考慮的。在21世紀(jì)的今天，更多的人除了要求房屋功能齊全、舒適外，更注重居住質(zhì)量的提高。您可以看一下新城的規(guī)劃圖好環(huán)境包括外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境。隨著一個城市的發(fā)展，市中區(qū)往往都是逐漸衰敗，而新城區(qū)都是政府重點(diǎn)發(fā)展并為之付出實際行動的區(qū)域，將來要形成未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心，發(fā)展?jié)摿薮?，咱都知道政府現(xiàn)在大力發(fā)展新城。我認(rèn)為任何東西都可以復(fù)制，但是地段無法復(fù)制，您今天無論是投資還是自住都必須選擇中心區(qū)域、配套齊全、交通方便又發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?。來我們太白國際看房子的客戶都是看到了咱們這里的購買價值。投資房產(chǎn)首先要選擇絕版核心地段；其次是好環(huán)境好配套，再就是好物業(yè)的房子。我們都知道買房可以升值保值，但不是所有的房子都具有同等的升值速度和升值空間，那什么樣的房子升值空間和速度更大呢？只有“好房子”才具有大的升值速度和空間。隨著人們對居住要求的不斷提高，想改變居住環(huán)境，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加速，%的步伐前進(jìn)，今年畢業(yè)500萬大學(xué)生，兩兩相對就得250萬套房子，以最低一套100平方計算就需要兩億五千萬平方米，就需要三十七萬五千畝的土地?。∵@僅僅是畢業(yè)的大學(xué)生而已！所以大哥，隨著土地的越來越少，房價自然越來越高的！你今天看好了，就別猶豫直接刷卡定下來就行?。ńY(jié)合通貨膨脹，人民幣貶值）從另外一個角度上講，就是面粉與面包的關(guān)系，你也感受到了大哥，近期通貨膨脹的強(qiáng)度越來越大，都說廚房內(nèi)油鹽醬醋最能體現(xiàn)人民幣的價值，以前一包醋5毛現(xiàn)在至少要1塊。拿中國的需求來說：年輕人結(jié)婚用房增多。另外房子不單單可以消費(fèi)，滿足人們的居住需求，還可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、變現(xiàn)等，滿足人們的投資功能。國內(nèi)房產(chǎn)專家均表示：中國的房地產(chǎn)市場就是土地市場。大哥！你也不缺房子住，這次投資肯定也是想為自己辛辛苦苦賺的錢，尋找最穩(wěn)固的投資渠道，對吧？而購買不動產(chǎn)的交易風(fēng)險卻小的多，購買不動產(chǎn)還有兩個最為重要的好處：一是因為可以自住，本身可以利用，有使用價值，你買一套50萬的房子，首付15萬實際上不僅使得這15萬得以保值，順帶也將自己未來的收入35萬一起保值了。剛才給您說的那個客戶就是把前兩年賺的錢拿出來投資房產(chǎn)，為自己的錢上個保險。房產(chǎn)具有不可轉(zhuǎn)移、不可磨滅、安全的特性，可住、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，易于快速變現(xiàn)，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)開始回暖，馬上就會出現(xiàn)大幅度漲價，是最安全收益最高的投資方式。一旦某一個中間環(huán)節(jié)出問題，就會傾家蕩產(chǎn)！這可是一場賭局，是萬萬不能做得。一般這種方式都是建立在中間人的信用擔(dān)保，