【正文】 人口，有很多人需要買房，但買不起，所以國家正在推行按揭法，按揭買房就是國際流行趨勢。第八步 價(jià)格合理 大哥任何商品的價(jià)格都是跟它的成本相結(jié)合的，而我們消費(fèi)者都會考慮一個(gè)因素：性價(jià)比。（3）一大家子來，要贊美家庭和睦。洗腦：灌輸客戶買房是種投資行為，買的是一種生活方式（改變觀念，同時(shí)要有目的性）。買這樣的房子，你可以放一萬個(gè)心。兩個(gè)次臥在北側(cè)，同樣帶有70公分的飄窗，可以給小孩子放玩具或書籍。假設(shè)成交，那合同來比。方法：根據(jù)產(chǎn)品的客戶群體不同，分析問題的角度不同，來這里買房子的都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、看重地段升值潛力的人。而且目前為應(yīng)對金融危機(jī)，政府加大向市場投放貨幣的力度，增加流動性，但通脹預(yù)期加劇。所以一定要買房投資。這樣的房子才是真正有升值空間的好房子，絕對也是最合適您的。所以，我們中央花城以好地段，好環(huán)境，高素質(zhì)的品牌物業(yè)給業(yè)主提供一流的生活環(huán)境，人們爭相購買，并且因核心絕版地段，隨著時(shí)間的流逝更顯珍貴，是最能體現(xiàn)升值保值的。(3其他：換房的，以小換大的，以大換小的，改善型的，換環(huán)境的，換有暖氣的，等等等等，因?yàn)樾鲁鞘欠较颍俏磥淼腸bd，有眼光人士都會在新城定居。任何商品的價(jià)格沒有高與不高，只有值與不值，比如汽車，一輛奇瑞與一輛奔馳都是交通工具，但為什么價(jià)格有天壤之別呢？就是因?yàn)槠渲械呐渲貌煌?，安全系?shù)不同，使用的舒適度也不不同，正所謂：“一分錢一分貨”，所以，大哥我們買東西不能只看表面價(jià)格，更要考慮內(nèi)在品質(zhì)，買房子更應(yīng)該如此！據(jù)數(shù)字統(tǒng)計(jì)人的一生有70%的時(shí)間是在家中度過的，、成本分析棗莊人都知道市政府在大力發(fā)展新城區(qū)，要把新城區(qū)打造成環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化城市新區(qū)，買房子肯定首選新城區(qū)，您也看到了新城區(qū)的房價(jià)參差不齊，因配套和檔次不同價(jià)格各異，咱們中央花城是新城唯一一家低密度高綠化的社區(qū)，你買咱們的房子花的是小高層和高層的價(jià)格，但買的卻是多層的完美戶型和舒適度。這種設(shè)計(jì)在購房者看來是稀缺的，就周邊幾個(gè)社區(qū)來說，一方面是公攤大，另一方面是居住的舒適度明顯大減。總之在同個(gè)地段下，無論是樓間距，戶型設(shè)計(jì)，小區(qū)綠化，公攤，物業(yè)，等等這些，咱都是新城區(qū)唯一一家買到的最值，最高檔，最好的小區(qū)，真的是物有所值，物超所值，所以像你這么有身份，有修養(yǎng)，有品味的大哥就應(yīng)該住在咱們小區(qū)，就應(yīng)該成為中央花城最尊貴的業(yè)主。大哥，您說想買個(gè)小的，夠住就行，其實(shí)以前我也是您這種想法，但現(xiàn)在不是了。這些咱都做好了，您還擔(dān)心小小的西山問題？更何況最西戶還多了扇窗戶，而且西戶不管是采光還是觀景效果都比中間戶好。一般社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹨簿褪?%多點(diǎn)，以后最高也就5%左右，但商圈型商街的租金收益一開始就能達(dá)到6%—7%，隨著逐步繁榮到達(dá)8%以上沒有問題啊。大哥，咱們的商鋪你也看啦，戶型優(yōu)勢明顯，純商業(yè)，商住一體，各需所求。大哥，相信周邊您也都轉(zhuǎn)啦，他們的價(jià)格您也清楚8000~，可是大哥，他們這些鋪?zhàn)硬皇窃谫嶅X啊，才剛算是養(yǎng)鋪階段，因?yàn)樗麄兌际巧鐓^(qū)沿街商鋪，沒有我們社區(qū)沿街和大型商圈帶動的高回報(bào)，客群少，我們是成型即收益?，F(xiàn)在三中也建設(shè)在黃河路路南，由學(xué)校帶動起來的人流量也會非常大。你可以看到，八號樓旁邊很短的距離就是咱們的九號樓，這在光照上就不會有西山這一說。就和我們六九號樓一樣，現(xiàn)在多少人想買，可惜都沒房源了。另外大哥你應(yīng)該看了周邊很多的樓盤，你想想就目前周邊現(xiàn)有已交房入住的樓盤，正在建設(shè)中的樓盤也好，有那個(gè)開發(fā)商小區(qū)的綠化植物是引進(jìn)南方昂貴的喬木，灌木??？沒有，給你舉個(gè)例子，大哥，你應(yīng)該很早就聽說過香樟樹這種樹木吧，咱們小區(qū)后期將會種植這種香樟樹，為什么呢？首先香樟樹的種植可以防止夏秋兩季蚊蟲的叮咬，具有很好的防蚊蟲叮咬防護(hù)的作用，等到夏天自己的家里都不需要掛蚊帳，其次就是它大多是在一線二線城市的高端社區(qū)，高品質(zhì)社區(qū)才會種植，它的價(jià)格非常昂貴，體現(xiàn)了一個(gè)高檔次的居住社區(qū)，最重要的是這也充分表現(xiàn)出咱們開發(fā)商不僅僅是追求利潤最大化，更多的是打品牌，樹口碑，打造高檔社區(qū)的決心，因?yàn)殚_發(fā)商建的是第一期。而且，大哥，現(xiàn)在買房子不僅僅是買一個(gè)水泥框架，更重要的是社區(qū)以后的居住環(huán)境，這也是現(xiàn)在購房者重點(diǎn)考慮的因素之一。由以前的茅草屋，石頭屋到紅磚和水泥的磚混屋，再到框架結(jié)構(gòu)的空心屋，最后到現(xiàn)在的框剪結(jié)構(gòu)的防震，防水，隔水，保溫的高層；由以前孤零零的房子到現(xiàn)在的園林，綠化，假山，一切智能化；由以前的多層到現(xiàn)在的告別爬樓梯的高層；由以前的視野近的只能看到自己的小院子到現(xiàn)在站在陽臺上就可以俯視整個(gè)城市的風(fēng)光；由以前的普通玻璃到現(xiàn)在的雙層中空塑鋼窗；無論是房子的質(zhì)量還是房子的整體品質(zhì)都在不斷的提升，再加上鋼筋水泥的不斷上漲，建安成本必然會不斷上揚(yáng)。需求量的體現(xiàn)：（1從新城的發(fā)展來看新城必定要發(fā)展成為一個(gè)大城市。人文——實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三中、八中、市政機(jī)關(guān)單位內(nèi)部環(huán)境：自然——27畝大花園，植被，園林人文——高素質(zhì)業(yè)主 千金買房，萬金選鄰，您長期居住也要關(guān)注您的對門及鄰居都是什么樣的人吧，目前在咱們這里購房的都是像您這樣注重生活品質(zhì)的人，一般是周邊政府機(jī)關(guān)人群，或者是生意比較成功的老板，再就是礦上的領(lǐng)導(dǎo)，都不是一般人啊。另外房屋建設(shè)成本也在增加，為什么會有這么大的漲幅呢？用經(jīng)濟(jì)學(xué)來解釋通貨膨脹就是：當(dāng)貨幣發(fā)行量超過所能購買的實(shí)物（包括人力）必然導(dǎo)致貨幣貶值引發(fā)通貨膨脹，這是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。法律并不保護(hù)這種借貸關(guān)系，甚至定義是違法，在沒有法律的保護(hù)下，怎么能維持這個(gè)東西運(yùn)作下去。這老百姓最常用的理財(cái)方式之一，老百姓大都認(rèn)為他是最安全的，還有點(diǎn)利息。1俗話說：愛一個(gè)人就要全清投入，這正如買房子，好房子是值得投2了解房子從朋友開始，選擇房子從地段開始，定房子從性價(jià)比開始3俗話說：好馬配好鞍。b提打折時(shí)，即成交信息c客戶抽煙時(shí)，猶豫時(shí)，幫他下決心坦克要有預(yù)見性，想得到什么結(jié)果就引導(dǎo)客戶按自己思路來定。女：車、包、鞋、首飾、穿著打扮、皮膚等）注意：切忌機(jī)關(guān)槍、連環(huán)炮式發(fā)問；忌口氣生硬，其實(shí)摸底和逼定是貫穿于談客的始終，但在給客戶展現(xiàn)出社區(qū)的規(guī)劃后，客戶是有些情緒變化的，開始真正的談客狀態(tài)，并且開始對社區(qū)有感覺，所以在這個(gè)環(huán)節(jié)要給客戶建立成交意識。緊鄰兩大廣場的是咱們社區(qū)的中心景觀水系，并且采用現(xiàn)代國際水平進(jìn)行水循環(huán)處理，每天都保證了水溪清澈，讓心情更加舒暢，水溪旁單獨(dú)設(shè)置了一個(gè)兒童游泳水池，水深20—30公分，充分保證了水質(zhì)與安全，兒童可以在這里嬉戲，東邊區(qū)域?qū)醪皆O(shè)置羽毛球場，附近共建設(shè)兩大花架，閑暇之余用于休息，乘涼的好去處。您想買個(gè)什么樣的房子？想大體在哪個(gè)區(qū)域選？造勢：第一時(shí)間造勢，制造緊迫感，便于后期逼定。開場白的過程中，只要客戶不提房子，自己千萬不要提房子，使勁的和客戶聊天，引導(dǎo)客戶，激發(fā)客戶的購買欲望，在為客戶創(chuàng)造購買動機(jī)的過程中，讓客戶多說自己少說。一個(gè)掃地的阿婆，現(xiàn)在身價(jià)過百萬，過著無憂無慮的生活，憑的什么，就是在15年前買樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買房，今天她有三套房子，這就是她的身價(jià)。就像股票，股票賺錢不等于所有的股票都賺錢，也不等于什么時(shí)候入市都賺錢，所以選擇什么時(shí)候入市相當(dāng)重要，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的低谷，肯定要回升，肯定要好轉(zhuǎn)。好地段（講區(qū)域，講沙盤）李嘉誠告訴我們：投資房產(chǎn)第一看地段；第二看地段；第三還是看地段。他說買房子是無風(fēng)險(xiǎn)有保障有回報(bào)的好買賣。第二：黃金。您考慮來考慮去，無非就是考慮買房值不值，像您生意做的這么成功，真的很羨慕。填寫公共部分，客戶不反對的情況下讓其簽字收款。廚房旁邊就是公用的衛(wèi)生間，該衛(wèi)生間采用了干濕分離的設(shè)計(jì)理念，洗刷間與衛(wèi)生間中間有門將其分隔開，互不打擾使用方便，非常適合一家三代人使用。距離火車站汽車站僅約兩公里。是太白路核心商圈首席城市綜合體項(xiàng)目，同時(shí)也是太白路唯一現(xiàn)房銷售的樓盤。注意事項(xiàng)：（1）逢人減歲（2）贊美要真誠，用眼神，語調(diào)來表現(xiàn)。主要包括：拉關(guān)系，贊美，摸底（淺摸）等。（3）一大家子來，要贊美家庭和睦。您好！大哥，我叫（雙手向客戶遞上名片），很高興認(rèn)識您啊。不僅可以為您提供24小時(shí)監(jiān)控、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、一卡通等智能化安防系統(tǒng)，為您及家人的人身財(cái)產(chǎn)保駕護(hù)航。整體來看 這個(gè)戶型南向?yàn)殡p南向臥室加?xùn)|向客廳保證通風(fēng)采光，北向?yàn)閺N衛(wèi)客臥室等次要功能單位，戶型比較方正且南北通透，采用干濕分離的，動靜分區(qū)的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念。要身份證，寫名字。第六步 保值升值目的：告訴客戶現(xiàn)在是買房子的最好時(shí)機(jī)，而且現(xiàn)在買我們的房子最能升值保值了。大哥！難道你真認(rèn)為不會虧嗎？告訴你：銀行存錢絕對虧本，負(fù)利率在這幾年應(yīng)該不陌生吧，錢越來越不值錢，錢存銀行就像陽光下的冰塊，是逐漸融化。房產(chǎn)具有不可轉(zhuǎn)移、不可磨滅、安全的特性，可住、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，易于快速變現(xiàn)，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)開始回暖，馬上就會出現(xiàn)大幅度漲價(jià)，是最安全收益最高的投資方式。投資房產(chǎn)首先要選擇絕版核心地段；其次是好環(huán)境好配套，再就是好物業(yè)的房子。我們社區(qū)配套也很齊全，有健身廣場、親水平臺、小孩游泳池等，讓你的生活多姿多彩，舒適而享受。國家逐步取消福利分房，前2年108種稅收減免的出臺及契稅的減半征收，這些只能激活一下，不能達(dá)到推動房地產(chǎn)發(fā)展的目的，只有按揭法出臺，才能根本改變房地產(chǎn)市場，到那時(shí)沒什么有錢人和沒錢人的區(qū)別，因此，不是您有錢就能買到新房子的。太短則虛假，太長則沒機(jī)會拉關(guān)系。您這邊請，我簡單給您介紹一下我們中央花城的整體規(guī)劃，買不買沒關(guān)系，咱得把該知道的都知道了，這樣咱也不白來一趟啊~(2)房子的價(jià)格是由品質(zhì)決定的，一分錢一分貨。首先，由南門進(jìn)入，映入眼簾的是咱們歐式景觀的鞏墻，它是由大通道與親水廣場相連接，親水廣場上設(shè)置親水平臺，類似于咱們現(xiàn)在在鳳鳴湖上見到的親水平臺。再次摸底，關(guān)鍵是讓客戶產(chǎn)生信賴感，鼓勵客戶講述更多的購房原因及對本社區(qū)的看法，為后期的具體問題解決埋下伏筆。第五步 逼定1準(zhǔn)：建立在水到渠成的過程中，要多和客戶交流，忌諱易言之談，抓住問題。反正這套房子，你們小兩口住，沒有壓力，并且居住也很舒服。（政策針對的人群為投資和投機(jī)性客戶，利率調(diào)控的是二套三套需求，保證第一次購房者利益，房價(jià)走勢是根據(jù)市場決定的，分析一線和二線三線城市區(qū)別。買股票風(fēng)險(xiǎn)極大，它可以讓你一夜間百萬富翁也可以讓你傾家蕩產(chǎn)。拿中國的需求來說：年輕人結(jié)婚用房增多。所以衡量一個(gè)房子好壞境的標(biāo)準(zhǔn)除了地段、戶型以外還要考慮周邊環(huán)境、配套設(shè)施。物依稀為貴，這樣的房子是無價(jià)之寶，可遇不可求?。≡僬?，建房子不像做蛋糕，一個(gè)小時(shí)就完成了。尤其是中心地段的更是寸土寸金，再加上現(xiàn)在土地屬政府直上直下管理，所有的土地必須實(shí)行招拍掛的形式才能售出，也就是說以前開發(fā)商只要有關(guān)系，就可以不花錢或花少花錢就能拿到很好的土地，而現(xiàn)在經(jīng)過拍賣的形式，誰出的錢多久給誰，這也從一定程度上增加了土地的成本，所以說現(xiàn)在的土地不是年年漲，而是月月漲，日日漲。大哥，我相信新城周邊的樓盤你也轉(zhuǎn)了很多遍了，咱們中央花城一共120畝地，就拿出了45畝地來建綠化，斥資3500萬打造皇家園林景觀設(shè)計(jì)，咱們在社區(qū)是可以親眼感受到，親眼看到的，中央的景觀綠化，水系，噴泉達(dá)到了27畝地，整體為簡歐風(fēng)格，花園有園林花架，有兒童戲水池，親水平臺，羽毛球場。并且自己當(dāng)時(shí)也對我們說，無論是戶型設(shè)計(jì)，樓間距，小區(qū)的綠化，后期物業(yè)公司的物管，我都非常的滿意，而且買這房子確實(shí)為以后省掉了不少錢，也決定讓我有需求的好朋友們一起到這邊看看，選選。還能了解一些安裝的東西，真正讓您住的安心。沒問題的，今天看好直接定下來就是了，錯(cuò)過了肯定會后悔的。最后還有中央天街三期商業(yè)的帶動，咱們?nèi)谝M(jìn)的是家樂福超市，地下兩層，地上四層，還有寫字樓公寓和酒店，帶動的是高端消費(fèi)群體。大哥，您說的對，咱們買鋪?zhàn)硬痪褪窍爰促I即收益么。當(dāng)初咱簽協(xié)議的時(shí)候的面積是設(shè)計(jì)院根據(jù)圖紙計(jì)算的，現(xiàn)在咱簽合同的面積都是房管局測定的，完全符合實(shí)際，也符合國家規(guī)定，所以都沒有問題啊。為什么？因?yàn)檫@邊收益看的見??！極品街那邊不就是現(xiàn)成的例子么，趙主任一個(gè)客戶在那邊有四套鋪?zhàn)?，每個(gè)月光租金就幾萬塊，現(xiàn)在在我們這邊也投資了一套大的，因?yàn)樗赃^甜頭，這種機(jī)會他絕對不會放過的。大哥，您說沿街的商鋪好，我理解，相比于社區(qū)內(nèi)街型的商鋪，外圍沿街還能有過路的行人到店里，人氣還旺一些。居住舒適度打了折扣，這是咱也慢慢奮斗出來了，肯定得換個(gè)好房子了。第九步 具體問題具體分析 大哥，您的擔(dān)心我理解，確實(shí)，咱現(xiàn)在買的是期房，要到14年才能建好。另外，如果今天周邊買140平方的房子，在咱這邊買120平方左右的也就可以了，因?yàn)樵蹅兊墓珨傂。梅柯矢?。首先是地段，大哥，咱們之前都聽說過李嘉誠說過這么一句話“買房子，第一看地段，第二看地段，第三還是看地段”可見地段的重要性，地段決定了價(jià)格，咱們中央花城是位于棗莊市新城區(qū)，政府重點(diǎn)發(fā)展的方向，是整個(gè)棗莊未來的核心地段，絕版地段，黃金地段，升值潛力巨大。由此得出需求量大于供應(yīng)量，導(dǎo)致供需矛盾加大，解決這一矛盾的唯一方法就是提高房價(jià)。：現(xiàn)在的新城隨著市政府的搬遷，已經(jīng)是公認(rèn)的環(huán)境最好，升值潛力最大，聚集高端人士的核心區(qū)域，是棗莊市重點(diǎn)發(fā)展的方向。我認(rèn)為任何東西都可以復(fù)制，但是地段無法復(fù)制，您今天無論是投資還是自住都必須選擇中心區(qū)域、配套齊全、交通方便又發(fā)展?jié)摿Φ牡赜颉４蟾?！你也不缺房子住，這次投資肯定也是想為自己辛辛苦苦賺的錢，尋找最穩(wěn)固的投資渠道，對吧？而購買不動產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)卻小的多，購買不動產(chǎn)還有兩個(gè)最為重要的好處：一是因?yàn)榭梢宰宰。旧砜梢岳?，有使用價(jià)值，你買一套50萬的房子，首付15萬實(shí)際上不僅使得這15萬得以保值，順帶也將自己未來的收入35萬一起保值了。盛世買古董亂世買黃金，黃金是一種避險(xiǎn)工具，增值功能弱于保值功能。在社會閱歷方面，您是我的老師，有機(jī)會一定向你請教，但是在選房子方面，我學(xué)的是房地產(chǎn)專業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)也做了兩年了，多少有點(diǎn)心得與您交流。2穩(wěn)表現(xiàn)出不緊不慢，無所謂的態(tài)度。117平方大哥您看，這是我給您推薦的117平方的三室兩廳一廚一衛(wèi)經(jīng)典戶型，也是咱們這里賣的最好的戶型。大哥，現(xiàn)在黃河路作為貫穿薛城、市中的次干道，寧顯示商業(yè)性質(zhì)更濃厚的商業(yè)性通道，同時(shí)緊靠政府在新城規(guī)劃的唯一一條商業(yè)步行街，所以咱們的商鋪處于新城最繁華的地段，也方便咱們購物，是一個(gè)出則