【正文】 6，期房面積變大專題大哥，面積變大太正常了，期房嘛，房管局允許在面積上有浮動的，只要是在10平方以內(nèi)都是很正常的。但是大哥，咱們也得這樣想，現(xiàn)在賺錢的鋪子誰舍得賣啊，是吧，鋪子是越久越值錢。一共還有10套鋪子，正是低價買入的好時候！錯過了我都替您可惜！我有一個客戶定了9號樓158平方的鋪子，他住四季菁華，他就說買鋪子一定要再新城買，整個新城他也是都轉(zhuǎn)遍了的，最后還是在我們中央花城買的。只要是走在咱步行街上的人都是來消費的人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比過路的人的消費力大得多。大哥，沒問題的，看好今天直接定下來就行。大哥，您說的西山這個問題吧，很多人都說過。您想想啊，買個兩室的小平房，兩口人住還好些，要是后期有了孩子，加上老人來幫忙看孩子，就很擁擠了。而且您現(xiàn)在買期房是花更少的錢沒最合適的房子啊?？春昧藳]問題的，直接刷卡。另外大哥在咱這里買房的客戶，等到交房的時候，咱們這里的配套費用全都是免費的，這個就比你說的凱潤花園在交房的時候，省掉2萬元的配套費用，而你說的凱潤花園交房時需要補交19800元的配套費用，我不知道你是否去社區(qū)看過他們的房子，聽客戶講凱潤花園樓間距很小，前面的房子直接擋住到后面的采光，住這樣的房子咱們也覺得不舒服，有些陰的感覺，而咱們小區(qū)的樓間距是完全符合國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，正常情況下，小高層，高層的樓間距是30米~40米之間，咱們4號樓和5號樓的樓間距是40米，就樓間距就比你說的凱潤花園多了很多，在建咱們中央花城的房子時開發(fā)商充分考慮到后期業(yè)主居住的采光問題，因此咱們小區(qū)居住的采光是非常好。大哥，四五萬可以給家里添補多少東西啊。這樣的開發(fā)商在薛城老城沒有，市中區(qū)沒有，新城區(qū)也沒有。咱可以進(jìn)行以下簡單分析。說白了房價不下的原因，就是因為政府賣地才是真正的坐收漁翁之利者，土地經(jīng)過那么多的措施，但土地成本依然不下。這就決定了土地是蓋少建少的，尤其是正在發(fā)展中，環(huán)境優(yōu)美的，配套完善的土地更是寸土寸金的，可見現(xiàn)在土地的供應(yīng)量不是年年少，而是日日少的。任何房子從開始建到能夠住進(jìn)去，要經(jīng)過樓花期房準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房四個階段，每個階段根據(jù)國家規(guī)定，都有10%30%的升值空間，而我們現(xiàn)在預(yù)售的是樓花階段，也就是說價格最低的時候，以后隨著資金的投入的加大，社區(qū)的不斷完善，現(xiàn)在想必您也已經(jīng)看到了，社區(qū)30畝綠化現(xiàn)在正在做兩個親水平臺和歐式拱形門，年底沒什么意外就能全景呈現(xiàn)，環(huán)境是越來越好，而且最早期我們的現(xiàn)房都是機(jī)關(guān)事業(yè)單位團(tuán)購的，5年前，2號樓市政公司團(tuán)購的，3號樓建委團(tuán)購的，4號樓是設(shè)計院團(tuán)購的他們都是先提前預(yù)交20萬，參與團(tuán)購，當(dāng)時團(tuán)購價是2800左右，09年三年前中醫(yī)院團(tuán)購5號樓他們幾乎是全款付清，團(tuán)購均價是3070元，現(xiàn)在也是團(tuán)購機(jī)會，性價比很高，均價3800左右，后期隨著大配套市政配套的不斷完善，以及社區(qū)配套30畝花園的完善，后期價格越來越高，像8號樓樓王，您就是后期多花錢，準(zhǔn)業(yè)主們也不會賣啊，再說價格早已不是現(xiàn)在這個價格，所以今天看好了，就可以買套。但，晚買不如早買，早買不如現(xiàn)在買，肯定現(xiàn)在買是最好時機(jī)，為什么這么說呢？一：棗莊的房價受外界干擾很小，還是穩(wěn)步上升，所以價格越來越高。健康是所有人都想要的，所以環(huán)境也是您居住必須要考慮的。好地段（講區(qū)域，講沙盤，講8號樓樓王位置）李嘉誠告訴我們：投資房產(chǎn)第一看地段；第二看地段；第三還是看地段。雖然現(xiàn)在很多父母有房子，但“新人新居”是一種觀念；中年群體舊換新，小換大，隨著城市的遷移，改善性住房時一種發(fā)展趨勢。他說買房子是無風(fēng)險有保障有回報的好買賣。第四：民間借貸：民間借貸在咱們這邊興起的時間不長，但是由于看到這種方式的高回報，發(fā)展迅猛。第二：黃金。）隨著通脹壓力逐漸加大，老百姓開始考慮如何使得手上的現(xiàn)金和存款保值增值，目前市面上的投資理財工具和產(chǎn)品不少，但是真正適用和有效的很少。您考慮來考慮去，無非就是考慮買房值不值，像您生意做的這么成功，真的很羨慕。走，我?guī)ザ寝D(zhuǎn)賬；（4）叔叔，您看，這套房子對您來說，還真合適，面積大小合適，并且沒有什么負(fù)擔(dān)，走，我?guī)⒁幌驴ǎ苯佣ㄏ聛砭托辛?。客戶拒絕的情況下，把問題逼出來，提起解決。要深化，包裝樓盤，性價比分析（環(huán)境、配套、發(fā)展前景、投資角度）談客要求：短、平、快談效率，談投后再逼，把客戶炒熱再逼，善于把握客戶成交信息，把握火候。咱們這個戶型南北通透間間通風(fēng)戶戶采光，同時您是花135的錢住的是148的房子，舒服又實惠，看好您今天天就定下來。注意摸底離不開贊美的語言，同時要把握客戶的需求面積和經(jīng)濟(jì)實力。咱們同時推出的還有8號、9號樓的門市，沿商業(yè)步行街，在新城的核心商圈之中。親水廣場的側(cè)面是一個非常大的休閑娛樂廣場，閑暇之余、工作之余可以在這里散步，玩耍，讓自己工作的壓力得到很好的釋放，更好的享受生活，更好的追求高品質(zhì)的生活。大哥，看您這么面熟啊，是不是以前來過啊看您走著過來的，在這附近??？天氣挺冷的，秘書，趕緊給大哥倒杯水啊！想考慮個多大面積的房子呢您就在這附近住，怎么才過來看房子呢？您是想看個多大面積的房子呢？哦，三室的房子是我們這邊賣的最快的戶型了。一會兒我?guī)湍阋幌拢@邊坐一下。（5）女士要贊美：年輕、漂亮、有氣質(zhì)、會打扮、服飾、美容、化妝等。收集成交條件：a．購買動機(jī)（為什么買房）：由小——→大，換環(huán)境，戶型，舒適，投資。第二篇：房地產(chǎn)案場銷售談客套路銷售十大步驟xx廣場談客套路—十大步驟第一步：開場白開場白（占整個談客成功率的70％）好的開場白能拉近和客戶的關(guān)系，第一時間讓客戶放松警惕，卸下防衛(wèi)；第一時間了解客戶的需求，三分鐘成老友，取信客戶，創(chuàng)造氛圍，進(jìn)而可以給客戶選擇合適的房源。80年代香港一開始實行按揭法，市民排隊買房可以說是擠破了門，還買不到，而是要抽簽，所以成功人與不成功人只是趨前了那么一點點。買房看準(zhǔn)入市時機(jī)，絕對是最好的投資方式。所以，我們中央花城以好地段，好環(huán)境，高素質(zhì)的品牌物業(yè)給業(yè)主提供一流的生活環(huán)境，人們爭相購買，并且因核心絕版地段，隨著時間的流逝更顯珍貴，是最能體現(xiàn)升值保值的?，F(xiàn)在都說：沒有健康一切為零。這樣的房子才是真正有升值空間的好房子，絕對也是最合適您的。另外，人們對房子的潛在需求在不斷擴(kuò)大。所以一定要買房投資。股票交易周期長，交易手續(xù)較復(fù)雜。而且目前為應(yīng)對金融危機(jī)，政府加大向市場投放貨幣的力度，增加流動性，但通脹預(yù)期加劇。首先；分析現(xiàn)在市場政策，針對近期國家出臺的各項政策做詳細(xì)分析，穩(wěn)定客戶心理，取得客戶信任。我們的房子不僅可以保值更可以升值方法：根據(jù)產(chǎn)品的客戶群體不同，分析問題的角度不同，來這里買房子的都是經(jīng)濟(jì)實力強、看重地段升值潛力的人。（3）在逼定不成后要學(xué)會逼封，逼封封后還要學(xué)會轉(zhuǎn)逼定；（4）無論客戶誠意度到哪一步一定走到這一步，把逼定養(yǎng)成一種習(xí)慣；為你的付出要結(jié)果、為客戶好才更要逼定；說辭：（1）您看，您的首付款沒問題，月供更沒有問題，走，我?guī)マD(zhuǎn)賬；（2）您看咱的設(shè)計是一梯兩戶的，在小高層里邊不太常見了，居住是最舒服的，走，我?guī)ニ⒖?。簽單后再恭喜他`，給吃定心丸。總：整體來看這個戶型方正合理且南北通透，使用了干濕分離動靜分區(qū)等先進(jìn)的設(shè)計理念。我們來仔細(xì)看一下。教育：項目周邊教學(xué)資源豐富幼兒園有機(jī)關(guān)幼兒園、和欣家園幼兒園、金博士幼兒園等小學(xué)則是永豐街小學(xué)而初中很有可能是十五中。24小時貼身式管家服務(wù)，讓您買的放心住的舒心！配套(區(qū)位）：太白國際位于越河與古運河之間被兩條河流相擁環(huán)繞景色優(yōu)美、風(fēng)水絕佳。經(jīng)過軟水系統(tǒng)的飲用水更加適合老人和孩子飲用。大哥，看您這么面熟啊，是不是以前來過啊看您走著過來的，在這附近??？天氣挺冷的，秘書，趕緊給大哥倒杯水?。∠肟紤]個多大面積的房子呢您就在這附近住，怎么才過來看房子呢？您是想看個多大面積的房子呢？哦，三室的房子是我們這邊賣的最快的戶型了。一會兒我?guī)湍阋幌?，您這邊坐一下。（4）男士要贊美：有家庭責(zé)任心，事業(yè)成功，成熟穩(wěn)重。太短則虛假，太長則沒機(jī)會拉關(guān)系。第一篇：房地產(chǎn)案場銷售銷售十大步驟案場銷售十大步驟第一步：開場白開場白（占整個談客成功率的70％）好的開場白能拉近和客戶的關(guān)系，第一時間讓客戶放松警惕，卸下防衛(wèi)；第一時間了解客戶的需求，三分鐘成老友，取信客戶，創(chuàng)造氛圍，進(jìn)而可以給客戶選擇合適的房源。收集成交條件：a．購買動機(jī)（為什么買房）：由小——→大，換環(huán)境，戶型，舒適，投資。（6）老人,長壽，面善，面向有福氣。（以此為借口，慢慢引導(dǎo)）摸底：簡單了解情況，方便后期銷售的針對性。大哥，你這邊請，我給你說說咱小區(qū)的具體情況......第二步 沙盤介紹白國際地處太白路與環(huán)城西路交匯處，地理位置優(yōu)越。項目采用人車分流的先進(jìn)設(shè)計理念，地下停車場停車之后就可直接電梯入戶，非常方便合理。地理位置優(yōu)越，距離銀座貴和秀水城運河城等步行僅需510分鐘！這種地段在濟(jì)寧市區(qū)是絕無僅有的！交通：太白路與環(huán)城西路皆是濟(jì)寧市區(qū)交通主干道，其中太白路更是貫通整個濟(jì)寧東西方向。完善的三級教育體 系讓您的孩子贏在起跑線上！假如您在太白國際居住的話您的生活將會非常的便利，所以太白國際不論是您投資還是居住都是您買房置業(yè)的首要選擇！第三步 初次逼定和摸底初次摸底：貫穿于贊美聲中，摸出客戶身份，現(xiàn)在的居住情況、工作單位及個人喜好等，為沙盤介紹及房源包裝地奠定基礎(chǔ)。分：這里呢就是咱們的入戶門，進(jìn)門北側(cè)就是咱們的餐廳，餐廳北側(cè)就是廚房，廚房與餐廳相連，餐廚一體化方便您的就餐。保證了您的居住品質(zhì)。假設(shè)成交，那合同來比。（3）帥哥，您看您女朋友這么喜歡這套房子，買不買不就看你了嗎？是吧？哈哈。我們可以利用區(qū)位優(yōu)勢，以及獨一無二的周邊配套談升值潛力。（政策針對的人群為投資和投機(jī)性客戶，利率調(diào)控的是二套三套需求，保證第一次購房者利益，房價走勢是根據(jù)市場決定的，分析一線和二線三線城市區(qū)別。一般像您這樣有眼光的人，不都在拼命向銀行借錢，誰還存銀行?。抠I房子多好啊，首付30%就行，剩下的都是銀行貸款，像您這樣有眼光的人還有誰把錢存銀行？看好了，定下來就行。買股票風(fēng)險極大，它可以讓你一夜間百萬富翁也可以讓你傾家蕩產(chǎn)。剛才給您說的那個客戶就是把前兩年賺的錢拿出來投資房產(chǎn)，為自己的錢上個保險。拿中國的需求來說：年輕人結(jié)婚用房增多。來我們太白國際看房子的客戶都是看到了咱們這里的購買價值。在21世紀(jì)的今天，更多的人除了要求房屋功能齊全、舒適外，更注重居住質(zhì)量的提高。第七步 入市良機(jī)先生，我覺得您現(xiàn)在考慮買房，絕對是入市的好時機(jī)，現(xiàn)在市乃至整個中國的房地產(chǎn)肯定會有一個見底回升的趨勢。住房將是新的消費熱點，也是國家新的經(jīng)濟(jì)增長點，現(xiàn)在是投資置業(yè)的最佳時機(jī)。在臺灣，在香港擁有一部分不動產(chǎn)是一個公民的基本選擇。主要包括：拉關(guān)系，贊美，摸底（淺摸）等。b．購買實力（為推房源摸底鋪墊）：； ； ？ c．其他的：，幾口人住 ？（摸面積）——→您現(xiàn)在住多大的？ ——→那您原來住哪兒啊？ 。（6）老人,長壽，面善，面向有福氣。（以此為借口，慢慢引導(dǎo)）摸底：簡單了解情況，方便后期銷售的針對性。哦，104平方的呀，今天上午就定出去2套，好像是王主任的一個客戶。廣場上設(shè)置了旱噴，景觀設(shè)置非常優(yōu)美典雅，獨具風(fēng)格。大哥，現(xiàn)在黃河路作為貫穿薛城、市中的次干道，寧顯示商業(yè)性質(zhì)更濃厚的商業(yè)性通道，同時緊靠政府在新城規(guī)劃的唯一一條商業(yè)步行街，所以咱們的商鋪處于新城最繁華的地段，也方便咱們購物，是一個出則繁華、入則寧靜的高端社區(qū)。摸什么 a需求一家?guī)卓谌俗。◣资遥┛紤]多大的幾層的什么位置的 考慮環(huán)境 配套 物業(yè)（傳遞買點）買房的動機(jī) B資金實力一次性還是貸款；貸款的話，首付、月供準(zhǔn)備多少本人做什么工作，對象工作，目前月收入；父母做什么工作（退休的話，原來作甚么）幾個兄弟姐妹（父母出錢愿不愿意）現(xiàn)在有沒有小孩，在哪上學(xué)（學(xué)校知道實力）C現(xiàn)在住什么樣的房子自己的(多大，幾層，什么時候買的)租的（多大，租金，位置等）D外地人：來多長時間，工作，為什么來，是否定居注意證明客戶財產(chǎn)的東西（男：車、手表、腰帶。117平方大哥您看，這是我給您推薦的117平方的三室兩廳一廚一衛(wèi)經(jīng)典戶型，也是咱們這里賣的最好的戶型。a客戶不斷詢問房子具體情況，提許多針對性問題時，即購買信號。2穩(wěn)表現(xiàn)出不緊不慢，無所謂的態(tài)度。（5）叔叔，您看您孩子挺喜歡這套的，并且首付您出也沒問題，他自己還月供也沒有壓力，所以直接定下來就行了。在社會閱歷方面，您是我的老師，有機(jī)會一定向你請教，但是在選房子方面，我學(xué)的是房地產(chǎn)專業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)也做了兩年了，多少有點心得與您交流。現(xiàn)投資方式主要有：銀行，黃金，股票，民間借貸，房產(chǎn) 第一：錢存銀行。盛世買古董亂世買黃金，黃金是一種避險工具，增值功能弱于保值功能。一般這種方式都是建立在中間人的信用擔(dān)保，中間人選擇對象的實力與信用的基礎(chǔ)上。大哥！你也不缺房子住，這次投資肯定也是想為自己辛辛苦苦賺的錢，尋找最穩(wěn)固的投資渠道，對吧？而購買不動產(chǎn)的交易風(fēng)險卻小的多，購買不動產(chǎn)還有兩個最為重要的好處：一是因為可以自住，本身可以利用，有使用價值，你買一套50萬的房子，首付15萬實際上不僅使得這15萬得以保值，順帶也將自己未來的收入35萬一起保值了。隨著人們對居住要求的不斷提高，想改變居住環(huán)境，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加速，%的步伐前進(jìn)，今年畢業(yè)500萬大學(xué)生，兩兩相對就得250萬套房子，以最低一套100平方計算就需要兩億五千萬平方米，就需要三十七萬五千畝的土地啊！這僅僅是畢業(yè)的大學(xué)生而已！所以大哥，隨著土地的越來越少，房價自然越來越高的！你今天看好了，就別猶豫直接刷卡定下來就行?。ńY(jié)合通貨膨脹，人民幣貶值）從另外一個角度上講，就是面粉與面包的關(guān)系，你也感受到了大哥，近期通貨膨脹的強度越來越大，都說廚房內(nèi)油鹽醬醋最能體現(xiàn)人民幣的價值，以前一包醋5毛現(xiàn)在至少要1塊。我認(rèn)為任何東西都可以復(fù)制，但是地段無法復(fù)制，您今天無論是投資還是自住都必須選擇中心區(qū)域、配套齊全、交通方便又發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?。（自己填充）外部環(huán)境：自然——鳳鳴湖、南方植物園、龍?zhí)豆珗@。：現(xiàn)在的新城隨著市政府的搬遷，已經(jīng)是公認(rèn)的環(huán)境最好，升值潛力最大，聚集高端人士的核心區(qū)域，是棗莊市重點發(fā)展的方向。機(jī)不可