【正文】 會形成一股高消費群體。投資商鋪最重要的是什么？投資回報率啊。從前為什么有西山這一說法？其實這個是從多層來的。所以買房子一定是在期房的時候選好了，然后直接定下來，少花錢買的還舒心。至于咱們小區(qū)的物業(yè)那也是在周邊樓盤是最好的，就是因為咱們的物業(yè)是自己公司的，不是外聘的，很多客戶都非常的認可，這個怎么講？那我也有聽客戶說，現(xiàn)在客戶出來看房子會去重點考慮小區(qū)后期物業(yè)的管理，你說的凱潤花園現(xiàn)在的物業(yè)是外聘的，不是說人家不好，只是我們也做過調(diào)查，目前購房的客戶大多是會選擇開發(fā)商自己公司的物業(yè)，一方面是后期的管理好，管理跟得上，再有就是現(xiàn)在很多聘請的物業(yè)公司會經(jīng)常出現(xiàn)濫收費，收錢現(xiàn)象，我們也會在電視上，網(wǎng)上，雜志上經(jīng)常性的見到這樣的報道，因此很多客戶在買房子時候都會重點考慮物業(yè)這一點，最好選擇自己開發(fā)商的物業(yè)，覺得心里面會踏實很多。因此，咱們中央花城的居住密度最低，這也是很多客戶選擇在這里購房的原因。二：活動配合最后一套法+調(diào)價法+機會活動法所以，您現(xiàn)在買是最佳時機，來身份證帶來了嘛？我?guī)湍钜幌聟f(xié)議。這增加的人口，吃可以吃飯店，但住不可能長期住酒店，所以大量人口的進入，迫切需要解決就是住房的問題，有錢的可定是買房子，沒錢的肯定租房子，增大了新城房子的需求量。我們自己的物業(yè)公司，為你提供細心周到的服務(wù)和高科技安防措施：遠紅外線邊界防穿越系統(tǒng)、門禁一卡通、閉路電視監(jiān)控、24小時電子巡邏，確保你的人生財產(chǎn)萬無一失。好房子：好地段，良好內(nèi)部外部環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)。第五：房產(chǎn)。不可否認！錢存在銀行表面上看是最安全的，不會被偷也不會虧。第六步 保值升值目的：告訴客戶現(xiàn)在是買房子的最好時機，而且現(xiàn)在買我們的房子最能升值保值了。要身份證，寫名字。這是上北下南的方位，首先從入戶門進入是一個非常寬敞的客廳，有40 多平方，入戶門旁可以放一個鞋柜，客廳里可以放一個舒適實用型的沙發(fā)，對面放一個影視墻，同時為您預(yù)留好了音響的位置，逢年過節(jié)可以跟親朋好友唱唱歌，或假日時跟家人看看電影；客廳聯(lián)通一個超大的陽臺，陽臺贈送50 公分的花池，同時贈送一半面積，每天下班后可以在陽臺上喝喝茶，看看風(fēng)景。讓尊貴的業(yè)主享受更好的生活，安一個舒適的家。我們太忙了，讓您久等了。通過妻子贊美丈夫：大姐，您真有福氣，找了個好老公，一看大哥就是個用心的人，有家庭責(zé)任感的人，你們感情一定很好?，F(xiàn)在同樣的機會也來到了您眼前，您還猶豫什么呢，沒問題的，先生，我 們現(xiàn)在就把它訂下來。國家還提倡個人的小額貸款，住房貸款都是為了扶持房地產(chǎn)上的發(fā)展。大哥！您肯定非常認可咱這個地段吧。（結(jié)合土地供求關(guān)系）而買房子是不用費神費力就可以輕松獲益的好途徑，可以幫你實現(xiàn)升值保值，為什么這樣說呢，因為中國的特殊國情，人多地少，國家嚴(yán)守18億畝的耕地紅線，房子是依附土地而存在的，土地的稀缺性、不可再生性、不可遷移性都決定著房子是一個越建越少的過程?，F(xiàn)在的黃金價格已被炒得高，從樓市撤出大量的資金瘋狂炒金，幾千萬上億的買進黃金，金價一漲立馬就拋出。買房無論自住還是投資，都是一種投資行為，因為至少也要四五十萬的資金，不像您買一件衣服，不喜歡可以送人、丟掉。2穩(wěn)表現(xiàn)出不緊不慢，無所謂的態(tài)度。這里就是咱們的餐廳了，寬敞明亮的東向大客廳連接了一個大的景觀陽臺，充分保證了室內(nèi)的采光和通風(fēng)，每天的第一縷陽光都能第一個進入您家的客廳，多么愜意啊。多種交通條件打造完善的區(qū) 域交通網(wǎng)，方便您的生活。新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、軟水系統(tǒng)。在簡單接觸以后可通以下語句引導(dǎo)比如： 客：你們的房子多少錢一平方？主：我們的房子都是一戶一價，戶型不同，樓層不同價格都不一樣； 客：均價多少?。?主：(1)說實話，因為確實不一樣，您需要多大面積，什么樓層都不知道呢，均價真的意思不大。，微笑和熱情能感染客戶。通過妻子贊美丈夫：大姐，您真有福氣，找了個好老公，一看大哥就是個用心的人，有家庭責(zé)任感的人，你們感情一定很好。，我只能說遺憾，因為您今天定不下來恐怕就沒有房子了。樓座分布錯落有致，充分保證了每一棟樓的采光通風(fēng)。女：車、包、鞋、首飾、穿著打扮、皮膚等）注意：切忌機關(guān)槍、連環(huán)炮式發(fā)問；忌口氣生硬，其實摸底和逼定是貫穿于談客的始終，但在給客戶展現(xiàn)出社區(qū)的規(guī)劃后，客戶是有些情緒變化的，開始真正的談客狀態(tài)，并且開始對社區(qū)有感覺，所以在這個環(huán)節(jié)要給客戶建立成交意識。b提打折時，即成交信息c客戶抽煙時，猶豫時，幫他下決心坦克要有預(yù)見性，想得到什么結(jié)果就引導(dǎo)客戶按自己思路來定。1俗話說：愛一個人就要全清投入，這正如買房子，好房子是值得投2了解房子從朋友開始，選擇房子從地段開始，定房子從性價比開始3俗話說：好馬配好鞍。雖然收益不高，覺得踏實。一旦某一個中間環(huán)節(jié)出問題，就會傾家蕩產(chǎn)！這可是一場賭局，是萬萬不能做得。我們都知道買房可以升值保值，但不是所有的房子都具有同等的升值速度和升值空間，那什么樣的房子升值空間和速度更大呢？只有“好房子”才具有大的升值速度和空間。所以說好的人文環(huán)境造就的人也是不一樣的，住在這里，讓您的孩子從小就享受成功者的熏陶，對孩子今后的成長起到不可忽視的作用！好物業(yè)高素質(zhì)的品牌物業(yè)不僅是銷售的亮點，更是升值的重要保障。所以，請您考慮一下，如果您買房是作為置業(yè)，自用投資，保值的話，萬萬不可錯過目前入市的千載難逢的良機。要發(fā)現(xiàn)客戶獨特的優(yōu)點。您買房也是件大事，肯定得了解全面了。咱們社區(qū)是由9棟樓合圍中間27畝的中心景觀花園而成，目前咱們銷售的最好的是8號樓樓王，獨享前邊27畝景觀花園視野，117米超大樓間距，開闊視野，不會遮擋每一縷陽光，咱們社區(qū)最尊貴的位置，您看一下，這就是咱們8樓王前的一個近30畝地，中心景觀大花園，共投入3500萬元。所以咱們社區(qū)無論是地段還是戶型、環(huán)境、配套、物業(yè)都是最適合您的，今天看好您就直接定下來。西北角是廚房，餐廚一體化非常實用。（3）在逼定不成后要學(xué)會逼封，逼封封后還要學(xué)會轉(zhuǎn)逼定；（4）無論客戶誠意度到哪一步一定走到這一步，把逼定養(yǎng)成一種習(xí)慣；為你的付出要結(jié)果、為客戶好才更要逼定；說辭：（1）您看，您的首付款沒問題，月供更沒有問題，走，我?guī)ザ寝D(zhuǎn)賬；（2）您看咱的設(shè)計是一梯兩戶的，在小高層里邊不太常見了，居住是最舒服的，走，我?guī)ザ撬⒖?。也可以說是零風(fēng)險投資，為什么這么說呢？咱們可以做一下簡單的比較。大哥！你炒股嗎？（有點?。┠阗I股票??！大哥的投資意識非常強，炒股也不是一般百姓做的?。∵@段時間股市不錯吧？大哥，您對股票投資應(yīng)該很了解吧。另外房子不單單可以消費，滿足人們的居住需求，還可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、變現(xiàn)等，滿足人們的投資功能。您可以看一下新城的規(guī)劃圖好環(huán)境包括外部環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境）內(nèi)部環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境）現(xiàn)在都說：沒有健康一切為零?，F(xiàn)在新城剛剛進入軌道，周邊配套在已經(jīng)建好鳳鳴湖，南方植物園，和高鐵的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在龍?zhí)豆珗@，市民中心，雙子座，中醫(yī)院，三中實驗高中等等馬不停蹄，不斷完善新城城市功能，所以現(xiàn)在買是價格最低的時候，等以后全部建設(shè)好，再來新城買房子，不會再是這個價格了，看好今天就可以選一套。相信我，不會錯的，直接定就可以啊！4從成本分析來看，影響成本的因素：土地成本，建安成本，營運成本，這三種成本不斷上揚，所以現(xiàn)在買是最低的時候。咱們現(xiàn)在可以看看，濟南奧體中心旁邊的房價是最高的，淄博新市政府旁的房價是最高的，所有一線，二線城市高鐵旁邊的房價也都是最高的。二、樓盤對比總體來說，大哥，現(xiàn)在買房子重點考慮房子的性價比，現(xiàn)在，你在新城看房子，和咱們中央花城是同個地段，同個檔次的就有一家凱潤花園，看上去它的外墻做的挺上檔次的，咱們社區(qū)的外墻也在做成咖啡色的彈性漆，前面我也給你說了兩梯四戶的公攤至少是25%，公攤比咱們多了10%，多花12平方的錢，在咱們這里買120平方就可以啦，現(xiàn)在凱潤花園小區(qū)的停車位，轉(zhuǎn)讓費到了一個17萬，如果不買的話，相信后期停車都是個問題，樓間距你也看啦，咱們小區(qū)樓間距40~41米之間，而凱潤花園的是15~20米之間，現(xiàn)在買房子樓間距也是重點考慮的，樓間距大了，肯定采光，通風(fēng)好，住起來更加亮堂，更加舒適，還有你看的凱潤花園的戶型是一個“工”字型設(shè)計，戶型朝向有東南，西南，東北，西北四個方向，這樣居住的話戶型南北不通透，而且大哥，你應(yīng)該也看到了南向的客廳和東向的臥室是直接能夠窺視的，私密性不是很好，所以說，大哥，對于雖然是同個地段，同個檔次的小區(qū)，我覺得凱潤花園和咱們中央花城是沒有可比性的，真的是大哥你在中央花城買的房子絕對讓你買的物有所值，今天看好直接定下來，你看你是刷卡還是現(xiàn)金。買現(xiàn)房吧確實能直接看戶型，但看的也都是表面的，真正的內(nèi)部安裝，你是看不到的。咱們現(xiàn)在看到135平方，三室兩廳，南北通透，是非常難得的方正通透的戶型。再有就是步行街的帶動，政府規(guī)劃新城唯一一條步行街，西起中央花城，連接雙子座，東直通棗莊三中。大哥，您看這是我們這賣得最好的商鋪，看好定下來就行。而且我們當(dāng)初在面積上送陽臺，送飄窗，是為了什么？因為我們也想讓面積小點啊，這樣在稅上開發(fā)商可以少交。可是咱現(xiàn)在畢竟是買鋪子，不是買住宅，考慮的肯定也不一樣。但是，相對于社區(qū)的沿街商鋪的少量行人，咱們N12路沿街的商鋪是擁有的是三重人氣帶動。這是什么概念？一般三室的房子都要40萬以上，60%就是24萬。現(xiàn)在還有一年半的工期，六九號樓今年年底封頂，八號樓比這兩個晚小半年，到14年交房完全沒有問題啊。今天你看的是120平方米的房子，按配套費15000算的話，這樣一合計每平方125元，這個您也省了。大哥，你應(yīng)該也聽說了，也看到了，光明大道是政府辦公的主陣地，也是整個棗莊未來的政治，文化，經(jīng)濟交流中心，并且咱們小區(qū)緊鄰北邊的額黃河路，黃河路是咱們市政府未來發(fā)展商業(yè)的的一條重要商業(yè)主干道，未來的新城可以說是“人聚物，物聚財”絕對讓你享受到一站式的購物，一站式的便利。所以買房沒有絕對低價，只有相對低價，而現(xiàn)在買永遠是最佳時機。新城是未來的發(fā)展方向，是一種發(fā)展趨勢，各機關(guān)事業(yè)單位陸續(xù)已經(jīng)搬來。隨著一個城市的發(fā)展，市中區(qū)往往都是逐漸衰敗，而新城區(qū)都是政府重點發(fā)展并為之付出實際行動的區(qū)域，將來要形成未來的政治、經(jīng)濟、文化的核心，發(fā)展?jié)摿薮?，咱都知道政府現(xiàn)在大力發(fā)展新城。國內(nèi)房產(chǎn)專家均表示：中國的房地產(chǎn)市場就是土地市場。所以，普通人現(xiàn)在買黃金風(fēng)險太高。既然是投資，那么一定要考慮投資回報。面帶微笑，處處替客戶考慮，讓客戶急而不急3狠客戶不交錢的理由只能說明工作沒到位，客戶對房子還有異議，要有強烈的成交意識，運用引導(dǎo)性語言。旁邊是主臥，附帶一個70公分的飄窗，可以放一些植物花卉，凈化空氣，主臥里可以放一個2米2的床，對面放一個壁掛電視，每天看完電視后就可以直接休息了，非常方便。因為大家都知道咱們買的是房子住的是物業(yè)，所以咱們開發(fā)商不僅注重建設(shè)好房子，更是十分重視物管，所以咱們社區(qū)是至信自己成立的物業(yè)公司，降低居住密度便于服務(wù)業(yè)主。大哥，你這邊請，我給你說說咱小區(qū)的具體情況......第二步 沙盤介紹大哥，咱們中央花城不僅位置處于新城中心地段，同時又擁有合理的內(nèi)部規(guī)劃，咱社區(qū)致力于打造一個低密度、高綠化、高人文素質(zhì)的社區(qū)。贊美的范圍有：外表、內(nèi)涵、氣質(zhì)、風(fēng)度、職業(yè)、家庭、愛好、思想、言談舉止、衣著、飾物、財富、專業(yè)、學(xué)校、籍貫、經(jīng)歷等。，微笑和熱情能感染客戶。現(xiàn)在是中國樓市的最低點，房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的跌幅，發(fā)展商均以成本價或略高于成本價面向業(yè)主，另外，根據(jù)預(yù)測分析，國家銀行存款利率大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)價格將穩(wěn)步上漲。健康是所有人都想要的，所以環(huán)境也是您居住必須要考慮的。隨著人們對居住要求的不斷提高，想改變居住環(huán)境，城鎮(zhèn)化進程步伐加速，%的步伐前進，今年畢業(yè)500萬大學(xué)生，兩兩相對就得250萬套房子，以最低一套100平方計算就需要兩億五千萬平方米，就需要三十七萬五千畝的土地??！這僅僅是畢業(yè)的大學(xué)生而已！所以大哥，隨著土地的越來越少，房價自然越來越高的！你今天看好了，就別猶豫直接刷卡定下來就行！（結(jié)合通貨膨脹，人民幣貶值）從另外一個角度上講，就是面粉與面包的關(guān)系，你也感受到了大哥，近期通貨膨脹的強度越來越大，都說廚房內(nèi)油鹽醬醋最能體現(xiàn)人民幣的價值，以前一包醋5毛現(xiàn)在至少要1塊。一般這種方式都是建立在中間人的信用擔(dān)保，中間人選擇對象的實力與信用的基礎(chǔ)上。現(xiàn)投資方式主要有：銀行，黃金，股票，民間借貸，房產(chǎn)第一：錢存銀行。走，我?guī)マD(zhuǎn)賬；（4）叔叔，您看，這套房子對您來說，還真合適，面積大小合適，并且沒有什么負擔(dān)，走，我?guī)⒁幌驴?，直接定下來就行了。要深化，包裝樓盤，性價比分析（環(huán)境、配套、發(fā)展前景、投資角度）談客要求：短、平、快談效率，談投后再逼，把客戶炒熱再逼，善于把握客戶成交信息，把握火候。注意摸底離不開贊美的語言，同時要把握客戶的需求面積和經(jīng)濟實力。當(dāng)您漫步在空中花園的時候，在您的視野范圍內(nèi)將沒有一輛機動車?？?，私享清新自然的美景，遠離城市的喧囂。比如： ，您怎么才來那？，我們客戶太多了，嗓子有點兒不舒服。開場白的過程中，只要客戶不提房子，自己千萬不要提房子，使勁的和客戶聊天，引導(dǎo)客戶，激發(fā)客戶的購買欲望，在為客戶創(chuàng)造購買動機的過程中，讓客戶多說自己少說。要發(fā)現(xiàn)客戶獨特的優(yōu)點。咱現(xiàn)在買房子不是買個水泥框架，看姐的氣質(zhì)就知道，是很注重生活品質(zhì)的。凈水系統(tǒng)是是指深層次過濾水中的雜質(zhì)水堿水垢等，達到凈化水質(zhì)、健康飲用的目的。醫(yī)療：周邊醫(yī)療資源豐富其中包括魯西南地區(qū)知名的濟寧西學(xué)院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院、骨傷醫(yī)院（工人醫(yī)院）等。主臥室還連接了一個大的景觀陽臺，保證了采光通風(fēng)，個人衣服晾曬也非常方便。面帶微笑，處處替客戶考慮，讓客戶急而不急3狠客戶不交錢的理由只能說明工作沒到位，客戶對房子還有異議，要有強烈的成交意識，運用引導(dǎo)性語言。在目前的各個投資渠道中，購房是回報率最高，風(fēng)險性基本沒有的一種投資方式。第三：炒股。隨著可建房的土地越來越少，政府地價越賣越高，房地產(chǎn)行業(yè)價值是越來越高的，所以您今天看好了別猶豫，直接定一套！就拿棗莊市場來說，全市總?cè)丝?00萬，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加大，房子的需求量也越來越大。新城的核心就是咱這里。您看現(xiàn)在很多樓盤都可以按揭，您現(xiàn)在一定要抓住這個機會，做任何事都是一開始機會好，您走在別人的前面就是 贏家，市有100萬