【正文】 較大 。 同時(shí)，相比省內(nèi)周邊城市， **在 ***省的經(jīng)濟(jì)地位日趨明顯，在其輻射帶動(dòng)下 ***、 ***等地迅速發(fā)展，但同時(shí)它們也與 **存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、皖江城市帶、晉陜?cè)S河金三角地區(qū)等重點(diǎn)中部城市區(qū)域的快速發(fā)展，給 **的發(fā)展帶來較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，特別是 **與武漢相鄰，存在較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，相比武漢，**不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r上看，武漢 GDP 總量比 **高，且武漢為主要老工業(yè)基地，工業(yè)較 **有發(fā)達(dá)；從外部環(huán)境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 **有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，等等。 **房 地產(chǎn)市場(chǎng) 在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的深刻影響下， **房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)伴隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展。 第 26 頁 . 市場(chǎng)分析 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 全國房地產(chǎn)市場(chǎng) 從周期調(diào)整來看， 20xx 年 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于擴(kuò)張與波峰階段，城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預(yù)期、流動(dòng)性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)價(jià)格偏離其均衡價(jià)格，通過對(duì)北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價(jià)的測(cè)算表明，不同城市對(duì)于均衡價(jià)格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，因此，行政性 的價(jià)格調(diào)控（即20xx 年的 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動(dòng)的效果，周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。 公共租賃住房建設(shè)要分“兩步實(shí)施”，交替推進(jìn) ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認(rèn)真調(diào)查研究，出臺(tái)相關(guān)政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設(shè)，通過充分競(jìng)爭(zhēng)，采取 BOT 方式，按照政府主導(dǎo)、社會(huì)投資、企業(yè)運(yùn)作、租賃貼息的原則，加大推進(jìn)力度，加快建設(shè)實(shí)施，為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。四是拓寬資金投入渠道。三是研究制定相關(guān)政策。二是制定市場(chǎng)管理規(guī)定。 “四項(xiàng)工作”，一是抓緊存量房源調(diào)查。四是租賃補(bǔ)貼上實(shí)現(xiàn)財(cái)政與企業(yè)相結(jié)合。三是資金投入上實(shí)行政府與社會(huì)結(jié)合。二是房屋來源上實(shí)行新建與盤活相結(jié)合。“四個(gè)結(jié)合” ， 一是規(guī)劃布局上實(shí)行集中與分散相結(jié)合。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志專題調(diào)研公共 租賃住房建設(shè)，并主持召開市委常委辦公會(huì)議。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金， 按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入。面向經(jīng)濟(jì) 第 24 頁 適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè) 用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。 《指導(dǎo)意見》為公租房建設(shè)提供了重要的政策支持。 政策 支持 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 10 號(hào)）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 4 號(hào)）精神，為 加快發(fā)展公共租賃住房，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 （以下簡稱《指導(dǎo)意見》） 于 20xx 年 6月 12 日正式對(duì)外發(fā)布 ， 旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難 。從前三季度的實(shí)際情況來看，國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調(diào)控要把穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、管好通脹預(yù)期作為主要任務(wù)。同時(shí)，“十二五”規(guī)劃綱要將在 20xx 年底前出臺(tái)，其中，將明確中國未來五年的總思路、總政策和發(fā)展目標(biāo)，這些都將為中國資本市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，都將以“利好”方式刺激和推動(dòng)中國資本市場(chǎng)長期快速健康 發(fā)展。 從國際上看，目前處于后金融危 機(jī)時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)雖然出現(xiàn)了逐漸復(fù)蘇的跡象，但是全面復(fù)蘇仍是一個(gè)緩慢而復(fù)雜的過程?？傮w上看，我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)增長的模式正逐步形成，短期內(nèi)仍將維持投資主導(dǎo)、消費(fèi)支撐的動(dòng)力格局。 20xx 年，影響我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本 因素沒有發(fā)生明顯變化，在保持宏觀調(diào)控政策力度相對(duì)穩(wěn)定的條件下， 20xx 年我國經(jīng)濟(jì)仍將保持高位平穩(wěn)較快增長態(tài)勢(shì)，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預(yù)計(jì)可達(dá) 10%左右。 第 22 頁 第 3章 宏觀環(huán)境與 市場(chǎng)分析 . 宏觀 環(huán)境 分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 20xx 年我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的局面， 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，全年 GDP 增長速度達(dá)到 %的較高水平，比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施，有利于加快推進(jìn) **經(jīng)開 區(qū) 的經(jīng)濟(jì) 第 21 頁 發(fā)展。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步 推進(jìn)。建區(qū)以來，園區(qū)堅(jiān)持 “工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、建設(shè)擴(kuò)區(qū)、和諧安區(qū) ”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。 是推動(dòng) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 發(fā)展的需要 **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。如此，調(diào)控政策才能夠獲得更充分的發(fā)揮空間，長期以來的房價(jià)上漲慣性才能夠被有效遏制。因此，公租房的出現(xiàn)，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的 重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。而這部分社會(huì)群體因?yàn)槊媾R結(jié)婚、落戶，具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”，他們的市場(chǎng)行為決定著房價(jià)趨勢(shì)的變化。 在國內(nèi)房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯 的斷層問題 —— 保障房僅針對(duì)低收入與最低收入群體，而商品房價(jià)格則遠(yuǎn)超普通公眾的承受能力。 有利于平穩(wěn)商品房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 與經(jīng)濟(jì)適用房不同，“公租房”供給對(duì)象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。 公租房建設(shè) 不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán) 境。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段中低收入人群的住房需求。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場(chǎng)，將必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。存量住房中的中小戶型大部分為是個(gè)世紀(jì)留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分低價(jià)位房源日益減少。這樣有助于 提高人們的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。與其在結(jié)果上花幾倍成本，不如在源頭上進(jìn)行防范。從很大程度上而言，所謂住房保障具有社會(huì)投資屬性， 第 18 頁 可以從兩個(gè)角度來理解 ： 防御性的社會(huì)投資，防 止無家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)，防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會(huì)不良行為等造成對(duì)社會(huì)穩(wěn)定秩序的干擾， 以及 對(duì)社會(huì)正常生產(chǎn)力的本可避免的破壞，節(jié)約相關(guān)社會(huì)費(fèi)用。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環(huán)境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會(huì)不穩(wěn)定因素。試想，如果 存在 社會(huì)、一個(gè)社區(qū)中相當(dāng)一部分人群無家可歸、顛沛流離的 現(xiàn)象 ，那么社會(huì)治安狀況肯定十分堪憂， 將影響 整個(gè)社會(huì) 的 穩(wěn)定和諧。其實(shí)，不論是在國內(nèi)還是在國外，是存在著這樣一個(gè)事實(shí)的：是否擁有良好的或者社會(huì)所認(rèn)為的最基本的居住條件，會(huì)嚴(yán)重影響到居民的道德水準(zhǔn)、社會(huì)行為規(guī)范乃至對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感與歸屬感。從這個(gè)角度來看，住房消費(fèi)可以看作是社會(huì)生產(chǎn)力的一種重要投入要素。古語說得好， “ 安居 ” 才能 “ 樂業(yè) ” 。 由于 有從 中央到省 政府 的 重視 以 及 一系列 相關(guān) 政策措施的 支持 ， 公租房 建設(shè)工作 發(fā)展機(jī)遇 的 重大， 此舉 必將 有利于 **市盡快實(shí)現(xiàn) “ 住有所居 ” 這樣具有重大意義的理想 目標(biāo) ， 因此，項(xiàng)目的提出 ， 理由充分，意義重大。因此，盡快啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，意義重大，影響深遠(yuǎn)。 會(huì)議認(rèn)為，發(fā)展公共租賃住房，提高 住房保障水平是今年黨中央、國務(wù)院切實(shí)改善民生、提供住房保障的一項(xiàng)重大部署?！? 20xx年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16 號(hào)）， 進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。 《指導(dǎo)意見》認(rèn)為：大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入 家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。這場(chǎng)對(duì)話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。 公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對(duì)許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無疑是一個(gè)長期的 “利好 ”消息，這又將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。 第 15 頁 “公租房 ”的大規(guī)模建設(shè)勢(shì)必將帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求，對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì) “利好 ”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 “房奴 ”從 房貸重壓中解脫出來，拿出原本計(jì)劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設(shè)即公租房建設(shè)將有效緩解這一問題。幸福生活，住有所居是最重要的一條。 當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?5%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍 “救急 ”，尚難大面積 “保障 ”。 為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳 、廈門等許多城市 紛紛開工建設(shè)或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源 ， 這種由政府建設(shè)、低于市場(chǎng)租金限價(jià)出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在。大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場(chǎng)租賃或購買住房的問題比較突出。城市房價(jià)在歷經(jīng) 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房價(jià)以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想不可逾越的高墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧、安定的敏感問題。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會(huì)議，明確了今年的計(jì)劃任務(wù)：開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 1萬戶。由此， **住房保障政策效應(yīng)全面釋放。 在國家大力發(fā)展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設(shè)走在全國前列的 **，更是大力推進(jìn)政策性保障住房的建設(shè)，始終將民生作為城市發(fā)展建設(shè)的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺(tái)了一系列改革住房保障方式的舉措， 20xx 年 7月 21 日， **市委、市政府出臺(tái) 了《關(guān)于安居工程和棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《 **市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣實(shí)施方案》、《 **市城市 保障住房 實(shí)施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內(nèi)容的安居工程總體思路。 20xx 年計(jì)劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比 20xx 年大幅度增加。 20xx 年，大力發(fā)展保障性住房寫進(jìn)了中國政府的工作報(bào)告，并將其 第 12 頁 列在了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”措施的首位，同時(shí)明確了 20xx年中央安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金 632億元，建設(shè)保障性住房 300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的 20xx 年保障性住房建設(shè)總目標(biāo)。 面對(duì)即使在發(fā)達(dá)國家也不是所有人都能靠自己的力 量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想和我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，為維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，社會(huì)和諧安定，建設(shè)部于 20xx 年發(fā)文，明確要求全國所有市縣于20xx 年底前必須建立起以“ 公共租賃住房 ”為代表的保障性住房制度，隨后相繼出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，明確以 公共租賃 住房為代表的保障性住房將以“城市住房困難家庭”為保障對(duì)象，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的政策。 保障性住房的發(fā)展背景 社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上，提出 “一江兩岸，跨江布局，沿江建設(shè) ”的思路；在城市中心體系布局上，跨江考慮，城市主中心由 “河?xùn)|和河西 ”兩部分組成。 **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發(fā)展。 主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)《 **市城市總體規(guī)劃（ 20xx— 2020）送審稿》， **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發(fā)展 ，這意味著已將 **發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。至 2020 年， **市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的