【正文】 光）纜從小區(qū)主入口引入進(jìn)小 區(qū)戶外分接箱，分配至各單體一層，本工程每棟樓均設(shè)一電信交接間（約 6 平方米），通信電（光）纜的接入方式由電信部門專項設(shè)計確定。 弱電系統(tǒng) （ 1）電信、數(shù)據(jù)系統(tǒng) 規(guī)模預(yù)測：本工程住宅共有 552 戶，按 1 線 /戶計；公建按 50m178。 四、電力電信工程 設(shè)計依據(jù) （ 1）電氣專業(yè)有關(guān)規(guī)范及規(guī)定； （ 2）《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB502931999）； （ 3）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ T162021）。消防專用水箱， 供小區(qū)初期 10min 火災(zāi)消防水量。 ②小區(qū)高層內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓箱。 （ 1）消防水量： 室外消火栓系統(tǒng)： 30L/S 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 20L/S 28 自動噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S （ 2）消防系統(tǒng)： ①室外安裝消火栓。 q 其中設(shè)計參數(shù) p 為設(shè)計重現(xiàn)期，一般取 1 年 （ 2）規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)地塊分片，雨水按就近原則，經(jīng)雨水管收集后最終排入集鎮(zhèn)排污管道。公頃） P 暴雨重現(xiàn)期 T 降雨歷時 雨水流量 Q=ψ雨水量按以下暴雨強(qiáng)度公式計算?；S池位置滿足規(guī)范要求。小區(qū)總排水量按生活給水的 85%考慮，約為 98m179。 （ 1）本項目室內(nèi)采用污、廢水分流，底層單獨排出，室外污、廢合流。 27 給水系統(tǒng)概述： ： 擬采用從自備井，在樓 頂設(shè)置高位水箱（含凈化設(shè)施），給移民項目居民供水。 ，小區(qū)生活給水總量為 179。 20%考慮 179。/d；取小時變化系數(shù) Kh=，最大小時用水量為 179。按照250L/人 設(shè)計范圍 本工程設(shè)計范圍包括：給排水及消防工程設(shè)計。 整個道路系統(tǒng)流暢合理，是小區(qū)的交通靈魂所在。同時在小區(qū)的主入口北部 1樓處設(shè)置了小區(qū)的次入口。 七、消防 本工程主體結(jié)構(gòu)均為現(xiàn)澆，砌體采用非承重空心磚，均符合消防要求。 鋼材： 采用 HPB235， HPB335， HPB400 級鋼筋。風(fēng)壓高度變化系數(shù)取 B 類。 四、結(jié)構(gòu) 型式 結(jié)構(gòu)形式：住宅樓為磚混結(jié)構(gòu)。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50 年。 三、設(shè)計參數(shù) 本工程建筑抗震設(shè)防分類 :住宅為丙類 。 22 第七節(jié) 建設(shè)指標(biāo)參數(shù) 表 51 項目建設(shè)指標(biāo)參數(shù)表 項 目 單 位 數(shù) 值 規(guī)劃用地面積 m2 建筑占地面積 m2 總建筑面積 m2 31155 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 30% 居住戶數(shù) 戶 552 居住人數(shù) 人 1712 1平均層數(shù) 層 6 1投資估算 萬元 23 第六章 項目設(shè)計方案 第一節(jié) 主 體建筑設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù)規(guī)范 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)： 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 502232021）； 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 500072021）； 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB 500092021）（ 2021年版）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB 500102021）； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB 500072021）； 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB 500112021）； 《濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（ GB 500252021）； 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ JGJ 792021）； 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ 32021）； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB 500032021）（ 2021 局部修訂版）； 1《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（ GB 501082021）； 1《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ 942021）。 四、整個小區(qū)的設(shè)計體現(xiàn)了以 21 世紀(jì)的社會、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境和技術(shù)為基點的“人為本”、“人性化”的人居環(huán)境。規(guī)劃布局以地塊形狀為參考，整個小區(qū)由東向西成梯形。 二、小區(qū)主入口位于基地 7樓西與黃漫路相接。 根據(jù)規(guī)劃地段在小河口鎮(zhèn)的位置和用地現(xiàn)狀，考慮集鎮(zhèn)建設(shè)的未來規(guī)劃，將規(guī)劃地段作如下功能定位： 居住功能 文化功能 生態(tài)功能 第六節(jié) 總平面布置 一、本方案通過分析地塊與集鎮(zhèn)的關(guān)系，保持用地的開放性及其原有的特性，充分利用地形，建筑布局既保障日照時間，又爭取住宅的良好朝向與景觀。 二、 項目功能定位 通過各類公共服務(wù)設(shè)施及綠化、廣場的開發(fā)建設(shè)，力求創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美，文化生活豐富，公共設(shè)施健全的新型居住小區(qū)。 居住部分 創(chuàng)造一個方便、舒適，具有良好生態(tài)環(huán)境的高品質(zhì)的居住空間。 第五節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及功能定位 一、項目建設(shè)目標(biāo) 20 公共服務(wù)設(shè)施 創(chuàng)造一個布局合理，層次豐富、內(nèi)容多樣，體現(xiàn)集鎮(zhèn)特點的門戶空間。 經(jīng)濟(jì)性原則 充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價值發(fā)揮到最大。 協(xié)調(diào)性原則 建筑風(fēng)貌不得破壞 小河口鎮(zhèn)的 整體形象，要符合 城市綜合功能 特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn) 生態(tài)綠色、宜居休閑的 文化特色。在設(shè)計的同時，輔以景觀設(shè)計，最大限度的體現(xiàn)居住小區(qū)本身的底蘊(yùn)，設(shè)計中盡量保留居住小區(qū)原有的積極元素，加上合諧親切的人工造景，使居民樂居其中。 第四節(jié) 項目 設(shè)計原則 及依據(jù) 一、項目 設(shè)計原則 本項目設(shè)計主旨在切合實際、適度超前、創(chuàng)造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)，將社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益充分結(jié)合起來。 二、 統(tǒng)一性 項目規(guī)劃設(shè)計與 小河口鎮(zhèn) 整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 第三節(jié) 項目建設(shè) 理念 項目開發(fā) 針對 本項目 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是以促進(jìn)小河口鎮(zhèn)集鎮(zhèn) 的提檔升級，美化 小河口鎮(zhèn) 整體形象。樓體與道路之間設(shè)計有內(nèi)部生態(tài)綠化帶。項目規(guī)劃布局遵循以人為本、追求自然，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。所處地理位置交通便利。 該項目地塊共建設(shè)六層建筑 7 棟，屬陜南移民搬遷安置用房，共建設(shè)安置房 552 套，建筑占地面積 平方米。單臺變壓器容量為1600kva 及以下。 三、電力通訊條件 移民項目 10kv 供電電源來自小河口鎮(zhèn) 35kv 變電站。夏季較炎熱，冬季部分地區(qū)氣溫較低。平均氣溫 ℃，年均日照時數(shù) 2134 小時，年均降雨量 709毫米。 二、氣候條件 山陽屬北亞熱帶向暖溫帶過渡的季風(fēng)性半濕潤山地氣候?；刂胁坑猩÷反┻^，交通相對便利，是唯一通向縣城的道路。本次規(guī)劃設(shè)計范圍南北長約 141201 米，東西寬約 49124米 ，總用地面積 畝。為了促進(jìn)小河口鎮(zhèn)的更好更快發(fā)展，此時建設(shè)限價房、安置房是勢在必行，供不應(yīng)求，十分必要的。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不小，加之地方政策住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體的住房條件的改善，社會反響比較強(qiáng)烈。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。他們在城市生活多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量和健康指數(shù)有迫切心情，在農(nóng)村集鎮(zhèn)買房也就成為組建新家庭的必要選擇。農(nóng)村的年輕人不愿意住在高山上，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對城市的商品房價只能是望樓興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對限價房及廉租房的巨大需求。 第二節(jié) 住房需求分析 住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。國外實踐和研究表明，一般城市化水平達(dá)到 50%后，其發(fā)展速度將變緩，預(yù)計我國城市化水平達(dá)到 50%時將在 2020 年左右，由此看來，近年我國房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。 三、 社會環(huán)境 研究表明， 城鎮(zhèn)化 的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平間存在正相關(guān)關(guān)系。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）改為超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項政策。重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和廉租住房，自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是：停止福利性的實物住房分配制度，實現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。 二、 政策環(huán)境 2021 年年底國務(wù)院出臺了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的“ 新三政策 ” ， 2021 年的房價調(diào)控政策 ，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響，政策要求堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一個穩(wěn)定的增長速度，但將低于歷史高位 %的增長幅度。當(dāng)前，政府針對房價上漲過快進(jìn)行了價格干預(yù)， 2021 年兩會期間，溫總理明確表示，房地產(chǎn)價格調(diào)控政策不變，根據(jù) 2021年房地產(chǎn)市場情況可以看出， 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)受資金鏈緊張的影響，一線城市房價仍將保持下跌，而且幅度會更大；二、三 線城市房地產(chǎn)價格受政策影響相對較小，價格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，短期內(nèi)不會大起大落。 10 國房景氣指數(shù)趨于平緩 通過觀察，我們可以看到全國的房地產(chǎn)景氣指數(shù)（圖 32）在 1998年之后開始趨于平緩，且整個曲線的走向與我國宏觀經(jīng)濟(jì)的走向基本符合。由于目前國際經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)、美國債券信用評級下降等影響仍很不明朗，并且日益復(fù)雜，因此，受國際經(jīng)濟(jì)影響，中國經(jīng)濟(jì)將處于波動狀態(tài)，估計這種態(tài)勢將至少持續(xù) 3～ 5 年時間。但自 2021 年以來，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國 經(jīng)濟(jì)增長呈逐漸回落態(tài)勢，慣性下滑趨勢非常明顯。 第三章 市場環(huán)境分析 9 第一節(jié) 市場宏觀形勢分析 一、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入調(diào)整期 從我國歷年 GDP 增長率的結(jié)果（圖 31）及其比較來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期是存在的，大體上在 10 年左右。 值得關(guān)注的是隨著 城鎮(zhèn) 化進(jìn)程加快， 項目建設(shè) 將為當(dāng)?shù)鼐用竦木幼『蜕钯|(zhì)量的提高帶來非凡而 深遠(yuǎn)的影響，因此 項目建設(shè) 是 城鎮(zhèn)化 發(fā)展的必然結(jié)果。有人說：房地產(chǎn)市場空間很大，還要漲 20 年。 三、項目建設(shè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 從一個 城鎮(zhèn) 的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為寶貴的資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會效 益、環(huán)境效益；其次， 農(nóng)村 的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn) “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個性的健康發(fā)展?！鞍簿訕窐I(yè)”是中國 人的夢想，“安居樂業(yè)”這一古代傳統(tǒng)思想表達(dá)具有穩(wěn)定的住房才能取得人的全面發(fā)展，進(jìn)而才能為國家貢獻(xiàn)更多的力量的精神。以人為本科學(xué)發(fā)展是是中國共產(chǎn)黨十六屆三種全會決定提出的新的要求。 二、項目建設(shè)是人民安居樂業(yè)的需要 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴(kuò)大的趨勢。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、項目建設(shè)是社會和諧發(fā)展的需 要 實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。山地約占總面積的 80%，河谷、平地占20%。主要河流分為兩岔河、靳家河兩大河流，全鎮(zhèn) 80%的村民居住在兩河流域兩岸。山地約占總面積的 80%，河谷、平地占 20%。 東與漫川相接；南與漫川鎮(zhèn)相鄰；西與蓮花接壤；北與長溝高壩毗鄰。 三、區(qū)域背景 供銷社移民安置工程項目位于陜西省商洛市 供銷社。 隨著房地 產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)商品銷售價格大幅上漲，已經(jīng)超過了普通居民的購買能力和支付能力，且呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢，給整個社會的和諧穩(wěn)定帶來了隱患。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，其自身發(fā)展的同時也帶動了許多其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，其對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。 二、行業(yè)背景 當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售價格大幅上漲。 為此，黨中央加大了對房地產(chǎn)也的公關(guān)調(diào)控能力，為解決此類問題出臺了一系列政策措施。因此， 供銷社移民安置工程項目綜合評價結(jié)論是：項目開發(fā)建設(shè)是可行的。 第三節(jié) 可行性研究結(jié)論 4 供銷社移民安置工程項目符合國家相關(guān)政策，項目建設(shè)符合小河口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求，本項目所在的的地理位 置具有良好的建設(shè)條件，通過本項目的實施可以帶來很大的社會效益，改善低收入家庭的居住條件，有利于提升該小河口