【正文】 家、集體和個人三者利益一致的前提下，對土地收益的分配關系；同時也是國家用于調節(jié)社會生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟杠桿。資本主義地租是從封建地租中產(chǎn)生的，它以貨幣地租為主要形式。地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農)的全部剩余生產(chǎn)物。(二)地租的產(chǎn)生與發(fā)展地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于所有權性質的不同，地租的性質、內容和形式也不同，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關系。狹義上講，經(jīng)濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。經(jīng)濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。按照這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租兩類。前兩類地租是資本主義地租的普遍形式，后一類地租(壟斷地租)僅是個別條件下產(chǎn)生的資本主義地租的特殊形式。一、地租概述(一)地租的概念及分類馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。例題：判斷題:適度規(guī)模的原則，至少應是規(guī)模收益不變，盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減。因此，我國農業(yè)經(jīng)營和土地規(guī)模經(jīng)濟必須與集約經(jīng)營同步發(fā)展。二、適度規(guī)模的原則，至少應是規(guī)模收益不變，盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減。這種現(xiàn)象叫外在不經(jīng)濟。外在經(jīng)濟是指，整個經(jīng)濟規(guī)模擴大和產(chǎn)量增加而使企業(yè)增加了收益。[ R ] 從規(guī)模經(jīng)濟原理看，規(guī)模經(jīng)濟可以分別從內在經(jīng)濟與外在經(jīng)濟兩方面來考察。規(guī)模報酬是指全部生產(chǎn)要素投入量、同時按相同比例增加時產(chǎn)量發(fā)生變動的情況，因此，規(guī)模經(jīng)濟追求的是具有最低平均成本的經(jīng)營規(guī)模。規(guī)模經(jīng)濟，是指土地使用者和生產(chǎn)經(jīng)營者按照一定的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，可能獲得的經(jīng)濟利益。我國是一個人多地少的國家，為了滿足社會對各種農產(chǎn)品及建設用地日益增長的需求，只能走集約利用的道路，在提高單位面積產(chǎn)量和單位面積建筑面積上下功夫。集約邊際能適用于土地的一切生產(chǎn)性利用，它代表了社會上總的土地利用情況；而粗放邊際只影響那些在經(jīng)營中只能收支相抵的生產(chǎn)者，它在市場價格和市場需要的影響下，決定著選擇質次的最后一級土地，即再次級的土地就不宜投入利用。即“在邊際成本超過邊際收益之前，最后一個連續(xù)變量投入單位所達到之點正是集約邊際。在各種土地利用中，區(qū)分集約利用與粗放利用及其邊際界限是十分重要的。但是，土地的集約利用與粗放利用是相對的，由于所采用的比較標尺不同，二者的確切界限就不易確定。人們通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。第三階段：邊際報酬為零，總報酬達到最大之后為第三階段。例題：判斷題：在第一階段停止投入是不合理的[ R ]，第二階段：平均報酬等于邊際報酬之后到邊際報酬等于零之前為第二階段。在邊際報酬達到最高之前，總報酬曲線向下凸的一段是報酬遞增階段，其生產(chǎn)彈性大于1；從邊際報酬最高點起總報酬曲線開始向上凸出而進入報酬遞減階段，生產(chǎn)彈性自轉向點之后開始遞減，當邊際報酬曲線與平均報酬曲線相交時，邊際報酬與平均報酬相等，此后，邊際報酬低于平均報酬。根據(jù)總報酬、平均報酬和邊際報酬，我們可以將生產(chǎn)劃分為三個階段： 第一階段：在平均報酬從上升轉為下降之前為第一階段。2．總報酬曲線與平均報酬曲線的關系在幾何上，平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，因此，當原點與總報酬曲線上某一點的連線恰好是總報酬曲線的切線時，斜率最大，從而平均報酬最高。如果將上表中的數(shù)據(jù)轉換成圖形，可得到教材圖2—3中的三條曲線：總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線。邊際報酬體現(xiàn)了土地的邊際生產(chǎn)力。為了考察勞動與土地等要素組合對土地報酬的影響，我們還需要考慮平均報酬及邊際報酬的變動趨勢和規(guī)律。第二節(jié) 土地報酬遞減規(guī)律與土地集約利用一、土地報酬遞減規(guī)律的內涵土地報酬遞減規(guī)律，是指在技術不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會出現(xiàn)下降。由于土地的短期供給在特定區(qū)域內為一定值，其短期的供求關系如教材圖21所示。三、土地供求關系土地供求關系是指土地經(jīng)濟供給與人們對某些土地用途需求之間的關系。②經(jīng)濟發(fā)展狀況。土地需求的一個重要特點是，土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。二、土地的需求人類要生存和發(fā)展，就需要土地作為生存場所，需要土地提供食物、衣服和住房等。一般來說利用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟供給亦隨之增加。③交通運輸條件。影響土地經(jīng)濟供給的因素主要有：①土地的自然供給量。(二)土地的經(jīng)濟供給及其制約因素土地的經(jīng)濟供給是指在土地的自然供給的基礎上，投入勞動進行開發(fā)后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給。地球面積約5．1億k㎡，其中海洋占70．8％，陸地面積僅占地球總面積的29．2％，目前真正能供人類使用的土地約7000萬k㎡。(一)土地的自然供給及其制約因素土地的自然供給是指土地自然固有的可供人類利用的部分。土地的供給按其性質可分為自然供給和經(jīng)濟供給兩個方面。耕地是最寶貴的資源。因此 土地管理已成為社會可持續(xù)發(fā)展的基本保障。2．土地管理是實現(xiàn)社會可持續(xù)發(fā)展的基本保障土地資源的永續(xù)利用是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎，也是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基本保障。人地矛盾不僅表現(xiàn)在各部門各產(chǎn)業(yè) 之間對土地需求矛盾上，也表現(xiàn)在人與人之間對土地需求矛盾上。另一方面，土地是稀缺的難以替代的資源。一、改革開放之前的土地管理二、改革開放初期的土地管理三、統(tǒng)一管理體制下的土地管理第七節(jié)土地管理與社會發(fā)展一、土地在社會發(fā)展中的地位土地是社會發(fā)展中一切生產(chǎn)所必須的物質條件，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。1．政策法規(guī)司 2．規(guī)劃司 3．耕地保護司 4．地籍管理司 5．土地利用管理司 6．執(zhí)法監(jiān)察局第六節(jié) 建國以來土地管理的演變歷程社會主義的土地管理與我國歷代的土地管理及私有制土地 管理有著本質的區(qū)別，社會主義土地管理是建立在土地公有制基礎之上的，其主要目的是不斷鞏固公有制，立足于全民利益，協(xié) 調國民經(jīng)濟各部門的用地需求。二、現(xiàn)行土地管理體制： 現(xiàn)行土地管理體制是指在《中華人民共和國土地管理法》頒布，1986年國家土地管理局成立之后，由黨中央、全國人大常委會、國務院所確定實行的全國土地統(tǒng)一管理的體制。其中，土地管理機構設置是土地管理體制的核心。2．全面、準確收集信息原則 3．可行性原則 4．多方案擇優(yōu)原則 5．系統(tǒng)性原則 6．公共利益原則通常情況下土地政策對三大效益的選擇順序是生態(tài)效益、社會效益，最后才是經(jīng)濟效益，也就是說保證土地資源的可持續(xù)利用，保護人類的生態(tài)環(huán)境尤其是堅持公共利益優(yōu)先原則是最主要的。例題：判斷題：土地政策可以理解為國家為了維護土地制度，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準則。二、土地政策(一)土地政策的含義政策是指一個行政組織為完成某項任務而制定的具體目標、準則、方案、辦法等各種決策。2．現(xiàn)行土地使用制的基本格局現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標或協(xié)議的方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者在使用年限內可以將土地使用權依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權益受國家法律保護；土地使用權期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回；需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準后，期限可以延長，同時按當時市場行情補交出讓金；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。例題：[ ] 是整個土地制度的核心 答案：A A．土地所有制 B．土地使用制 C．土地關系 D．人地關系 3．土地管理制度這里所說的土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進行管理、監(jiān)督和調控的制度、機制和手段的綜合。就土地所有權與使用權兩者之間的關系而言，土地使用制可大致分為土地所有權與使用權相結合和土地所有權與使用權相分離兩大類。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。2．土地使用制土地使用制度是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個重要組成部分。1．土地所有制 土地所有制是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。因此，土地制度是土地政策的基礎，土地政策又是土地制度的具體體現(xiàn)。我國土地管理是建立在社會主義土地公有制基礎上的，是以充分、合理利用土地，：整體原則，責任原則，法制原則，利益原則，效率原則，民主化原則第四節(jié) 土地制度與政策土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。(5)在合理利用土地、培育土地市場(三)土地管理的主要內容根據(jù)國土資源部的職能，土地管理的主要內容可以歸納為以下五個方面： 1．組織土地立法和制定綜合性土地政策 2．編制土地利用總體規(guī)劃與計劃 3．耕地保護與農地用途管制 4．地籍管理 5．土地利用管理四、土地管理的基本原則土地管理原則是指土地管理部門及其工作人員從事土地管理活動所必須遵循的基本行為規(guī)則、標準。(3)土地利用規(guī)劃管理實現(xiàn)了統(tǒng)一管理。(一)土地管理的職能根據(jù)《國務院辦公廳關于印發(fā)國土資源部職能配置、內設機構和人員編制規(guī)定的通知》的規(guī)定了土地管理的職能：[略](二)土地管理的特點主要特點是：(1)特別突出地加強了耕地保護。規(guī)范上述五類社會公共事務載體在土地保護和開發(fā)利用中的行為，是土地管理的基本任務。(3)教科文衛(wèi)組織(4)新聞性組織。一般說來，政府對它們的管理以不違反保護和合理利用資源的法律和行政法規(guī)為限度。包括一切以資源開發(fā)利用為生產(chǎn)經(jīng)營活動內容，以贏利為目的的組織。(二)土地管理的對象土地管理的對象是指土地保護和開發(fā)利用活動中的社會公共事務。他們的主要職責是處理部門的大量日常事務，具體執(zhí)行既定的政府政策和首長決定，他們是技術作業(yè)層上土地管理的主體。他們是土地管理的又一主體。(3)行政首長。從享有行政權力和具體行使行政權力的角度分析，土地管理的主體又可以分為四種：(1)政府包括中央政府和地方各級政府。二、土地管理的主體和對象任何管理(含土地管理)的定義都需包括三項內容：“誰在管理”——管理者(主體)，“管理什么”——管理的對象和范圍，“如何管理”——管理的方式和方法。⑥土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。④綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術等手段管理土地。③土地管理的目的是維護土地所有制、調整土地關系和合理組織土地利用。這一概念包括6個方面的含義：①土地管理的主體是國家。土地管理的概念可以這樣描述，國家綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術等手段，為維護土地所有制，調整土地關系，合理組織土地利用，而進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制等綜合性活動。(7)水土資源不平衡。(5)森林覆蓋率低。(3)土地類型多樣，山地多于平地。二、土地資源特點(1)土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小。(2)盆地。例題：判斷題：土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會土地關系的基礎，進而反映社會經(jīng)濟性質。土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會土地關系的基礎，進而反映社會經(jīng)濟性質。土地還具有重要的社會屬性。(4)土地增值性。(2)土地用途的多樣性。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實現(xiàn)永續(xù)利用。(3)土地質量的差異性。(一)土地的自然特性(1)土地面積的有限性。二、土地的特性土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性。地產(chǎn)最重要特性是其商品屬性，具有使用價值和價值，可以像其它商品一樣進行交換。地產(chǎn)和土地，既緊密聯(lián)系又有區(qū)別，在商品經(jīng)濟中地產(chǎn)是特定的土地。“資源”是一個發(fā)展的概念 5．土地與地產(chǎn)地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當作財產(chǎn)予以占有。土地資源是指在一定技術條件和一定時間內可為人類利用的土地。它與土地的最大區(qū)別主要在于它只考慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會經(jīng)濟因素的“綜合體”的影響。例題：2002判斷題：從內涵上看，國土包括資源與環(huán)境兩方面的內容[ R ] 3．土地與景觀土壤、風化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學作用彼此緊密聯(lián)系的綜合體稱為景觀。2．土地與國土國土不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括領土、領空和領海。(3)從形態(tài)結構上看，土壤是處在地球風化殼的疏松表層。(1)從相互關系上看，土壤僅僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤。它是在氣候、母質、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨立的自然體。(5)土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動結果。(4)土地是地球表面的陸地部分。人類活動可以引起土地有關組成要素的性質變化，從而影響土地的性質和用途的變化。土地的性質和用途取決于全部構成要素的綜合作用，而不取決于任何一個單獨的要素。這一定義包括以下幾層含義。1．轉變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性 2．制定合理的標底價格，防止地價上漲過快 3．選擇性地使用拍賣的交易方式 4．制定完善的土地供應計劃，定期發(fā)布土地供應信息土地估價師土地管理基礎輔導________________________________________ 來源：土地估價師考試考試大 [2006821]第一章 土地管理概述 重點難點 ：土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理體制、土地管理任務、基本內容。目前中國土地市場招拍掛制度存在的問題及解決建議（一）目前中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題 1．經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套； 2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價 3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分； 4．有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題； 、批條子