【正文】 街鋪位，銷售價格在10,000～30000元/平方米不等，商鋪面積主要是40～80平方米左右，門面進(jìn)深1：2，銷售率比較高，基本實現(xiàn)100％銷售；面積較大的鋪位，如超過150平方米的鋪位銷售情況不太理想。一般總價價位集中于4060萬元之間，對于樓盤單價的接受價位集中于50006000元/平方米之間。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預(yù)計近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。125207平米表8：2003年代表競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)方向開發(fā)規(guī)模均價鵬興花園六期 羅沙路由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成85500平方米5500鹿茵翠地二期 羅沙路由13棟818層小高層建筑圍合而成5600蕙蘭雅居 羅沙路小高層、高層34000平方米5500名駿豪庭羅沙路由10棟，1828層商住樓組成 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力； 國務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時土地轉(zhuǎn)為住宅用地。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 地理位置蓮塘片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實際供應(yīng)95萬平方米，僅占7％，2003年，深圳市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。2）、深圳市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測2003年上半年深圳房地產(chǎn)二級市場的新增批售面積接近400萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15％左右。未來：市場消化壓力較大上半年新開樓盤64個，入市面積達(dá)275萬平方米。寫字樓：空置面積上升2003年上半年，深圳寫字樓市場整體表現(xiàn)為交投兩旺，均價9,862元/平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速，市場承接力有限，深圳寫字樓市場前景不容樂觀。從總體上看，與2002年同期相比較，總價在40萬元以上的住宅成交量上漲，并且高價位住宅成交增長較快，總價在80萬～100萬元之間的二手物業(yè)同比增長了約80％。％。從住宅成交的平均單價來看，上半年全市住宅均價為5,559元/平方米，與去年的5,533元/平方米相比，％，表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過一個階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價基本呈微幅上漲趨勢。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)較少。比去年同期增長21％，均價5,559元/平方米。％。從各類型來看。深圳規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上2003上半年商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過SARS的洗禮，但深圳市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長態(tài)勢，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。 深圳房地產(chǎn)市場前瞻1）、深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2003年上半年，深圳市商品房銷售面積達(dá)381萬平方米，其中住宅銷售346萬平方米，均比去年同期增長20％以上。隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵1號線、大學(xué)成、西部跨海大橋、“9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計2003年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用，2004年地鐵1號線工程竣工使用、2005年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。行動二：推進(jìn)九大動電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)；行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進(jìn)工業(yè)區(qū)等市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育6個高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)4個先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造；行動四：建設(shè)六大物流區(qū)、啟動兩大保稅區(qū)；行動五：推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系；行動六：配套建設(shè)七大居住區(qū)；行動七：特區(qū)那重點建設(shè)3大公園和7個區(qū)級城市公園；重點建設(shè)5座郊野公園；行動八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點歷史文物；行動九：建設(shè)城市綜合交通運輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通；行動十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。未來兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。深圳建設(shè)十大行動行動一：劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線—為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約1100平方公里。根據(jù)《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（19902010）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項措施。同時，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。交樓時實測面積與原價面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù)3％以上的，買家有權(quán)退房。房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢2001年深圳市安居房正式上市交易，國家《商品房銷售管理辦法》出臺，深圳市六項吸引人才的重大措施公布實施，深圳進(jìn)一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關(guān)于加強(qiáng)土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。政府加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。 物業(yè)投資政策分析重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP書紙的關(guān)系圖 單位：美元發(fā)展時期啟動期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放慢直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2：深圳近期人均GDP變化表 單位：美元發(fā)展時期1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出呈上升態(tài)勢據(jù)市統(tǒng)計局最近公布的調(diào)查顯示，2002年深圳居民人均可支配收入為24,941元，％；人均消費性支出達(dá)18,926元，％。房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期有國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。其中，％，是增長最快的貿(mào)易方式之一。其中，％，％?？崭鄯矫?，％。上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，集裝箱吞吐量在6月份連連刷新單月歷史紀(jì)錄，％。1－6月，增長20％，擺脫了近3年來投資增長乏力的狀況?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序。中國人民銀行下發(fā)文件價情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā)[2003]121號），其要點如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房