【正文】 化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為深圳西部的一個旅游亮點。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現(xiàn)狀。在車位規(guī)劃上，應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應(yīng)重點考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風(fēng)情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調(diào)?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目的功能規(guī)劃可見，占地6萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含5大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費人員的數(shù)量將比當(dāng)前高出數(shù)倍甚至十幾倍。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。建設(shè)規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。設(shè)計師公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。電子商務(wù)服務(wù)中心項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。五、公共服務(wù)區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，共包含五個子功能區(qū)：珠寶質(zhì)量鑒定中心與國內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。培訓(xùn)區(qū)本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓(xùn)項目，包括“珠寶首飾設(shè)計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計”、“動漫設(shè)計”、“工業(yè)設(shè)計”等專業(yè)培訓(xùn)項目，也包括面向普通消費人群的培訓(xùn)項目，包括樂器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作室。休閑會所與俱樂部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、KTV、棋牌、沐足、水療、SPA等。酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛疲榻B和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個子功能區(qū)：文化主題廣場該廣場以文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴(kuò)大項目影響。民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設(shè)計制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項目的吸引力大幅提升。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。根據(jù)展示和交易內(nèi)容的不同類別，該區(qū)域內(nèi)共包含6個子功能區(qū)：珠寶首飾展示交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。第四章 項目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊螅ΡＷo(hù)原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴(yán)防項目建設(shè)和項目運轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊相關(guān)項目的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、項目建設(shè)的原則特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。第三節(jié) 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合深圳市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以市區(qū)兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項目的商家受惠。營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項目具有強大的營銷優(yōu)勢。專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項目，項目建設(shè)方將與深圳貿(mào)促會、深圳世界貿(mào)易中心會、中國工藝美術(shù)學(xué)會旅游紀(jì)念品專業(yè)分會、深圳華博展覽公司、珠寶行業(yè)協(xié)會等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。功能優(yōu)勢項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計了面積適合的開發(fā)設(shè)計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為66,，總建筑面積約117,000平方米，在深圳市來說雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個區(qū)域性商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)集聚基地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。交通優(yōu)勢項目所處的寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，緊鄰107國道（廣深公路），與廣深高速公路寶安出口僅有不足5分鐘車程，跨過西鄉(xiāng)立交，到達(dá)寶安大道與寶安新中心區(qū)車程也不足5分鐘。而從寶安區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟(jì)文化中心西移的催化劑。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，成為寶安中心商貿(mào)組團(tuán)圈內(nèi)的中心，進(jìn)一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。珠寶首飾與工藝禮品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項目?！拔幕瘍?nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。因此，本項目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。如果能夠借助自身的區(qū)位優(yōu)勢和對周邊，尤其是對加工產(chǎn)業(yè)密集的東莞形成區(qū)位帶動和輻射，則完全可以彌補區(qū)域性空白，避免與羅湖和福田區(qū)展開正面的競爭，從而在市場機(jī)會窗口中快速成長。其次，深圳東部以水貝和筍崗為代表，已經(jīng)形成了在全國有較大影響的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚基地，例如，水貝珠寶市場已經(jīng)占據(jù)了全國市場的半壁江山，羅湖區(qū)與福田區(qū)的工藝禮品市場，其每年的交易額在全國也占有很大的比重。上述項目定位中，包含幾個關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足深圳西部”與“區(qū)域性影響力”正如在本報告第三章中所分析的，從目前深圳市和寶安區(qū)的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，深圳西部缺少高水平、上檔次的珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和寶安區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在深圳市乃至全國的實際地位是不相稱的。而且，項目所在的西鄉(xiāng)河西工業(yè)村周邊，聚集了天驕?zhǔn)兰?、御龍居、麗景城、鴻隆公寓、尖崗山居住區(qū)等高尚居住群體，5－30萬平方米建筑面積的高檔社區(qū)有十多個，寶安中心區(qū)大型高尚住宅區(qū)也被納入其輻射范圍，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。2005年寶安GDP高達(dá)1100多億，區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達(dá)到285億元，％。這為項目的建設(shè)和實施開辟了市場的機(jī)會窗口。相比之下，無論是珠寶首飾還是工藝禮品行業(yè)擁有大量制造工廠的寶安，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所?？梢姡钲诘墓に嚩Y品行業(yè)，仍然面臨巨大的機(jī)會，但同時，也存在一定的問題，長期以來，深圳工藝禮品