【正文】 定位原則： 天安數(shù)碼時(shí)代大廈的功能定位應(yīng)該依據(jù)于天安數(shù)碼城的總體定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 25 威脅分析（ Threat） 1 ．總體來(lái)看，深圳寫字樓市場(chǎng)正處于低迷時(shí)期，無(wú)論是租賃還是 銷售，都不容樂(lè)觀； 2 ．目前深圳寫字樓市場(chǎng)主要以租賃為主，寫字樓銷售所占比例并 不高； 3 ．從競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)看，目前深圳甲級(jí)寫字樓比較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但 在規(guī)劃設(shè)計(jì)與推廣主題等方面缺乏一個(gè)足以改變目前市場(chǎng)狀況 的風(fēng)向指標(biāo)。 9 ．交通優(yōu)勢(shì)：處于深圳第一大道線上，幾十路大中巴經(jīng)過(guò)、地鐵貫穿， 同時(shí)位于深港惠三地的交匯點(diǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 23 劣勢(shì)分析（ Weakness） 1 ．離中心區(qū)還有一定的距離，相當(dāng)一部分客戶資源仍然被中心區(qū) 寫字樓分流； 2 ．ＣＢＤ商務(wù)圈內(nèi)寫字樓在線樓盤多、素質(zhì)好，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 3 ．規(guī)劃中的廣州大廈遮擋 4 ．創(chuàng)展中心的貼近直接競(jìng)爭(zhēng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 24 機(jī)會(huì)分析（ Opportunity） 1 ．大環(huán)境：中國(guó)加入世貿(mào)組織已成定局，而深圳作為改革開放的 前沿城市則具有 “ 近水樓臺(tái)先得月 ” 的優(yōu)勢(shì)，可以吸取部分目標(biāo) 客戶； 2 ．小環(huán)境：政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)策略。 1 ． 創(chuàng)業(yè)環(huán)境：通透景觀視野、兩個(gè)休閑廣場(chǎng) 2 ．空間組合：自由而又充滿靈性的辦公空間； 3 ．性能價(jià)格比：均價(jià)在 8000－ 8500元左右，低于其他同檔次寫字樓； 4 ．物業(yè)管理：天安物業(yè)管理公司為甲級(jí)物業(yè)管理公司，提供一流服務(wù)等； 5 ．智能系統(tǒng)：與中國(guó)電信、清華天安合作建設(shè)深圳首個(gè)ＩＰ城域網(wǎng)園區(qū) 6 ．規(guī)模夠大：總建筑面積近８０萬(wàn)平方米，深圳最大數(shù)碼高科技園區(qū)。 南山科技 園區(qū) 數(shù)碼城 市中心區(qū) CBD商務(wù) 中心區(qū) 科技園區(qū) ?CBD?中心區(qū) ?地鐵區(qū) 互動(dòng)創(chuàng)業(yè)基地 地鐵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 22 優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） 最大優(yōu)勢(shì) ? 深南大道地鐵旁首個(gè)數(shù)碼科技為主題的頂級(jí)寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 20 ■ 項(xiàng)目質(zhì)素分析 地段位置的商業(yè)價(jià)值：地鐵、 CBD商務(wù)圈、中心區(qū)、科技園； 地理區(qū)位的環(huán)境價(jià)值：項(xiàng)目所處的位置正處于環(huán)香蜜湖地區(qū)與 深圳第一大道的包圍圈內(nèi)，周邊環(huán)境優(yōu)雅怡人，景觀通透，是 居住與辦公的絕好環(huán)境； 功能價(jià)值：建成后的天安數(shù)碼時(shí)代大廈是融商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、 辦公于一身的綜合性高層高檔寫字樓，功能區(qū)隔明顯； 個(gè)性建筑風(fēng)格：天安數(shù)碼時(shí)代大廈以主副兩幢梭形塔樓組成，造 型獨(dú)特，兩幢樓體之間的有頂綠化通廊和副樓架空形成的綠化廣 場(chǎng)賦予建筑鮮明的個(gè)性； 建筑外立面：建筑線條簡(jiǎn)單流暢，立面分格以柔和和流動(dòng)的線條 為主，外觀氣勢(shì)雄偉，英秀俊朗，給人一種現(xiàn)代的高科技感。； ２、總建筑面積： 178。隨著入世的臨近，由于羅湖片區(qū)周邊寫字樓尚未顯示出明顯潛力，所以寫字樓分布密集的地區(qū)福田中心區(qū)的“ 深圳第一大道 ”主干線上已開始了新一輪寫字樓開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的熱潮。 信息各種表明，一度墜入低谷的深圳寫字樓市場(chǎng)由于受到了各大利好因素的影響，從去年下半年開始，已經(jīng)走出低谷。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體復(fù)蘇使開發(fā)商更加理性且謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資，而前幾年不景氣的寫字樓市場(chǎng)已重新被人們所認(rèn)識(shí)，消費(fèi)群體和投資者都表現(xiàn)出較明顯的信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 17 微觀走勢(shì) 隨著中心區(qū)建設(shè)的加快，中心區(qū)將成為深圳對(duì)外商務(wù)的國(guó)際平臺(tái)，中心區(qū) CBD寫字樓將成為首選。 欲提升公司形象者 ： 一些原租用老工業(yè)區(qū)廠房及年代較久、功能設(shè)備相 對(duì)落后的寫字樓的公司，為提升公司形象，改善辦公環(huán)境，產(chǎn)生對(duì)素 質(zhì)較高的寫字樓的需求。中國(guó)先后與美國(guó)及歐盟簽訂雙邊貿(mào)易準(zhǔn)入?yún)f(xié)議， 中國(guó)加入世貿(mào)日益臨近，入世之后，中外經(jīng)濟(jì)合作將進(jìn)一步頻繁，這必 將吸引更多高科技行業(yè)公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)從而帶動(dòng)寫字樓的需求。目前中心區(qū)在建及建成的市政項(xiàng)目有市民中心廣場(chǎng)、少年宮、電視中心、中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)館、中心區(qū)購(gòu)物公園、第二工人文化宮；住宅及辦公項(xiàng)目有黃埔雅苑、深業(yè)花園、中海華庭、江蘇大廈、郵電樞紐大廈、投資大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、大慶大廈、世貿(mào)中心、創(chuàng)展中心等，其中寫字樓部分大都以租賃為主。寫字樓市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩表現(xiàn)得尤為明顯，目前已竣工在售和即將竣工待售的寫字樓物業(yè)空置量近百萬(wàn)平方米，除國(guó)貿(mào)大廈外，數(shù)碼港、發(fā)展中心、嘉里中心、佳寧娜大廈、天安國(guó)際大廈等寫字樓都有一定比例的空置率。目前全市寫字樓現(xiàn)樓空置已達(dá) 50． 21萬(wàn)平方米，空置率為 3． 34，遠(yuǎn)超出 0． 20－ 0． 34的合理空置區(qū)間，顯示出目前寫字樓現(xiàn)樓空置狀況嚴(yán)重，未來(lái)辦公樓銷售壓力依然很大。 政府歡迎歸國(guó)留學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)的政策及鼓勵(lì)民營(yíng)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。 因此在福田中心區(qū)成為深圳的ＣＢＤ已是定局。中心區(qū)總占地面積 607公頃，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬(wàn)人，居住人口 。 中心區(qū)的 CBD即中央商務(wù)區(qū)已成定局 在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來(lái)深圳市的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)。我們有理由相信，入世以后的深圳寫字樓市場(chǎng)銷售或租賃狀況也將會(huì)迅速回轉(zhuǎn)。逐漸形成了以深圳第一大道“深南大道”為主線的中高檔寫字樓市場(chǎng)圈，尤以最近熱火朝天的ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)最為引人注目。 然而，自去年年底尤其是今年入春以來(lái)，看似平靜的寫字樓市場(chǎng)卻如冰封已久的湖面在春風(fēng)的蕩漾下暗流涌動(dòng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 12 深圳寫字樓市場(chǎng)宏觀走勢(shì) 與風(fēng)格迥異、概念頻出的住宅市場(chǎng)相比，深圳寫字樓市場(chǎng)可謂是風(fēng)平浪靜。 同時(shí) ， 廣州市實(shí)施 “ 一年一小變 ” 、 “ 三年一中變 ” 的政策令交通環(huán)境進(jìn)一步改善 ， 也輔助性地提高了寫字樓的附加值 。 寫字樓市場(chǎng)正走出低迷狀態(tài) ， 其主要原因：一是隨著廣州城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市環(huán)境的明顯改善 ， 中心城市地位日益增強(qiáng) ， 寫字樓需求增加 ， 市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn) ， 二是廣州市開始嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 ， 禁止住宅商用 ， 給廣州市寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)重大利好 。 中心城市地位加強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)首先是寫字樓市場(chǎng)全面復(fù)蘇 。目前為止，廣州已經(jīng)成為眾多跨國(guó)公司在中國(guó)的總部，如寶潔公司、安利公司等跨國(guó)公司，而且它們?cè)趶V州都有自購(gòu)的寫字樓場(chǎng)所。可以預(yù)見，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)， “ WTO”大門對(duì)中國(guó)的敞開，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是寫字樓市場(chǎng)將會(huì)引起一個(gè)新的高潮。 一方面 ，大量的跨國(guó)集團(tuán)公司將首先選擇這個(gè)國(guó)際大都市作為其開拓中國(guó)市場(chǎng)的基地。 最近兩年的辦公樓需求增長(zhǎng)迅速、辦公用房主要客源是 外資企業(yè)、來(lái)滬外地企業(yè)和本地的中小型企業(yè) 這三股客源力量基本上是三分天下，而最為突出、更有市場(chǎng)價(jià)值的是本地的中小型企業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭令人鼓舞。 目前上海已經(jīng)出臺(tái)很多促進(jìn)辦公樓銷售政策。 同時(shí)隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資環(huán)境進(jìn)一步完善吸引了一部分商家進(jìn)駐上海。 預(yù)計(jì)到年底全市的商品辦公樓竣工面積將達(dá)到 928萬(wàn)平方米 （ 包括面積 ） 。 現(xiàn)在 3美元／平方米 .天 可以租到上海市中心最佳地段如淮海中路 、 南京東路 、 南京西路及小陸家嘴中心最高標(biāo)準(zhǔn)的辦公大樓 。 至 1998年底 ， 中心城區(qū)和浦東新區(qū)共出讓或劃撥辦公等建設(shè)用地 1369萬(wàn)平方米 （ 不包括成片出讓土地 ） ， 其中辦公用地 1030萬(wàn)平方米 ， 占 ％ ；商業(yè)用地 189萬(wàn)平方米 ， 占 ％ ；旅游 （ 賓館 ） 用地 150萬(wàn)平方米 ，占 ％ 。 上海大批量的寫字樓的開發(fā)與建設(shè) ， 與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的興起一樣 ，是在 1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后 ， 得到迅速的發(fā)展 。同時(shí)再加上申奧成功，未來(lái)幾年內(nèi)將是北京寫字樓飛速發(fā)展的黃金時(shí)段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年來(lái)北京甲級(jí)寫字樓的租金大幅上漲，且北京各區(qū)域的平均租售率都在 85%以上，最高接近 95%。 結(jié)