【正文】 5/7/2023 28 copyright:Cool Joe 項目廣告定位 定位原則： 天安數(shù)碼時代大廈的功能定位應(yīng)該依據(jù)于天安數(shù)碼城的總體定位。 5/7/2023 24 copyright:Cool Joe 威脅分析（ Threat） 1 ．總體來看，深圳寫字樓市場正處于低迷時期，無論是租賃還是 銷售，都不容樂觀； 2 ．目前深圳寫字樓市場主要以租賃為主，寫字樓銷售所占比例并 不高； 3 ．從競爭狀況來看，目前深圳甲級寫字樓比較多，競爭激烈，但 在規(guī)劃設(shè)計與推廣主題等方面缺乏一個足以改變目前市場狀況 的風(fēng)向指標(biāo)。 9 ．交通優(yōu)勢：處于深圳第一大道線上，幾十路大中巴經(jīng)過、地鐵貫穿， 同時位于深港惠三地的交匯點； 5/7/2023 22 copyright:Cool Joe 劣勢分析（ Weakness） 1 ．離中心區(qū)還有一定的距離，相當(dāng)一部分客戶資源仍然被中心區(qū) 寫字樓分流； 2 ．ＣＢＤ商務(wù)圈內(nèi)寫字樓在線樓盤多、素質(zhì)好，競爭激烈； 3 ．規(guī)劃中的廣州大廈遮擋 4 ．創(chuàng)展中心的貼近直接競爭 5/7/2023 23 copyright:Cool Joe 機會分析（ Opportunity） 1 ．大環(huán)境：中國加入世貿(mào)組織已成定局，而深圳作為改革開放的 前沿城市則具有“近水樓臺先得月”的優(yōu)勢，可以吸取部分目標(biāo) 客戶； 2 ．小環(huán)境：政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)策略。 1 ． 創(chuàng)業(yè)環(huán)境：通透景觀視野、兩個休閑廣場 2 ．空間組合：自由而又充滿靈性的辦公空間； 3 ．性能價格比：均價在 8000－ 8500元左右，低于其他同檔次寫字樓； 4 ．物業(yè)管理：天安物業(yè)管理公司為甲級物業(yè)管理公司，提供一流服務(wù)等； 5 ．智能系統(tǒng)：與中國電信、清華天安合作建設(shè)深圳首個ＩＰ城域網(wǎng)園區(qū) 6 ．規(guī)模夠大：總建筑面積近８０萬平方米，深圳最大數(shù)碼高科技園區(qū)。 南山科技 園區(qū) 數(shù)碼城 市中心區(qū) CBD商務(wù) 中心區(qū) 科技園區(qū) ?CBD?中心區(qū) ?地鐵區(qū) 互動創(chuàng)業(yè)基地 地鐵 5/7/2023 21 copyright:Cool Joe 優(yōu)勢分析（ Strength） 最大優(yōu)勢 ? 深南大道地鐵旁首個數(shù)碼科技為主題的頂級寫字樓。 5/7/2023 19 copyright:Cool Joe ■ 項目質(zhì)素分析 地段位置的商業(yè)價值：地鐵、 CBD商務(wù)圈、中心區(qū)、科技園； 地理區(qū)位的環(huán)境價值：項目所處的位置正處于環(huán)香蜜湖地區(qū)與 深圳第一大道的包圍圈內(nèi)，周邊環(huán)境優(yōu)雅怡人，景觀通透，是 居住與辦公的絕好環(huán)境； 功能價值：建成后的天安數(shù)碼時代大廈是融商業(yè)、餐飲、娛樂、 辦公于一身的綜合性高層高檔寫字樓，功能區(qū)隔明顯； 個性建筑風(fēng)格：天安數(shù)碼時代大廈以主副兩幢梭形塔樓組成，造 型獨特，兩幢樓體之間的有頂綠化通廊和副樓架空形成的綠化廣 場賦予建筑鮮明的個性； 建筑外立面：建筑線條簡單流暢，立面分格以柔和和流動的線條 為主，外觀氣勢雄偉，英秀俊朗，給人一種現(xiàn)代的高科技感。； ２、總建筑面積： 178。隨著入世的臨近，由于羅湖片區(qū)周邊寫字樓尚未顯示出明顯潛力，所以寫字樓分布密集的地區(qū)福田中心區(qū)的“ 深圳第一大道 ”主干線上已開始了新一輪寫字樓開發(fā)競爭的熱潮。 信息各種表明，一度墜入低谷的深圳寫字樓市場由于受到了各大利好因素的影響，從去年下半年開始，已經(jīng)走出低谷。 房地產(chǎn)市場的整體復(fù)蘇使開發(fā)商更加理性且謹(jǐn)慎地進行投資，而前幾年不景氣的寫字樓市場已重新被人們所認(rèn)識，消費群體和投資者都表現(xiàn)出較明顯的信心。 5/7/2023 16 copyright:Cool Joe 微觀走勢 隨著中心區(qū)建設(shè)的加快，中心區(qū)將成為深圳對外商務(wù)的國際平臺，中心區(qū) CBD寫字樓將成為首選。 欲提升公司形象者 ： 一些原租用老工業(yè)區(qū)廠房及年代較久、功能設(shè)備相 對落后的寫字樓的公司，為提升公司形象，改善辦公環(huán)境，產(chǎn)生對素 質(zhì)較高的寫字樓的需求。中國先后與美國及歐盟簽訂雙邊貿(mào)易準(zhǔn)入?yún)f(xié)議， 中國加入世貿(mào)日益臨近，入世之后，中外經(jīng)濟合作將進一步頻繁，這必 將吸引更多高科技行業(yè)公司進入中國市場從而帶動寫字樓的需求。目前中心區(qū)在建及建成的市政項目有市民中心廣場、少年宮、電視中心、中國國際高新技術(shù)成果交易會館、中心區(qū)購物公園、第二工人文化宮；住宅及辦公項目有黃埔雅苑、深業(yè)花園、中海華庭、江蘇大廈、郵電樞紐大廈、投資大廈、國際商會大廈、大慶大廈、世貿(mào)中心、創(chuàng)展中心等，其中寫字樓部分大都以租賃為主。寫字樓市場嚴(yán)重過剩表現(xiàn)得尤為明顯，目前已竣工在售和即將竣工待售的寫字樓物業(yè)空置量近百萬平方米，除國貿(mào)大廈外，數(shù)碼港、發(fā)展中心、嘉里中心、佳寧娜大廈、天安國際大廈等寫字樓都有一定比例的空置率。目前全市寫字樓現(xiàn)樓空置已達 50． 21萬平方米，空置率為 3． 34，遠(yuǎn)超出 0． 20－ 0． 34的合理空置區(qū)間，顯示出目前寫字樓現(xiàn)樓空置狀況嚴(yán)重，未來辦公樓銷售壓力依然很大。 政府歡迎歸國留學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)的政策及鼓勵民營高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。 因此在福田中心區(qū)成為深圳的ＣＢＤ已是定局。中心區(qū)總占地面積 607公頃，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。 中心區(qū)的 CBD即中央商務(wù)區(qū)已成定局 在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來深圳市的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)。我們有理由相信，入世以后的深圳寫字樓市場銷售或租賃狀況也將會迅速回轉(zhuǎn)。逐漸形成了以深圳第一大道“深南大道”為主線的中高檔寫字樓市場圈，尤以最近熱火朝天的ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)最為引人注目。 然而，自去年年底尤其是今年入春以來，看似平靜的寫字樓市場卻如冰封已久的湖面在春風(fēng)的蕩漾下暗流涌動。 5/7/2023 11 copyright:Cool Joe 深圳寫字樓市場宏觀走勢 與風(fēng)格迥異、概念頻出的住宅市場相比，深圳寫字樓市場可謂是風(fēng)平浪靜。 同時 ， 廣州市實施 “ 一年一小變 ” 、 “ 三年一中變 ” 的政策令交通環(huán)境進一步改善 ， 也輔助性地提高了寫字樓的附加值 。 寫字樓市場正走出低迷狀態(tài) ， 其主要原因：一是隨著廣州城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市環(huán)境的明顯改善 ， 中心城市地位日益增強 ， 寫字樓需求增加 ， 市場明顯好轉(zhuǎn) ， 二是廣州市開始嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 ， 禁止住宅商用 ， 給廣州市寫字樓市場帶來重大利好 。 中心城市地位加強在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)首先是寫字樓市場全面復(fù)蘇 。目前為止，廣州已經(jīng)成為眾多跨國公司在中國的總部，如寶潔公司、安利公司等跨國公司，而且它們在廣州都有自購的寫字樓場所?？梢灶A(yù)見，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟的進一步好轉(zhuǎn)，“ WTO”大門對中國的敞開，上海的房地產(chǎn)市場特別是寫字樓市場將會引起一個新的高潮。 一方面 ，大量的跨國集團公司將首先選擇這個國際大都市作為其開拓中國市場的基地。 最近兩年的辦公樓需求增長迅速、辦公用房主要客源是 外資企業(yè)、來滬外地企業(yè)和本地的中小型企業(yè) 這三股客源力量基本上是三分天下，而最為突出、更有市場價值的是本地的中小型企業(yè)增長勢頭令人鼓舞。 目前上海已經(jīng)出臺很多促進辦公樓銷售政策。 同時隨著上海經(jīng)濟的不斷發(fā)展，投資環(huán)境進一步完善吸引了一部分商家進駐上海。 預(yù)計到年底全市的商品辦公樓竣工面積將達到 928萬平方米 （ 包括面積 ） 。 現(xiàn)在 3美元／平方米 .天 可以租到上海市中心最佳地段如淮海中路 、 南京東路 、 南京西路及小陸家嘴中心最高標(biāo)準(zhǔn)的辦公大樓 。 至 1998年底 ， 中心城區(qū)和浦東新區(qū)共出讓或劃撥辦公等建設(shè)用地 1369萬平方米 （ 不包括成片出讓土地 ） ， 其中辦公用地 1030萬平方米 ， 占 ％ ；商業(yè)用地 189萬平方米 ， 占 ％ ；旅游 （ 賓館 ） 用地 150萬平方米 ，占 ％ 。 上海大批量的寫字樓的開發(fā)與建設(shè) ， 與整個房地產(chǎn)業(yè)的興起一樣 ，是在 1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后 ， 得到迅速的發(fā)展 。同時再加上申奧成功，未來幾年內(nèi)將是北京寫字樓飛速發(fā)展的黃金時段。據(jù)統(tǒng)計，近一年來北京甲級寫字樓的租金大