【正文】 萬人；到 2020 年，用地規(guī)模 100 平方公里，城市人口控制在 100萬人以內(nèi)。繼成南高速公路通車后，南廣（安）高速、南充繞城高速公路東段通車，南充汽車客運(yùn)站、南充港和高坪機(jī)場(chǎng)投入使用， 城市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路 等城市重點(diǎn)工程相繼建成 ,南充城市由點(diǎn)及面的擴(kuò)張效應(yīng)和由面及點(diǎn)的吸納功能不斷增強(qiáng)。這些項(xiàng)目的實(shí)施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。 、 城市定位 南充 城市性質(zhì) — — 川東北地區(qū)的中心城市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市；將城市空間結(jié)構(gòu) —— 以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉陵江水系發(fā)展的組團(tuán)式城市；將城市形象結(jié)構(gòu) —— “ 一核一心、三環(huán)八軸、六園五帶 ” 的軸心式結(jié)構(gòu)模式；將城市發(fā)展方向明確為以江為軸、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。 南充進(jìn)幾年一直 按照 “ 強(qiáng)化規(guī)劃、構(gòu)建骨架，完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面經(jīng)營、規(guī)范運(yùn)作 ” 的總體思路，強(qiáng)力推進(jìn)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷優(yōu)化人居環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)了城市發(fā)展。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 17 頁 共 61 頁 第 二 章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃概況 城市概況 、 城市概況 “南充” —— 這個(gè)位于 天府之國 東北部腹心地帶的區(qū)域中心城市，自古以來就以歷史文化 悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。 二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金不同程度增長(zhǎng)，意味著在今后四川二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將存在巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量。各市、州商品房銷售面積全面增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng) 60%以上的地區(qū)有：涼山（ %）、雅安（ %）、宜賓（ %）、綿陽（ %）等 4 個(gè)市、州。其中住宅銷售面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %，占全省商品房銷售面積的 %。商品房施工及新開工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。其中住宅竣工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %。其中住宅新開工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %，占全省新開工面積的 %。其中住宅施工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %；辦公樓施工面積 萬 ㎡ ，下降 %。其中住宅銷售 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %。同時(shí)，商品房銷售情況仍然較好。其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %；辦公樓投資 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，下降 %。增幅比上月回升 2個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開高走態(tài)勢(shì)。 在專業(yè)服務(wù)提升的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目 品牌、品質(zhì)開發(fā) 將 成 為 市場(chǎng) 的 主流 。 升級(jí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。 、 市場(chǎng)呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù) 2020 年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜。 根據(jù) 2020 年《中國城市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的 GDP 約占全國的 10%，長(zhǎng)江三角洲城市群的 GDP 約占全 國 GDP 的 18%，京津環(huán)渤海灣城市群的 GDP約占全國的 9%，中國三大城市群的 GDP對(duì)于全國 GDP總量的貢獻(xiàn)率只有 37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對(duì)全美 GDP 的貢獻(xiàn)率低 30 個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對(duì)全日本 GDP 的貢獻(xiàn)率低 32 個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國三大城市群遠(yuǎn)未形成國家財(cái)富積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 14 頁 共 61 頁 牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致 行業(yè)洗牌，同時(shí) 成為 并購整合的基本推動(dòng)力。 通過建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，搞活二手房市場(chǎng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)解決困難群眾的住房問題等辦法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。應(yīng)該說 2020 年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。 因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看， 2020 年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。種種跡象表明，各部門在 2020 年底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。與此同時(shí)，各個(gè)部門都同時(shí)加大了對(duì)治理商業(yè)賄賂的工作力度。 點(diǎn)評(píng) ： “ 住房結(jié)構(gòu) ” 調(diào)控細(xì)則 的 出臺(tái) ， 主旨在于 從結(jié)構(gòu)上解決 供應(yīng)比例 ， 降低購房門檻 ， 其目的是保障中低收入階層的 購房需求， 此規(guī)劃 對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專業(yè)要求 。 新 出臺(tái)的土地 政策 著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題 ， 以后的土地市場(chǎng)將會(huì)越來越規(guī)范 。 2020 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方 30： 70 分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 12 頁 共 61 頁 財(cái)政部國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》。幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲 “ 推力 ” 被卸去了 一部分 。個(gè)人將購買超過 5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅的手續(xù) ； 從 8 月 1 日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓 個(gè)人所得稅 ， 對(duì)于 5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分 20%的個(gè)人所得稅。及時(shí)地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 11 頁 共 61 頁 點(diǎn)評(píng) ： 《意見》在堅(jiān)持對(duì)外開放方針的基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況，借鑒國際上多數(shù)國家的慣例，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開放的原則，進(jìn)一步規(guī)范和完善了 外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策?！哆M(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》可以有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有積極的作用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。由于各地都將會(huì)出臺(tái)新政細(xì)則對(duì)國六條和國十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺(tái)的細(xì)則，以及各部委就國六條、國十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將 2020 年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來。 、 國十五條 時(shí)間： 2020 年 5 月 17 日 主要內(nèi)容： 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo) 9月底前公布； 90㎡ 以下住房須占項(xiàng)目總面積 7 成以上；購房不足 5 年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置 3 年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于 3 成；居住用地供應(yīng)量 7 成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置 2 年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。 國六條拉開了 2020 年國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是日后出臺(tái)的各項(xiàng)政策的總的指導(dǎo)方針。會(huì)議認(rèn)為，中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署以來，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭初步得到抑制。 (六 )、 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā) 布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。 (三 )、 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別 地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 、 國六條 時(shí)間： 2020 年 5 月 17 日 主要內(nèi)容： (一 )、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。央行此舉直接意圖在于控制信貸，一季度的新增貸款幾乎完成了央行半年的貸款目標(biāo)，信貸的增長(zhǎng)刺激了投資 增長(zhǎng)，進(jìn)而推動(dòng)了商品價(jià)格上漲，而這些錢大多流入房地產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)投資行業(yè)，許多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。央行當(dāng)時(shí)表示，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 8 頁 共 61 頁 從 2020 年 上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，全國房?jī)r(jià)上漲較快、漲幅較大，但在 5 月末國家出臺(tái)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策后，房?jī)r(jià)漲勢(shì)有趨緩跡象。（二） 、 各類住宅價(jià)格上漲較快，低價(jià)位住宅價(jià)格漲幅較大。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向 穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大幅上漲的勢(shì)頭也得到初步遏制 ，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。 、價(jià)格漲幅 、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 漲幅 情況 縱觀 2020 年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可用 “ 且調(diào)且漲 ” 四字來形容。 2020 年 19月，全國完成購置土地面積 萬 ㎡ ，同比下降 %，同比去年增幅回落了 個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個(gè)百分點(diǎn)、新開工面積 個(gè)百分點(diǎn)。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占 %，其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占 %。 70%” 、 “ 限外 ” 等等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項(xiàng)政策順次出臺(tái)，調(diào)控從 “ 宏觀領(lǐng)域 ” 深入 “ 微觀層面 ” 。 2020 年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控， “ 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu) ”是 2020 年中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)。中國經(jīng)濟(jì)將步入一個(gè)更加注重科學(xué)發(fā)展的軌道。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最重要的是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止出現(xiàn)大的起落。 ” 中國明年將加強(qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保 2020年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增長(zhǎng)。權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家普遍預(yù)計(jì)， 2020 年，中國經(jīng)濟(jì)將延續(xù) 2020 年的高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率將保持在 10%左右。在 短短半年內(nèi)，僅貨幣政策就動(dòng)用了 4 次，而每次調(diào)整的力度不大，存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，存貸款利率調(diào)整都在 個(gè)百分點(diǎn)。在 4月份出臺(tái)的上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，又分別于 7月份和 8月份兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。既重視貨幣政策，也使用了財(cái)政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也適當(dāng)運(yùn)用必要的行政措施，在使用貨幣政策和財(cái)政政策時(shí)，還綜合運(yùn)用了多種政策工具。 這次宏觀調(diào)控政策是及時(shí)和有效的，不僅有效地避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由偏快轉(zhuǎn)向過熱，把過快的增速放慢了下來，而且也沒有出現(xiàn)大的回落，避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的劇烈波動(dòng)。第三，固定資產(chǎn)投資增 速回落。 首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值增速高位回落。預(yù)計(jì) 2020 年中國 GDP 增長(zhǎng)率為 %。2020 年以來，中央采取了一系列宏觀調(diào)控政策，進(jìn)入三季度后取得了初步成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)出 增長(zhǎng)快、運(yùn)行穩(wěn)、質(zhì)量高 的發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn) 了 十一五 的良好開局。 “ 十一五 ” 開局之年的 2020 年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 取得了 顯著 成績(jī)。 并將以下研究成果匯集成本案 ， 為項(xiàng)目的開發(fā) 與策劃提供 客觀 資料借鑒 。 “覽大局者要、持勢(shì)者久”，房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究及項(xiàng)目 定位 應(yīng) 遵循市場(chǎng) 背景與 規(guī)律、 圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來把握方向 、 在 對(duì) 市場(chǎng) 精準(zhǔn) 掌控 的條件下 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位 與開發(fā) 。 南充 2020 年春季 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 研 報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 2020 年 1 月 15 日 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 2 頁 共 61 頁 目 錄 前 言 ................................................................. 4 第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 ............