【正文】 ，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，重慶市度假休閑類產(chǎn)品存在巨大的市場(chǎng)需求。高層為第二層次，價(jià)格約 8615 元 /平米，不別墅和洋房的價(jià)差在 35%巠史，小高層最低，為 7075 元 /平米。由此可以看出， 目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)未經(jīng)歷明顯的炒作周期，整個(gè) 市場(chǎng)處于啟勱初期。截止 2020 年 9 月，重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)為 6436 元 /平方米，每平方米較上月增加 593 元，環(huán)比增幅為 %；較去年同期每平方米增長(zhǎng) 1983 元，同比增幅達(dá) %。 通過(guò)自 2020 年以來(lái)重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)的月度分析可以看出，重慶市商 品房?jī)r(jià)格十分堅(jiān)挺，即使是在市場(chǎng)最為困難的 2020 年底至 2020 年初， 圖 35 四大直轄市商品房銷售均價(jià)對(duì)比分析圖 2 0 0 8 2 0 1 0 年重慶主城區(qū)商品房月度成交均價(jià)走勢(shì)01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 0200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009 2 0 % 1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %7 0 %成交均價(jià)（元/ 平方米） 同比漲幅 圖 35 20202020 年重慶市主城區(qū)商品房月度成交均價(jià)走勢(shì) 重慶商品房?jī)r(jià)格僅是出現(xiàn)了短時(shí)間的徘徊，幵未明顯下降。 商品房市場(chǎng) 價(jià)格因素 ? 市場(chǎng)價(jià)格 未經(jīng)爆炒， 整體保持 穩(wěn)步增長(zhǎng) ， 10 年下半年以來(lái) 增長(zhǎng)速度加快。 ? 北部地區(qū)為近兩年開發(fā)熱點(diǎn)。 迚入 2020 年后，由于國(guó)家調(diào)控政策相繼出臺(tái)，重慶土地市場(chǎng)成交略顯低迷，預(yù)計(jì) 2020 年全年土地成交面積將小于 2020 年。 土地市場(chǎng) ? 08 陷入低谷， 09 年增長(zhǎng)迅猛， 10 年略顯低迷。 3）公租房建設(shè)全面加快 根據(jù)重慶市 12 月 11 日公布了《關(guān)于迚一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，原計(jì) 劃在 2020 年前建設(shè) 4000 萬(wàn)平方米公租房的目標(biāo)被提前到 2020 年完成。 2）房產(chǎn)保有稅快速推進(jìn)。在這一背景下，重慶市對(duì)商品房市場(chǎng)尤其是高端物業(yè)市場(chǎng)推行了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施： 1）高檔住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)至 2%。 重慶市市長(zhǎng)曾公開表態(tài)，政府認(rèn)為主城區(qū)房?jī)r(jià)的合理價(jià)格為全市家?guī)槠骄晔杖氲?7 倍巠史。 ? 城市空間布局上將形成北部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、南部以 都市旅游、科研教 育為主導(dǎo)布局形態(tài)。針對(duì)城市新增人口的住房需求及住房改善需求，重慶市每年將保持 1000 多萬(wàn)平方米的住宅建設(shè)觃模。城市中心由江北城、解放碑、彈子石濱江地區(qū)共同組成，六個(gè)城市副中心由現(xiàn)狀的沙坪壩、楊家坪、觀音橋－新牉坊、南坪副中心和觃劃的西永、茶園副中心組成。通過(guò)“ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的収展，帶勱萬(wàn)州和黔江“兩翼”収展，幵使重慶地區(qū)成為西部最大的城市群。目前常住人口 1600 多萬(wàn)人，接近全市人口的60％，其中，城鎮(zhèn)人口接近 1000 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率接近 60％。 城市間層面 “ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”帶勱下的西部最大城市群 根據(jù)觃劃，重慶將于 周邊地區(qū)共同打造“ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 也就意味著，未來(lái)十年，將有 600 萬(wàn)農(nóng)民迚城，每年迚城農(nóng)民將在 50 萬(wàn)以上。） 圖 14 重慶市就業(yè)人口狀況分析圖 圖 15 重慶市城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù) 結(jié)論 未來(lái)， 在 “直轄市、西部大開發(fā)、三峽庫(kù)區(qū)建設(shè)、 國(guó)家 綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)”四重國(guó)家戰(zhàn)略 政策扶持、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的丌斷深化以及西部門戶、航運(yùn)樞紐所造就的獨(dú)特投資吸引力等內(nèi)外部增長(zhǎng)勱力的共同驅(qū)勱下，重慶市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)是十分明確的，城市整體投資潛力 將更為凸顯。截止 2020 年，重慶城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，已經(jīng)迚入到相對(duì)富裕階段，而不此同時(shí)，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)僅為 %，尚處于溫飽階段。 圖 13 重慶市產(chǎn)業(yè)增加值增值趨勢(shì)圖 重慶市居民 經(jīng)濟(jì) 狀況 ? 二三產(chǎn)業(yè)人口 快速增長(zhǎng)， 城鎮(zhèn)居民 已進(jìn)入相對(duì)富裕階段 由于地處西部，城市化水平較低，重慶市就業(yè)人口中 45%為農(nóng)業(yè)人口，這也在很大程度上影響了全市人均收入水平。 重慶西永微電園，已經(jīng)成為 惠普、富士康等知名筆記本廠商的全球生產(chǎn)基地， 年加巟貿(mào)易額將達(dá)到 5000 億元。 同時(shí)，重慶以其便利的水路交通環(huán)境、雄厚的科技力量吸引了越來(lái)越多的國(guó)際一流企業(yè)投資辦廠。 對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)的収展，重慶市已經(jīng)由傳統(tǒng)科技含量較低的汽摩產(chǎn)業(yè)為主的制造業(yè)，逐步轉(zhuǎn)發(fā)為以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)模式。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)丌斷優(yōu)化，城市投資吸引力凸顯。但不此同時(shí)，重慶市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度確是驚人的，丌但在西部連年處于領(lǐng)先的位置，更是遙遙領(lǐng)先于北京和上海。 重慶市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 ? 經(jīng)濟(jì)總量丌高，增長(zhǎng)速度迅猛 。同時(shí)，作為全國(guó)唯一的省級(jí)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū) ，重慶成為全國(guó)僅有的集“直轄市、西部大開發(fā)、三峽庫(kù)區(qū)建設(shè)、綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)”四重國(guó)家戰(zhàn)略交匯之處。如今，將規(guī)角轉(zhuǎn)向中國(guó)，同樣是西部，同樣是有著雄厚的巟業(yè)基礎(chǔ)，同樣背靠一望無(wú)際的待開墾土地，重慶 這個(gè) 扼守長(zhǎng)江上游，公路、鐵路和水路 重要 的交通樞紐， 正以其強(qiáng)勁的収展態(tài)勢(shì)，成長(zhǎng)為揚(yáng)子江上的芝加哥。 重慶市巴南區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 目 錄 1. 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ................................................................................................. 3 重慶市的城市戰(zhàn)略地位 揚(yáng)子江上的芝加哥 ..................................................... 3 重慶市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 ........................................................................................... 4 重慶市居民經(jīng)濟(jì)狀況 ........................................................................................... 6 結(jié)論 .................................................................................................................... 7 2. 重慶市城市 發(fā)展規(guī)劃 ................................................................................................. 7 總體規(guī)劃 10年引入 600 萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城 ................................................................. 7 城市間層面 “ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”帶動(dòng)下的西部最大