【正文】 ? 貸款利率三年期為 %，五年期為 %。考慮到銀行的融資制度和運(yùn)營(yíng)壓力，計(jì)劃分三批向銀行貸款。 ? 貸 款利息 ? 本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行融資 6 億元，約占直接投資資金的 23%，貸款利息為 萬元。其中項(xiàng)目一期占地約 畝，總投資約 億元，項(xiàng)目法人承諾出資 億元。 ? 成本估算表見附表 66。 — 表 63— 市政配套工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 大市政配套費(fèi) 用 220 元 /M2 萬 M2 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套 400 元 /M2 萬 M2 萬元 3 小 計(jì) 萬元 直接投資合計(jì) 萬元 — 表 64— 項(xiàng)目間接費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 基 數(shù) 總 額 備 注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 貸款利息 80 元 /M2 萬 M2 萬元 2 綜合稅金 6% 萬 M2 萬元 3 項(xiàng)目管理費(fèi)用 1% 萬元 萬元 4 不可預(yù)見費(fèi)用 2% 萬元 萬元 5 營(yíng)銷費(fèi)用 3% 萬 M2 萬元 6 小 計(jì) 萬元 — 表 65— 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 投資額（萬元） 比重（ %） 備注 1 直接投資 前期工程費(fèi)用 % 2 建筑安裝費(fèi)用 80993 % 3 市政配套工程費(fèi) 用 % 合 計(jì) % 4 間接投資 貸款利息 % 5 應(yīng)繳稅金 % 6 營(yíng)銷費(fèi)用 % 7 其他費(fèi)用 % 合 計(jì) % 8 項(xiàng)目總投資 100% 單位成本估算 ? 本報(bào)告成本估算方法：將項(xiàng)目各項(xiàng)投資成本費(fèi)用（包括直接投資和間接投資）測(cè)算到項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。 ? 具體投資費(fèi)用細(xì)目參見表 6 6 6 6 65 所示。 建設(shè)進(jìn)度 住宅總建設(shè)量 萬平方米，每年建設(shè) 15萬平米， 2020 年開始 年份 預(yù)期銷售進(jìn)度 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年 ) 0 15 30 45 60 75 （萬平米） 0 5 15 30 45 60 75 （萬平米） 按平均每年銷售 10 萬平米計(jì)算。按施工進(jìn)度每次開工 15萬平米，建設(shè)周期以 18 個(gè)月測(cè)算。 五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 按 照項(xiàng)目建設(shè)方案，華亭小區(qū)毛容積率按 ，小區(qū)建筑面積 萬平方米，其中住宅建設(shè)面積 萬平方米，公建配套按 15 萬平方米計(jì)（公建配套中包括 4萬平方米商業(yè)面積）。 對(duì)于相應(yīng)的市政配套情況如下： 公建配套面積不超過 15 萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積 40000 平方左右。 到 2020 年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下利好趨勢(shì)，整體價(jià)格可保證在 36003800 元 /M2左右。預(yù)計(jì) 2020 年 —— 2020 年市場(chǎng)平均價(jià)格水平 3500元 /M2左右。 預(yù)計(jì)： 2020 年上半年南橋鎮(zhèn)平均價(jià)格水平，在正常情況下達(dá)到： 28003000 元 /M2。 ? 2020 年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。 （ 2）、價(jià)格預(yù)判 ? 上海全市商品住宅價(jià)格走勢(shì) 1996 年至 2020 年上半年上海市住宅年平均漲幅 %。后期市場(chǎng)供給量會(huì)有所增大，供求得以基本平衡，促使價(jià)格的走勢(shì)趨穩(wěn)。因此，在年推案量有限，消費(fèi)穩(wěn)定的拉動(dòng)下，市場(chǎng)將保持繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 ? 供給分析 通過對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)： 分類 區(qū)域 在售量體 去化量體 未售量體 近階段預(yù)推量體 運(yùn)河以南 55 余萬 5052萬 34 萬 30萬（預(yù)計(jì)） 運(yùn)河以北 15 余萬 12 萬 23 萬 10萬（預(yù)計(jì)） 總計(jì) 40 萬左右 從市場(chǎng)現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在 4050 萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。 需求量 = 萬 *（ 20 / ） — 307 萬 = 50 萬左右 注： 20/ 表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與《奉賢年鑒》。 ? 需求測(cè)算 按人口變化和需求變化對(duì)市場(chǎng)近階段住宅消費(fèi)的需求量進(jìn)行估算。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。 供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè) （ 1）、供求分析 ? 需求分析 影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面： 經(jīng)濟(jì)因素 —— 人均收入水平（房?jī)r(jià)收入比）、行業(yè)景氣度 市場(chǎng)因素 —— 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平 社會(huì)因素 —— 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平 政策因素 —— 具體政策措施頒布實(shí)施 經(jīng)濟(jì)因素 ? 奉賢區(qū)人均年收入及房?jī)r(jià)收入比 人均收入（元） 房?jī)r(jià)收入比 1999 年 12816 1: 2020 年 13539 1: 2020 年 15375 1: 分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)收入比維持 在相對(duì)穩(wěn)定的水平，對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。 ? 市場(chǎng)需求旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，整體市場(chǎng)將處于上行階段，需求的階段性高峰預(yù)計(jì)在 2020 年出現(xiàn)?？傮w上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在上升空間，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)至“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。經(jīng)歷了 5 年擴(kuò)張 3 年萎縮后，新的一輪周期從 2020 年起動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財(cái)政政策成為主要?jiǎng)右?，特點(diǎn)是起點(diǎn)高、增速平穩(wěn)，目前市場(chǎng)正處于上升期的平臺(tái)中。 三、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 鄧小平同志南巡講話成為上海市房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)發(fā)展周期的動(dòng)因（ 1992—— 1999 年）。 華亭小區(qū)的開發(fā)和管理，將對(duì)奉賢區(qū)中心城（南橋鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn)）以及各集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響，對(duì)全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。 二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 上海外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時(shí)期的建設(shè)重點(diǎn)，一城九鎮(zhèn)以及十一個(gè)中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對(duì)市區(qū)人口進(jìn)行有效的分流。 第三期 2020 年 6月底 剩余全部土地約 畝和小區(qū)外撤隊(duì)帶征地約 畝?？傆玫孛娣e 畝，是奉賢區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。 恒大已在奉賢落戶，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是：恒大的品牌得 到奉賢人民的承認(rèn)，奉賢區(qū)的整體對(duì)外形象的提升，從而帶動(dòng)奉賢的房地產(chǎn)業(yè)上一個(gè)新的臺(tái)階，土地拍賣的價(jià)格也必然會(huì)有上升的空間。 2020 年底在三林地區(qū)相繼開發(fā)了恒大小區(qū)、恒大星級(jí) 公寓、恒大華城、恒大翰城等住宅小區(qū)，總面積逾 70 余萬平方米。 恒大南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 目 錄 摘要 正文 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人概況 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三、 市場(chǎng)分析與預(yù)判 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè) 四、 建設(shè)方案與市政配套 五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 六、 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 單位成本估算 資金籌措 七、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 投資回收期 八、 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 九、 他備選方案 十、 結(jié)論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人概況 上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司成立于 1993 年 9 月， 1998 年 9月 改制為有限責(zé)任公司， 2020 年 5 月改制成上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，注冊(cè)資金 8281 萬元，目前進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)公司，多年來堅(jiān)持“以房養(yǎng)林、以林促房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高恒大商品房品位”的開發(fā)理念，在恒大花木世界已投入 7000 多萬元資金，綠化種植面積近 3000 余畝，各種樹木 40 余萬株，把“以人為本，注重環(huán)境建設(shè)，營(yíng)造融自然景觀、休閑、服務(wù)、居住功能為一體的新世紀(jì)人居生態(tài)環(huán)境”，作為公司不懈追求的目標(biāo)。其中開發(fā)的恒的星級(jí)公寓獲浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)作品展評(píng)商品房建筑獎(jiǎng)、上海市最佳房型獎(jiǎng)、上海市完整街坊獎(jiǎng)；恒大華城自 1998 年開發(fā)以來，一直名列浦東新區(qū)年度預(yù)售面積排行榜前十位，上海市年度預(yù)售面積排行榜五十強(qiáng)； 2020 年 度恒大華城榮獲浦東新區(qū)預(yù)售面積排行榜第一位、上海市預(yù)售面積排行榜第四位；恒大華城上河苑獲 2020 年度上海市完整街坊獎(jiǎng)、上海市優(yōu)秀四高小區(qū)獎(jiǎng)；恒大翰城獲 2020 年上海市世紀(jì)品位樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。 項(xiàng)目概況 ? 華亭小區(qū)項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，在南奉公路以南、西至環(huán)城東路、南至亭大公路、東至建設(shè)中的莘奉高速公路。 第一期 2020 年 9月底 育秀路以北約 畝和小區(qū)外，撤隊(duì)帶征地 畝 第二期 2020 年 6月底 環(huán)城南路以北約 畝。 ? 華亭小區(qū)毛容積率控制在 —— 。同時(shí)，