【正文】 支持和重視，保證了項(xiàng)目未來的發(fā)展前景是較好的。領(lǐng)袖 地址 惠南鎮(zhèn)人民西路 1559弄 電話 58030030 開發(fā)商 上海誠功實(shí)業(yè)有限公司 行銷企劃 公司 上海甬星房地產(chǎn)銷售有限公司 樓盤形態(tài) 獨(dú)幢別墅 占地面積 1027 畝 總建筑面積 70 萬 ㎡ 容積率 銷售價(jià)格 14000元 /㎡ 實(shí)際成交 價(jià)格 9848 元 /㎡ 房型面積 住宅面積 320900 ㎡ 所占比例 花園面積 400600 ㎡ 得房率 交房日期 2020 年年底 層高 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 /月 綠化率 車位配比 車位售價(jià) 車位租價(jià) 地面： 元 /個(gè) 地下： 元 /個(gè) 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 建材標(biāo)準(zhǔn) 涂料加面磚 配套設(shè)施 小區(qū)會(huì)所、便利店等 整個(gè)小區(qū)占地面積在 1000 多畝，現(xiàn)開發(fā)的出第一期占總規(guī)劃的1/10，于 2020 年 6 月開盤，一共有 32 套，現(xiàn)已登記的有 24 套，銷售率 75%。于 2020年 5月開盤，現(xiàn)簽約合同已登記套數(shù) 41套，總銷售率： %?；菽系貐^(qū)目前僅有 2個(gè)項(xiàng)目有聯(lián)體別墅，一個(gè)一期已經(jīng)售磬，還有一個(gè)只有 40 套聯(lián)體別墅，預(yù)計(jì) 10月開盤；而獨(dú)立別墅項(xiàng)目只有一個(gè)新盤，一期約有 35套在售。 別墅方面， 南匯地區(qū)的別墅成交量相對(duì)整個(gè)上海別墅市場來說只是滄海一粟，一方面可能是同類產(chǎn)品的發(fā)展較松江、閔行、浦東來說相對(duì)落后，另一方面是因?yàn)槟壳澳蠀R在售別墅類項(xiàng)目多為后續(xù)項(xiàng)目，供應(yīng)量少，客戶選擇余地不大。 惠南鎮(zhèn)東的城東新區(qū)普通住宅均價(jià)在 5000元 /平方米左右，相對(duì)新鳳凰城一期均價(jià) 5700元 /平方米低了很多；鎮(zhèn)中為老城區(qū)，目前住宅均價(jià)在 5500元 /平方米；而鎮(zhèn)西側(cè)多以別墅項(xiàng)目為主，普通住宅均價(jià)在 4500元 /平方米。 從數(shù)據(jù)來看， 2020年 1月到 2020年 3月底，惠南板塊一手商品住宅總體上市面積為 方米，約合 1150套一手住宅；同期成交總面積達(dá)到 21萬平方米，約合 1780套一手住宅。相輔相成的發(fā)展之下，商品住宅的開發(fā)已經(jīng)初步具備 “ 衛(wèi)星城 ” 的規(guī)模 。開發(fā)高峰過去，各類住宅項(xiàng)目相繼入住，城鎮(zhèn)的商業(yè)市場受到帶動(dòng)，多元化消費(fèi)需求以及消費(fèi)力的提升越來越明顯，所以惠南鎮(zhèn)在 “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，將以主題式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔佐商品住宅市場，相得益彰共同發(fā)展。 房地產(chǎn) 市場分析 惠南鎮(zhèn)一直是南匯政治、經(jīng)濟(jì)、金 融和文化中心，南離洋山深水港 20公里，北距浦東國際機(jī)場8 公里；南六公路、遠(yuǎn)東大道、白玉蘭大道、郊區(qū)環(huán)線等多條高等級(jí)公路環(huán)繞在旁，未來的軌道交通 11號(hào)線也將在惠南鎮(zhèn)設(shè)立 2個(gè)站點(diǎn)。而隨著樓市新政的出臺(tái)和市場對(duì)其的消化，南匯的房地產(chǎn)市場也逐步呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢。 南匯的城鎮(zhèn) 建設(shè)已基本形成以臨港新城為核心、以惠南科教經(jīng)濟(jì)區(qū)為技術(shù)人才支撐、以周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)為發(fā)展重心、以生態(tài)建設(shè)為兩翼的空間格局。 2020年規(guī)劃全區(qū)實(shí)際居住總?cè)丝跒?107萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 80萬人。 2020年全區(qū)實(shí)際居住總?cè)丝跒?82萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 37萬人。 南匯區(qū) 規(guī)劃 人口規(guī)模和城市化目標(biāo) 人口規(guī)模 規(guī)劃以對(duì)實(shí)際居住人口的發(fā)展作預(yù)測，確定人口規(guī)模（實(shí)際居住人口是指戶籍人口與常住外來人口 之和）。規(guī)劃以洋山國際集裝箱深水港區(qū)的配套、服務(wù)為核心，依托兩港（空港、海港），聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為東北亞國際航運(yùn)中心的核心城市，形成與洋山深水港功能相適應(yīng)的國際性濱海新城。 惠南新城：規(guī)劃以惠南新城為核心，由周圍現(xiàn)有的宣橋、黃路等鎮(zhèn)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展區(qū)，使人口和產(chǎn)業(yè)在發(fā)展區(qū)內(nèi)統(tǒng)一布 局，并重點(diǎn)發(fā)展惠南新城， 依托南匯大學(xué)城， 使之形成具有工業(yè)、居住、科教、商貿(mào)等綜合功能的城市。 整個(gè)南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中 與本項(xiàng)目 關(guān)系最為密切 的主要是新城規(guī)劃。 在空間分布上形成“一核、三圈、三帶、二區(qū)”的格局。規(guī)劃新城 2個(gè)，中心鎮(zhèn) 3個(gè)，一般鎮(zhèn) 6個(gè)。戰(zhàn)略的直接腹地就是奉賢、南匯等靠海區(qū)域?！鄙虾５哪舷聭?zhàn)略，首次在政府正式文件中體現(xiàn)。 2020年１０月中旬，上海市政府正式批準(zhǔn)靠海的郊區(qū)奉賢區(qū)最新編制的區(qū)域規(guī)劃綱要，這也是市政府批準(zhǔn)的第一個(gè)區(qū)一級(jí)的區(qū)域性規(guī)劃綱要。 城鎮(zhèn)體系 發(fā)展 規(guī)劃 上海市政府發(fā)展戰(zhàn)略：南下臨海戰(zhàn)略 擁有臨港新城的南匯區(qū)是上海市 “ 十一五 ” 規(guī)劃發(fā)展確定的四大經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊中大浦東板塊的重要部分。 研究認(rèn)為內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)將延續(xù)過去幾年發(fā)展態(tài)勢，即三個(gè)區(qū)域的新建住宅 供應(yīng)量繼續(xù)下滑；而外郊環(huán)和郊環(huán)外的新建住宅供應(yīng)量保持著基本穩(wěn)定狀態(tài)；外郊環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)總量約占上海市新建住宅的供應(yīng)總量的 70%，繼續(xù)延續(xù)三年來比重不斷上升的趨勢。 上海 五個(gè)區(qū)域新建商品住宅供應(yīng)量預(yù)測 本項(xiàng)預(yù)測采用的是回歸分析和平滑移動(dòng)法，在六種測算結(jié)果中選取中值。 2020 年上海市新建商品住宅供應(yīng)總量預(yù)測 上海 新建商品住宅供應(yīng)總量預(yù)測 本項(xiàng)預(yù)測采用的是回歸分析和平滑移動(dòng)法，在六種測算結(jié)果中選取中值。 內(nèi)中環(huán)的銷售價(jià)格介于內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)之間，由于區(qū)位和價(jià)格的差異，此區(qū)域的價(jià)格彈性大，消費(fèi) 者極容易受到市場波動(dòng)的影響；作為其替代區(qū)域中外環(huán)需求量由于有價(jià)格優(yōu)勢所以表現(xiàn)較為平穩(wěn)。研究還認(rèn)為，在上海市商品住宅開工、在建和竣工各項(xiàng)土地規(guī)模還沒有最終統(tǒng)計(jì)出來的情況下，這一預(yù)測數(shù)據(jù)具有一定的參考價(jià)值。因此，上海城市化和居民住房改善兩者帶 來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費(fèi)市場。上述原因直接影響 2020年上海商品住宅的購房需求量。 商品住宅消費(fèi)需求存在萎縮可能 2020年是上海市結(jié)婚大年，全年估計(jì)總數(shù)在 15萬對(duì)，形成了階段性的購房剛性需求。對(duì)于 2020年的調(diào)控效果的認(rèn)識(shí)盡管并不一致，但以價(jià)格調(diào)控為重點(diǎn)的調(diào) 控政策來講，過去的一年效果并不理想?yún)s是一致的。 2020 年上海 新建 住宅 商品房 總體供求 預(yù)測 2020 年上海商品住宅市場需求量預(yù)測 商品住宅需求總量預(yù)測 上海易居房地產(chǎn)研究院 2020 年年初研究建立了一個(gè)數(shù)學(xué)模型，主要包括 17 項(xiàng)宏觀指標(biāo)和全市住宅成交數(shù)據(jù)。 南匯區(qū)由于地處外環(huán)線以外，主要面對(duì)本區(qū)域消費(fèi)市場，所以房地產(chǎn)市場與中心城區(qū)的聯(lián)動(dòng)敏感性較弱，呈現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，但也和中心城區(qū)一樣 受到國家、上海市的各項(xiàng)宏觀政策影響。隨著上海房價(jià)穩(wěn)定、股市日益火爆，包括投資以及改善型需求者重入樓市已經(jīng)有復(fù)蘇之態(tài)。由此證明，在過去兩年持續(xù)的緊縮政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。 現(xiàn)狀的形成， 主要是 由于 改善型需求和少量投資 需求重燃入市的欲念。天天房展網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，不算配套商品房， 5 月 1 日至 28 日的成交量已經(jīng)超過 200 萬平方米。 3 月份，上海商品住宅成交面積達(dá)到 萬平方米，比 2 月份 萬平方米翻了一倍。 4 月份總體住宅價(jià)格環(huán)比上漲 %。隨著政策的擠壓，以高端 住宅及 別墅市場為主的樓市（外環(huán)外、郊環(huán)等）進(jìn)入了價(jià)格調(diào)整階段 。 因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上 是可行的。 本項(xiàng)目建設(shè)所需全部資金將由項(xiàng)目法人通過自籌方式解決。 項(xiàng)目法人已就各需要配套的項(xiàng)目向有關(guān)單位征 詢，可解決配套 。 項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度 本 項(xiàng)目 擬于 2020 年 中 正式開工， 2020 年 四季度 全部建成。 本工程的容積率為 ，擬建總建筑面積為 174806 平方米 ，其中地上 建筑面積 132280 平方米，架空層 建筑面積 1236 平方米，地下 建筑面積 41290 平方米。 根據(jù)惠南新城整體規(guī)劃，拱北路以北規(guī)劃有大面積的住宅積聚區(qū)，本工程 北側(cè)近期將有 300 多畝的住宅用地出讓，未來項(xiàng) 目所在區(qū)域的居住密度較高，有利于形成聚集的 宜居、 商圈氛圍。 拱極路是惠南鎮(zhèn)東西走向的主干道， 靖海路是惠南鎮(zhèn)南北走向的主干道， 新川南奉公路是規(guī)劃中的一條南北走向的干道 。（ 本項(xiàng)目是在原新鳳凰城 項(xiàng)目 未開發(fā) 用地基礎(chǔ)上的全新后續(xù)開發(fā)） 。（ 涉及 行政 許可 的 憑許可證經(jīng)營） 項(xiàng)目法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書 參見附件 。 第 1 章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人 本項(xiàng)目由 上海頤和置業(yè)有限公司 開發(fā)經(jīng)營。 南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) 華鉅御庭項(xiàng)目 （原 新鳳凰城 二期） 可行性研究報(bào)告 2020 年 11 月 目 錄 前言 ……………………………………………………………………………………… 3 第 1 章 項(xiàng)目概況 ……………………………………………………………………… .3 第 2 章 市場分析 ……………………………………………………………………… .5 第 3 章 項(xiàng)目具體分析 ………………………………………………………………… .15 第 4 章 設(shè)計(jì)方案 ……………………………………………………………………… .20 第 5 章 市政配套、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ………………………………………………… .26 第 6 章 項(xiàng)目法人及其經(jīng)營管理 ……………………………………………………… .27 第 7 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ………………………………………………………………… .27 第 8 章 投資估算 及 財(cái)務(wù)效益分析 …………………………………………………… .29 第 9 章 結(jié)論和建議 …………………………………………………………………… .32 附表：財(cái)務(wù)效益分析表 表 1 銷售收入預(yù)測表 表 2 損益表 表 3 現(xiàn)金流量表 前 言 為了推進(jìn) 21 世紀(jì)人與居住環(huán)境的 和諧配合，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和新 郊區(qū) ，依照南匯 區(qū) 政府對(duì)惠南新城的規(guī)劃，上海頤和置業(yè)有限公司 擬對(duì) “華鉅御庭”項(xiàng)目 地塊 （原 新鳳凰城項(xiàng)目 二期 ） 進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)商品住宅項(xiàng)目。 我公司受 上海頤和置業(yè)有限公司 的委托，遵循上述文件和有關(guān)規(guī)定，依據(jù)各項(xiàng)基礎(chǔ)資料和項(xiàng)目法人提供的設(shè)計(jì)方案，經(jīng)過綜合的調(diào)查研究和分析測算，編制《南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) 華鉅御庭 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 住所： 南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)康橋東路 1 號(hào) 430 室 法定代表人： 衛(wèi)福才 注冊資本： 2020 萬 企業(yè) 類型： 有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資） 注冊號(hào)： 310225000260509 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) ；建筑裝潢材料，銷售。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) “華鉅御庭”，即 原 新鳳凰城項(xiàng)目 二期 。 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)內(nèi)容 華鉅御庭 項(xiàng)目 地塊 屬 于南匯的惠南 新城東城區(qū)， 具體位置為 南匯 區(qū) 惠南鎮(zhèn)拱極路以北，拱北路以南， 靖海路以東，分布于 新川南奉公路 兩側(cè) ， 總用地面 積為 76230 平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)）。 本 工程 東側(cè)緊鄰南匯大學(xué)城，人文、綠化環(huán)境優(yōu)越。此外，本工程?hào)|側(cè)在建惠南鎮(zhèn)唯一的頂級(jí)商務(wù)酒店，與本工程 遙相呼應(yīng)，有利于提升本 工程 的檔次定位。建筑密度為 21%，綠 化 率為 %，戶數(shù)為 1272 戶，停車位 843 個(gè)。