【正文】 環(huán)境中”的現(xiàn)代化生態(tài)小區(qū)為。這種 城市中的花園、花園中的城市的設(shè)計 ，提供給每戶業(yè)主一個隨意與戶外接觸的機(jī)會，可以滿足其運(yùn)動、觀賞植物以及散步等休閑的需要 。 二期五千多平方米的區(qū)內(nèi)綠化面積將以高大樹木和草坪形成 市內(nèi)北京路沿線除東風(fēng)廣場外最大的城市森林廣場。 整個方案突出都市白領(lǐng)公寓的理念， 力求避免 以往 產(chǎn)品個性不足，缺乏鮮明特色等的 缺點 ， 生態(tài)環(huán)境差 等的 缺點 ，在產(chǎn)品特色方面，針對 都市白領(lǐng) 消費者個性需求差異性 ，以環(huán) 境幽雅、區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要 特點 ，通過與東面二期即將建設(shè)的大面積的 生態(tài)空中花園 和區(qū)內(nèi)高大樹木形成的城市森林 連接 ， 充分考慮住戶 追求戶外空間享受，真正考慮到人的感受 。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上以 60~80 平方米 /戶左右為主力戶型。因此項目的目標(biāo)市場就是 的都市年輕白領(lǐng)。 三、項目建設(shè)目標(biāo)的確定 考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較小（僅為 畝），為獲得較好收益，項目選擇了建設(shè)高層住宅樓的基本方案。其中：一、二層及地下一層為商鋪，面積 3,073 平方米；地下二、三為停車場，建筑面積 6,146 米；其余為住宅。 二、 項目建設(shè)規(guī)模 項目原總占地面積為 平方米，經(jīng)過總體規(guī)劃設(shè)計，增加少部分二期用地后，一期實際建筑用地為 3039 平方米，建設(shè)直接投資為 8, 萬元 萬元。因此，市中心區(qū)域的住宅樓盤對消費人群的吸引力將有所增加。 該 政策的實施，除了會使 的整理城市環(huán)境有所改觀外； 最為重要的是 將會使二環(huán)路內(nèi)在建在售項目的價值提升而變得炙手可熱 。市場情況已經(jīng)發(fā) 第 頁 14 生了較大的變化?，F(xiàn)已經(jīng)可以開始建設(shè)。 后經(jīng)過方案調(diào)整、再次報批后，于二零零二年一月再次動工，在完成部分基礎(chǔ)工作后（完成 80%的樁基工程），由于政策原因（政府決定二環(huán)路以內(nèi)只撤不建）再次停建至今。 項目于一九九八年正式開始啟動，原規(guī)劃是兩棟八層的多層建筑。 屋業(yè)開發(fā)有限公司已經(jīng)辦理完所有有關(guān)手續(xù)，付清了有關(guān)款項；取得了土地使用證（編號 No 010643607，見附件）。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上應(yīng)該以 70~80 平方米 /戶左右為主力戶型。這也就是本項目的目標(biāo)市場。 四、 花苑（一期）的市場定位 第 頁 13 考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較小（僅為 畝），為獲得較好收益，只有選擇建設(shè)高層住宅。對花園式多層住宅的接受比例也有類似的趨勢。而別墅的消費群體為 31— 35 歲、 46— 50歲和 60歲以上 。高層的消費者一般為 35 歲以下人群。從表中還可以看到， 多層住房的消費群體的年齡一般為 26— 35歲、 46— 50歲以及 56 歲以上的消費者。而年齡較大的消費者還是比較喜歡層數(shù)較低的住宅。 從 消費者選擇的物業(yè)類型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系 來看，也呈現(xiàn)一定的相關(guān)關(guān)系。他們 40 歲以下，已婚占 80%，未婚占 20%，均為大專以上學(xué)歷，其中大學(xué)本科以上占 %， 80%為三口之家。他們現(xiàn)居住面積在 80平方 第 頁 10 米以下的占 %；第一次購買商品房的占 %；有 %人選擇 2100 元 /平方米的住房，其中 %選擇 1700 元 /平方米以下的住房；他們選擇住房面積在 120平方米以下的占 %，其中 %的人選擇 80— 100 平方米；他們中有 %人能接受總價在 25 萬以下的住房，其中 %的人選擇總價在 20萬以下的住房；他們中有 %選擇的戶型為三室二廳二衛(wèi)，有 %的人選擇三室一廳一衛(wèi)或二室二廳。 第三類為年齡較小且家庭人口較多為兩人的消費人群。他們基本上是 46— 60 歲，已婚，%的人具備大專以上文化，他們的家庭人口基本上為 2— 4人。他們有 %的人居住面積在 80 平方米以下；第一次購買商品房的占%；他們中有 %的人選擇單價在 2100 元 /平方米的住宅，其中 50%選擇單價在 1700 元 /平方米以下的住宅；他們中有 %的人選擇的住房面積在 120 平方米以下，其中 %選擇住房面積在 100 平方米以下；對于房款總價，他們中有 %的人選擇 25 萬以下，其中 %的人選擇 20萬以下的住房；他們中有 %的人選擇三室二廳二衛(wèi)的住房，有 29%的人選擇三室一廳一衛(wèi)或二室二廳。 第一類 ： 為年齡較大且學(xué)歷較低的消費人群。戶型格局重新受到購房者和業(yè)界重視 。照 抄 照搬外地經(jīng)驗，通過概念炒作賣樓的營銷方式對老百姓來說已沒有什么效果了。土地政策在初始執(zhí)行中的一些變化因素 也 是造成當(dāng)前一些大盤遲遲沒有動工的重要原因。對于第二項政策的實施，除了會使 的整 體 城市環(huán)境有所改觀外；還將會使二環(huán)路內(nèi)在建在售項目的價值提升而變得炙手可熱；同時將加速樓市郊區(qū)化的發(fā)展趨勢 。 對樓市造成重大影響的兩大政策一是 市以后房地產(chǎn)開發(fā)用地由土地交易中心招標(biāo)競拍，協(xié)議出讓終止；二是 市二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建，有 90 個左右的房地產(chǎn)項目因此而被撤消。 從 總體 來看， 目前 樓市缺少亮點和熱點。但對特殊的消費群體而言，它依然具有較強(qiáng)的吸引力。其二、在 這種經(jīng)濟(jì)并不 很 發(fā)達(dá)的西部城市，居民收入、消費需求相對沿海較低，因此愿選擇經(jīng)濟(jì)型的小戶型。 這種總價 10 萬出頭，首付 1萬左右的小戶型，成為人們購房首選的產(chǎn)品。使得小戶型的神話得以繼續(xù)延續(xù)。 價格較低、質(zhì)量可靠的樓盤總是能受到人們的歡迎。 江東花城率先舉起了 “ １５００元／平方米起 ” 的特價大旗 ，隨 后，位于小虹山的星光之約再出驚人之舉，爆出 999 元的特價房。從市場的發(fā)展情況看，以廣基 〃 鷗翔雅居為代表的高端產(chǎn)品 樓 盤 ， 以及這一片區(qū)的如彩云水榭、金家大院、滇池衛(wèi)城等樓盤將共同引領(lǐng) 滇池國家旅游度假區(qū)這一 黃金 片區(qū)在今年年末、明年年初把 房地產(chǎn) 市場的高端市場推向新高。這一片區(qū)集中了一批包括去年表現(xiàn)較好的陽光海岸、聽濤雅苑等早期 高端產(chǎn)品盤，另 外隨著商網(wǎng)、學(xué)校、交通等生活配套的完善，加上原來的民族村、紅塔體育中心等優(yōu)勢資源，以廣基 〃 鷗翔雅居為代表的 新一代高端房地產(chǎn)產(chǎn)品將進(jìn)一步加速提升這一成熟高端片區(qū)的形成。對滿足居住的同質(zhì)化要求來說，無疑反映了 樓市的一種發(fā)展趨勢，同時也將促進(jìn) 房地產(chǎn)市場的發(fā)展 。 以廣基 〃 鷗翔雅居等為例，就很好地說明了居住消費的同質(zhì) 化需求趨勢。 作為開發(fā)商來說，由于自身的資源有限，也不可能滿足所有層面的客戶需求。 以往有的樓盤，從三四十平方米的小戶型到兩三百平方米的超大豪華戶型應(yīng)有盡有。以前的 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品大都較為粗放，沒有針對特定的客戶群來細(xì)分市場，但近年來隨著住房消費主體的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭的加劇，越來越多的開發(fā)商也更加關(guān)注房地產(chǎn)市場細(xì)分方面的情況，也投入了大量的人力、物力進(jìn)行專項開發(fā)研究， 并在 從中 取得了不錯的業(yè)績。 為適應(yīng)這種變化， 目前的房地產(chǎn)市場細(xì)分 也 日趨精細(xì)，產(chǎn)品往往都是針對某一部分客戶量身定做，精心打造。另外，隨著人們消費意識的成熟，從眾心理逐漸改變，人們在生活中越來越追求個性化，表現(xiàn)出比以往更為強(qiáng)烈的個性意識。為防范金融風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)營貸款的門檻提高。全國 萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一級、二級企業(yè)不到 1/5，一半多經(jīng)營不規(guī)范。人口增加、城市化進(jìn)程的加快和人們要求改善住房的愿望，成為住房發(fā)展的三大動力。住房建設(shè)的動力機(jī)制 也 發(fā)生了變化。然而進(jìn)入新世紀(jì)以后，住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式，正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。 三、主要目的 對該項目的投資決策提供專業(yè)化、科學(xué) 化、規(guī)范化的理論依據(jù)；優(yōu)化方案，篩選出投資和技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)和財務(wù)上有利的最佳方案，減少投資風(fēng)險、提高投資效益。 鑒于以上原因，在 地區(qū)選擇投資高品質(zhì)公寓式住宅是十分必要的。還遠(yuǎn)不能滿足為住戶提供真正高品質(zhì)住宅的需求。 （五） 市政府高度房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展建設(shè)住宅等城市基礎(chǔ)設(shè)施作為本地區(qū)的一個長期堅持的建設(shè)重點，并希望借此實現(xiàn) 的跨越式發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)有了強(qiáng)勁的增長勢頭。對國家而言，小康住宅是否普及直接標(biāo)志著是否實現(xiàn)小康社會，各地政府皆將住宅建設(shè)列為重點。因此，需要不斷提升城市住宅的建設(shè)，以滿足未來經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要。為此， 房屋開發(fā)有限公司配合政府提出的解決“城中村”問題，準(zhǔn)備對該片區(qū)實施舊城改造，開發(fā)建設(shè)高層公寓，為美化 市容環(huán)境，塑造 的新型城市形象做出貢獻(xiàn)。 北京路豆腐廠巷到榮軍鼓樓醫(yī)院片區(qū)是 為數(shù)不多的在市區(qū)殘留的舊危房。人們投資購買住宅，改善生活品質(zhì)的需求逐漸釋放了出來。 今年以來，全國房地產(chǎn)投資速度持續(xù)保持 30％ — 40％的增長勢頭，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過 3 年多的高位運(yùn)行， 目前 還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中， 市場的需求持續(xù)旺盛。 第一章 概 述 一、項目實施的背景 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)條件得到了很大改善，開始注重生活品質(zhì)和家庭投資。投資回報率為 %，高于銀行一年期貸款利率 %。經(jīng)測算該投資項目的所需銀行貸款的償還期為： 8個月。我們認(rèn)為：建設(shè)開發(fā) 花苑（一期）從社會效益方面分析是 必要的 ，項目市場穩(wěn)定，從經(jīng)濟(jì)效益方面分析是 可行的。為項目公司，主要業(yè)務(wù)就是對“ 花苑”商住樓項目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)與經(jīng)營。 第 頁 2 建設(shè)單位概況： 屋業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司。對項目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行綜合評價。 第 1 頁 屋業(yè)開發(fā)有限公司 花苑（一期） 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 資資資