【正文】 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1 梯 4 戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。但建安成本后者比前者大。 12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 14 1500 元左右。 2022 1 雙人床標(biāo)準(zhǔn)間 12 套 15 層 4050 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 17 套 22 層 小計 270 套 1522 層 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓 層 計算依據(jù) 備注 會議室 大（ 1 個） 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 ㎡ /人 可同時容納 200 人 中（ 2 個） 200 附樓 4 層 2 ㎡ /人 100 人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時容納 200 人以上 廚房 160 附樓 4 層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 13 合計 2176 主體 12 層，裙樓 23 層，不含洗衣房 住宅 方案 1 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12 層 戶數(shù)： 48 戶型： 2 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復(fù)式 依據(jù)：從市場的角度， 140160 ㎡的戶型是最不好銷的。 2425 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 第四章 產(chǎn)品設(shè)計建議 綜合樓 寫字間 目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實(shí)為商?。坏投似胀ㄗ≌?為 25002600元 /㎡）。 因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點(diǎn)。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 10 因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為 50%。 西安市部分三星級酒店調(diào)查表 酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間折扣價（元 /㎡ 天） 套房數(shù) 地址 隴海大酒店 220 308 解放路 建苑大廈 260 177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268 130 社會路 延煉大廈 268 192 南二環(huán) 東方大酒店 298 286 小寨西路 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 9 城市酒 店 208 138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路 民航大廈 230 勞動南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160 363 火車站 萬達(dá)圣和酒店 150 友誼東路 民生大酒店 258 143 南大街 房地大廈 188 東五路 鐘樓飯店 340 321 鐘樓 從上表可見，大部分三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格在 200300 之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%60%。 商務(wù)用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 8 消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南 郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。 項目地塊價值分析 概況 本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 第二章 項目規(guī)劃概況 基本情況 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 6 項目名稱：西寶花園 通宇大廈 建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段 土地性質(zhì)：居住用地。 ⊙ 多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 5 ⊙ 差異化競爭、個性化經(jīng)營、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。 ⊙ 房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越 多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。 ⊙ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。 ⊙ 住宅開發(fā)將向 “ 郊區(qū)城市化 ” 方向發(fā)展。 ⊙ 各區(qū)域板塊之間的差距將會進(jìn)一步縮小。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有 8500 萬㎡12500 萬㎡，平均每年有 450 萬㎡ 650 萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。根據(jù) “ 十六大 ” 精神，西安市提出到 2020 年全面實(shí)現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。 在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于 80 萬平方米，專家預(yù)言，至少需要 5 年的消化時間。同時加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。其中企業(yè)存款余額為 億元，比年初減少 億元；儲蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 600 余家，但實(shí)際進(jìn)行項目開發(fā)的只有100 多家。 由此看來，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場。 另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的 GDP 增長貢獻(xiàn)了 個百分點(diǎn)。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從 “ 有房住 ” 向“ 住好房 ” 方向轉(zhuǎn)變。 從消費(fèi)意向看，有 25%的人準(zhǔn)備今年買房。 從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2020 年達(dá)到 6860 元，比去年增長 %；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達(dá) 萬億元，比去年增長 %。 2020 年我國人均 GDP 為 830 美元， 202