【正文】 。ηQ=(Q－Q0)247。P100%=(3647－3093)247。經(jīng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費用：3%A＋%P*Q＋1786各種稅金：%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋%P*Q稅金r（萬元）：%RΠ=R－FC－VC－r =P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R =*Q－－20807當(dāng)Π=0時：銷售價格P0=3096元/平方米，項目收入支出持平。各單位單方工程造價分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見附表9和附表11。資產(chǎn)負債是比較低的，資產(chǎn)負債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標準。詳見附表10。資本金100% =3662247?？偼顿Y100% =5465247。詳見附表7和附表8。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項目凈現(xiàn)值為1020萬元。項目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計繳納稅金4365萬元。（七）貸款條件%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（2010）等額還本，分2年還清。（六）資金籌措項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2008年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2008年）貸款6000萬元，第二年（2009）貸款2000萬元；不足的部分擬由預(yù)售房款解決。1財務(wù)費用本項目的財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。合計為994萬元。銷售費用%估算。管理費用本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。本項目前期工程費估算見表20表20：前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費%1262可行性研究費建安工程費5‰423水文地質(zhì)勘探費建安工程費5‰424通水、通電、通路費建安工程費1%845場地平整費10元/平方米63合計357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計251建安工程費用本項目建安工程費用估算見表22表22：建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計8369公共設(shè)施配套費本項目公共設(shè)施配套費估算見表23表23：公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計134開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見表24表：24開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費建安工程費5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費4‰333供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費5‰42合計764其他費用本項目其他費用估算見表25表25：其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費建安工程費5‰422竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合同預(yù)算或標底審查費6其他合計42不可預(yù)見費用本項目的不可預(yù)見費用按項目1~7項和的2%估算，詳見附表2。表19：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預(yù)見費2銷售費用房產(chǎn)稅（按租金）12（五）項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費用，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2008年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2009年付清，即3636萬元。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目2009201020112012面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計15565148898396900注：車位面積未計算在內(nèi)。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。（二）本項目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元； （三）銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表17。正式全部入住。公共設(shè)施配套工程。高層1~3室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗收。高層4設(shè)備安裝。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓設(shè)備安裝。1~4樓室內(nèi)外裝修。高層1~3樓開始施工。高層4樓開始施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。綜合管網(wǎng)設(shè)計。編制可行性研究報告并批復(fù)。建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、項目投資估算（一）項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。PS=12NRS……………………………①（總價等于N年的收益）RS≥PSλ247。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以2008年6月31日為基準，其價格變動情況同住宅相同。394011平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米商鋪部分（1）市場比較法定價過程目前江北市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。250%=3166元/平方米（2）加權(quán)平均法定價過程表15：本項目住宅價格加權(quán)平均價項目名稱比準價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元247。表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交房標準社區(qū)規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020