【正文】 元/平方米247。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX臥室、書(shū)寫閱讀 150~300 LX床頭閱讀 75~150 LX管廳、廚房 50~100 LX衛(wèi)生間 20~50 LX樓梯間 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)~冬至日1小時(shí)表11：“騰飛國(guó)際”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套681001081121022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304（三）價(jià)格定位住宅部分（1）市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開(kāi)盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開(kāi)盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場(chǎng)、E：水印都市。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。市場(chǎng)分工的明確使開(kāi)發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來(lái)越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來(lái)越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場(chǎng)淘汰出局。4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。2005年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開(kāi)發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。2008年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%。隨著江北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買份額將會(huì)越來(lái)越大。由于外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將增加50%以上。2009年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。3）、原材上漲，開(kāi)發(fā)成本增加。2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2008]111文件），對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2009年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購(gòu)買商品房的比例為70%，購(gòu)買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約60萬(wàn)平方米。3）江北市居民住房消費(fèi)潛力巨大。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到2010年，江北城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬(wàn)增加到300萬(wàn)人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。%，創(chuàng)下歷史新高，2009年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，江北市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購(gòu)買了二手房，10%左右購(gòu)買了新建商品房。（8）房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。（7）房屋租賃市場(chǎng)情況2008年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好江北市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過(guò)快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。表7：購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（%） 2008年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷售情況看，%，單套建筑面積在95~%。（2）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；，%，%。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 56同比增長(zhǎng)（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長(zhǎng)（%） GDP（億元） 636同比增長(zhǎng)（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。2008年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)江北市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。（另外，在此處要加上其他分析如盈虧平衡、敏感性、風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)名經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論）本項(xiàng)目屬住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件已具備。研究結(jié)論及建議根據(jù)市場(chǎng)研究以及本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR為？%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1020萬(wàn)元。（8）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由騰飛國(guó)際房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“騰飛國(guó)際”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）工程概況：“騰飛國(guó)際”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。目錄一、總 論 4項(xiàng)目建設(shè)背景 4二、市場(chǎng)調(diào)研分析 7（一）江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 7三、項(xiàng)目規(guī)模分析 15（一）項(xiàng)目整體定位 15（二）項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo) 15（三）價(jià)格定位 18四、項(xiàng)目投資估算 22五、財(cái)務(wù)分析 30六、盈虧平衡和敏感性分析 31七、風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析 35八、附 表 37江北市某住宅開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究案例分析目 錄一、總論二、市場(chǎng)調(diào)研分析三、項(xiàng)目規(guī)模分析四、項(xiàng)目投資估算五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析八、附表一、總 論項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%?？尚行詧?bào)告研究范圍根據(jù)“騰飛國(guó)際”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和江北市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：“騰飛國(guó)際”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1