【正文】 一高、鹽城文化第一高的項目產(chǎn)品定位的傳奇性質(zhì)，到鹽城的湖南路 +夫子廟的項目市場定位的浪漫氣質(zhì)，再到產(chǎn)品規(guī)劃設計峰谷起伏的凝固的音樂美，以及案名、組團案名的城市哲學與社會學高度，無不傳達著整個項目的浪漫氣質(zhì)，演繹著我們項目的傳奇大劇。由于現(xiàn)代西方音樂 7個音階中的 7都是半音，因此， “ 升 3” 也就是 “4” ，“ 降 1” 就是 “7” ，而變徵即 “ 降 5” 是 “ 升 4” 而不是 “4” ，但因 “ 清角 ”諧音 “ 清剿 ” ，故此組團命名用 “ 變徵 ” ，而不用 “ 清角 ” ，且此二組團同為第三波谷區(qū)，統(tǒng)一為 “ 變 ” ，叫起來更方便些。但中國古人又通過清、變兩種手法形成四個偏音，即清角 (4)、變徵 (4)、清羽 (7)、變宮 (7)。這樣可使本商街產(chǎn)生深度感與別致感，就像一個人有了別名就會給人一種深度感與別致感一樣。這一點以在規(guī)劃設計中的 “ 打造鹽城文化第一高 ” 部分已詳細說明過，此不再贅言。 8）以簡單的 “7 街 ” 命名，使本項目帶有一定的神秘性，促使人們?nèi)ニ妓鳎ブ鲃訉で蟠鸢?，易于傳播，也能凸顯她的深刻性。（ 7+1 連鎖超市即因此命名） 4）光有 7 色，赤橙黃綠青藍紫，樂有 7 音，宮商角徵羽（ 1 2 3 5 6）清角（ 4）變宮（ 7），這里是締造鹽城人休閑與浪漫的場所； 5）天上北斗 7 星為人類指示方向，天上 7 仙女是人們美麗的向往，因此 “7 街 ”也昭示著鹽城未來的美麗； 6）此外，臨大寨溝的餐飲一條街呈 “1” 字形，使本案步行街構(gòu)成 “7+1 ” 格局，暗合鹽城 7 縣 1 市格局，同時本案的主題雕塑也是 1 組總題 +7 組分題，亦構(gòu)成“7+1” 格局。 案名 從規(guī)劃設計的鋪陳中，我們已經(jīng)為案名及標志的生成創(chuàng)造了前提。因此鹽城文化的靈魂與內(nèi)涵就是本案文化的靈魂與內(nèi)涵，也就是說表征鹽城文化的第一主題雕塑與第二主題雕塑既是本案的標志。 核心標志部分 從規(guī)劃方案的修正建議的創(chuàng)建鹽城文化第一高部分里，我們已給出了鹽城文 化的未來指向，即第一主題雕塑與第二主題雕塑。 第一部分 形象包裝（項目 CIS 系統(tǒng)） 形象包裝可看成項目的 CIS 系統(tǒng)，由、理念識別系統(tǒng)（ MI）、行為識別系統(tǒng)（ BI）三大子系統(tǒng)組成。通俗點講，就是好的廣告?zhèn)鞑ゲ邉澮颜鞣讼M者，銷售、招商人員的溝通就變得比較容易了。第二次海灣戰(zhàn)爭 前美國空軍已控制了伊拉克領(lǐng)空。 第三流程 銷售第一跳 產(chǎn)品、項目運營在營銷學上分三大流程：上游產(chǎn)品力、中游形象力、下游銷售力。一方面，幾個人的智慧總不如八百萬人的智慧，一方面，鹽城文化主體的生成創(chuàng)造也理應由鹽城人民來完成，還有，也是最重要的，通過一次全民生創(chuàng)未來鹽城文化運動的同時，也完成了對本項目的一次空前的炒作。同時還構(gòu)筑了步行街的三個起伏，與步行街兩側(cè)商業(yè)建筑的三個峰谷交相疊現(xiàn)，構(gòu)筑一種凝固的音樂美。我們可將三個過街天橋設計成桌子形狀，上面布置一些景致、長廊、長座等， “ 桌子 ” 中央是主題雕塑，行人可于此小停、小看、小憩，即使簡單的走過，也可以感知這種閑趣與氛圍。隧道成本較高，過街天橋便成了首選。 由于本步行街被開元路、鹽南東路、迎賓南路所穿插，還不能做到完全的步行。其中 “ 震翅鹽城 ” 置于步行街臨青年路入口， “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 置于步行街橫跨迎賓南路的天橋上，因青年路與迎賓南路是本案的兩大門戶，因此，第一主題雕塑與第二主題雕塑必置于門戶地位。 無獨有偶，美國也有一個城市叫鹽湖城，城市的象征也是一只海鷗。徹 底融入長三角，鹽城將消弭自己獨特的海文化，也就消弭了自己，也就永遠被長三角邊緣化著。長三角的龍頭雖然是海文化的，但整個長三角是江湖海文化共存，其主體部分是江湖文化的即長江、太湖、錢塘江。震翅是欲飛的征兆，正如前面的分析，鹽城與蘇北即將迎來她的大發(fā)展時期，因此 “ 震翅鹽城 ” 就是對鹽城經(jīng)濟大發(fā)展的昭示。將此圖景形成雕塑，命名為 “ 震翅鹽城 ” 。我們就以這幅世界名畫為題材，將其立體化為雕塑作品，形成東方的維納斯 —— 黃海少女 ——鹽城。 古希臘奧林匹斯神系演變到古羅馬時代，愛與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國人婦孺皆知的維納斯。 鹽城由海洋貝殼摻合黃淮泥沙形成，西方古希臘神話中的愛與美神阿芙洛蒂特也是在大海的泡沫中誕生，這樣，我們就為 “ 黃海少女 ” 找到了她的肉身 —— 愛與美神阿芙洛蒂特。 主題雕塑一：黃海少女 —— 鹽城 為了傳達鹽城濱海的內(nèi)涵，我們引入了 “ 黃海 ” 的概念。因此，我們將采用系列主題雕塑的方式，在本案范圍內(nèi)創(chuàng)建鹽城文化靈魂第一高。只有物質(zhì)性的東西才能讓人們明確的感知。因此， “ 一個新生命 ” 還不足以描述鹽城，準確的描述是：一個充滿生機活力的新生命 ——濱海新鹽城！ 這就是鹽城獨特的海洋文化差異化定位。不管是與不是，我們都可以說，鹽城是一個新生命。 無疑，鹽城文化離不開一個 “ 海 ” 字，即海文化。也就是說鹽城的城市形象、文化靈魂是模糊的，不突出的。 三、鹽城城市文化第一高：鹽城城市或地區(qū)文化第一表征 尋找鹽城城市及區(qū)域文化 為了尋找城市、人、商業(yè)之間永恒的情感歸宿與聯(lián)系的紐帶，我們需要在此創(chuàng)建鹽城文化的生地與圣地，讓本案成為地域文化的表征，以達成商業(yè)與文化互為靈魂寄宿，互為能量支撐的目的。 在我們看來是本項目天然分界線的馬路，恰恰是人流的容器，因而也就是商業(yè)的重心指向，因而應該是商業(yè)組團的中心，而不是分界線，因此如此的組團布局與命名，也為后來的商業(yè)形態(tài)的組團分布確立了一個良好的前提。 變徵區(qū)：第三波谷北，靠近大慶路的一幢建筑。 商區(qū)：第二波谷，第一波峰與第二波峰之間的建筑。由于本區(qū)有廣場，是本案商業(yè)的第一高峰，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。 羽區(qū)：第三波峰，第一溝與鹽南東路之間的建筑。 角區(qū)：第二波峰，臨開元路兩側(cè)的建筑。 以辦公樓、酒店、商場、超市、青年公寓為主。由于最后一個波谷有分成南北不連接的兩部分，因此第三波谷又分為兩個組團，合為七個組 團片區(qū)。而且新定位本就是商街而不是居住小區(qū)。新的定位規(guī)劃將 A 組團住的靜謐性破掉了。如因 A 組團的西區(qū)一部分住宅變?yōu)樯虡I(yè)部分，拆遷安置欠缺的部分可向其它組團轉(zhuǎn)移。由于本案所在區(qū)域變成熱鬧的商業(yè)街之后，居住功能大大弱化，因此將住宅部分定位為商住兩用樓。 步行街兩側(cè)的建筑有原來的東西走向變成了南北走向。東側(cè)臨大寨溝的半條街打造成特色餐飲一條街；西側(cè)迎賓南路打造成普通商街：中間一條在北端的 F 區(qū)向西延伸，形成與兩條河道并行的一條休閑游玩性質(zhì)的有檔次有規(guī)模的步行商街。 如下圖所示。 為鹽城的商業(yè)史留下了天大的遺憾，它的天大遺憾成就了我們天大的商機 —— 創(chuàng)造鹽城第一條上檔次上規(guī)模的商業(yè)步行街?？墒侵幸? 海華廣場地塊東西長度不算短，理應在地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條東西向步行街。 首先看硬規(guī)劃。換言之，產(chǎn)品的人格化則是產(chǎn)品營銷的最高境界，企業(yè)人格化則是企業(yè)經(jīng)營的最高境界，商街的人格化，即商街形成自己的文 化與靈魂，形成她自己的生命的脈動，就是商街的最高境界。從這個角度講，商業(yè)步行街比其它商業(yè)形式更容易達成這一境界。 一、商業(yè)的最高境界 一個城市商業(yè)文化的最高表現(xiàn)，不是著名的商場，不是著名的商區(qū)，而是上檔次上規(guī)模的步行街。如上面的分析，定位如做大的變動，規(guī)劃設計必然隨之做出大的變動，因為只有好的規(guī)劃設計才能體現(xiàn)好的功能定位。但凡事有一害必有一利，有一大害必有一大利，不能排除有非常好的定位規(guī)劃的可能性。 第二流程踏板：規(guī)劃設計 由于本案被馬路和河道切成九塊，大的規(guī)劃似乎不大可能。 五、好的定位規(guī)劃附加值利益 好的商業(yè)項目會成為城市名片，甚至對鹽城形象的形成與傳播起到強勁的助動力量，因此，沒有理由不獲得鹽城市政府與規(guī)劃局的大力支持，為項目運營形成更優(yōu)化的政治氣候。 當商業(yè)消費的性質(zhì)由交易向休閑、娛樂、游玩偏沉時，消費時間也必然發(fā)生改變，既以白天為主，變成以晚上和周末為主，本案也就成了鹽城人夜生活與周末生活的首選之所。本案就是要形成鹽城的湖南路與夫子廟。 為了能與鹽城的新街口 —— 建軍路與解放路的交會處的商業(yè)中心分庭抗禮，本商區(qū)必須形成自己的風格，那就是把南京湖南路的高檔休閑 —— 城市格調(diào)與南京夫子廟的低擋休閑 —— 民俗游玩兩大文化特征揉為一體，形成商業(yè)第一中心不能替代的本商區(qū)的商業(yè)文化特征。如果說商業(yè)主中心以交易為主，以休閑為 輔，那么商業(yè)副中心就是以休閑、娛樂為主，以交易為輔。 第二定位：大商小?。▋?yōu)化型定位） 項目商業(yè)功能定位：鹽城商業(yè)副中心。如果在此基礎(chǔ)上，還能把孔雀和大象，即名牌商業(yè)運營商招來、找來，再加上后期高水準的經(jīng)營、管理，我們的項目還有不是百分之百成功的可能性嗎？ 四、產(chǎn)品定位 鑒于以上三個方面，我們對本案的項目商業(yè)規(guī)模做 出如下定位： 第一定位：中商中?。ㄟm合型定位） 中商中住的項目商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模比較接近，操作起來比較順利。 正如我在解析會上所說，如果客戶是螞蟻，那么不好的產(chǎn)品（包括定位和規(guī)劃）就是普通的磚石，只能捉螞蟻到上面去；好的產(chǎn)品就是羊骨頭，可以創(chuàng)造如蟻附膻的效果，這就是企業(yè)或項目運營的上乘境界了：致人而不致于人。 或然性運作：給你一塊地，種下幾叢灌木的種子，能否形成灌木叢受客觀因素的制約比大樹少，成功的概率加大了，但成功仍是或然的，即可能成功，也可能不成功，稱之為或然性運作。利潤居中，風險居中，是中商中住的最大特色。 小商大住是市場風險最低的定位模式，因為臨街門面與住宅都容易去化，只要價位合理就行了，但也是利潤最低化的定位模式。大商小住定位直接的好處就是高利潤，如果我們把現(xiàn)有的商業(yè)成份擴容一倍，形成一個體量基本與中茵 一、項目分析（略） 二、市場定位方向 大的戰(zhàn)略性的市場定位無非三個方向：（其所占比例為銷售額，而不是建筑面積） 大商小?。ㄒ陨虨橹靼ň频?、辦公樓，以住為輔） 中商中?。ㄉ套「髡家话氲姆萘浚? 小商大住（以住為主，以商為輔即商業(yè)只做兩層臨街門面，無酒店、辦公樓）大商小住形式可以使目前的商業(yè)建面成倍擴容，并以大的規(guī)模與明確的市場差異化而達 到市場利潤最大化，即競爭利器是大的規(guī)模與明確的市場差異化。中茵、怡景、國飛（可能還有蘇嘉）幾粒大的種子已撒在迎賓路 —— 迎賓南路上，因此，迎賓路 — 迎賓南路發(fā)展成鹽城的一條大規(guī)模的主商街，幾乎就是鹽城商業(yè)史上的必然了。而迎賓路 ——