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江蘇鹽城國飛房地產(chǎn)項目全程策劃方案-閱讀頁

2025-05-30 17:01本頁面
  

【正文】 ( BI) 一個項目要成為經(jīng)典作品,不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播,更需要一些事件、行為等動態(tài)傳播進行炒作,后者往往成為傳播能量,成為項目整個營銷運作的核爆點。但所謂客大欺店,這一點也并非易事。 ( 3)著名商管公司加盟 (見經(jīng)營管理部分) ( 4)著名保險公司投保 與保險公司合作,對物業(yè)進行擔保,有利于贏得投資客戶一定程度的信任。對于一個女人來說,如果一個男人不可信,那么他任何美麗的承諾都沒有意義。 ( 2)鹽城商業(yè)副中心誕生 ( 3)鹽城第一條高檔步行街誕生 其他新聞活動策劃 文化改變鹽城專家論證會 看鹽城如何崛起專家論壇 黃金商鋪拍賣會 投資客戶免費鹽城二日游(核心目的是項目解析會及現(xiàn)場參觀,順便展示項目大環(huán)境 —— 鹽城) 公關策劃:政府因素的介入 根據(jù)我們的經(jīng)驗,很多投資客戶都很在乎項目與政府的關系。我們要營造一個政府介入的基點,利用政府的宣傳資料,剪輯合成或重新制作一部半個小時的記錄片,題名為《東南沿海處女地:鹽城》,既替政府宣傳了鹽城,又借政府宣傳了項目。 起售價: 2500 元 /㎡ 一層門面均價: 12000 元 /㎡ 三層商場均價 : 4000 元 /㎡ 價格鋪差:視具體情況而定 付款方式和進度:視具體情況而定 由于本案商業(yè)部分縱深幅度較大,門面房建筑面積明顯多于二層以上商場部分,而且商業(yè)地產(chǎn)項目的價格層差又比較大,因此均價的衡量計算變得相當復雜,而且由于均價與低層門面與較高層的商場價格的落差又非常大,因此均價對客戶的參考意義并不大,因此這里只給出了商業(yè)的最低價格與最高價格,最低價格即頂層商場的平均價格 3000 元 /㎡,參考標準是本 案周邊的住宅及辦公用房價位,最高價格即臨街門面的平均價格 12000 元 /㎡,參考標準是本案周邊的門面房價位。如果抬高價格,不是賣不掉,但透支了未來若干年的商業(yè)價值與升值潛力空間,勢同焚林而獵,涸澤而漁,抬高了租賃價格,加大了經(jīng)營難度,最終導致商街冷落,投資回報承諾難以兌現(xiàn),投資者被套牢的局面。相信這也不是像國飛綠色置業(yè)這樣認認真真做事的商人所愿意看到的結果。 價格分期策略 入市起售價格: 2888 元 /㎡ 價格升幅比例: % 本地當然以鹽城為核心,異地以溫州、臺州為核心漸次向浙北、上海擴展。 三、入市時機規(guī)劃 年度房地產(chǎn)運行周期狀況分析 對于住宅地產(chǎn)來說,春秋兩季是購買旺季,因為炎夏和春節(jié)抑制了人們購房的沖動。 入市時機的確定及安排 對于本案來說,想在 2020 年入市已不太可能,但還是要盡可能搶在 06 年初春 3月份入市。幾次成功的商業(yè)地產(chǎn)展會參與可能就會解決大部分甚至全部銷售問題。 由于投資客戶麋集于溫臺地區(qū),因此溫臺地區(qū)的專門的商業(yè)地產(chǎn)展會最為成熟也最為頻繁,達到每地區(qū)至少每月一次的程度,甚至連溫嶺等縣一級的城市也舉辦專門的商業(yè)地產(chǎn)展會。 展會策劃主要包括兩大部分主要內容: 印刷品策劃設計 重要的宣傳資料都要準備充分。 六、媒介策略 媒體總策略 主要以報媒為主,戶外廣告及廣告活動為輔。 臺州臺州日報、臺州晚報、臺州廣電報 ?? 戶外媒體選擇:以費用低見效快形象好的羅馬旗 為主。 八、廣告活動 公共場所廣告活動 DM 定向派發(fā) 茶社、咖啡店贈品 九、泛營銷計劃 所謂泛營銷計劃,即讓客戶帶客戶,讓更多的客戶成為無薪有利的兼職銷售人員。 十、零風險啟動計劃 常規(guī)的思維,投資、經(jīng)營客戶都喜歡臨街鋪面,因為街上的人氣是固定的,經(jīng)營不好是自己水平問題,怪不得 別人。而當你提出的全部理由,客戶都無法證明的時候,最后一項,那就是風險由你自己來承擔,通常的做法便是回報和回購。 回購計劃 三年為期, 200*年 *月份一個月內,任何業(yè)主均可無理由退鋪,價格為購鋪價減去三年租金之和。三年應該是投資人比較歡迎的期限,因而對該項投資不會有更大的顧慮。 〔但準確地說,如此運作有變相集融資之嫌,因此,要措辭謹慎〕 回報與回購零風險銷售計劃不僅是在化解投資者的風險,更主要的是,強化投資者購鋪的信心,優(yōu)化投資氛圍。 進行性測評 銷售收人 市場占有率 一、商業(yè)形態(tài)分布 顯然,只有我們首先確定了每一商業(yè)組團,每一商業(yè)組團的構成成分的經(jīng)營業(yè)態(tài)之后,才有了招商的前提。規(guī)劃設計上三個商業(yè)波峰及其商務、主題或專業(yè)、高檔與特色三大商業(yè)形態(tài)定位,也已為我們的商業(yè)形態(tài)組團分布確立了一個宏觀框架,剩下的就是細化的布局方案。 原有 A 區(qū)的 14樓被步行街的出口分成兩部分后,本區(qū)便形成四幢建筑,可自西向東形成綜合底商 +辦公樓、大型超市 +產(chǎn)權式酒店、大型品牌餐飲店 +商住樓、低商 +產(chǎn)權式辦公樓的格局。商業(yè)部分主要是大型超市與大型品牌餐飲店,去化模式是出售而后招商,超市針對普通大型超市,類似于蘇果級別的,餐飲店因處于餐飲一條街的南出口,有旗艦店性質,檔次以中等名連鎖店為招商對象,像重慶的巴國布衣等,向內在布置一家大眾餐飲連鎖店,像鹽城玉米人之類。 規(guī)劃設計中已提到,這里設以親情、生活為主的主題或專業(yè)的商區(qū)。去化方式均以先銷售后招商的產(chǎn)權式經(jīng)營為主,其中家電商城、家具及家居飾品商城、超市引入著名連鎖品牌運營商,男人商城、女人商城、青少年兒童商城則以品牌戶與散戶經(jīng)營為主。 羽區(qū):第三商業(yè)波峰,第一溝與鹽南東路之間的六幢建筑,高檔及特 色、休閑商區(qū)。本區(qū)以迎賓南路為界分為東西二區(qū),西區(qū)是 “7” 字步行街的北端盡頭,以交易為主,特色、休閑為輔,南側建筑引入世界級著名超市,諸如沃爾瑪?shù)?,西側建筑引入著名百貨商場運營商,北側建筑形成品牌、特色招商經(jīng)營為主的百貨商城,東區(qū)是 “7” 字步行街的北端拐點,以特色、休閑為主,交易為輔,南側及西側建筑形成品牌、特色、流行、時尚戶招商經(jīng)營為主的百貨商城,北側建筑引入著名百貨商場運營商。 波谷區(qū):包括徴區(qū),第一波谷,即第二波峰與第三波峰之間的建筑;商區(qū),第二波谷,即第一波峰與第二波峰之間的建筑;變宮區(qū),第三波谷南,即第一溝北側的建筑;變徴區(qū),第三波谷北,即靠近大慶路的一幢建筑。我們相信,廣大高水平經(jīng)營戶的商業(yè)智慧一定高于幾個策劃人的商業(yè)智慧,他們敏銳的商業(yè)目光比我們更能準確地判斷出哪個位置該適合做什么。 如此,整個商街就形成了峰聚居、谷雜居的大商業(yè)布局形態(tài),即波峰商區(qū)同類業(yè)態(tài)品種集中,波谷商區(qū)各類業(yè)態(tài)品種混雜。確立商管公司有兩種模式: 自己成立商管公司,聘請著名商管公司做顧問; 聘請專業(yè)的商管公司進行經(jīng)營管理。 三、經(jīng)營壁壘設定 經(jīng)營者是商街的基本結構單元,經(jīng)營者質量的好壞直接影響商街人氣的強弱。 四、招商的成本意識 雖然前面我們一再強調,項目運作的重中之重是銷售即資金回籠,因為沒有資金回籠,項目甚至不可能繼續(xù)運作下去,就更談不上成功。 許多商業(yè)地產(chǎn)項目都把銷售看得異常重要,投入大量資金人力,但銷售成功之后,就只派幾個人四處游走以求完成招商工作,至于經(jīng)營就只指望商管公司自身的能量去運作,由于缺乏強大的資金能量的支撐,致使項目后期招商、經(jīng)營運作有氣無力,漸漸流域冷清。 既然招商、經(jīng)營對項目的成功運作如此重要,就必須投入足量的成本去運作,至少不應少于銷售去化所投入的最低限 1個點的廣告?zhèn)鞑コ杀?,即把招商成本打入項目銷售總 收入的成本中去,作為項目可變成本的一部分。只要有足夠的資金加上正確的方法,我們就不必去指望某些人的某些關系帶來的所謂大客戶去支撐項目的運作,這些可能實現(xiàn)也可能不實現(xiàn)的或然性因素不該是商業(yè)運營者的第一追求。 五、大客戶公關 著名商業(yè)運營商對商街的銷售、招商的廣告影響及對商街未來的人氣影響,其作用是不言而喻的。 有序的公關 搜集到足夠多的數(shù)據(jù)之后就要,就要進行有序有力的招商工作,把概率變成事實。 六、中小客戶招商區(qū)域的界定 招商對象雖然在全國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)都比較集中,而不再像投資客戶那樣主要集中在溫臺、浙北、上海、珠三角這些民間資本比較雄厚的地區(qū),因此, 招商不再以溫州為主要舞臺,而是以項目所在地即鹽城為中心,向中國四大經(jīng)濟區(qū)及中西部一些重要城市漸次拓展。因為我們要解決的不僅是招商的量,更要解決招商的質量,招商質量是項目后續(xù)成功經(jīng)營的重要基礎。如果說 銷售以出售鹽城為第一要務,以出售項目為輔助,那么招商則需要二者并重,既要重視鹽城的未來潛力,又要重視項目現(xiàn)下的人氣,因為對于經(jīng)營者來說,此時能否賺錢與未來能否賺錢同樣重要。 大眾傳播:空襲 許多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商方面的成本投入力度不夠,因此大大延緩了招商速度。與一個陌生人談業(yè)務和與一個聽說過的人談業(yè)務的心態(tài)是不一樣的,聽說過的人,未談之前就有了一定程度的心理接受度。 大眾傳播通常以如下幾種常見手段進行: ( 1)報紙媒體廣告 ( 2) DM 派發(fā) ( 3)茶社、咖啡店贈品 招商團隊:地面搜索 招商團隊主動出擊,可以完成 “ 空襲 ” 效果的最大化。 八、優(yōu)惠政策及泛招商計劃 優(yōu)惠政策 對經(jīng)營面積較大的客戶及非常有影響的客戶要給予足夠的優(yōu)惠政策,以強化對他們的吸引力。這樣可鼓勵小經(jīng)營戶在私下里“ 串聯(lián) ” 。 招商會工作主要有兩大方面: 市場預熱即推廣宣傳 招商會流程及運作 十、鹽城二日游及現(xiàn)場參觀 此活動目的在于引導經(jīng)營客戶感受鹽城大環(huán)境及項目小環(huán)境,強化其投資經(jīng)營信心。 —— 宋玉《對楚王問》(《楚辭》) 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來的戲劇性, 尋找他的戲劇性,給她一個偉大的靈魂, 是王后還是村婦,是秦淮八艷還是坐臺小姐,從此定格; 我們不是在創(chuàng)造一個項目,我們是在創(chuàng)造一個千古傳奇 ?? 為了創(chuàng)造一個其他人其他項目難以逾越的鹽城商業(yè)文化高度與深度,我們必須有其他人其他項目難以逾越的人性及文化的思索高度。所以我們必須一手指天,與歷史的久遠與未來的無限對語;一手指地,與此時此刻的蕓蕓眾生微笑。在文化層面,融入柴米油鹽醬醋茶與喜怒哀樂愛惡欲,包容物質與生活;融入赤橙黃綠青藍紫與宮商角徵羽清變,包容精神與文化。 面向大海,背依平 原,不久的將來,鳥獸的故鄉(xiāng)必然成為人類的天堂。 這里,我們再次使用本案的營銷總概念以結束全篇: 在柴米油鹽醬醋茶上,灑成赤橙黃綠青藍紫 于喜怒哀樂愛惡欲中,彈出宮商角徵羽清變 —— 締造浪漫鹽城!
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