【正文】 在文化層面，融入柴米油鹽醬醋茶與喜怒哀樂愛惡欲，包容物質(zhì)與生活；融入赤橙黃綠青藍紫與宮商角徵羽清變，包容精神與文化。這樣可鼓勵小經(jīng)營戶在私下里“ 串聯(lián) ” 。 大眾傳播：空襲 許多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商方面的成本投入力度不夠，因此大大延緩了招商速度。 有序的公關(guān) 搜集到足夠多的數(shù)據(jù)之后就要，就要進行有序有力的招商工作，把概率變成事實。 許多商業(yè)地產(chǎn)項目都把銷售看得異常重要，投入大量資金人力，但銷售成功之后，就只派幾個人四處游走以求完成招商工作，至于經(jīng)營就只指望商管公司自身的能量去運作，由于缺乏強大的資金能量的支撐，致使項目后期招商、經(jīng)營運作有氣無力，漸漸流域冷清。 如此，整個商街就形成了峰聚居、谷雜居的大商業(yè)布局形態(tài)，即波峰商區(qū)同類業(yè)態(tài)品種集中，波谷商區(qū)各類業(yè)態(tài)品種混雜。 羽區(qū)：第三商業(yè)波峰，第一溝與鹽南東路之間的六幢建筑，高檔及特 色、休閑商區(qū)。 原有 A 區(qū)的 14樓被步行街的出口分成兩部分后，本區(qū)便形成四幢建筑，可自西向東形成綜合底商 +辦公樓、大型超市 +產(chǎn)權(quán)式酒店、大型品牌餐飲店 +商住樓、低商 +產(chǎn)權(quán)式辦公樓的格局。 銷售收人 回購計劃 三年為期， 200*年 *月份一個月內(nèi)，任何業(yè)主均可無理由退鋪，價格為購鋪價減去三年租金之和。 臺州臺州日報、臺州晚報、臺州廣電報 ?? 戶外媒體選擇：以費用低見效快形象好的羅馬旗 為主。幾次成功的商業(yè)地產(chǎn)展會參與可能就會解決大部分甚至全部銷售問題。 價格升幅比例： % 如果抬高價格，不是賣不掉，但透支了未來若干年的商業(yè)價值與升值潛力空間，勢同焚林而獵，涸澤而漁，抬高了租賃價格，加大了經(jīng)營難度，最終導致商街冷落，投資回報承諾難以兌現(xiàn)，投資者被套牢的局面。 三層商場均價 ： 4000 元 /㎡ （ 2）鹽城商業(yè)副中心誕生 （ 3）鹽城第一條高檔步行街誕生 其他新聞活動策劃 文化改變鹽城專家論證會 看鹽城如何崛起專家論壇 黃金商鋪拍賣會 投資客戶免費鹽城二日游（核心目的是項目解析會及現(xiàn)場參觀，順便展示項目大環(huán)境 —— 鹽城） 公關(guān)策劃：政府因素的介入 根據(jù)我們的經(jīng)驗，很多投資客戶都很在乎項目與政府的關(guān)系。 三、行為識別系統(tǒng)（ BI） 一個項目要成為經(jīng)典作品，不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播，更需要一些事件、行為等動態(tài)傳播進行炒作，后者往往成為傳播能量，成為項目整個營銷運作的核爆點。而異地操作，全國的商業(yè)地產(chǎn)項目將都是我們的競爭對手，而全國范圍內(nèi)的競爭首先是城市投資潛力的核心攻擊力度，而后才是項目自身投資潛力的核心攻擊力度，也就是說異地操作出售鹽城先于出售項目。 組團案名：（其位置在規(guī)劃設計中已述明，這里僅釋其義） 組團名 含義（《白虎通》） 樂感（《五經(jīng)通義》） 對應五行 對應現(xiàn)代西方音樂 宮區(qū) 宮者容也含也 聞宮聲使人溫良而寬大 土 1（ do） 商區(qū) 商者張也 聞商聲使人方廉而好義 金 2（ re） 角區(qū) 角者躍也 聞角聲使人側(cè)隱而好仁 木 3（ mi） 徵區(qū) 徵者止也 聞徵聲 使人恭儉而好禮 火 5（ sol） 羽區(qū) 羽者舒也 聞羽聲使人樂養(yǎng)而好施 水 6（ la） 變宮區(qū) 7（ xi） 變徵區(qū) 4（ fa） 現(xiàn)代西方音樂是 7 個音階 ,中國古代只有五音宮、商、角、徵、羽，一般稱為 “ 正聲 ” 或 “ 正音 ” 即 12356，無 47。 案名一：鹽城 7 街 解釋： 1）步行街的形狀像 “7” 字，同時整個項目形成三峰四谷 7 個組團商區(qū)，并以古音樂 7 音宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名； 2）一周 7 天，有休閑性質(zhì)； 3）人有 7 情，喜怒哀樂愛惡欲，出門 7 件事，柴米油鹽醬醋茶，因此，這里是解決人們正常需求的地方。因此廣告、包裝策劃是僅次于上游產(chǎn)品策劃去體現(xiàn)策劃公司功力的第二大因素。 文化的系統(tǒng)生成與項目炒作 完成這兩大主題之后，我們就完成了對鹽城文化方向的導引，剩下的將由智慧的八 百萬鹽城人民來完成。其它五組分置于步行街每一波峰、波谷的中心，另有一組置于步行街第二波谷與第三波峰的銜接處即鹽南東路上。 此雕塑 “ 立足 ” 長三角，面向大海，與 “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 雕塑一脈相承傳達著鹽城的立足中國的國際化的海洋文化傾向。海洋文化原本就是以西方文化為根基的，因此，以西方海洋文化的物質(zhì)肉身嫁接中國現(xiàn)代東方經(jīng)濟文明意識的精神內(nèi)涵，形成中華文明的國際化傾向表征性的作品 —— “ 黃海少女 —— 鹽城 ” ，就具備了更深廣的哲學內(nèi)涵及更具未來指向的中國經(jīng)濟文化價值。 文化的物化 定位雖然有了，但它不過是一種思想性的意識性的東西，是虛的，難以讓世人感知的。 今日之鹽城除了濱海之外似乎就沒有什么東西留在人們的印象中了。 徵區(qū)：第一波谷，第二波峰與第三波峰之間的建筑。由于本案的輪廓形狀像一把琴，七個組團片區(qū)又暗合了音樂中的音節(jié)數(shù)目，這里我們用古代五音（七）的名稱宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名這七個組團： 宮區(qū)：第一波峰，臨青年路的建筑。其實商業(yè)部分成倍擴容之后，住宅安置以外的商品房部分也成倍縮減，銷售壓力大為弱化。 想在迎賓南路上創(chuàng)造步行街似乎不太可能，我們唯一能 做的就是利用我們地塊南北狹長并與迎賓南路相融的特點，在自己的地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條步行街。而要達到這一點就需要商街在硬規(guī)劃與軟規(guī)劃兩個方面都達到一個較高的境界。策劃公司既然自稱智慧型公司就應該在這方面有所表現(xiàn)，不至于使發(fā)展商對策劃代理這個行業(yè)失望。 項目商業(yè)文化定位：鹽城夜生活 與周末生活的第一載體。 以商引居、以居興商，大開放、小封閉的半開放社區(qū)，做好鹽城商業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的有力補充，傾力打造迎賓南路拓展段為以年輕群體為主的休閑消費式 “ 鹽城的湖南路 —— 鹽城時尚夜消費文化第一街 ” 。 中商中住因存在一定量的商場、寫字樓、酒店成 份，如果在商業(yè)優(yōu)勢比較明顯的地段，風險并不太大。有土壤與環(huán)境還不夠，還要有種子，就像雪花必須有灰塵作為凝結(jié)核一樣。比較周邊城市如 淮安、連云港，不論是正在運營的老商場，還是新誕生的商業(yè)項目，其數(shù)量都遠大于鹽城。即使沒有張源潮的出現(xiàn)，盡有濱海、平原、溫度、濕度四大經(jīng)濟要素的鹽城也必然有著其他地區(qū)不可比擬的強勁的自我經(jīng)濟張力。每一次新的生成都是對就生成的摧殘。 16 世紀中葉以后，全河奪淮入海，海岸不斷向外延伸。 那么，為何蘇北也具備這四大要素卻經(jīng)濟相對比較落后？ 蘇北的悲哀 從北向南掃視一下中國的海岸線，你會發(fā)現(xiàn)蘇北海岸線與其它地區(qū)不同，其它地區(qū)的海岸線曲曲折折，而蘇北則相反，非常平滑；而且交通體系其它沿海地區(qū)均有高速公路或規(guī)劃中的高速公路，至少有國道貫通，只有蘇北沿海只有省級公路 。 一個偉大的廣告人創(chuàng)造了一個偉大的廣告理論，他說 “ 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來的內(nèi)在的戲劇性 ” ，這 “ 內(nèi)在的戲劇性 ” 就是企業(yè)或產(chǎn)品的生命靈魂。鹽城國飛 項目方案 說明：本方案為本人為鹽城國飛綠色置業(yè)公司鹽城迎賓南路 22 萬㎡半商半住性質(zhì)總銷售額過 8 億的原 “ 名門晟地 ” 項目全案代理招標時的競標方案。用管理學上的術(shù)語來說，就是企業(yè)或產(chǎn)品的人格化。 掃視東南沿海城市及經(jīng)濟帶，從北向南，遼東半島到珠江三角洲均是經(jīng)濟發(fā)達地帶，而蘇北沿海卻成了丹頂鶴保護區(qū)，麋鹿保護區(qū)，本應該是人類的天堂卻變成鳥獸的故鄉(xiāng)，海洋沒有中心化蘇北，蘇北卻邊緣化了海洋。 16 世紀初黃河在云梯關(guān)（今江蘇響水縣西南，漣水縣東北）外入海。黃河水患對蘇北區(qū)域經(jīng)濟的打擊摧殘是徹底性的，其程度比戰(zhàn)爭更不知殘酷多少倍。因此，如果說，蘇北是中國東南沿海最后一塊黃金處女地，那么鹽城就是蘇北第一塊黃金處女地 二、房地產(chǎn)區(qū)域市場狀況（略） 三、現(xiàn)狀與趨勢 現(xiàn)狀與趨勢一：鹽城重點向南、挺進河東、適度向西、優(yōu)化城北，至 2020 年發(fā)展成 100 萬人口的大城市的城市發(fā)展方向及規(guī)模定位，不但會使鹽城城市規(guī)模幾乎擴容一倍，而且使城市的幾何中心向東南偏移。 現(xiàn)狀與趨勢四：經(jīng)濟相對欠發(fā)達的城市商業(yè)地產(chǎn)的銷售客戶主要是投資客戶，主要不在本地而在異地，主要集中于長三角、溫臺、珠三角等地，即中國存在大量的持幣尋機投資人，只要項目好，有好的策劃包裝，用少一些的成本讓他們知道，銷售區(qū)去化也就成了。中茵、怡景、國飛（可能還有蘇嘉）幾粒大的種子已撒在迎賓路 —— 迎賓南路上，因此，迎賓路 — 迎賓南路發(fā)展成鹽城的一條大規(guī)模的主商街，幾乎就是鹽城商業(yè)史上的必然了。利潤居中，風險居中，是中商中住的最大特色。 第二定位：大商小住（優(yōu)化型定位） 項目商業(yè)功能定位：鹽城商業(yè)副中心。 當商業(yè)消費的性質(zhì)由交易向休閑、娛樂、游玩偏沉時，消費時間也必然發(fā)生改變，既以白天為主，變成以晚上和周末為主，本案也就成了鹽城人夜生活與周末生活的首選之所。如上面的分析，定位如做大的變動，規(guī)劃設計必然隨之做出大的變動，因為只有好的規(guī)劃設計才能體現(xiàn)好的功能定位。 首先看硬規(guī)劃。 如下圖所示。如因 A 組團的西區(qū)一部分住宅變?yōu)樯虡I(yè)部分，拆遷安置欠缺的部分可向其它組團轉(zhuǎn)移。 以辦公樓、酒店、商場、超市、青年公寓為主。 商區(qū)：第二波谷，第一波峰與第二波峰之間的建筑。也就是說鹽城的城市形象、文化靈魂是模糊的，不突出的。只有物質(zhì)性的東西才能讓人們明確的感知。 古希臘奧林匹斯神系演變到古羅馬時代，愛與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國人婦孺皆知的維納斯。長三角的龍頭雖然是海文化的，但整個長三角是江湖海文化共存，其主體部分是江湖文化的即長江、太湖、錢塘江。 由于本步行街被開元路、鹽南東路、迎賓南路所穿插，還不能做到完全的步行。一方面，幾個人的智慧總不如八百萬人的智慧，一方面，鹽城文化主體的生成創(chuàng)造也理應由鹽城人民來完成，還有，也是最重要的，通過一次全民生創(chuàng)未來鹽城文化運動的同時，也完成了對本項目的一次空前的炒作。 第一部分 形象包裝（項目 CIS 系統(tǒng)） 形象包裝可看成項目的 CIS 系統(tǒng)，由、理念識別系統(tǒng)（ MI）、行為識別系統(tǒng)（ BI）三大子系統(tǒng)組成。（ 7+1 連鎖超市即因此命名） 4）光有 7 色，赤橙黃綠青藍紫，樂有 7 音，宮商角徵羽（ 1 2 3 5 6）清角（ 4）變宮（ 7），這里是締造鹽城人休閑與浪漫的場所； 5）天上北斗 7 星為人類指示方向，天上 7 仙女是人們美麗的向往，因