【正文】 。因此開發(fā)商在定位、規(guī)劃方面只提出了做修改建議的要求。 海華廣場(chǎng)偏偏就沒有去做。 商業(yè)格局與組團(tuán)命名 由于本案被三條馬路青年路、開元路、鹽南東路橫向與迎賓南路交叉，因此三個(gè)交叉路口必然形成三個(gè)商業(yè)波峰，波峰與波峰之間必然形成三個(gè)商業(yè)波谷，因此，我們這一規(guī)律把本案由南向北橫向的意識(shí)性的分成三峰三谷六個(gè)組團(tuán)片區(qū)，而打破原有的按馬路、河道形成的天然區(qū)割命名的方式。 再看軟規(guī)劃。 “ 黃海 ” 是中國的 “ 五湖四海 ” 之一，鹽城是包攬黃海海岸線最長的地級(jí)市；為了傳達(dá)鹽城的美麗、生機(jī)、活力的內(nèi)涵，我們引入了 “ 少女 ” 的概念，這樣我們就有了一個(gè)很好的意象—— “ 黃海 少女 ” 來喻征鹽城。 主題雕塑三： /主題雕塑四： /主題雕塑五： /主題雕塑六： /主題雕塑七： /主題雕塑八： 本案的主題雕塑共有八組，每組由一個(gè)大的主題雕塑和數(shù)個(gè)小的分 題雕塑構(gòu)成。地面部隊(duì)未投入之前其實(shí)戰(zhàn)爭已定勝負(fù)。 案名三：可將 “ 鹽城 7 街 ” 作為主案名，將 “ 黃海少女鹽城商業(yè)步行街 ” 作為副名或別名，分置于步行街南入口即青年路入口處和步行街與迎賓南路交匯處。此廣告語 “ 黃海少女 ”既代表案名又有新奇性， “ 欲嫁溫州商人 ” 既有新奇性又有具體指向，包含了廣告語 “ 新奇性 +利益點(diǎn) ” 兩大特色。 一層門面均價(jià)： 12000 元 /㎡ 入市起售價(jià)格： 2888 元 /㎡ 六、媒介策略 媒體總策略 主要以報(bào)媒為主，戶外廣告及廣告活動(dòng)為輔。 進(jìn)行性測(cè)評(píng) 去化方式均以先銷售后招商的產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主，其中家電商城、家具及家居飾品商城、超市引入著名連鎖品牌運(yùn)營商，男人商城、女人商城、青少年兒童商城則以品牌戶與散戶經(jīng)營為主。 四、招商的成本意識(shí) 雖然前面我們一再強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目運(yùn)作的重中之重是銷售即資金回籠，因?yàn)闆]有資金回籠，項(xiàng)目甚至不可能繼續(xù)運(yùn)作下去，就更談不上成功。如果說 銷售以出售鹽城為第一要?jiǎng)?wù)，以出售項(xiàng)目為輔助，那么招商則需要二者并重，既要重視鹽城的未來潛力，又要重視項(xiàng)目現(xiàn)下的人氣，因?yàn)閷?duì)于經(jīng)營者來說，此時(shí)能否賺錢與未來能否賺錢同樣重要。所以我們必須一手指天，與歷史的久遠(yuǎn)與未來的無限對(duì)語；一手指地，與此時(shí)此刻的蕓蕓眾生微笑。 招商會(huì)工作主要有兩大方面： 市場(chǎng)預(yù)熱即推廣宣傳 招商會(huì)流程及運(yùn)作 十、鹽城二日游及現(xiàn)場(chǎng)參觀 此活動(dòng)目的在于引導(dǎo)經(jīng)營客戶感受鹽城大環(huán)境及項(xiàng)目小環(huán)境，強(qiáng)化其投資經(jīng)營信心。 六、中小客戶招商區(qū)域的界定 招商對(duì)象雖然在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)都比較集中，而不再像投資客戶那樣主要集中在溫臺(tái)、浙北、上海、珠三角這些民間資本比較雄厚的地區(qū)，因此， 招商不再以溫州為主要舞臺(tái)，而是以項(xiàng)目所在地即鹽城為中心，向中國四大經(jīng)濟(jì)區(qū)及中西部一些重要城市漸次拓展。確立商管公司有兩種模式： 自己成立商管公司，聘請(qǐng)著名商管公司做顧問； 聘請(qǐng)專業(yè)的商管公司進(jìn)行經(jīng)營管理。商業(yè)部分主要是大型超市與大型品牌餐飲店，去化模式是出售而后招商，超市針對(duì)普通大型超市，類似于蘇果級(jí)別的，餐飲店因處于餐飲一條街的南出口，有旗艦店性質(zhì)，檔次以中等名連鎖店為招商對(duì)象，像重慶的巴國布衣等，向內(nèi)在布置一家大眾餐飲連鎖店，像鹽城玉米人之類。三年應(yīng)該是投資人比較歡迎的期限，因而對(duì)該項(xiàng)投資不會(huì)有更大的顧慮。 由于投資客戶麋集于溫臺(tái)地區(qū)，因此溫臺(tái)地區(qū)的專門的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)最為成熟也最為頻繁，達(dá)到每地區(qū)至少每月一次的程度，甚至連溫嶺等縣一級(jí)的城市也舉辦專門的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)。相信這也不是像國飛綠色置業(yè)這樣認(rèn)認(rèn)真真做事的商人所愿意看到的結(jié)果。我們要營造一個(gè)政府介入的基點(diǎn)，利用政府的宣傳資料，剪輯合成或重新制作一部半個(gè)小時(shí)的記錄片，題名為《東南沿海處女地：鹽城》，既替政府宣傳了鹽城，又借政府宣傳了項(xiàng)目。其字面意義表示鹽城 7 街流金淌銀的商業(yè)價(jià)值；其深層意義，黃金代表世界第一大經(jīng)濟(jì)要素海洋，白銀代表世界第二大經(jīng)濟(jì)要素溫潤的平原，以此闡明鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。 7）同時(shí)， 又是黨的生日，是一個(gè)民族偉大復(fù)興的開始。但我們必須給出一個(gè)方向，以免使 “ 運(yùn)動(dòng) ” 朝著無序的方向發(fā)展。因此目前的鹽城可以借力長三角，但將來的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展方向卻是獨(dú)立的，因?yàn)椋}城是清醇的海文化。因此，要想讓這定位活靈活現(xiàn)地展現(xiàn)在世人面前，就需要將意識(shí)物化，通常的物化手段是：景點(diǎn)、建筑、雕塑等，其中最典型的最直截了當(dāng)?shù)氖侄尉褪堑袼堋? 變宮區(qū)：第三波谷南，第一溝北側(cè)的建筑。 原設(shè)計(jì)中，基本上還保留著 A 組團(tuán)住的靜 謐性。 二、鹽城商業(yè)文化第一高：鹽城第一商業(yè)步行街 創(chuàng)建商業(yè)步行街 中茵 第三定位：小商大住的定位（安全型定位） 此定位雖然基本上是萬無一失的，但因?yàn)槔麧欁畹?，基本不?huì)成為開發(fā)商的首選。 三、項(xiàng)目成功運(yùn)營的兩大支撐要素 三種企業(yè)運(yùn)營模式： 偶然性運(yùn)作：給你一塊地，種下一粒大樹的種子，能否長成參天大樹受許多客觀因素的制約，成功是偶然的，稱之為偶然性運(yùn)作。 現(xiàn)狀與趨勢(shì)五：除中茵 因此，蘇北經(jīng)濟(jì)一直處于半休眠狀態(tài)。 蘇北的歷史生成 今天在平坦的蘇北平原上有一條北起阜寧，南至呂四鎮(zhèn)全長 300 公里的崗地，地理上稱之為范公堤，是南宋以前蘇北海岸線。當(dāng)時(shí)計(jì)有鹽城、南京、上海、福建 8 家房地產(chǎn)策劃代理公司報(bào)名參標(biāo)。這已是不爭的事實(shí)，也就是說沿海、平原、溫帶、濕度是世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的四大要素。 蘇北的未來 黃河像一個(gè)肆虐的 母親，不斷地生成著蘇北，又不斷地毀滅著蘇北，千里沃野一度又一度地生成，轉(zhuǎn)瞬又成千里黃泛區(qū)。 現(xiàn)狀與趨勢(shì)三：鹽城的商業(yè)市場(chǎng)最多算是飽和，遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)泡沫或白熱化競(jìng)爭。 小商大住是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最低的定位模式，因?yàn)榕R街門面與住宅都容易去化，只要價(jià)位合理就行了，但也是利潤最低化的定位模式。本案就是要形成鹽城的湖南路與夫子廟。換言之，產(chǎn)品的人格化則是產(chǎn)品營銷的最高境界，企業(yè)人格化則是企業(yè)經(jīng)營的最高境界，商街的人格化，即商街形成自己的文 化與靈魂，形成她自己的生命的脈動(dòng)，就是商街的最高境界。由于本案所在區(qū)域變成熱鬧的商業(yè)街之后，居住功能大大弱化，因此將住宅部分定位為商住兩用樓。由于本區(qū)有廣場(chǎng)，是本案商業(yè)的第一高峰，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。因此， “ 一個(gè)新生命 ” 還不足以描述鹽城，準(zhǔn)確的描述是：一個(gè)充滿生機(jī)活力的新生命 ——濱海新鹽城！ 這就是鹽城獨(dú)特的海洋文化差異化定位。震翅是欲飛的征兆，正如前面的分析，鹽城與蘇北即將迎來她的大發(fā)展時(shí)期，因此 “ 震翅鹽城 ” 就是對(duì)鹽城經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的昭示。同時(shí)還構(gòu)筑了步行街的三個(gè)起伏，與步行街兩側(cè)商業(yè)建筑的三個(gè)峰谷交相疊現(xiàn)，構(gòu)筑一種凝固的音樂美。 案名 從規(guī)劃設(shè)計(jì)的鋪陳中，我們已經(jīng)為案名及標(biāo)志的生成創(chuàng)造了前提。這就使商業(yè)地產(chǎn)操作形成遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)操作復(fù)雜得多的流程與環(huán)節(jié)，如下表所示： 本地市場(chǎng) 異地市場(chǎng) 本地市場(chǎng) +異 地市場(chǎng) 投資客戶 經(jīng)營客戶 消費(fèi)客戶 顯然，項(xiàng)目成功運(yùn)作的第一重心是資金回籠，即銷售去化，即針對(duì)的是投資客戶；雖然鹽城本地的投資傾向也比較強(qiáng)勁，但如此大的項(xiàng)目決不可能在本地迅速去化，因此銷售主戰(zhàn)場(chǎng)仍然在異地。 新聞及事 件策劃 （ 1） 50 萬元獎(jiǎng)金征集鹽城城市及地區(qū)文化建設(shè)方案及金點(diǎn)子 此策劃既是市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要組成部分，又是本案一次大規(guī)模的市場(chǎng)炒作及預(yù)熱。 我們一向主張欲增加利潤，向策劃要向項(xiàng)目本身要，而不是向我們的商業(yè)伙伴投資者與經(jīng)營者要。 四、廣告策略 廣告主題 總主題： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 b、黃海少女，欲嫁 溫州 商人 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 （略） 五、展會(huì)策劃 展 會(huì)策劃是營銷戰(zhàn)略的縱深。 回報(bào)計(jì)劃 回報(bào)率 812%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無論是否成功租賃，均定期返還。 宮區(qū)：第一商業(yè)波峰，臨青年路的建筑，高級(jí)商務(wù)區(qū)。而且零散經(jīng)營更適合商業(yè)步行街的性質(zhì)，因?yàn)椴徽撟叩侥膫€(gè)位置，都能找到自 己的需求才是理想的逛街環(huán)境，南邊累了，要跑到北邊吃東西一定不是逛街者的初衷。 數(shù)據(jù)的收集 如果 只針對(duì)有限的幾家客戶招商，成功的概率并不大，如果能夠收集到足夠多的同類客戶資料，就有可能招商的偶然性導(dǎo)向或然性在導(dǎo)向必然性。 泛招商計(jì)劃 小經(jīng)營戶進(jìn)行團(tuán)體租賃，達(dá)到一定面積給予優(yōu)惠。融交易與休閑于一體，融生活與浪漫于一體，融淺顯與深刻于一體，創(chuàng)造千古紅樓夢(mèng)：你懂，它是曠世奇書，一個(gè)偉大的深刻；你不懂，它是愛情故事，一個(gè)偉大的浪漫。大眾傳播如同戰(zhàn)爭中的空襲，破襲消費(fèi)大眾的心理抗性防線。當(dāng)然這里不排除有些地產(chǎn)商只生不養(yǎng)始亂終棄的心態(tài)在起作用，對(duì)招商、經(jīng)營的重要性認(rèn)識(shí)不足也是重要原因之一。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部分說過，由于本區(qū)型如 “ 羽 ” 字，地勢(shì)開闊，有廣場(chǎng)，是本案商業(yè)的第一重心，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。 企業(yè)利潤 七、促銷活動(dòng) 廣告附加券； 折扣； 附加交易； 禮品； 戶外廣告活動(dòng)。 價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制 二、推廣基本策略 區(qū)域策略 以本地市場(chǎng)為先導(dǎo)，以異地市場(chǎng)為深入，最終達(dá)成以異地市場(chǎng)為主導(dǎo)，以本地市場(chǎng)為輔助的區(qū)域運(yùn)作戰(zhàn)略。 四層商場(chǎng)均價(jià)： 3000 元 /㎡ 支撐點(diǎn)策劃 （ 1）品牌商業(yè)運(yùn)營商加盟 如有大型的著名的商業(yè)運(yùn)營商加盟 會(huì)對(duì)投資及經(jīng)營客戶產(chǎn)生重要影響。但中國古人又通過清、變兩種手法形成四個(gè)偏音，即清角 (4)、變徵 (4)、清羽 (7)、變宮 (7)。 第一部分 形象包裝（項(xiàng)目 CIS 系統(tǒng)） 形象包裝可看成項(xiàng)目的 CIS 系統(tǒng)，由、理念識(shí)別系統(tǒng)（ MI）、行為識(shí)別系統(tǒng)（ BI）三大子系統(tǒng)組成。 由于本步行街被開元路、鹽南東路、迎賓南路所穿插，還不能做到完全的步行。 古希臘奧林匹斯神系演變到古羅馬時(shí)代，愛與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國人婦孺皆知的維納斯。也就是說鹽城的城市形象、文化靈魂是模糊的，不突出的。 以辦公樓、酒店、商場(chǎng)、超市、青年公寓為主。 如下圖所示。如上面的分析，定位如做大的變動(dòng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)必然隨之做出大的變動(dòng)，因?yàn)橹挥泻玫囊?guī)劃設(shè)計(jì)才能體現(xiàn)好的功能定位。 第二定位：大商小?。▋?yōu)化型定位） 項(xiàng)目商業(yè)功能定位：鹽城商業(yè)副中心。中茵、怡景、國飛（可能還有蘇嘉）幾粒大的種子已撒在迎賓路 —— 迎賓南路上，因此，迎賓路 —