【正文】 潭、景德鎮(zhèn)）的開(kāi)發(fā)是可能的?？梢院涂h內(nèi)的其它旅游資源如仙人洞、神農(nóng)宮等組合成一條或幾條線路，對(duì)它們統(tǒng)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 一定位，整體營(yíng)銷。 正確的促銷思路 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 公眾對(duì)旅游目的地的認(rèn)識(shí)容易以偏概全、以點(diǎn)帶面，容易對(duì)旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一兩件具體事物的了解而推廣到旅游地全體，然后形成對(duì)該旅游地的形象評(píng)價(jià)。 表 7— 1 項(xiàng)目前期總投資估算匯總表 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 投資金額（萬(wàn)元） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 156 綠化工程費(fèi) 65 管理費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 本項(xiàng)目為旅游發(fā)展的長(zhǎng)期投資，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)投資，所帶來(lái)的效益有：顯性的直接旅游經(jīng)濟(jì)收益、環(huán)境效益、以及隱性的間接經(jīng)濟(jì)效益。 投資開(kāi)發(fā)方式 堅(jiān)持誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，政府給予優(yōu)惠政策，筑巢引鳳，多渠道解決開(kāi)發(fā)資金籌集問(wèn)題； 景區(qū)租賃經(jīng)營(yíng)制。 （ 2）、建設(shè)目標(biāo)：主體景區(qū)開(kāi)發(fā)基本完成，形成一定規(guī)模的旅游接待能力，在本縣主要旅游客源地有一定知名度，產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，為后期開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 第七章 開(kāi)發(fā)效益估算 本項(xiàng)目地的游覽景區(qū)面積約為 4 平方公里，采用分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的模式，前期開(kāi)發(fā)范圍為：三個(gè)半島、一個(gè)小島、一個(gè)小區(qū)、一座山坳、一個(gè)中心湖區(qū)以及渡假區(qū)的有關(guān)接待設(shè)施?？梢圆扇∪∪斯ずT票最低策略，而只定游客運(yùn)輸、娛樂(lè)、餐飲、住宿方面的價(jià)格，這既能樹立價(jià)廉物美的好形象又可進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。對(duì) 于全家假日游，卻有很大的拓展空間，家庭旅游者的旅游意識(shí)強(qiáng)，他們不太關(guān)注旅游吸引物，而比較關(guān)注日常旅游娛樂(lè)活動(dòng)，同時(shí)他們對(duì)于各種旅游活動(dòng)都樂(lè)于嘗試，特別是度假的需求高，只要立足創(chuàng)新，注意設(shè)計(jì)一些獨(dú)創(chuàng)的以家庭度假和娛樂(lè)為主題的項(xiàng)目，完善兒童安全保障體系，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，利用天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在這一目標(biāo)市場(chǎng)中，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占有更大的市場(chǎng)份額是有可能的。其余則放在 。并融環(huán)境美化于一身，可謂一意兩用。（ 2）以旅游者自己駕船娛樂(lè)戲水為主，項(xiàng)目有用漿劃的小木船，碰碰船，腳踏船。開(kāi)發(fā)理念為：以資源為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向的旅游開(kāi)發(fā)理念；開(kāi)發(fā)模式為：資源—— 市場(chǎng) —— 產(chǎn)品 —— 市場(chǎng)。 （ 1）鄰近旅游點(diǎn)：有必要關(guān)注的景點(diǎn)包括①龍泉湖；②鴛鴦湖。 旅游客源的市場(chǎng)規(guī)?？梢杂靡韵鹿奖硎荆? G= M1+ M2/D 其中 G：客源市場(chǎng)規(guī)模； M1：市場(chǎng)引發(fā)力或稱出游動(dòng)機(jī)； M2：目的地的吸引力； D：客源發(fā)生地與目的地間的距離影響力 所以，首先必須明確該項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，再有針對(duì)性地研究該市場(chǎng)的出游動(dòng)機(jī)、對(duì)該市場(chǎng)而言目的地的吸引力、以及相關(guān)的距離影響力。湖區(qū)山水相映，景色迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)清晨太陽(yáng)初升，湖水爍金。圍繞本項(xiàng)目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項(xiàng)目取得成功的有效保障。目前庫(kù)區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。庫(kù)區(qū)有余源和金流兩個(gè)村委會(huì)。特別是項(xiàng)目位置處于萬(wàn)年縣城近郊和江西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。庫(kù)區(qū)沿岸地形迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。地方政府重視，項(xiàng)目地基本無(wú)社區(qū)居民居住，開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用相對(duì)較小。 、周期性限制因素 （ 1）季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅游開(kāi)發(fā)必須著重考慮的因素，所以，該旅游項(xiàng)目將不可避免的受到全年性的季節(jié)性市場(chǎng)條件影響，根據(jù)有關(guān)研究可以認(rèn)為：春季（ 35 月）是小旺季；夏季（ 610月）是旺季；秋季（ 1112月）是平季；冬季 （來(lái)年 2 月）是淡季。 （ 4）自然美與人工美統(tǒng)一原則。 ? 戲水園：分三個(gè)區(qū)域。即丘比特的愛(ài)情之箭，表達(dá)青年人的浪漫愛(ài)情，讓游人參與射箭，是個(gè)參與性很強(qiáng)的園區(qū)，深受年青人喜愛(ài)；（ 3）石園的設(shè)計(jì)取意于“?？菔癄€”永不變心的愛(ài)情。 營(yíng)銷步驟 本項(xiàng)目的營(yíng)銷擬采用一般的營(yíng)銷步驟進(jìn)行。青年喜歡求新求異，求刺激，好冒險(xiǎn)，而且處于組建家庭的人生階段。 靈活定價(jià)策略 旅游的核心產(chǎn)品是服務(wù)，而服務(wù)是無(wú)形的，服務(wù)的質(zhì)量很難在購(gòu)買之前識(shí)別，但價(jià)格 卻有高低之分。 促銷策劃 促銷除促銷渠道有所區(qū)別外，促銷方式也因人、因地而異，無(wú)論運(yùn)用哪種方式，都必 須出奇制勝，以最小的促銷投入取得最大的促銷成果，現(xiàn)建議采用以下幾種促銷渠道方案。具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宜劃分為二期完成， 2020年―― 2020 年為一期 3 年， 2020 年―― 2020年為二期 5 年，總實(shí)施期限為8 年。租賃方按旅游規(guī)劃 的統(tǒng)一要求，在一定監(jiān)督保障之下，有權(quán)對(duì)旅游資源自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。據(jù)此計(jì)算甲方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資回報(bào)期為： 投資回報(bào)期為： 247。良好旅游區(qū)形象評(píng)價(jià)和旅游地形象期望越高，旅游區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為旅游區(qū)一份子而感到光榮和自豪，同時(shí)也就越珍惜和維護(hù)該旅游地的良好形象，而對(duì)那些利用旅游區(qū)的良好形象謀取私利的成員給予駁斥和教育。有條件開(kāi)發(fā)成景區(qū)的水庫(kù)也不在少數(shù)，各地近年來(lái)加快了湖區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐，這極大地加劇了相互之間的競(jìng)爭(zhēng)，攤薄了娛園旅游度假區(qū)的客源。這種資源特色適合開(kāi)發(fā)體現(xiàn)娛樂(lè)性、參與性、休閑性的旅游產(chǎn)品，因此，有必要按照年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，從中發(fā)現(xiàn)對(duì)娛園這種產(chǎn)品需求量比較大的目標(biāo)人群。 ? 大門和堤壩：度假區(qū)入口處以原木為材料作一個(gè)大門，門旁立一巨石，上書“娛園”二字。由于櫻花屬異國(guó)花卉，可滿足游客的好奇。 第五章 旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū) 本項(xiàng)目地旅游景區(qū)總體規(guī)劃為 7 個(gè)區(qū)域，它們是花卉園、怡情園、戲水園、植物園、紅豆園、歡樂(lè)園、鳥趣園、迎賓園： ? 花卉園。特色是旅游地的“特殊本質(zhì)”和“特殊運(yùn)動(dòng)形式”。 （ 2）保健：本旅游地可以成為 區(qū)域性的保健中心，其開(kāi)展的游泳、釣魚、水上項(xiàng)目、游園和其他相關(guān)項(xiàng)目對(duì)景德鎮(zhèn)和鷹潭、上饒三地的相關(guān)市場(chǎng)將是十分有競(jìng)爭(zhēng)力的。 資源組合評(píng)述 （ 1）項(xiàng)目策劃地以自然旅游資 源為主，人文旅游資源為輔，組合度良好，旅游可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)； （ 2）遠(yuǎn)山近水，線條柔美，山水比例恰當(dāng)，符合黃 金分割比，給人以一種秀麗、和諧的美感； （ 3）人文旅游資源雖然數(shù)量不多，級(jí)別不高，但也是地方特色，能起到錦上添花的互補(bǔ)作用。 （ 3）萬(wàn)年經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，長(zhǎng)期以來(lái)是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重較小，旅游業(yè)更是新生事物。但針對(duì)鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場(chǎng)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；龍泉湖開(kāi)發(fā)先行一步，正在向市場(chǎng)逐步推銷，則是本項(xiàng)目主要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地