【正文】 源相輔相成。由于庫(kù)區(qū)森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營(yíng)造了舒爽宜 人的小氣候，庫(kù)區(qū)空氣清新，富含空氣負(fù)氧離子及植物精氣（空氣殺菌素），具有較高的空氣質(zhì)量，適宜游客開(kāi)展娛樂(lè)休閑保健度假活動(dòng)。湖區(qū)山水相映，景色迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)清晨太陽(yáng)初升，湖水爍金。但庫(kù)區(qū)四周群山環(huán)抱，遠(yuǎn)山近水，富有層次感。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議事日程，但地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 是，在群眾中對(duì)旅游業(yè)的認(rèn)識(shí) 還有一定的差距，尤其是對(duì)于應(yīng)該如何發(fā)展旅游業(yè)，還缺乏必要的科技和人才支撐。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對(duì)其他地區(qū)沒(méi)有什么影響；庫(kù)區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類(lèi)不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長(zhǎng)。圍繞本項(xiàng)目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項(xiàng)目取得成功的有效保障。 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）項(xiàng)目地的 區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)權(quán)及機(jī)制 庫(kù)區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有，少部分為陳營(yíng)鎮(zhèn)人民政府所有，庫(kù)內(nèi)水 域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。 雖然萬(wàn)年周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。目前庫(kù)區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。策劃的內(nèi)容包括項(xiàng)目地旅游資源調(diào)查與評(píng)價(jià)、客源市場(chǎng)分析與目標(biāo)市場(chǎng)定位、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計(jì)、旅游地形象策劃與營(yíng)銷(xiāo)、投資成本估算與效益分析以及分期實(shí)施步驟與策略。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 第一章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地余源水庫(kù)位于江西省萬(wàn)年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯 28176。庫(kù)區(qū)有余源和金流兩個(gè)村委會(huì)。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)該機(jī)耕道的拓寬、平整，該庫(kù)區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。但同類(lèi)型的水庫(kù)（湖區(qū)）旅游項(xiàng)目則不算太多。上述兩家單位同屬于萬(wàn)年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于協(xié)調(diào)。特別是項(xiàng)目位置處于萬(wàn)年縣城近郊和江西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。 （ 3）整個(gè)項(xiàng)目地理環(huán)境處于一個(gè)相對(duì)封閉的狀態(tài)。 （ 2）旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。 第二章 旅游資源調(diào)查與分析 起伏的地貌 余源庫(kù)區(qū)環(huán)周丘陵起伏。庫(kù)區(qū)沿岸地形迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。黃昏，晚霞如胭脂，為湖面染上一層金色。 庫(kù)區(qū)周邊余源和金流兩村自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動(dòng)豐富而有特色，如玩彩燈、舞獅子、舞劍、打秋千、擠棍，加之金流進(jìn)村處地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 有 4 棟（樟樹(shù)、黃連、楮樹(shù)、楓樹(shù)）百年以上的古樹(shù)，極具地方特色與旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。 （ 2）庫(kù)區(qū)資源組合度良好，水面區(qū)域開(kāi)闊，富有層次變化，天然質(zhì)樸，可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)，適宜運(yùn)用中國(guó)園林構(gòu)景手法進(jìn)行主題性開(kāi)發(fā)，將之建成集觀光娛樂(lè)、休閑度假、水上競(jìng)技為 一體的多功能綜合性城郊新型水體旅游區(qū)。地方政府重視，項(xiàng)目地基本無(wú)社區(qū)居民居住，開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用相對(duì)較小。 對(duì)經(jīng)理人員來(lái)說(shuō)，最重要的信息并不一定是潛在市場(chǎng)的總量，而 是有必要明確該市場(chǎng)的特點(diǎn)。 （ 1）娛樂(lè)休閑：本項(xiàng)目按區(qū)域性旅游休閑度假景區(qū)規(guī)劃，其設(shè)計(jì)容時(shí)量為 12 日。這就決定了旅游圈沿已有交通線延伸的范圍。 、周期性限制因素 （ 1）季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅游開(kāi)發(fā)必須著重考慮的因素，所以，該旅游項(xiàng)目將不可避免的受到全年性的季節(jié)性市場(chǎng)條件影響，根據(jù)有關(guān)研究可以認(rèn)為：春季（ 35 月）是小旺季；夏季（ 610月）是旺季；秋季（ 1112月）是平季；冬季 （來(lái)年 2 月）是淡季。 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)性分析：①?gòu)恼w來(lái)說(shuō)鄰近旅游點(diǎn)開(kāi)發(fā)比較早，已經(jīng)有一定的知名度，部分景點(diǎn)的條件更是本旅游地所無(wú)法比較的，所以，至少在最近一個(gè)時(shí)期，對(duì)來(lái)源于區(qū)域以外的客源，項(xiàng)目地的競(jìng)爭(zhēng)力是較弱的。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則： （ 1）組合原則。因此，無(wú)論是在挖掘其自身優(yōu)勢(shì)，還是人工造景都應(yīng)突出“特色”二字。 （ 4）自然美與人工美統(tǒng)一原則。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 從 上述旅游客源分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目地向性結(jié)構(gòu)以區(qū)域向性和本地向性為主，區(qū)域向性主要是吸引上饒市、景德鎮(zhèn)市、鷹潭市等設(shè)區(qū)市的游客；本地向性主要是指對(duì)本地居民及周邊縣、市等小城市居民的吸引力。 本項(xiàng)目地的旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)定位為：娛樂(lè)休閑度假型旅游產(chǎn)品。 ? 怡情園：由養(yǎng)魚(yú)池、釣魚(yú)臺(tái)、荷花塘構(gòu)成。 ? 戲水園：分三個(gè)區(qū)域。（ 3）冬夏游泳區(qū)，堤壩西側(cè)，地勢(shì)平 坦，為游泳愛(ài)好者的天然浴場(chǎng)。桃花春季盛開(kāi)與湖區(qū)的綠樹(shù)碧水及漫山遍野的映山紅交相輝映，景色優(yōu)美。從植物構(gòu)景角度來(lái)看，秋季為萬(wàn)木凋零時(shí)節(jié)，但楓樹(shù)在秋天的火紅景色十分迷人，因此，以楓樹(shù)園的建造對(duì)吸 引“國(guó)慶”期間的旅游者十分有利。即丘比特的愛(ài)情之箭，表達(dá)青年人的浪漫愛(ài)情，讓游人參與射箭，是個(gè)參與性很強(qiáng)的園區(qū)，深受年青人喜愛(ài)；（ 3）石園的設(shè)計(jì)取意于“?？菔癄€”永不變心的愛(ài)情。提供的樹(shù)種有紅豆杉、玫瑰等。 ? 鳥(niǎo)趣園：在庫(kù)區(qū)西側(cè)有個(gè)半島是“工”字形，最窄處約有 20 米，可人工挖掘成一個(gè)孤島，再用索橋進(jìn)行連接，島上可養(yǎng)如相思鳥(niǎo)、駝鳥(niǎo)、孔雀、鴛鴦、鸚鵡??等鳥(niǎo)類(lèi)，供游人觀賞和喂養(yǎng)，還可開(kāi)展斗雞、斗羊、斗狗等表演賽。 一日游路線安排 由大門(mén)進(jìn) —— 花卉園觀賞花卉 —— 怡情園采蓮或垂釣 —— 嬉水園嬉水—— 迎賓園休息用餐 —— 乘船到植物園采摘 —— 登雩紫峰 —— 返到紅豆園小憩 —— 鳥(niǎo)趣園觀看鳥(niǎo)類(lèi) —— 歡樂(lè)園。 營(yíng)銷(xiāo)步驟 本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)擬采用一般的營(yíng)銷(xiāo)步驟進(jìn)行。 目標(biāo)市場(chǎng) 選擇目標(biāo)市場(chǎng)的方法很多，它隨市場(chǎng)細(xì)分劃分的標(biāo)準(zhǔn)的不同而異，結(jié)合此項(xiàng)目的特點(diǎn)建議 以地理標(biāo)準(zhǔn)和年齡結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并選定娛園旅游渡假區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)。但從萬(wàn)年縣旅游發(fā)展的現(xiàn)狀而言，在設(shè)施落后，促銷(xiāo)經(jīng)費(fèi)有限，旅游接待經(jīng)驗(yàn)不足，滿足旅游者需求的主要產(chǎn)品還在開(kāi)發(fā)期的現(xiàn)狀，可集中優(yōu)勢(shì)兵力把所有的營(yíng)銷(xiāo)資源（人、財(cái)、物）用于開(kāi)發(fā)一級(jí)旅游市場(chǎng)。娛園旅游渡假區(qū)錯(cuò)落有致的地貌，一泓清澈的秀水，可供開(kāi)發(fā)各種主題的島和半島正是老年人頤養(yǎng)天年、享受天倫的好地方。青年喜歡求新求異，求刺激，好冒險(xiǎn)，而且處于組建家庭的人生階段。 營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品組合策略 市場(chǎng)需求是多元的，因而產(chǎn)品設(shè)計(jì)也應(yīng)多元化。這種借船出海，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略使各個(gè)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，交相輝映，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力。娛園面對(duì)這種不利的競(jìng)爭(zhēng)狀況只能利用特殊的競(jìng)爭(zhēng)策略爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 靈活定價(jià)策略 旅游的核心產(chǎn)品是服務(wù)，而服務(wù)是無(wú)形的，服務(wù)的