【正文】 項目、游園和其他相關(guān)項目對景德鎮(zhèn)和鷹潭、上饒三地的相關(guān)市場將是十分有競爭力的。 （ 3）假日性：五一、十一、春節(jié)的黃金周客人將會大大增加。特色是旅游地的“特殊本質(zhì)”和“特殊運動形式”。 依據(jù)項目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項目地的旅游開發(fā)理念與模式。 第五章 旅游產(chǎn)品設(shè)計與功能分區(qū) 本項目地旅游景區(qū)總體規(guī)劃為 7 個區(qū)域，它們是花卉園、怡情園、戲水園、植物園、紅豆園、歡樂園、鳥趣園、迎賓園： ? 花卉園。（ 1）激情娛樂區(qū)，以水上快艇運動娛樂為主，具有一定的刺激性，很適合青年旅游者，是一個參與性極強的項目，有一定的市場。由于櫻花屬異國花卉，可滿足游客的好奇。此園的設(shè)計目的在于增加情趣，天下有情人在此種象征愛情的植物，讓愛情主題得到升華。 ? 大門和堤壩：度假區(qū)入口處以原木為材料作一個大門，門旁立一巨石，上書“娛園”二字。進行市場細分和選擇目標市場將在 。這種資源特色適合開發(fā)體現(xiàn)娛樂性、參與性、休閑性的旅游產(chǎn)品，因此，有必要按照年齡結(jié)構(gòu)進行市場細分，從中發(fā)現(xiàn)對娛園這種產(chǎn)品需求量比較大的目標人群。中年人正處于事業(yè)的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少單獨出游，一般以商務(wù)旅游和以活躍家庭氣氛為目的的全家假日游，前者一般都在知名度較大的旅游區(qū)進行，因此，商務(wù)旅游不是娛園的目標市場。有條件開發(fā)成景區(qū)的水庫也不在少數(shù)，各地近年來加快了湖區(qū)的開發(fā)步伐，這極大地加劇了相互之間的競爭，攤薄了娛園旅游度假區(qū)的客源。這似乎能夠給我們一點啟發(fā)，在與其他旅游渡假區(qū)競爭時，除其它方面差異化外，在價格上實施更加靈活的策略，在定價上尋求優(yōu)勢。良好旅游區(qū)形象評價和旅游地形象期望越高，旅游區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為旅游區(qū)一份子而感到光榮和自豪，同時也就越珍惜和維護該旅游地的良好形象，而對那些利用旅游區(qū)的良好形象謀取私利的成員給予駁斥和教育。 加大廣告宣傳力度，采取“拉”的戰(zhàn)術(shù) 建議在萬年縣部分公交車上刷上娛園秀麗的風(fēng)光，印上一句生動易懂的宣傳語，顏色為海 藍色，公交車來來往往于鬧市，流動的海藍色異常地顯眼，極大地刺激久居鬧市的人們對娛園的新鮮空氣、去娛園度假娛樂的渴望。據(jù)此計算甲方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資回報期為： 投資回報期為： 247。 一期目標（ 2020年 — 2020年）： （ 1）、主要開發(fā)項目：花卉園、紅豆園、歡樂園、嬉水園、怡情園、植物園、迎賓園主體開發(fā)基本完成；碼頭、停車場、通訊設(shè)施、道路先期完成；住宿、餐飲、購物、水電、排污配套開發(fā)。租賃方按旅游規(guī)劃 的統(tǒng)一要求，在一定監(jiān)督保障之下，有權(quán)對旅游資源自主開發(fā)經(jīng)營管理。自四川碧峰峽景區(qū)租賃開發(fā)成功以后，租賃制已廣泛運用于我國旅游開發(fā)之中。具體項目開發(fā)宜劃分為二期完成， 2020年―― 2020 年為一期 3 年， 2020 年―― 2020年為二期 5 年，總實施期限為8 年。 （ 1） 經(jīng)濟收益估算 參照市場上現(xiàn)有的類似項目，結(jié)合本項目地的特色和市場客源預(yù)測進行估算，按年平均旅游人次 2 萬人次計算，每人次平均門票及船費 10元計(門票 5— 10元 /每人，船費 5 元 /每人 )，則年毛收入 20萬元，扣除 20%的管理費，則年凈收益為 16萬元。 促銷策劃 促銷除促銷渠道有所區(qū)別外，促銷方式也因人、因地而異，無論運用哪種方式，都必 須出奇制勝，以最小的促銷投入取得最大的促銷成果，現(xiàn)建議采用以下幾種促銷渠道方案。所以針對這一現(xiàn)象，在促銷過程，娛園水上旅游度假區(qū)應(yīng)該揚長避短、有所側(cè)重，對于那些能夠代表和體現(xiàn)旅游地發(fā)展特點的正面因素要加以突出，那些負面因素予以消除，即使某個重大負面事件被曝光之后，應(yīng)立即改善和糾正，并再次從正面予以報道，化不利為有利。 靈活定價策略 旅游的核心產(chǎn)品是服務(wù)，而服務(wù)是無形的，服務(wù)的質(zhì)量很難在購買之前識別，但價格 卻有高低之分。這種借船出海，聯(lián)動開發(fā)的戰(zhàn)略使各個產(chǎn)品優(yōu)勢互補，交相輝映，增強目標市場的吸引力。青年喜歡求新求異，求刺激，好冒險，而且處于組建家庭的人生階段。但從萬年縣旅游發(fā)展的現(xiàn)狀而言，在設(shè)施落后，促銷經(jīng)費有限，旅游接待經(jīng)驗不足，滿足旅游者需求的主要產(chǎn)品還在開發(fā)期的現(xiàn)狀，可集中優(yōu)勢兵力把所有的營銷資源（人、財、物）用于開發(fā)一級旅游市場。 營銷步驟 本項目的營銷擬采用一般的營銷步驟進行。 ? 鳥趣園：在庫區(qū)西側(cè)有個半島是“工”字形，最窄處約有 20 米，可人工挖掘成一個孤島，再用索橋進行連接，島上可養(yǎng)如相思鳥、駝鳥、孔雀、鴛鴦、鸚鵡??等鳥類，供游人觀賞和喂養(yǎng)，還可開展斗雞、斗羊、斗狗等表演賽。即丘比特的愛情之箭，表達青年人的浪漫愛情，讓游人參與射箭，是個參與性很強的園區(qū)，深受年青人喜愛；（ 3）石園的設(shè)計取意于“海枯石爛”永不變心的愛情。桃花春季盛開與湖區(qū)的綠樹碧水及漫山遍野的映山紅交相輝映，景色優(yōu)美。 ? 戲水園：分三個區(qū)域。 本項目地的旅游產(chǎn)品的市場定位為：娛樂休閑度假型旅游產(chǎn)品。 （ 4）自然美與人工美統(tǒng)一原則。綜合上述分析，本項目的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)遵循以下原則： （ 1）組合原則。 、周期性限制因素 （ 1）季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅游開發(fā)必須著重考慮的因素，所以，該旅游項目將不可避免的受到全年性的季節(jié)性市場條件影響，根據(jù)有關(guān)研究可以認為：春季（ 35 月）是小旺季；夏季（ 610月）是旺季；秋季（ 1112月）是平季；冬季 （來年 2 月）是淡季。 （ 1）娛樂休閑：本項目按區(qū)域性旅游休閑度假景區(qū)規(guī)劃，其設(shè)計容時量為 12 日。地方政府重視，項目地基本無社區(qū)居民居住，開發(fā)投資費用相對較小。 庫區(qū)周邊余源和金流兩村自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動豐富而有特色，如玩彩燈、舞獅子、舞劍、打秋千、擠棍，加之金流進村處地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 有 4 棟（樟樹、黃連、楮樹、楓樹）百年以上的古樹，極具地方特色與旅游開發(fā)價值。庫區(qū)沿岸地形迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。 （ 2）旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。特別是項目位置處于萬年縣城近郊和江西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。但同類型的水庫（湖區(qū)）旅游項目則不算太多。庫區(qū)有余源和金流兩個村委會。策劃的內(nèi)容包括項目地旅游資源調(diào)查與評價、客源市場分析與目標市場定位、旅游產(chǎn)品開發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計、旅游地形象策劃與營銷、投資成本估算與效益分析以及分期實施步驟與策略。目前庫區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機耕道。 產(chǎn)權(quán)及機制 庫區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有，少部分為陳營鎮(zhèn)人民政府所有，庫內(nèi)水 域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。圍繞本項目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項目取得成功的有效保障。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議事日程，但地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！