【正文】 關(guān)鍵，必須建立在對項目地資源特性、品位、規(guī)模、市場客源需求、以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢等方面的科學(xué)、深入研究的基礎(chǔ)上。 （ 2）滿足人們娛樂、公務(wù)、保健、觀光的需求。而這一研究必須在“旅游產(chǎn)品生命周期”的背景下進行。 （ 5）靠近主要客源地。由于庫區(qū)森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營造了舒爽宜 人的小氣候，庫區(qū)空氣清新，富含空氣負氧離子及植物精氣（空氣殺菌素），具有較高的空氣質(zhì)量，適宜游客開展娛樂休閑保健度假活動。但庫區(qū)四周群山環(huán)抱，遠山近水，富有層次感。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對其他地區(qū)沒有什么影響；庫區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長。 優(yōu)勢分析 （ 1）項目地的 區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢。 雖然萬年周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 第一章 項目背景 項目開發(fā)地余源水庫位于江西省萬年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯 28176。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對該機耕道的拓寬、平整，該庫區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。上述兩家單位同屬于萬年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于協(xié)調(diào)。 （ 3）整個項目地理環(huán)境處于一個相對封閉的狀態(tài)。 第二章 旅游資源調(diào)查與分析 起伏的地貌 余源庫區(qū)環(huán)周丘陵起伏。黃昏，晚霞如胭脂，為湖面染上一層金色。 （ 2）庫區(qū)資源組合度良好，水面區(qū)域開闊，富有層次變化，天然質(zhì)樸，可開發(fā)性強，適宜運用中國園林構(gòu)景手法進行主題性開發(fā)，將之建成集觀光娛樂、休閑度假、水上競技為 一體的多功能綜合性城郊新型水體旅游區(qū)。 對經(jīng)理人員來說，最重要的信息并不一定是潛在市場的總量，而 是有必要明確該市場的特點。這就決定了旅游圈沿已有交通線延伸的范圍。 （ 2）競爭性分析：①從整體來說鄰近旅游點開發(fā)比較早，已經(jīng)有一定的知名度，部分景點的條件更是本旅游地所無法比較的，所以，至少在最近一個時期，對來源于區(qū)域以外的客源，項目地的競爭力是較弱的。因此，無論是在挖掘其自身優(yōu)勢，還是人工造景都應(yīng)突出“特色”二字。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 從 上述旅游客源分析可見，本項目地向性結(jié)構(gòu)以區(qū)域向性和本地向性為主，區(qū)域向性主要是吸引上饒市、景德鎮(zhèn)市、鷹潭市等設(shè)區(qū)市的游客；本地向性主要是指對本地居民及周邊縣、市等小城市居民的吸引力。 ? 怡情園：由養(yǎng)魚池、釣魚臺、荷花塘構(gòu)成。（ 3）冬夏游泳區(qū)，堤壩西側(cè)，地勢平 坦，為游泳愛好者的天然浴場。從植物構(gòu)景角度來看，秋季為萬木凋零時節(jié)，但楓樹在秋天的火紅景色十分迷人，因此，以楓樹園的建造對吸 引“國慶”期間的旅游者十分有利。提供的樹種有紅豆杉、玫瑰等。 一日游路線安排 由大門進 —— 花卉園觀賞花卉 —— 怡情園采蓮或垂釣 —— 嬉水園嬉水—— 迎賓園休息用餐 —— 乘船到植物園采摘 —— 登雩紫峰 —— 返到紅豆園小憩 —— 鳥趣園觀看鳥類 —— 歡樂園。 目標(biāo)市場 選擇目標(biāo)市場的方法很多，它隨市場細分劃分的標(biāo)準(zhǔn)的不同而異，結(jié)合此項目的特點建議 以地理標(biāo)準(zhǔn)和年齡結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進行市場細分并選定娛園旅游渡假區(qū)的目標(biāo)市場。娛園旅游渡假區(qū)錯落有致的地貌，一泓清澈的秀水，可供開發(fā)各種主題的島和半島正是老年人頤養(yǎng)天年、享受天倫的好地方。 營銷策略 產(chǎn)品組合策略 市場需求是多元的，因而產(chǎn)品設(shè)計也應(yīng)多元化。娛園面對這種不利的競爭狀況只能利用特殊的競爭策略爭奪市場。靈活的價格還體現(xiàn)在數(shù)量折扣和實行淡旺季浮動價上。 促銷渠道多種多樣，娛園旅游度假區(qū)可采取自身的實際情況，選擇相應(yīng)的渠道或渠道組合。涉及的建筑項目包括：碼頭、停車場、景點、植被綠化、標(biāo)志性石雕、通訊設(shè)備、游步道、橋、滑索等。 本項目的間接經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在：非農(nóng)業(yè)用地的地價升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等。 二期目標(biāo)（ 2020年 — 2020年 ）： （ 1）、主要開發(fā)項目：金流名俗村、古樹名木、鳥趣園、石雕、雩紫峰登山、攬勝、朝圣等襯托景區(qū)主體開發(fā)完成；空中溜索對外營業(yè)；各項目開發(fā)點配套細化完成。該經(jīng)營方式?jīng)Q定于開發(fā)資金的民間籌集方式，股東按投入資金量的比例，享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，應(yīng)設(shè)立股東大會、董事會，實行總經(jīng)理責(zé)任制； 經(jīng)營管理體制 旅游是一種市場化運作的經(jīng)濟行為，應(yīng)按市場經(jīng)濟規(guī)律，本著政府管理，企業(yè)經(jīng)營的原則調(diào)整，完善旅游經(jīng)營管理體制，推動娛園旅游度假區(qū)開發(fā)的順利進行； 由珠山鄉(xiāng)政府牽頭，旅游開發(fā)商、縣旅游局等幾方共同參與的“娛園 旅游開發(fā)管理協(xié)調(diào)小組”使多元化管理向一元化管理方向發(fā)展； 依據(jù)投資方式的不同，選用相適應(yīng)的經(jīng)營模式，如股份制經(jīng)營、合作經(jīng)營等。 堅持突出重點，集中力量，分期分批開發(fā)，滾動 式發(fā)展的原則； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 政府資金重點保障道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的先期工作完成； 理順經(jīng)營管理體制，作好旅游行業(yè)管理工作，營 造適宜旅游發(fā)展的軟環(huán) 境； 解放思想，勇于突破、創(chuàng)新，加大宣傳促銷、招商引資力度； 重視客源市場調(diào)研、開發(fā)工作，在一期建設(shè)基本完成的基礎(chǔ)上，對核心市場強化促銷工作力度； 視環(huán)境保育為生命線，堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路。同時，旅游服務(wù)網(wǎng)點也會增多，帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 1）碼頭 碼頭設(shè)計為寬 10米，縱深 10米按不同季節(jié)水位建設(shè)成階梯式的泊岸，建設(shè)費為 4 萬元 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ （ 2）通訊 1 萬元 （ 3）停車場 5 萬元 （ 4）溜索 5 萬元 （ 5）游步道 15萬元 （ 6）石雕 10萬元 （ 7）木屋、草亭 12萬元 （ 8）綜合樓（迎賓園內(nèi)） 30萬元 （ 9）娛樂設(shè)施 24萬元 （ 10）景區(qū)公路（大門至堤壩） 30萬元 植物園、花卉園 40萬元 壩區(qū)（修古城） 5 萬元 山體綠化 20萬元 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費的 2%計，為 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費的 2%計，為 。）；（ 2）廣告宣傳（報紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、廣播、包裝袋等等。旺季提價，淡季降