【正文】 迎賓南路恰好存在這樣的優(yōu)勢土壤與環(huán)境。而且迎賓南路將來必然拓展到市政廣場前的世紀大道。 海華廣場外，怡景花園城商業(yè)街也靠迎賓路。 現(xiàn)狀與趨勢四：經(jīng)濟相對欠發(fā)達的城市商業(yè)地產(chǎn)的銷售客戶主要是投資客戶，主要不在本地而在異地，主要集中于長三角、溫臺、珠三角等地，即中國存在大量的持幣尋機投資人，只要項目好，有好的策劃包裝，用少一些的成本讓他們知道，銷售區(qū)去化也就成了。 現(xiàn)狀與趨勢三：鹽城的商業(yè)市場最多算是飽和，遠沒有出現(xiàn)泡沫或白熱化競爭。 3 萬多人什么概念呢？半個中等規(guī)模的縣城。這將是鹽城現(xiàn)代城市發(fā)展史上的最大商機之一。因此，如果說，蘇北是中國東南沿海最后一塊黃金處女地，那么鹽城就是蘇北第一塊黃金處女地 二、房地產(chǎn)區(qū)域市場狀況（略） 三、現(xiàn)狀與趨勢 現(xiàn)狀與趨勢一：鹽城重點向南、挺進河?xùn)|、適度向西、優(yōu)化城北，至 2020 年發(fā)展成 100 萬人口的大城市的城市發(fā)展方向及規(guī)模定位，不但會使鹽城城市規(guī)模幾乎擴容一倍，而且使城市的幾何中心向東南偏移。 鹽城地勢南北狹長， 7 縣中有 5 縣濱海，盡擁蘇北地利優(yōu)勢。 因此，我 們完全有理由說，蘇北是中國東南沿海最后一塊黃金處女地。 如今黃河、淮河水患逐步被馴服，蘇北水患已被排除， “ 洪水猛獸 ” 已經(jīng)遁跡，制約蘇北經(jīng)濟發(fā)展的最大威脅因素已不復(fù)存在，假以時日，即使沒有什么其它人為政治因素，蘇北地區(qū)也必然迎來它的大發(fā)展時期。黃河水患對蘇北區(qū)域經(jīng)濟的打擊摧殘是徹底性的，其程度比戰(zhàn)爭更不知殘酷多少倍。 蘇北的未來 黃河像一個肆虐的 母親，不斷地生成著蘇北，又不斷地毀滅著蘇北，千里沃野一度又一度地生成，轉(zhuǎn)瞬又成千里黃泛區(qū)。 1855 年黃河改道由山東入海，海岸線基本穩(wěn)定下來。 南宋時大海在鹽城縣東半公里。 16 世紀初黃河在云梯關(guān)（今江蘇響水縣西南，漣水縣東北）外入海。但在最初幾個世紀中，黃河在沿 程堆積，河口延伸并不迅速。 1128 年黃河南侵，以后的七百余年，黃河均奪淮入海。 北宋以前黃河長期在渤海灣入海，淮河的來沙不多。 掃視東南沿海城市及經(jīng)濟帶，從北向南，遼東半島到珠江三角洲均是經(jīng)濟發(fā)達地帶，而蘇北沿海卻成了丹頂鶴保護區(qū)，麋鹿保護區(qū)，本應(yīng)該是人類的天堂卻變成鳥獸的故鄉(xiāng)，海洋沒有中心化蘇北，蘇北卻邊緣化了海洋。這已是不爭的事實，也就是說沿海、平原、溫帶、濕度是世界經(jīng)濟規(guī)律運行的四大要素。 而中國經(jīng)濟向東南沿海傾 斜的態(tài)勢更加明顯，遼中南，京津唐，長三角，珠三角，中國四大工業(yè)區(qū)均在東南沿海地帶。 因此，今天，我們不是在策劃一個項目，我們是在創(chuàng)造一個關(guān)于鹽城商業(yè)文化的千古傳奇 ?? 確立了這樣一個基調(diào)之后，就讓我們一同來解讀 —— 鹽城 7 街 鹽城國飛名門晟地 (暫定名 )全案策略研究 ——————————————————————————————————————— 競賽場地：營銷環(huán)境 第一流程助跑：產(chǎn)品定位 第二流程踏板：規(guī)劃設(shè)計 第三流程銷售第一跳 第四流程招商第二跳 第五流程經(jīng)營第三跳 結(jié)束語高度與深度 —— 千古紅樓 （這是 競標(biāo)方案的原總目錄，以下是精刪本） ——————————————————————————————————————— 前言 五環(huán)旗下的三級跳 （略） ——————————————————————————————————————— 競賽場地：營銷環(huán)境 一、城市背景環(huán)境分析 世界經(jīng)濟規(guī)律的四大要素 近古經(jīng)濟起源于地中海岸邊的古希臘古羅馬文明，也就是說，海是近古文明的搖籃。用管理學(xué)上的術(shù)語來說，就是企業(yè)或產(chǎn)品的人格化。企業(yè)與項目也是如此。 由于原方案約 7 萬字且考慮了 “ 平分標(biāo)準 ” 的邏輯順序，而且方案中 “ 大商小住 ” 、 “ 中商中住 ” 兩種定位并行，即浪費讀者時間 ，也不便于讀者理清精華，因此，這里只按 “ 大商小住 ” 定位的脈絡(luò)并進行了精刪，只保留了本方案最精華最亮點的部分以饗讀者。國飛公司于 8 月13 日在鹽城鹽阜賓館按事先公開的平分標(biāo)準現(xiàn)場依序評標(biāo)，并于次日晨公布了競標(biāo)結(jié)果，金立威公司中標(biāo)。鹽城國飛 項目方案 說明：本方案為本人為鹽城國飛綠色置業(yè)公司鹽城迎賓南路 22 萬㎡半商半住性質(zhì)總銷售額過 8 億的原 “ 名門晟地 ” 項目全案代理招標(biāo)時的競標(biāo)方案。當(dāng)時計有鹽城、南京、上海、福建 8 家房地產(chǎn)策劃代理公司報名參標(biāo)。本案的成功競標(biāo)為金立威公司爭來了其有史以來的第一個傭金收入過千萬的大項目。 ——————————————————————————————————————— 我相信人與人之間的最大差別不是肉體，而是靈魂。 一個偉大的廣告人創(chuàng)造了一個偉大的廣告理論，他說 “ 每種產(chǎn)品都附帶著與生俱來的內(nèi)在的戲劇性 ” ，這 “ 內(nèi)在的戲劇性 ” 就是企業(yè)或產(chǎn)品的生命靈魂。因此，今天，我們的主要任務(wù)就是，尋找名門晟地內(nèi)在的戲劇性，在此基礎(chǔ) 上，給她嵌入一個偉大的靈魂，是王后還是村婦，是秦淮八艷還是坐臺小姐，從此定格。近代經(jīng)濟即資本主義經(jīng)濟不論是西歐、北美、東南亞、大洋州，均圍繞海洋展開，也就是說，海洋同樣也是近代資本主義經(jīng)濟的搖籃。 沿海、平原的溫帶、濕潤半溫潤地區(qū)，無論東方還是西方都成為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。 那么，為何蘇北也具備這四大要素卻經(jīng)濟相對比較落后？ 蘇北的悲哀 從北向南掃視一下中國的海岸線，你會發(fā)現(xiàn)蘇北海岸線與其它地區(qū)不同，其它地區(qū)的海岸線曲曲折折，而蘇北則相反，非常平滑；而且交通體系其它沿海地區(qū)均有高速公路或規(guī)劃中的高速公路，至少有國道貫通，只有蘇北沿海只有省級公路 。 蘇北的歷史生成 今天在平坦的蘇北平原上有一條北起阜寧，南至呂四鎮(zhèn)全長 300 公里的崗地，地理上稱之為范公堤，是南宋以前蘇北海岸線。故其時淮河口深闊，潮波可至盱眙以上。大量泥沙涌入淮河。 16 世紀中葉以后，全河奪淮入海，海岸不斷向外延伸。 19 世紀中葉淮河口已大抵推進至今大淤尖，即現(xiàn)海岸線處。 15 世紀在城東 15 公里， 17 世紀初在城東 25 公里， 19 世紀中葉在城東 50 公里。 在海岸線不斷東擴的同時，范公堤以西以瀉湖、沼澤、灘涂為主的地區(qū)也不斷淤成陸地，整個蘇北大平原在近 700 多年的時間里逐漸形成。每一次新的生成都是對就生成的摧殘。因此，蘇北經(jīng)濟一直處于半休眠狀態(tài)。何況，它是長三角地區(qū)的北鄰，是長三角經(jīng)濟第一輻射區(qū)，是長三角資金北上的第一落腳點。 鹽城的未來 既然世界經(jīng)濟逐水而動已是不爭的事實，那么，今天有李源潮發(fā)現(xiàn)了長江，啟動了沿江開發(fā)經(jīng)濟戰(zhàn)略，明天必有張源潮發(fā)現(xiàn)大海，啟動了濱海開發(fā)經(jīng)濟戰(zhàn)略。即使沒有張源潮的出現(xiàn)，盡有濱海、平原、溫度、濕度四大經(jīng)濟要素的鹽城也必然有著其他地區(qū)不可比擬的強勁的自我經(jīng)濟張力。本案與南面即將誕生的近百萬平米浙江蘇嘉項目錢江方洲處于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)、鹽城開發(fā)區(qū)之間，恰位于即將形成的大鹽城城市格局的地理重心之地，（根據(jù)城市人口突破 40 萬后就會逐漸形成商業(yè)副中心的城市發(fā)展規(guī)律）鹽城的商業(yè)副中心必將在此誕生，或者是我們與蘇嘉二者居其一，或者是二者之和。 現(xiàn)狀 與趨勢二：南面蘇嘉項目錢江方洲占地 865 畝，即使 的容積率，也還有 萬㎡的建筑面積，將容納 3 萬多人入住。（縣城人口多在 5— 10 萬之間，比如江浦縣城常住人口 3 萬人，外來人口 2 萬人，計 5 萬人），如果對方不建大規(guī)模商街，其人口將形成對我們消費市場的強勁支撐，如果兩家同時爭奪這一天大的商機，結(jié)果將是互壯聲勢，使商業(yè)副中心地位更加不可撼動，而且蘇嘉項目成了商區(qū)的南緣，我們被中心化了。比較周邊城市如 淮安、連云港，不論是正在運營的老商場，還是新誕生的商業(yè)項目，其數(shù)量都遠大于鹽城。 現(xiàn)狀與趨勢五：除中茵 同時蘇嘉決不會是商業(yè)的懵懂兒，也必然會在其地塊所屬的迎賓南路建大規(guī)模商街。一條好的商街 首先有大的人流，小的車流，因為呼嘯的車流影響人的逛街心態(tài)，因此，一條好的商街必然在城市主干道旁邊，受主干道的保護與屏蔽：提供人流，屏蔽車流。有土壤與環(huán)境還不夠，還要有種子，就像雪花必須有灰塵作為凝結(jié)核一樣。 ——————————————————————————————————————— 第一流程 助跑：產(chǎn) 品定位 雖然貴公司把商業(yè)看成了重點，但銷售額上住宅與商業(yè)基本上是分庭抗禮的，因此貴公司對本案的市場的戰(zhàn)略定位應(yīng)該是住宅與商業(yè)并駕齊驅(qū)的，針對這一點我們提出自己的如下看法。但存在市場風(fēng)險：是否高水準的定位規(guī)劃，是否高水準的包裝推廣，是否高水準的銷售招商，是否高水準的經(jīng)營管理。 海華廣場商業(yè)部分相伯仲的商業(yè)街的話，整個項目的總銷售額可能會增加 50%，即由 8 個億增加到 12 個億。 中商中住因存在一定量的商場、寫字樓、酒店成 份，如果在商業(yè)優(yōu)勢比較明顯的地段，風(fēng)險并不太大。 三、項目成功運營的兩大支撐要素 三種企業(yè)運營模式： 偶然性運作：給你一塊地，種下一粒大樹的種子，能否長成參天大樹受許多客觀因素的制約，成功是偶然的，稱之為偶然性運作。 必然性運作：給你一塊地，撒下草種，沒有特殊因素的強力遏止，幾乎沒有不形成草叢的可能性， 成功是必然的，稱之為必然性運作。因此好的產(chǎn)品策劃，即好的定位和好的規(guī)劃就成了項目必然性運作的兩大根基：土地與樁基礎(chǔ)。 以商引居、以居興商，大開放、小封閉的半開放社區(qū)，做好鹽城商業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的有力補充，傾力打造迎賓南路拓展段為以年輕群體為主的休閑消費式 “ 鹽城的湖南路 —— 鹽城時尚夜消費文化第一街 ” 。 隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。 項目商業(yè)風(fēng)格定位：鹽城的湖南路 +夫子廟。湖南路、夫子廟是南京商業(yè)乃至城市的眼睛與靈魂，是新街口無論如何肌肉發(fā)達都替代不了的，新街口不過是南京的大嘴巴而已。 項目商業(yè)文化定位：鹽城夜生活 與周末生活的第一載體。 第三定位：小商大住的定位（安全型定位） 此定位雖然基本上是萬無一失的，但因為利潤最低，基本不會成為開發(fā)商的首選。 要形成鹽城的湖南路 +夫子廟，形成 鹽城夜生活與周末生活的第一載體，規(guī)劃上必須有相應(yīng)的大手筆。因此開發(fā)商在定位、規(guī)劃方面只提出了做修改建議的要求。策劃公司既然自稱智慧型公司就應(yīng)該在這方面有所表現(xiàn)，不至于使發(fā)展商對策劃代理這個行業(yè)失望。因此我們考慮的主要是兩大高度： 鹽城商業(yè)文化