深圳房地產(chǎn)全程策劃方案-展示頁
2025-05-19 12:37本頁面
【正文】 劃房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。 .結論 .項目開發(fā)步驟 .上市時間要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .發(fā)展商操作水平因素 .政策法規(guī)因素 .國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 資金運作風險性 邊項目的類比價值 .價值提升及其實現(xiàn)的風險性： 可變成本變動時對利潤的影響 利潤模擬表 .利潤模擬及說明： 銷售均價假設 項目收益部分模擬 項目首期成本模擬 .項目總體經(jīng)濟技術指標 確定幅度 確定基礎均價 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)） 項目中具體單位的定價模擬 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 有效需求成本加價法 均價的確定 項目類比價值計算 .項目價值類比分析： 項目可實現(xiàn)價值分析 A 經(jīng)濟因素 F 發(fā)展商品牌和實力 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 B 單體戶型設計 項目可提升價值判斷 社區(qū)素質的差異 教育和人文景觀的差異 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 選擇可類比項目 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 五 項目價值分析 .建筑風格定位 主力客戶群定位 .市場定位： .綜合評判 .項目戶型結構詳析 類比競爭樓盤調研 四 項目市場定位 項目地塊的威脅及困難點 項目地塊的劣勢 .各種檔次商品住宅客戶分析 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 .政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用 居民消費價格指數(shù) 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .固定資產(chǎn)投資總額： 利率 .國家宏觀金融政策： 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .國內(nèi)生產(chǎn)總值： .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .生活服務 .郵政服務 .醫(yī)療衛(wèi)生 .購物場所 .項目的水、路、空交通狀況 地塊交通條件調查 .歷史人文景觀 .綠化景觀 項目用地周邊環(huán)境調查 .土地規(guī)劃使用性質 .地質地貌狀況 項目土地性質調查 一 項目用地周邊環(huán)境分析 項目服務策劃營銷； 項目營銷推廣策劃； 項目質量工期策劃營銷； 項目投資策劃營銷；房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括： 項目規(guī)劃設計策劃營銷； 項目形象策劃營銷； 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 項目二次策劃營銷； 第一章 項目投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 .地理位置 .土地面積及紅線圖 .七通一平現(xiàn)狀 .地塊周邊的建筑物 .自然景觀 .環(huán)境污染狀況 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設施調查 .文化教育 .金融服務 .娛樂、餐飲、運動 .娛樂休息設施 .歷史人文區(qū)位影響 二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟運行狀況 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 貨幣政策 房地產(chǎn)按揭政策 全國及項目所在地 .社會消費品零售總額： 商品住宅價格指數(shù) 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī) .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 .商品住宅客戶購買行為分析 三 土地SWOT（深層次）分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的機會點 .類比競爭樓盤基本資料 .項目規(guī)劃設計及銷售資料 項目定位 區(qū)域定位 .功能定位 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 .類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 各種污染程度的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 A 建筑風格和立面的設計、材質 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 E 形象包裝和營銷策劃 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 B 政策因素 .類比樓盤分析與評價 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析六 項目定價模擬 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 A 分析有效市場價格范圍 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 .商品住宅定價法： .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定系數(shù) .具體單位定價模擬 七 項目投入產(chǎn)出分析 項目經(jīng)濟技術指標模擬 .首期經(jīng)濟技術指標 .成本模擬表及其說明 .銷售收入模擬： 銷售收入模擬表 模擬說明 .敏感性分析： 銷售價格變動時對利潤的影響 八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 項目風險性評價 項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 .減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 經(jīng)濟政策風險 .國家地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設施的建設 九 開發(fā)節(jié)奏建議 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .地塊狀況因素 .資金投放量及資金回收要求 .市場供求因素 項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測 .項目投入產(chǎn)出評估第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設計階段。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。 項目規(guī)劃設計策劃營銷是
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