【正文】 繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 　　項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 　　.資金投放量及資金回收要求 　　影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 　　項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周 　　八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 　　.敏感性分析： 　　銷售收入模擬表 　　.成本模擬表及其說明 　　項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬 　　.具體單位定價模擬 　　.各種差異性價格系數(shù)的確定： 　　運用以上兩種方法綜合分析確定均價 　　.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 　　價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 　　B 政策因素 　　E 形象包裝和營銷策劃 　　A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 　　各種污染程度的差異 　　.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 　　確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重 　　 　　.功能定位 　　項目定位 　　.類比競爭樓盤基本資料 　　 　　項目地塊的優(yōu)勢 　　.商品住宅客戶購買行為分析 　　項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 　　.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 　　商品住宅價格指數(shù) 　　全國及項目所在地 　　貨幣政策 　　第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 　　宏觀經(jīng)濟運行狀況 　　.歷史人文區(qū)位影響 　　.娛樂、餐飲、運動 　　.文化教育 　　.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 　　.環(huán)境污染狀況 　　.地塊周邊的建筑物 　　.土地面積及紅線圖 　　 第一章 項目投資策劃營銷 　　項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 　　項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。 　　項目投資策劃營銷； 　　項目營銷推廣策劃； 　　一 項目用地周邊環(huán)境分析 　　.地質(zhì)地貌狀況 　　項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 　　.歷史人文景觀 　　.項目的水、路、空交通狀況 　　.購物場所 　　.郵政服務(wù) 　　.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 　　 　　第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 　　.國家宏觀金融政策： 　　.固定資產(chǎn)投資總額： 　　居民消費價格指數(shù) 　　.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 　　項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 　　.各種檔次商品住宅客戶分析 　　 　　項目地塊的威脅及困難點 　　類比競爭樓盤調(diào)研 　　.綜合評判 　　主力客戶群定位 　　五 項目價值分析 　　選擇可類比項目 　　根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 　　教育和人文景觀的差異 　　項目可提升價值判斷 　　D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 　　A 經(jīng)濟因素 　　.項目價值類比分析： 　　均價的確定 　　B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 　　差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)） 　　確定幅度 　　 　　項目首期成本模擬 　　銷售均價假設(shè) 　　利潤模擬表 　　 　　.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性： 　　資金運作風(fēng)險性 　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化 　　 　　.發(fā)展商操作水平因素 　　.上市時間要求 　　.結(jié)論 　　項目地塊概述 　　項目地塊情況分析 　　.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù) 　　.項目功能分區(qū)示意及其說明 　　項目主要出入口設(shè)置 　　綠化系統(tǒng)布局 　　.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明： 　　.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 　　營銷中心外立面設(shè)計提示 　　公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示 　　.首期開發(fā)思路 　　 　　建筑單體外立面設(shè)計提示 　　針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 　　三 主力戶型選擇 　　主力戶型設(shè)計提示 　　商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 　　 　　公共空間主題選擇 　　 　　.項目人文環(huán)境的營造 　　.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示 　　.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計 　　.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計 　　項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) 　　 　　本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 　　.主人房裝修概念設(shè)計 　　項目營銷中心裝修風(fēng)格提示 　　.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 　　項目燈光設(shè)計 　　.項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計 　　 　　營造和引導(dǎo)未來生活方式 　　房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。 　　區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 　　二 施工工藝流程指導(dǎo) 　　 　　文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示 　　項目開發(fā)進度提示 　　 　　六 安全管理 　　項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。 　　房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。 　　一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分 　　.道路名 　　標(biāo)準(zhǔn)色 　　 　　.主路網(wǎng)及參觀路線 　　.營銷中心功能分區(qū)提示 　　.展板設(shè)計 　　.示范單位導(dǎo)視牌 　　.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計 　　是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。 　　 　　項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 　　.銷售政策措施 　　.其他特殊賣點和銷售手段 　　 　　三 目標(biāo)客戶群定位分析 　　項目所在地家庭情況分析 　　項目客戶群定位 　　.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細分 　　四 價格定位及策略 　　可類比項目市場價格 　　.付款方式和進度 　　價格分期策略 　　.價格升幅比例 　　 　　項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 　　 　　廣告主題 　　.購房須知 　　.宣傳海報、折頁 　　.物業(yè)管理內(nèi)容 　　一 銷售周期劃分及控制 　　全過程營銷 　　銷售代理商（銷售顧問） 　　內(nèi)部認購期 　　強勢銷售期 　　.銷售承諾 　　樓房情況介紹 　　正式合同公證 　　成交情況匯總 　　延期交工的收款控制 　　與物業(yè)管理的交接 　　銷售工作中的處理個案記錄 　　 　　 　　商品房銷售許可證 　　會所內(nèi)容 　　.價格體系： 　　利率表 　　物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運動場、學(xué)校等） 　　銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本 　　保險合同 　　發(fā)展商銷售隊伍 　　D 銷售代表 　　.專業(yè)銷售公司（全國性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作 　　.專業(yè)銷售公司總部就項目銷售管理提供支持 　　A 負責(zé)營銷的副總 　　A 銷售經(jīng)理（總部派出） 　　.專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動使用 　　.銷售收入預(yù)算表 　　銷售人員招聘費用 　　銷售中心運營辦公費用 　　.邊際費用： 　　.信貸： 　　銀企關(guān)系塑造 　　優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化 　　.按揭： 　　首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略 　　按揭各項費用控制 　　股東分配 　　.雙方關(guān)系： 　　發(fā)展商與承銷商 　　.三方關(guān)系： 　　發(fā)展商、策劃商、物業(yè)