房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程知識(shí)-文庫(kù)吧資料
2025-03-14 09:06本頁(yè)面
【正文】 建？（ HOW） 房地產(chǎn)立項(xiàng)辦理 需提交以下資料 ：按順序裝訂成冊(cè) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提交原件核對(duì)），合作開發(fā)的項(xiàng)目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復(fù)印件； 立項(xiàng)的申請(qǐng)報(bào)告； 開設(shè)項(xiàng)目資本金賬戶和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶內(nèi)資金情況）必須達(dá)到投資額的 20% ； 項(xiàng)目的可行性報(bào)告； 項(xiàng)目選址意見書和選址紅線圖。 三、去哪里開發(fā)報(bào)建（ where） 市（區(qū)）規(guī)劃局 市建委（區(qū)建設(shè)局） 市（區(qū)）國(guó)土局 市（區(qū)）房管局 市（區(qū)）質(zhì)監(jiān)站 市（區(qū)）安監(jiān)站 人防辦、消防辦 其他部門 政府 國(guó)有土地使用權(quán)證 三、去哪里開發(fā)報(bào)建（ where） 三、去哪里開發(fā)報(bào)建（ where） 三、去哪里開發(fā)報(bào)建（ where） 施工許可證 建設(shè)工程驗(yàn)收合格證 四、如何進(jìn)行開發(fā)報(bào)建？（ HOW） 立項(xiàng)審批 規(guī)劃方案審批 辦理選址意見書 辦理《國(guó)有土地使用證》 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 準(zhǔn)建證（準(zhǔn)建項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)） 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) 申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 施工圖送審 四、如何進(jìn)行開發(fā)報(bào)建？（ HOW） 辦理質(zhì)量監(jiān)督登記 1辦理安全監(jiān)督登記 1辦理施工許可證 1辦理安全監(jiān)督登記 1辦理施工許可證 1辦理監(jiān)理許可證 1辦理預(yù)售證 1辦理工程駿工驗(yàn)收，出具質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 1辦理安全驗(yàn)收，出具安全監(jiān)督報(bào)告 四、如何進(jìn)行開發(fā)報(bào)建？（ HOW） 1辦理消防驗(yàn)收 辦理燃?xì)怛?yàn)收 2辦理防雷驗(yàn)收 2辦理環(huán)保驗(yàn)收 2辦理規(guī)劃驗(yàn)收 2辦理電梯驗(yàn)收 2辦理白蟻防治驗(yàn)收 2辦理驗(yàn)收備案 2辦理房產(chǎn)證 四、如何進(jìn)行開發(fā)報(bào)建？（ HOW） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批 ? 需提交以下資料： ? 《規(guī)劃方案送審表》 1份； ? 小區(qū)主要配套公建項(xiàng)目一覽表 1份； 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)狀地形圖 1份，比例 1： 500或 1： 1000或 1： 5000（分區(qū)規(guī)劃）；〔配電子文件〕 規(guī)劃方案的總平面圖 3份（設(shè)計(jì)單位加蓋出圖章）；〔配電子文件〕 擬建建筑物方案圖（平、立、剖）； ? 道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）；〔配電子文件〕 規(guī)劃方案說(shuō)明書 1份；〔配電子文件〕 總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各 1份；〔配電子文件 ) ? 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、用地紅線圖復(fù)印件各 1份。 商品房預(yù)售許可證 是由房管局審核批準(zhǔn)的，獲得商品房預(yù)售權(quán)的法律憑證，受到法律保護(hù)。 二 、 開發(fā)報(bào)建的定義及意義？（ whatWhy） 建筑工程施工許可證 為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》等法律。 是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi)、 用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。 各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。我國(guó)法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至 3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。 ? 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補(bǔ)償綜合計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 ? 銷售面積 為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 . ? 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 ? 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。 ? 進(jìn)深 進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。住宅開間一般不超過(guò) ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò) 。 ? 開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。例如，在 1萬(wàn)平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為 。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 ? 計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。 ? 凈面積 所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 ? 實(shí)用面積 它是 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 ? 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 ? 輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。 ? 使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。 ? 小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。 一、 開發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ 1各類面積概念： ? 建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。 ? 城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。 ? 建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺(tái)階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。 ? 用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)示。 炒地皮：是指對(duì)到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某地段土地語(yǔ)氣地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期價(jià)位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤(rùn)行為。 宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。 三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。 1）土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地 70年； b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 5
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