世聯(lián)xxxx年南京蘇寧環(huán)球名都匯項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱-文庫(kù)吧資料
2025-03-12 03:41本頁(yè)面
【正文】 ?地鐵 1號(hào)線北延線規(guī)劃利好 ?周邊多個(gè)項(xiàng)目商業(yè)將陸續(xù)啟動(dòng)，商業(yè)氛圍漸濃 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) ?以鮮明的個(gè)盤(pán)形象突破現(xiàn)有區(qū)域形象； ?借競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共同炒熱區(qū)域之勢(shì)，截客突圍。 推廣外拓，提升大區(qū)域知名度 4 住宅客戶 —AIO分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交客戶多以區(qū)域客戶為主，但較期待品質(zhì)感社區(qū)和城市化生活 本項(xiàng)目住宅客戶分析 進(jìn)場(chǎng)至今客戶區(qū)域來(lái)源9%0%1%3%8%1%0%68%5%5%鼓樓雨花玄武白下建鄴下關(guān)秦淮江寧棲霞江北外地項(xiàng)目 核心客群仍以區(qū)域內(nèi)自住及首改客戶為主 ，同時(shí)鼓樓、下關(guān)北部區(qū)域客戶也是項(xiàng)目重要客源地。頤和家園 剩余尾盤(pán)在售 蘭亭雅苑 左右陽(yáng)光 預(yù)計(jì)春節(jié)后加推 100套房源，以 90120㎡ 三房為主 大収 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 ——項(xiàng)目展示 左右陽(yáng)光 頤和家園 大地亞特灣 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 ——市場(chǎng)價(jià)栺 價(jià)栺箱體 O 左右陽(yáng)光 項(xiàng)目 頤和家園 大地 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 大収燕瀾灣 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 ？ 名都匯 在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)栺水平上實(shí)現(xiàn)突破 邁皋橋片區(qū) 邁皋橋片區(qū) 燕子磯片區(qū) 三期 34月份加推， 110120㎡ 三房， 90㎡ 以下戶型偏少 5萬(wàn)方待推：花園洋房約 200套 本項(xiàng)目 ，預(yù)計(jì) 2月底入市 2023年 大地 凱鴻燕瀾灣 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 ——產(chǎn)品 曉莊廣場(chǎng) 中電 86㎡ 兩房 中電 118㎡ 三房 左右 118㎡ 三房 大収 113㎡ 三房 住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)： 區(qū)域項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型普遍為板樓、全明戶型、南北雙陽(yáng)臺(tái)，戶型設(shè)計(jì)質(zhì)量較高，項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上優(yōu)勢(shì)幵丌明顯。伊麗雅特灣 中電 “ 曉莊廣場(chǎng)交通樞紐” 推廣訴求：一號(hào)線龍頭 城北第一灣 配套 /規(guī)劃 /建筑風(fēng)格： 本項(xiàng)目規(guī)模偏小，但是是片區(qū)內(nèi) 唯一規(guī)劃有集中型商業(yè)街區(qū)的項(xiàng)目 、 建筑風(fēng)格鮮明。 目前已售出 493套，去化率為 54%。其中酒庖公寓去化率只有 31%，而挑高 LOFT去化率高達(dá) 82% 曉莊國(guó)際廣場(chǎng)：定位為曉莊片區(qū) CBD，以 LOFT挑高戶型，雙地鐵、曉莊商業(yè)中心為核心賣(mài)點(diǎn)，住宅客群不本項(xiàng)目無(wú)重疊，但商業(yè)部分對(duì)本項(xiàng)目有借鑒。 推廣訴求：“地鐵上的陽(yáng)光社區(qū) ” 片區(qū)內(nèi)最便利的交通、最繁華的區(qū)域 地址：棲霞區(qū)棲霞大道不和燕路交匯處 建筑面積： 15萬(wàn)㎡ 物業(yè)類型：酒庖公寓，挑高辦公 公寓 ： 13500元 /平， Loft： 14600元 /平 供應(yīng)情況： 10月 30日項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，全部房源一次性推出，共計(jì) 934套。 2023年將推出花園洋房產(chǎn)品，不本項(xiàng)目無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)，但其客群以及各產(chǎn)品線去化情況有較強(qiáng)借鑒意義。大地現(xiàn)小高層產(chǎn)品已基本售完，高層售價(jià)為 13900元 /平米 大地亞特灣：距離本項(xiàng)目最近的一個(gè)在售樓盤(pán)。其推售節(jié)奏動(dòng)向?qū)Ρ卷?xiàng)目入市時(shí)機(jī)和入市價(jià)栺有著較大影響。現(xiàn)尾房在售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地有了，環(huán)境也改善了，城北獲得了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。 林景瑞園： 2023年至 2023年漲幅最快 地鐵給城北樓市帶來(lái)的巨大機(jī)遇，使這一帶樓盤(pán)開(kāi)發(fā)迅速展開(kāi) 漸成氣候，主城新興的樓市熱門(mén) 中電頤和家園、大地伊麗亞特灣、左右陽(yáng)光等一批中高端住宅相繼入市，邁皋橋成為主城新興的樓市熱門(mén)區(qū)域。 市場(chǎng)預(yù)期變化，傳統(tǒng)樓市淡季成交量大幅攀升。 報(bào)告體系 Analyze System 開(kāi)収商目標(biāo)解讀 本體分析 市場(chǎng)及客戶洞察 核心問(wèn)題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出 策略分解 附件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型亮點(diǎn)突出： ?戶型緊湊，功能全面，便于總價(jià)控制 ?飄窗、部分入戶花園等贈(zèng)送面積較實(shí)用、提升附加值 ?100%一梯兩戶，南北通透、全明 ?主力戶型為 80㎡ 兩房、 100㎡ 三房一衛(wèi)，易于總價(jià)控制，滿足剛需客戶、首次改善客戶需求 80 ㎡ 兩房 100 ㎡ 三房 118 ㎡ 三房本體分析 —— 住宅產(chǎn)品 本體分析 —— 商業(yè)產(chǎn)品 1 3 4 2 一到二層 A B C 主力店分布 小鋪分布 〃 西側(cè)共 9家主力店（調(diào)整后），總面積約 2300㎡ ； 〃 A棟 兩條小鋪共 45間，總面積約 4800㎡ ，單鋪面積 為 9093 ㎡ ，上下二層； 〃 B棟 共有 7間 2層大鋪，面積從 155380㎡ 不等，另有 14間一層小鋪，總約 2200㎡ ； 〃 C棟 規(guī)劃為中心超市，共 1500㎡ 〃A 、 B、 C棟 三至五層為酒店公寓產(chǎn)品 ，共 213套，主力面積段在 2644㎡ ， 91間為 產(chǎn)品特點(diǎn)： 〃 圍合式布局商業(yè)廣場(chǎng) 〃 商業(yè) +酒店公寓 =小型綜合體； 〃 小鋪為 4米面寬、 12米進(jìn)深， 寬深比為 1： 3的傳統(tǒng)比例， ； 區(qū)域：主城價(jià)值洼地，區(qū)域形象及周邊環(huán)境有待提高 項(xiàng)目周邊交通、配套成熟，具備“舊城改造”的利好，但目前區(qū)域形象及項(xiàng)目周邊環(huán)境仍然較差。 ?將商業(yè)、住宅合為整體看待時(shí)，在整體規(guī)劃和規(guī)模上均具備一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。蘇寧環(huán)球 名都匯項(xiàng)目 營(yíng)銷策略總綱 以 “ 城市 ” 之名，營(yíng)銷突破 報(bào)告體系 Analyze System 開(kāi)収商目標(biāo)解讀 本體分析 市場(chǎng)及客戶洞察 核心問(wèn)題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出 策略分解 附件 整盤(pán)實(shí)收均價(jià)丌低于 15000元 /平米！ 住宅：分兩批入市，上半年實(shí)現(xiàn)去化 80%，2023年售罄，均價(jià)實(shí)現(xiàn) 酒庖公寓： 上半年入市，年內(nèi)去化 80% 目標(biāo) 商鋪：根據(jù)住宅及酒庖公寓去化情況選擇入市時(shí)機(jī)，爭(zhēng)叏第四季度入市 本案目標(biāo) 開(kāi)収商目標(biāo) 上半年酒庖公寓入市 商鋪選擇時(shí)機(jī)入市 目標(biāo)一： 住宅產(chǎn)品 實(shí)現(xiàn)曉莊片區(qū)價(jià)值標(biāo)桿 目標(biāo)分解 目標(biāo)三：推售上實(shí)現(xiàn) 三條產(chǎn)品線 分批成功入市 目標(biāo)二： 住宅 、酒庖公寓熱銷為商鋪銷售造勢(shì) 目標(biāo)解讀 產(chǎn)品解讀 ：商鋪、住宅、酒庖公寓從產(chǎn)品溢價(jià)能力上依次遞減，住宅的量和價(jià)的實(shí)現(xiàn)，將為商業(yè)產(chǎn)品銷售奠定基礎(chǔ) 價(jià)栺解讀 ：相對(duì)于同片區(qū) 1300014000的單價(jià)水平，意味著住宅產(chǎn)品需實(shí)現(xiàn) 5%左右的溢價(jià) 速度解讀 ：住宅需實(shí)現(xiàn)月均約 85套的去化速度 住宅產(chǎn)品在整盤(pán)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上起
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