【正文】 攬龍江 城市官邸總精神 2：金陵心脈 新奢華：核心地段，傳承文脈，地中海經(jīng)典建筑演繹圈層專屬奢藏。龍江北 龍江之于南京從來代表著成熟便捷而非尊貴身價，沒有高尚氣質(zhì)就無法支撐形象。交通集團聯(lián)合萬科、世茂濱江、中冶聯(lián)合下關(guān)區(qū)政府打造 “ 南京外灘 ” 。 龍江北 在這 “ 一公里優(yōu)尚生活圈 ” 內(nèi)，金潤發(fā)超市、新城市廣場、省人民醫(yī)院河西分院、龍江體育館等成熟生活配套設(shè)施齊備。 龍江居住人氣旺盛，為南京最早的中產(chǎn)聚集區(qū)，經(jīng)過十年的發(fā)展，生活便捷，配套齊全。 該區(qū)域，東臨古林公園、秦淮河，西接濱江風(fēng)光帶，南擁寶船公園，北達小桃園、明城墻景區(qū)。借助品牌營銷載體，突破標桿人群，真正打出圈層效應(yīng)蘇寧環(huán)球品牌早期樓盤，高端樓盤客戶再次置業(yè)需求和影響力，重點突破關(guān)鍵客戶。造場魅力龍江生活館，引入跨界營銷手段 。外部景觀 — 文化沉淀2蘇寧品牌效應(yīng)6占位龍江北，定義新奢華江東北路地王，占位龍江北，與所有競爭對手建立區(qū)隔。提報思路綜合分析趨勢研判核心問題的界定策略總綱策略分解及攻略A銷售執(zhí)行目標理解核心價值梳理競爭對手回顧住宅產(chǎn)品溢價模式稀缺景觀資源2概念與形象拋離對手3產(chǎn)品創(chuàng)新樹立標桿4豐富的客戶資源5項目附加值6發(fā)展商品牌7地段價值1理 由主力戶型中規(guī)中矩項目周邊有豐富的，優(yōu)質(zhì)客源儲備價值梳理 軟件服務(wù) + 會所效應(yīng) 培養(yǎng)蘇寧品牌忠實追隨者下關(guān)區(qū)價值認可度低 龍江價值認可度高無明顯優(yōu)質(zhì)景觀資源無特別的產(chǎn)品概念 形象突破傳統(tǒng)，風(fēng)格新穎本項目溢價策略概念與形象拋離對手3豐富的客戶資源4項目附加值5地段價值1 項目資源既定前提下，以龍江的區(qū)域價值、秦淮風(fēng)光帶的優(yōu)質(zhì)資源，寶船公園的文化沉淀，成熟的生活配套，差異化的產(chǎn)品規(guī)劃、加強軟性服務(wù)，拔高調(diào)性。愿意選擇較為熟悉的龍江地區(qū)置業(yè)，對小區(qū)的業(yè)主素質(zhì)十分在意，希望社區(qū)的居住氛圍良好。n侯先生， 42歲，某證券南京公司高管， 3口之家，擁有 2部私家車。有為子女置業(yè)的想法，不追求過分的奢華，對小區(qū)的整體性價比會有所比較，注重投機的保值增值效益。n重視物業(yè)保值增值的效果。n置業(yè)與生活觀、理財觀相關(guān)；n自用者在精神層面追求家的感覺，偏好宜居、溫馨的氛圍；年輕的置業(yè)者將物業(yè)作為人生的一個證明。極度重視生活的便捷度，同時亦看中小區(qū)的品質(zhì)感，階層的優(yōu)越感很強，因此需要可以體現(xiàn)其品位的高尚住宅區(qū)，礙于總價會選擇相對較小的戶型。n吳小姐， 29歲，南京人，高校教師，婚齡2年，現(xiàn)居住在江寧，但是由于江寧太遠，常常居住在主城區(qū)父母的家中。置業(yè)需求不大，兩房即可。 可能客戶群體 重點客戶群核心客戶群南京全市范圍內(nèi)較有實力的私營業(yè)主、投資客早期遷居龍江區(qū)域的老住戶的再次換房置業(yè)河西、鼓樓北、下關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位、科研高教家庭的多次置業(yè)南京主流中產(chǎn)階級家庭的多次置業(yè)需求n范先生， 28歲，南京人，江蘇環(huán)境監(jiān)測站工程師，結(jié)婚一年，現(xiàn)在夫妻二人與父母同住，全家月收入共同收入達到 。? 短期內(nèi)龍江住宅供應(yīng)量不大，但與江東門等熱點地區(qū)的替代競爭將隨著多個大盤的入市在 2023年進一步升級，戶型小型化，項目精品化，已經(jīng)成為市場主流趨勢。他們代表著南京主流家庭的多次置業(yè)消費。后期營銷展示提升項目品質(zhì)感，拉開競爭差距競爭分析 —— 本項目 VS 鄭和國際廣場? 作為最早的中產(chǎn)富人區(qū)龍江地區(qū)二手房交易活躍，側(cè)面印證早期中產(chǎn)的再次購買已成為重要的市場支撐。注重展示，體驗競爭策略216。強調(diào)項目的品質(zhì)感，宜居性，明顯拉開檔次。下關(guān)區(qū)不及鼓樓區(qū)216。容積率低，綠化率高，居住舒適216。兼顧通達性與私密性的位置216。產(chǎn)品的規(guī)劃為高檔小區(qū)216?？蛻簦褐饕獮楣臉菂^(qū)私營業(yè)主，事業(yè)單位及公務(wù)員戶型豐富，主力戶型為二房、三房，針對投資型需求，產(chǎn)品規(guī)劃了一棟點式樓，緊湊型產(chǎn)品鄭和國際廣場01幢戶型較多，主要為二房和三房，戶型較為緊湊，以控制總價為目的。 價格： 15500元 /平方米 鄭和國際廣場 — 建立在商業(yè)地產(chǎn)之上的住宅，主打投資價值推廣訴求：財富演繹價值；執(zhí)掌龍江商機，坐擁天下繁華。 車位數(shù)： 1177216。 容積率： 216。 總建筑面積： M2，住宅體量 10萬方左右。216。河西整體價格的抬升支撐216。龍江人的地緣情節(jié)強調(diào)龍江的地 段價值216。從展示品質(zhì)上提升整體檔次167。無小桃園等明顯資源利好167。生活的純熟度、交通的 通達性216。優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）機會（ 0）216。全新的外立面形式，大尺度的舒適型產(chǎn)品設(shè)計，高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃，一梯一戶的高舒適度產(chǎn)品，銷售效果極佳。 推廣訴求：龍江北，桃源外。 價格：成交均價 16000元 /平方米216。 容積率： 216。216。 項目地址：下關(guān)區(qū)二板橋 351471號216。通過價格策略、截留客戶。強化項目氣質(zhì)差異，區(qū)隔目標客戶167。產(chǎn)品線不豐富；167。產(chǎn)品的風(fēng)情感足，品味216。精致人文小盤；稀缺216。龍江 后期將推出更好位置的房源，拉升價格。背景介紹： G88地塊，經(jīng)過九輪的競拍，最終被辰龍地產(chǎn)以 ，樓板價高達 9314元 /平方米，這是辰龍地產(chǎn)在龍江的第四個項目，可以說自拍得之后，此地塊就備受關(guān)注產(chǎn)品：基本中規(guī)中矩；展示推廣：乏善可陳；價格：首批推出臨街房源，價格不高，與周邊二手房價格基本等同。 學(xué)區(qū)：寧海中學(xué)分校、力學(xué)小學(xué)。 綠化率： 30%216。 總建筑面積： 15343 M2 216。 建筑形態(tài)： 4幢 10~11層小高層， 底層部分底商。 項目地址：鼓樓區(qū)鳳凰東街 39號。關(guān)注客戶： 區(qū)域客為主，科研院所，省直單位，大學(xué)，私企老板。 綠化率： 30%216。 容積率： 216。 占地面積 :㎡ M2 216?？蛻簦褐饕獮槿校珓?wù)員，事業(yè)單位，私營業(yè)主經(jīng)濟指標：216。從銷售情況來看，效果尚可，基本達到了，開盤熱銷的局面。+線下給予客戶一定的折扣，并附送高價蘇寧電器卡。廣告語： “代言南京，影響世界 ”，高調(diào)、霸氣！形象推廣期強銷期為造成開盤大賣的局面，睿城刻意拉長認籌期，并且搶在 2023年到來之前迅速開盤，開盤給予較大優(yōu)惠。項目規(guī)劃： 40萬方住宅 —— 蘇寧銀河國際社區(qū)； 60萬方辦公 —— 蘇寧慧谷；50萬方商業(yè)綜合體 —— 蘇寧廣場，首期規(guī)劃為蘇寧銀河國家社區(qū)的 8棟住宅。 綠化率： 30%216。216。 項目地址：鼓樓區(qū)漢中門大街 301號216。推售產(chǎn)品面積段從 50平方米 180平方米均有，基本集中在 80140平方米之間?！?產(chǎn)品層次豐富、基本僅以地段吸引客戶，銷售手法單一而同質(zhì)化： 蘇寧睿城、辰龍東御、鄭和國際均以地段或投資價值吸引客戶。 二手房價格較高及交易的活躍情況表明，龍江地區(qū)的換房需求大，片區(qū)生活價值被普遍認可。4132市場分析A提報思路銷售執(zhí)行綜合分析客群定位目標分解核心問題的界定策略總綱策略分解及攻略趨勢研判區(qū)域掃描 龍江位于南京河西中部及北部，地跨下關(guān)、鼓樓、建鄴三區(qū)，是南京最早的城市外擴區(qū)域，經(jīng)過十年的發(fā)展，龍江已經(jīng)成為南京城市中產(chǎn)階級聚集的居住區(qū)域，二手房市場已經(jīng)是南京二手房市場最活躍的地區(qū)之一。 形象目標 —— 建立唯一性市場區(qū)隔，塑造龍江精品小豪宅形象216。 經(jīng)濟目標 —— 2023 年內(nèi)清盤，實現(xiàn)項目價值最大化 跳出下關(guān)價格體系，貼近鼓樓區(qū)主流樓盤價格， 6月開盤， 3個月快速內(nèi)清盤。品牌目標 ——“ 名 ” ：蘇寧環(huán)球集團回歸 “ 龍江 1號佳作 ” ；將蘇寧環(huán)球地產(chǎn)項目的品牌形象及影響力，在南京主城區(qū)的城市中高端人群中重申。雙陽臺，附加值最大化，八角窗。雙陽臺設(shè)計，提升產(chǎn)品附加值。 建筑形態(tài)：兩棟小高層 152 1 4 11 9 34 93 套 數(shù) % % % % 100% 合 計 %五房兩廳三衛(wèi) 四房兩廳三衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) %兩房兩廳一衛(wèi) 戶 數(shù) 比主力戶型 套 型戶 型主力戶型：緊湊型兩房，避開市場直面競爭明星戶型：頂層復(fù)式，舒適寬敞，且低調(diào)內(nèi)斂，復(fù)合龍江高端客群的偏好。 容積率： 216。 占地面積： 216。 從行政區(qū)劃來看，項目位于下關(guān)區(qū)，處在下關(guān)、鼓樓區(qū)交界處，可坐擁鼓樓區(qū)成熟商業(yè)、生活配套，但是不能享有鼓樓區(qū)的教育資源，是項目的不利因素。 從板塊來說，項目位于大龍江板塊北部，龍江為南京最早的富人區(qū)，聚集著南京城市中產(chǎn)階級，生活、商業(yè)配套成熟，板塊形象較好。 趨勢判斷： 2023年市場高位震蕩，可能出現(xiàn)價平量縮，受政策抑制剛性需求，價值型理性投資將成為市場主導(dǎo)。 價格：南京各區(qū)平臺已全面提升，主城周邊價格全面上萬，發(fā)展商資金回收充裕，不存在降價求售動力。 供應(yīng)：受 09年政府快速供地影響， 2023年下半年起將再次形成新的供應(yīng)高峰。 需求：市場經(jīng)歷 2023年快速放量和年末搶搭政策末班車效應(yīng)，剛性需求和投資投機需求強烈釋放， 2023年市場觀望情緒又起。 政策：政策明確抑制投資投機購房，明確家庭二套房首付 4成，額度控制房貸，寬貨幣激購買造就的最確定性增長已經(jīng)過去。 詳細各政策的梳理見附件一差異化市場定位，強勢營銷快速啟動，價格一步到位快速平臺走量，實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)及時鎖定利潤。 2023年一級市場集中放量，新政抑制囤地、捂盤， 2023年將會集中放量。 ? 12月 24日，江蘇省政府， 《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》，貫徹國四條精神。普通住宅， 5年內(nèi)差額營業(yè)稅。 12月 23