【正文】 需要的土地供應(yīng)量 事實(shí)二 開發(fā)商因素 ：受環(huán)巢湖規(guī)劃、包河區(qū)政府遷入、機(jī)場搬遷等刺激，開發(fā)商高度關(guān)注 事實(shí)四 根據(jù)各事實(shí)分析，本片區(qū)不僅僅是馬鞍山路向南的延伸，更是一個(gè)將以新形象面世的新片區(qū)，是承接“環(huán)巢湖規(guī)劃”由市區(qū)向巢湖方向發(fā)展的中間地帶 二環(huán)路 312國道 項(xiàng)目所在區(qū)域未來是馬鞍山路的延續(xù)還是新興的區(qū)域？ 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廬陽片區(qū) 新站片區(qū) 學(xué)府片區(qū) 蜀山 片區(qū) 包河片區(qū) 政務(wù)新區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 戰(zhàn)場已經(jīng)呈現(xiàn)，面對眾多強(qiáng)敵，誰才是我們真正的對手？ 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場環(huán)境分析結(jié)論 ?合肥市規(guī)劃重點(diǎn)由“環(huán)城時(shí)代”邁入“環(huán)巢湖時(shí)代”，隨著大量基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，區(qū)域居住環(huán)境將得到改善，所以本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒚媾R新的發(fā)展機(jī)遇； ?合肥市房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控影響較大，開發(fā)商、消費(fèi)者都對后市持觀望態(tài)度，市場的徘徊也將迫使越來越多開發(fā)商重新研究市場，開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品； ?合肥樓市板塊分布特征明顯，依托政府規(guī)劃的政務(wù)新區(qū)、依托“一山一水”的大蜀山片區(qū)、依托“環(huán)巢湖規(guī)劃”的馬鞍山路片區(qū)是現(xiàn)階段開發(fā)水平較高的區(qū)域，而受舊工業(yè)區(qū)、居民收入水平低等因素影響的新站和城東片區(qū)發(fā)展較差，受空間限制，廬陽片區(qū)發(fā)展空間有限； ?合肥客戶區(qū)域性臵業(yè)比較明顯，除非工作地變動(dòng)、家庭變動(dòng)，很少搬出原居住地； ?一般來說同一樓盤多層物業(yè)售價(jià)高于小高層物業(yè) 200～ 300元 /平方米，且銷售速度比小高層快； ?大多數(shù)合肥居民喜歡多層物業(yè)，其主要原因是小高層分?jǐn)偯娣e大、使用成本高，另外，也與居住習(xí)慣有關(guān)； ?消費(fèi)者對教育、醫(yī)療、購物等配套設(shè)施有一定要求，有子女家庭對教育配套尤其注重； ?馬鞍山路片區(qū)價(jià)格受距離市區(qū)遠(yuǎn)近影響，自北向南呈下降趨勢。 新鴻意 ? 新都會(huì) ? 環(huán)球廣場 開盤時(shí)間 2023年 9月 16日開業(yè) 規(guī)模 總建筑面積約 9萬平方米，商場總建筑面積近 5萬平方米，四層商業(yè)裙房其中二、三、四層每層約一萬平方米，一層由一樓 A區(qū)（底層）與一樓 B區(qū)（夾層）組成，總面積約 產(chǎn)品形式 一棟 28層全智能化公寓式辦公樓，四層商業(yè)群樓，地下二層約 2萬平方米地下車庫 價(jià)格 一層 2萬多元 /平方米 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一樓 A區(qū)規(guī)劃生活名店街，將會(huì)匯集一兩百家精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施； 一樓 B區(qū)規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動(dòng)系列精品名品匯粹，以及運(yùn)動(dòng)器械專賣； 二樓、三樓規(guī)劃為家樂福（ 2萬多平方米）； 四樓規(guī)劃為城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等 優(yōu)勢 地處兩條城市主干道一環(huán)線與馬鞍山的交叉口，交通便利、緊靠人流密集的大型高檔住宅社區(qū)和高等院校 特色 合肥首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型一站式購物廣場 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型樓盤 新都會(huì)國貿(mào)公寓 新都會(huì)聯(lián)邦花園 金地國際城 社區(qū)形象 開盤時(shí)間 2023年 8月 18日認(rèn)購，未開盤 一期 2023年 3月，二期 2023年 7月 一期 規(guī)模 總建筑面積約 8萬平方米，容積率 3點(diǎn)多 占地 57752m2 ，容積率 ，一期約 3萬 m2 ，二期約 4萬 m2 ，總戶數(shù)718戶，車位數(shù) 206 占地 9萬平方米， 16萬平方米寬景住宅、 10萬平方米的商務(wù)公寓、 萬平方米的情景商業(yè)街 產(chǎn)品形式 9棟小高層與高層 20棟多層與小高層 一梯兩戶的多層、小高層以及一梯四戶的高層， 4棟公寓辦公樓，其一、二層均為商業(yè) 價(jià)格 起步價(jià) 3780元 /平方米，均價(jià) 4000元 /平方米，公寓下層地鋪價(jià)格未定 2023年年底均價(jià)達(dá) 3000多元 /平方米 起價(jià) 3300 元 /平方米，均價(jià) 3650元 /平方米，最高價(jià) 4100元 /平方米 戶型面積 主力戶型為 2房與 3房， 2房 2廳 80－142m2 ， 3房 2廳 113－ 142m2 ， 4房 2廳 138－ 151m2 2房 2廳 80－ 142m2 ， 3房 2廳 113－142m2 ， 4房 2廳 138－ 151m2 住宅戶型面積由 87－ 239 m2不等，其中 3房 2廳 105－ 205m2 銷售率 認(rèn)購已達(dá) 8成 一期僅用一個(gè)月時(shí)間售磬，二期開盤當(dāng)日銷售超過 70％，目前銷售已接近尾聲，自開盤期到清盤期，不到半年時(shí)間 一期首批 122套開盤當(dāng)天銷售 90% 客戶特征 以內(nèi)部員工以及老顧客為主 － 泛公務(wù)員 樓盤特色 倡導(dǎo) “新都會(huì)主義 ”的居住模式 倡導(dǎo) “新都會(huì)主義 ”的居住模式， 簡約、大氣的建筑風(fēng)格，獨(dú)特錯(cuò)層陽臺設(shè)計(jì)，以生態(tài)為主題，融合現(xiàn)代審美風(fēng)格與實(shí)用功能營造園林景觀，泛綜合體的生活模式 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文 文 包河區(qū)政府 一環(huán)路 二環(huán)路 馬鞍山路 包河大道 1 2 3 5 4 6 7 老城片區(qū) 312國道 ?馬鞍山路片 典型樓盤 新都會(huì)系列 金地國際城 萬振逍遙苑 世紀(jì)陽光花園 柏林春天 ?該區(qū)域樓盤規(guī)模較大，品質(zhì)較高，但容積率較高，小高層、高層所占比例較大； ?客戶主要為來自包河區(qū)，以及部分市區(qū)客戶和投資客，看好區(qū)域未來的發(fā)展； ?多層均價(jià)約 3700～ 4000元 /平方米，小高層、高層均價(jià)約 3600～ 3800元 /平方米，價(jià)格自北向南呈下降趨勢。 老城片區(qū) 馬鞍山路片區(qū) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 靠近市區(qū)、良好的規(guī)劃，促使 包河片區(qū) 成為合肥市房地產(chǎn)開發(fā)最密集的區(qū)域之一 ?包河片區(qū)靠近中科大和中心城區(qū)，位于合肥市上風(fēng)上水的東南方向； ?“環(huán)巢湖規(guī)劃”、機(jī)場搬遷為大包河區(qū)向南拓提供了機(jī)遇； ?包河片區(qū)主要依托于環(huán)巢湖規(guī)劃、臨近中心城區(qū)的城市資源； ?片區(qū)內(nèi)居民收入水平處于合肥市中上水平，較高的收入水平支撐了較高的房價(jià)水平； ?片區(qū)內(nèi)客戶主要來自于區(qū)域內(nèi)部，并吸引了部分市區(qū)工作的公務(wù)員和企業(yè)高管。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 距離太遠(yuǎn)制約了 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的發(fā)展，成為了政務(wù)新區(qū)向南的延伸區(qū)域 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是所有成熟板塊中距離市區(qū)最遠(yuǎn)的一個(gè)； ?該片區(qū)的政府規(guī)劃先于政務(wù)新區(qū)，但規(guī)劃重點(diǎn)后來轉(zhuǎn)向政務(wù)新區(qū)，使得片區(qū)發(fā)展受到影響，現(xiàn)在成為了政務(wù)新區(qū)的延伸地帶； ?該片區(qū)屬于房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域之一，但產(chǎn)品品質(zhì)較其他熱點(diǎn)區(qū)域差； ?客戶主要來自區(qū)域內(nèi)部，以私企業(yè)主、企業(yè)員工。 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遠(yuǎn)景規(guī)劃是 政務(wù)新區(qū) 發(fā)展的基礎(chǔ)，大量土地供應(yīng)和大開發(fā)商進(jìn)駐促進(jìn)了區(qū)域發(fā)展 ?政務(wù)新區(qū)地處合肥市二環(huán)路地段，距市中心較遠(yuǎn)，靠近學(xué)府區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； ?規(guī)劃為中央辦公區(qū)，未來將形成路網(wǎng)發(fā)達(dá)、配套完備的新興城區(qū)，現(xiàn)在是合肥市房地產(chǎn)發(fā)展最活躍的區(qū)域之一； ?該區(qū)域臵業(yè)者主要來自市區(qū)的公務(wù)員、私企業(yè)主、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)高管等，以及一些看好區(qū)域未來發(fā)展的投資客。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 學(xué)府片區(qū) 擁有獨(dú)特的人文、景觀資源，同時(shí)產(chǎn)品素質(zhì)較高 ?區(qū)位來看，學(xué)府片區(qū)東靠市中心，西鄰大蜀山，南接政務(wù)新區(qū)，給學(xué)府片區(qū)的樓盤提供了眾多的宣傳題材； ?中科大、安徽大學(xué)、炮兵學(xué)院等高校齊聚該區(qū)域，使得濃厚的人文資源成為該區(qū)域區(qū)別于其他片區(qū)的最主要特征； ?客戶主要來自于院校內(nèi)的教職員工、公務(wù)員及企業(yè)員工。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依托于“一山一水”的獨(dú)有資源， 蜀山片區(qū)成為合肥市高檔居住區(qū)的代名詞 ?蜀山片區(qū)發(fā)展主要依托于“一山一水”，即蜀山風(fēng)景區(qū)以及董輔水庫，屬于典型的資源主導(dǎo)型區(qū)域，是合肥市高檔樓盤的聚集地； ?客戶來源覆蓋全市，主要是當(dāng)?shù)厣馊?、企業(yè)高管及周邊縣市的臵業(yè)者，并且吸引了部分江浙投資者； ?不僅獨(dú)擁山水資源，還靠近政務(wù)新區(qū)，再加上自身的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，大蜀山片區(qū)未來發(fā)展空間依然很大； ?該區(qū)域樓盤素質(zhì)高，營銷水平也居合肥市前列。 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新站建設(shè)是 新站片區(qū) 的發(fā)展基礎(chǔ)，但居民收入水平低、靠近老工業(yè)區(qū)制約了區(qū)域發(fā)展 ?新站片區(qū)屬于合肥市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，其發(fā)展主要依托于原有的眾多工廠、企業(yè)以及新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)帶來的大量人口； ?房地產(chǎn)開發(fā)主要分布在新站周邊，以及臨泉路、勝利路沿線； ?目前新站周邊開發(fā)力度已經(jīng)減弱，隨著臨泉路的貫通，開發(fā)重點(diǎn)將向新站二環(huán)以外東部區(qū)域延展； ?客戶主要來自于原有的眾多工廠、企業(yè)以及新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)帶來的大量人口。 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廬陽片區(qū) 主要是依托于城市資源價(jià)值，配套完善、生活便利，但發(fā)展空間一般 ?廬陽片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在廬陽區(qū)內(nèi)南淝河與二環(huán)路之間的區(qū)域； ?該區(qū)域是合肥市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，但受北面的鐵路和老城區(qū)限制，未來發(fā)展?jié)摿σ话悖? ?客戶來源地主要集中在廬陽市區(qū)及新站附近區(qū)域，客戶層面主要包括公務(wù)員、生意人及企業(yè)高管； ?該區(qū)域發(fā)展主要依托于市中心區(qū)及新站區(qū)域的發(fā)展，屬于城市資源型區(qū)域。 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 ?城市總體規(guī)劃 ?總體市場概況 ?板塊分析 我們的戰(zhàn)場 附件 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥市總體市場情況小結(jié) ?合肥市房地產(chǎn)市場經(jīng)過近年快速發(fā)展后，已經(jīng)出現(xiàn)一定的過熱跡象； ?合肥市房地產(chǎn)市場在近期表現(xiàn)出的觀望和徘徊，說明在一個(gè)市場過熱的城市，宏觀調(diào)控給開發(fā)商、消費(fèi)者帶來了較為顯著的影響； ?宏觀調(diào)控的影響迫使開發(fā)商重新審視市場未來的發(fā)展方向，未來的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將隨著開發(fā)商對市場研究力度的加大而更加趨向于合理； ?宏觀調(diào)控對市場的影響在近期仍將持續(xù)一段時(shí)間，但只要房價(jià)保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來市場將逐漸回暖。 ?數(shù)據(jù)顯示，合肥市房地產(chǎn)市場今年上半年發(fā)展仍然迅速，宏觀調(diào)控的作用主要在下半年得到體現(xiàn)； ?根據(jù) 6~9月的部分成交數(shù)據(jù)顯示，合肥市整體銷售面積波動(dòng)較大，平均銷售量約為 5萬平方米 /周，小于上半年的 /周； ?銷售量出現(xiàn)下滑的同時(shí)，售價(jià)近幾個(gè)月來也出現(xiàn)徘徊不前的局面； ?根據(jù)一線訪談情況，此次宏觀調(diào)控對合肥市房地產(chǎn)影響較大，主要體現(xiàn)在開發(fā)商對銷售普遍存在擔(dān)心，以及消費(fèi)者對市場的觀望心理； ?由于近期房價(jià)沒有出現(xiàn)大面積滑坡，市場開始逐漸回暖。 房價(jià)上升迅速、投資比例增加、出現(xiàn)供過于求等事實(shí)表明，合肥市房地產(chǎn)出現(xiàn)一定過熱跡象 ?按照經(jīng)驗(yàn)，銷售面積和竣工面積比值在 — ，從這一指標(biāo)看出合肥目前市場出現(xiàn)供過于求； ?根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)向型城市的年人均銷售量在 1~2平方米 /人 /年為正常狀態(tài)，根據(jù)城市規(guī)模大小而取上下值，而屬中等規(guī)模的合肥市 2023年年人均銷售量為 /人 /年，超過了正常水平； ?去年開始，投資在購房中所占比例明顯上升，接近 2成； ?合肥房價(jià)近年漲幅非常迅速，其中既有長期壓抑的需求得到釋放、產(chǎn)品素質(zhì)提高、開發(fā)成本提高等原因，同時(shí)也有投資客增加等人為炒作因素。 巢湖 環(huán)城時(shí)代 環(huán)巢湖時(shí)代 根據(jù)合肥市高層構(gòu)想，省級機(jī)關(guān)將向巢湖方向搬遷、機(jī)場將遷至城北區(qū)域 …… 合肥市未來將向“濱湖城市”方向發(fā)展，而本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)l(fā)展為以居住、辦公為主的新興區(qū)域 包河大道 包河工業(yè)區(qū) 9公里 合肥機(jī)場 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20232023年 合肥城市規(guī)劃 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們的戰(zhàn)場 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 ?城市總體規(guī)劃 ?總體市場概況 ?板塊分析 附件 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們的資源和問題 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 ?地塊解析 ?本項(xiàng)目主要問題 ?項(xiàng)目屬性界定 附件 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們的資源和問題 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 ?地塊解析 ?本項(xiàng)目主要問題 ?項(xiàng)目屬性界定 附件 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地塊 占地 12095平方米 容積率 包河大道 景觀綠地 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 省公路技校 文 文 包河大道 皖深職業(yè)