【正文】 ntaline Group, 2023 4層規(guī)劃 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2層規(guī)劃 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 樓層規(guī)劃 Code of this report | 46 169。 Code of this report | 44 169。 龍湖星悅薈 —— 社區(qū)型時(shí)尚生活中心 面向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者，提供購物、美食、娛樂、休閑、家居等多樣生活式，從而 讓消費(fèi)者發(fā)現(xiàn) 和享受 “ 生活之悅 ” 。 Code of this report | 43 169。 早在 2023年，重慶龍湖北城天街就已開業(yè)運(yùn)營(yíng)，并且是今天重慶的生活中心和時(shí)尚地標(biāo)之一。 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：商業(yè)增值 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)產(chǎn)品線 Part Code of this report | 40 169。 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展 購物公園： 后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模； 創(chuàng)業(yè)基地： 后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的 LOFT公寓； 濱江住宅： 春森彼岸； 別墅： 悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅； 洋房： 悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目； 寫字樓： 龍湖國(guó)際，北部超高層寫字樓； 江景住宅： 酈江的板式住宅與樓王單位； 精裝房： 酈江好望嶺； 商業(yè)： 江與城、春森彼岸、 MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)； Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶） ? 在每一個(gè)進(jìn)入的城市成為 ? 集中于中高端市場(chǎng) ,在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局 ?可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn) (尤其是城市化的前期和中期 ) ?適時(shí)發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè) ，讓公司也受益于自己的物業(yè)增值 ?城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展 Code of this report | 37 169。 集分權(quán)控制 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理： n集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整； n分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)； n在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能； n隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化； n集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理； n地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理； n在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理； 龍湖的戰(zhàn)略 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 PMO會(huì)議幾條清晰的核心原則 1 2 3 不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不得參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為 PMO成員 判斷是否胡亂承諾的方法就是 PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向把部門職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高 5 動(dòng)輒即將問題推向 PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí) PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、 PMO召集人的能力有待提高 每次 PMO會(huì)議必須作出決定 4 最主要的啟發(fā)：要在建立一種項(xiàng)目管理體系和文化： 鼓勵(lì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)真正承擔(dān)項(xiàng)目管理的職責(zé) ，將公司高層從項(xiàng)目日常事務(wù)的協(xié)調(diào)中解放出來 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 C會(huì)議決策管理 會(huì) 議 管 理 體 系項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng)非 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng)地 區(qū) 公 司 辦 公 周 例 會(huì)非 項(xiàng) 目 運(yùn) 營(yíng) 的 跨 部 門 專題 研 討 會(huì)公 司 高 層 與 員 工 座 談 會(huì)季 度 綜 合 指 標(biāo) 回 顧 會(huì)年 度 總 結(jié) 表 彰 會(huì)半 年 表 彰 會(huì)P M O 預(yù) 案 決 策 會(huì)P M O 階 段 成 果 審 查 會(huì)P M O 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 會(huì)P M O 項(xiàng) 目 關(guān) 鍵 決 策 會(huì)P M O 年 度 / 半 年 運(yùn) 營(yíng) 總結(jié) 會(huì)P M O 月 度 運(yùn) 營(yíng) 會(huì)項(xiàng) 目 周 例 會(huì)Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 TQC：項(xiàng)目計(jì)劃模版 基于成果（ Q)導(dǎo)向，融合 TQC(T時(shí)效、 Q階段成果、 C關(guān)鍵決策） T Q C Q Code of this report | 30 169。 第三層面的成功：公司成功 奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位 : 項(xiàng)目品牌知名度進(jìn)入前 5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查） 單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前 5 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 運(yùn)營(yíng)管理如何管？ 重點(diǎn)管理： PTQC Performance Time Quality Conference P：運(yùn)營(yíng)績(jī)效－項(xiàng)目啟動(dòng)前：定義成功標(biāo)尺 過程：跟蹤運(yùn)營(yíng)績(jī)效 完成：評(píng)估運(yùn)營(yíng)績(jī)效 T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理－分級(jí)計(jì)劃管理體系 Q：關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理－ 8個(gè)環(huán)節(jié)成果標(biāo)準(zhǔn) C：會(huì)議決策管理－運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系 Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2023 集 團(tuán) 運(yùn) 營(yíng) 管 理體 系區(qū) 域 公 司 會(huì) 議 管理 體 系項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì)劃 管 理 體 系項(xiàng) 目 階 段 性 成果 管 理 體 系知 識(shí) 管 理 體 系項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng) 會(huì) 議管 理非 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 會(huì)議 管 理集 團(tuán)關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn)區(qū) 域公 司一 、二 、三 級(jí)計(jì) 劃研發(fā) 、設(shè) 計(jì)成 果成本項(xiàng)目收益營(yíng)銷策略方案其它采 購 管理 體 系質(zhì) 量 管 理體 系P M O 體 系非 項(xiàng) 目層 面 知識(shí) 管 理項(xiàng) 目 層面 知 識(shí)管 理龍湖建立了強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理體系，主要包括地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策（ PMO）、會(huì)議管理、知識(shí)管理、采購管理、質(zhì)量管理等五大體系，以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖城市公司采取的是“平衡矩陣制”模式 Code of this report | 24 169。 龍 湖 集 團(tuán)董 事 長(zhǎng)戰(zhàn) 略 營(yíng) 運(yùn) 部韋 華 寧財(cái) 務(wù) 部林 矩 昌人 力 資 源 及 行 政 部房 晟 陶公 共 事 業(yè) 部王 桐重 慶 龍 湖 成 都 龍 湖 北 京 龍 湖 重 慶 龍 湖總 經(jīng) 理 室 造 價(jià) 采 購 部 工 程 部 營(yíng) 銷 部 研 發(fā) 部 發(fā) 展 部 計(jì) 劃 財(cái) 務(wù) 部 人 力 資 源 行 政 部 興 龍 湖 總 經(jīng) 理 室 造 價(jià) 采 購 部 工 程 部 營(yíng) 銷 部 研 發(fā) 部 發(fā) 展 部 計(jì) 劃 財(cái) 務(wù) 部 人 力 資 源 行 政 部 總 經(jīng) 理 室 造 價(jià) 采 購 部 工 程 部 營(yíng) 銷 部 研 發(fā) 部 發(fā) 展 部 計(jì) 劃 財(cái) 務(wù) 部 商 業(yè) 運(yùn) 營(yíng) 部 成 都 龍 湖北 京 龍 湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)部 Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 企業(yè)管理模式 Part Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三階段：龍湖的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性擴(kuò)張階段 ? 2023年，重慶市觀音橋區(qū)域，開始打造龍湖 北城 天街 。 Copyright Centaline Group, 2023 萬科的成長(zhǎng) 第二階段： 2023年 2023年，龍湖進(jìn)行了“區(qū)域發(fā)展向全國(guó)化發(fā)展”的戰(zhàn)略思考 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入 規(guī)模競(jìng)爭(zhēng) 時(shí)代，龍湖必須積極應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，沿著行業(yè)整合曲線，快速成長(zhǎng)； 提出 “產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略” —— 2023年龍湖總結(jié)及未來規(guī)劃（吳亞軍） 增長(zhǎng) 〃 差異化 〃 高周轉(zhuǎn) —— 2023年龍湖遠(yuǎn)景與戰(zhàn)略（吳亞軍） 單一本地異地區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略? 運(yùn)用有限的產(chǎn)品覆蓋更多的區(qū)域? 在更多的區(qū)域提供更多的住宅產(chǎn)品龍湖的成長(zhǎng) 單一 多元異地區(qū)域聚焦戰(zhàn)略產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略 在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性? 高層公寓? 花園洋房? 別墅? 購物中心? 提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)? 融入城市，在同一區(qū)域內(nèi)運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)提供多元化的產(chǎn)品Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖的發(fā)展到目前為止大致經(jīng)歷了三個(gè)階段 19952023年 20232023年 2023年至今 區(qū)域領(lǐng)先 戰(zhàn)略培育期 聚焦擴(kuò)張 戰(zhàn)略蓄勢(shì)期 模式復(fù)制 戰(zhàn)略擴(kuò)張期 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖從 2023年起一舉躋身中國(guó) TOP10 龍湖 20232023年銷售金額統(tǒng)計(jì)： 10年增長(zhǎng)近 100倍 龍湖 20232023年銷售金額統(tǒng)計(jì)： 5年增長(zhǎng)近 8倍 Code of this report | 14 169。截至2023年 11月，公司業(yè)務(wù)已拓展至重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、常州、沈陽、杭州、青島等 14個(gè)城市。 經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工 4000多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 Copyright Centaline Group, 2023 企業(yè)發(fā)展歷程 Part Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖案例研究 Part 1 Code of this report | 10 169。 經(jīng)營(yíng)模式 訂單地產(chǎn)模式 只租不售 租售并舉 擇優(yōu)持有，少量出 售 整體持有，只租不 售 租售并舉 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)：開發(fā)利潤(rùn) +租金收入 +資本增值 租售并舉 產(chǎn)品系 各城市萬達(dá)廣場(chǎng) 商業(yè)三個(gè)項(xiàng)目品牌 饕界、藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)、梅隨鎮(zhèn)新都會(huì) 三大產(chǎn)品線 龍湖天街 龍湖星悅薈 龍湖 MOCO 商業(yè)即大悅城 三大產(chǎn)品線 萬象城、歡樂頌、 五彩城 APM商業(yè)產(chǎn)品模式 戰(zhàn)略特征 規(guī)模聯(lián)動(dòng) 商業(yè)租房 專業(yè)開發(fā) 通過低價(jià)在二三線城市獲巨幅土地，發(fā)展新城戰(zhàn)略 目前屬第三階段即多項(xiàng)目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模 以一線城市為核心，輻射長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海灣等的戰(zhàn)略布局 持續(xù)的高毛利 資源 +商業(yè)模式驅(qū)動(dòng) 多元化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避戰(zhàn)略 企業(yè)對(duì)標(biāo)指標(biāo) Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 方興企業(yè) 關(guān)鍵詞 ?酒店投資起家 多元化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 央企 上市企業(yè) 品牌知名度高