【正文】 陣制運作還是職能型運作還是項目型運作？ ?各決策和運作的權(quán)限如何分配？ ?授權(quán)體系？ ?組織架構(gòu)如何設(shè)計？是采用兩層結(jié)構(gòu)還是采用三層的區(qū)域中心結(jié)構(gòu)？ ?各關(guān)鍵的業(yè)務(wù)流程和管理流程如何設(shè)計？ ?有哪些重要的監(jiān)控和管理體系？ ?如何考核和激勵項目公司 ?…… 業(yè)務(wù)流程 監(jiān)控體系 50 集團管控的核心是管什么、管多深和如何管，其中管什么和管多深相對容易界定，而如何管則取決于管理的基礎(chǔ)平臺 51 組織管控設(shè)計的原則：思路 基于定位清晰的原則 思路 原則 ?定位清晰原則 ?價值鏈匹配原則 對組織管控設(shè)計的相關(guān)影響 ?總公司與下屬公司的定位 ？ ?總公司的管控重點 ？ 討論：利潤中心還是成本中心？ 52 組織管控設(shè)計的原則：基于價值鏈的原則 思路 原則 ?定位清晰原則 ?價值鏈匹配原則 對組織管控設(shè)計的相關(guān)影響 ?總公司與下屬公司的定位 ？ ?總公司的管控重點 ？ 53 例：管控重點 投資 策劃 土地 獲取 項目策劃 銷售 管理 售后 服務(wù) 建筑設(shè)計 采購管理 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 工程管理 物業(yè) 管理 總部 定位 管控 深度 管控 內(nèi)容 決策、技術(shù)支持 監(jiān)控 支持、服務(wù) 強管控：風(fēng)險和收益 中管控：基于能力平衡 弱管控：基于能力平衡 全過程參與：項目論證（新項目發(fā)展管理、項目可行性研究方法、發(fā)展規(guī)劃、重點區(qū)域、重點地塊項目決策） 關(guān)鍵節(jié)點決策：項目策劃（產(chǎn)品建議書指引、市場客戶產(chǎn)品定位技術(shù)分析方法、產(chǎn)品定位聽證決策）；設(shè)計管理（設(shè)計輸入標準的要求、產(chǎn)品技術(shù)（工程）標準制定、設(shè)計輸出標準、圖紙檢查指引 控制輸入要求、輸出標準、評價標準和最終決策 關(guān)鍵過程監(jiān)控： 采購管理：戰(zhàn)略采購供應(yīng)商確定、戰(zhàn)略采購協(xié)議的批準、戰(zhàn)略采購價格確定（必要時）、采購的備案和監(jiān)控（監(jiān)控） 工程管理：工程進度的監(jiān)控（信息報表監(jiān)控）、工程質(zhì)量檢查指引、工程質(zhì)量監(jiān)控（定期質(zhì)量巡查、報表監(jiān)控）、目標成本監(jiān)控（限定范圍、事前確定、事中預(yù)警監(jiān)控、事后評估監(jiān)控）、目標成本審批、成本考核指引、成本考核、工程專項審計 關(guān)鍵過程： 營銷管理：銷售管理指引、營銷技術(shù)支持、營銷策劃方案的備案、營銷價格的聽證 客戶關(guān)系管理：客戶關(guān)系管理技術(shù)支持、客戶滿意度調(diào)查分析、客戶投訴監(jiān)控 54 組織管控設(shè)計的原則：基于設(shè)計方法上的原則 方法 原則 ?漸進原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡低成本原則 ?風(fēng)險制衡原則 對組織管控設(shè)計的相關(guān)影響 ?總公司管理及人員現(xiàn)狀如何 ？ ?下屬管理的成熟度如何 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運作 ？ 總部 城市公司 城市公司 總部 隨著管理成熟度及人員能力的提高，管控設(shè)計逐步從集權(quán)到授權(quán)過渡，從倒三角到正三角的演變 總公司職能部門專業(yè)管理相對細化，集權(quán)度較高 總公司職能部門專業(yè)管理相對簡化，授權(quán)度較高 55 方法 原則 ?漸進原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡低成本原則 ?風(fēng)險制衡原則 對組織管控設(shè)計的相關(guān)影響 ?下屬管理的成熟度如何 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運作 ？ 在不同區(qū)域的公司在相同的發(fā)展階段采用相對一致的管理模式，包括組織結(jié)構(gòu)及運作流程，利于實現(xiàn)管理的一致性，降低管理成本 單項目運作：總部＋項目公司模式 同城市內(nèi)多項目運作：總部＋城市公司模式（項目部）模式 同區(qū)域跨城市多項目：總部＋區(qū)域公司＋ 項目公司模式 組織管控設(shè)計的原則：基于設(shè)計方法上的原則 56 方法 原則 ?漸進原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡低成本原則 ?風(fēng)險制衡原則 對組織管控設(shè)計的相關(guān)影響 ?下屬管理的成熟度如何 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運作 ？ 總部專業(yè)相關(guān)度較高的職能集中管理，通過較少層級及精簡崗位人數(shù)實現(xiàn)高效率低成本運作 如：工程與技術(shù) 采購與成本 營銷策劃與銷售 組織管控設(shè)計的原則：基于設(shè)計方法上的原則 57 方法 原則 ?漸進原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡低成本原則 ?風(fēng)險制衡原則 對組織管控設(shè)計的相關(guān)影響 ?下屬管理的成熟度如何 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運作 ？ ?如何有效防范風(fēng)險 ？ 總公司與下屬公司的風(fēng)險制衡 總公司內(nèi)部的風(fēng)險制衡 下屬公司內(nèi)部的風(fēng)險制衡 如：總公司關(guān)鍵點決策 總公司財務(wù)直管 集團審計 業(yè)務(wù)之間的制衡（下屬公司材料定樣、供應(yīng)商選擇、定價相分離） 組織管控設(shè)計的原則：基于設(shè)計方法上的原則 58 無論采用哪種模式，都要清晰的界定權(quán)責(zé) 地質(zhì)研究 方案設(shè)計 概念設(shè)計 施工圖設(shè)計 關(guān)鍵職能 項目研究 產(chǎn)品策 劃 設(shè)計管 理 工程建 設(shè) 銷售管 理 客戶關(guān)系 物業(yè)管理 景觀設(shè)計 裝修設(shè)計 經(jīng)辦 協(xié)辦 在過渡期，總公司與本地公司同為綠色時，集團履行經(jīng)辦職能，成熟期同其它公司 建設(shè)配合 59 建立科學(xué)的集分權(quán)體系 由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質(zhì)量等問題進行的決策運營分管領(lǐng)導(dǎo) / 公司代表 / 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術(shù)標準等相關(guān)問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 / 專業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質(zhì)量等問題進行的決策運營分管領(lǐng)導(dǎo) 公司代表 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術(shù)標準等相關(guān)問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 專業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關(guān)的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé)權(quán)限確認的日常審批事務(wù)業(yè)務(wù)審批常規(guī)審批界定說明分類付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關(guān)的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé)權(quán)限確認的日常審批事務(wù)業(yè)務(wù)審批常規(guī)審批界定說明分類案例：某公司的三級決策體系 60 例：授權(quán)體系 序號 一級分類 二級分類 （ 二級分類子目 ） 三級明細指引資產(chǎn)經(jīng)營類 非住宅類物業(yè)的經(jīng)營 、 委托經(jīng)營 、 租賃 、 出售等捐贈類 捐贈合同 、 贈與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門移交的設(shè)施及用房等投資前期調(diào)研項目可行性研究 、 市場調(diào)研 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施及規(guī)劃調(diào)研 、 成本專項調(diào)研等項目投資類 對外投資 、 項目合資合作等土地類 土地出讓 、 租賃 、 合作類 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開發(fā)等前期咨詢類 項目前期咨詢 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費 、 高教配套費 、 墻改基金 、 人防費 、 白蟻防治 、 地名費、 日照分析 、 環(huán)境檢測評估 、 噪聲檢測 、 污水檢測等驗收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗收部門收取的各種費和各類辦證費 、 面積測繪費 、 檔案服務(wù)費等動拆遷類拆遷補償類 （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關(guān)費用等 ）設(shè)計類規(guī)劃設(shè)計 （ 包括概念設(shè)計 ）、 建筑設(shè)計 （ 包括方案設(shè)計 / 擴初設(shè)計 / 施工圖設(shè)計 / 精裝修設(shè)計 、 樣板房設(shè)計等 ）、 其它與建設(shè)相關(guān)的各專項設(shè)計設(shè)計相關(guān)類 設(shè)計招投標 、 設(shè)計咨詢 、 設(shè)計專項評審 、 圖審 、 曬圖等建筑造價咨詢類包括條件圖概算編制 / 預(yù)算編制 / 預(yù)決算審計 / 實物工程量編制等委托 ， 造價成本咨詢 、 評估或數(shù)據(jù)搜集等工程建設(shè)前期類三通一平 、 放驗灰線 、 工程招投標管理 、 質(zhì)監(jiān)費 、 臨時設(shè)施 、 施工圍墻 、 線路移位 、 施工用水 、 施工用電等水文地質(zhì)勘察類地質(zhì)勘察勘探 、 防洪排澇分析 、 基準點測放 、 水位監(jiān)測及專業(yè)監(jiān)測等弱電及其它專業(yè)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)及各類弱電施工 （ 監(jiān)控系統(tǒng) 、 門禁 、 IC 卡管理 、 有線電視 、 電信工程 、 網(wǎng)絡(luò)寬帶 、 廣播及背景音樂 、 指示系統(tǒng) 、 LED顯示 、 磁力門窗 、 智能交換機 、 其它弱電等 ）主體工程建設(shè)類 主體工程主體施工 （ 包括樁基 、 圍護等基礎(chǔ)施工 / 土建及安裝施工 ， 如專業(yè)分包工程列入總包則列入本類合同管理 ）專業(yè)分包工程精裝修工程 ( 含樣板房 ) 、 裝飾工程 （ 花崗巖 、 外墻涂料 、 構(gòu)架 、等 ）、 門窗工程 、 幕墻 、 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng) 、 泛光系統(tǒng) 、 節(jié)能及保溫系統(tǒng) 、 太陽能 、 欄桿 、 信報箱 、 雨蓬 、 鋼梯 、 綠化景觀工程 、電梯安裝等指定分包工程 市政 、 電力 、 燃氣 、 供水 、 消防 、 熱力 、附屬工程永久性圍墻 、 門衛(wèi)傳達室 （ 屬于建設(shè)工程的一部分 ， 但成本卻不適于直接計入主體工程的其它永久性建筑 、 構(gòu)筑設(shè)施 ）其它零星工程甲供材料類鋼 筋 、 水 泥 、 玻 璃 、 鋁 板 、 涂 料 、 面 磚 、 磁 磚 、 地 板 、 地 磚 、 屋面 防 水 卷 材 、 節(jié) 能 保 溫 材 料 、 花 崗 巖 、 抗 堿 劑 、 勾 縫 劑 、 給 排 水管 、 水 表 箱 、 戶 內(nèi) 箱 、 分 支 電 纜 、 計 量 箱 、 防 火 門 等 材 料 的 采 供( 具體按不同項目定 ）設(shè)備類電 梯 、 變 頻 供 水 設(shè) 備 、 消 防 泵 、 通 風(fēng) 設(shè) 備 、 空 調(diào) 、 冷 卻 塔 、 熱 水器 、 鍋爐 、 機械停車及其它大型設(shè)備的采供工程相應(yīng)測試 （ 如樁基測試 ）工程監(jiān)理 工程各階段委托的監(jiān)理廣告宣傳類 廣告宣傳廣告發(fā)布 、