【正文】 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實(shí)現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運(yùn)作 ？ 在不同區(qū)域的公司在相同的發(fā)展階段采用相對(duì)一致的管理模式，包括組織結(jié)構(gòu)及運(yùn)作流程，利于實(shí)現(xiàn)管理的一致性，降低管理成本 單項(xiàng)目運(yùn)作：總部＋項(xiàng)目公司模式 同城市內(nèi)多項(xiàng)目運(yùn)作：總部＋城市公司模式（項(xiàng)目部）模式 同區(qū)域跨城市多項(xiàng)目：總部＋區(qū)域公司＋ 項(xiàng)目公司模式 組織管控設(shè)計(jì)的原則：基于設(shè)計(jì)方法上的原則 56 方法 原則 ?漸進(jìn)原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡(jiǎn)低成本原則 ?風(fēng)險(xiǎn)制衡原則 對(duì)組織管控設(shè)計(jì)的相關(guān)影響 ?下屬管理的成熟度如何 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實(shí)現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運(yùn)作 ？ 總部專(zhuān)業(yè)相關(guān)度較高的職能集中管理，通過(guò)較少層級(jí)及精簡(jiǎn)崗位人數(shù)實(shí)現(xiàn)高效率低成本運(yùn)作 如：工程與技術(shù) 采購(gòu)與成本 營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售 組織管控設(shè)計(jì)的原則：基于設(shè)計(jì)方法上的原則 57 方法 原則 ?漸進(jìn)原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡(jiǎn)低成本原則 ?風(fēng)險(xiǎn)制衡原則 對(duì)組織管控設(shè)計(jì)的相關(guān)影響 ?下屬管理的成熟度如何 ？ ?下屬公司人員的能力如何 ？ ?如何實(shí)現(xiàn)管理的一致性 ？ ?如何保證高效率的運(yùn)作 ？ ?如何有效防范風(fēng)險(xiǎn) ？ 總公司與下屬公司的風(fēng)險(xiǎn)制衡 總公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)制衡 下屬公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)制衡 如：總公司關(guān)鍵點(diǎn)決策 總公司財(cái)務(wù)直管 集團(tuán)審計(jì) 業(yè)務(wù)之間的制衡（下屬公司材料定樣、供應(yīng)商選擇、定價(jià)相分離） 組織管控設(shè)計(jì)的原則：基于設(shè)計(jì)方法上的原則 58 無(wú)論采用哪種模式，都要清晰的界定權(quán)責(zé) 地質(zhì)研究 方案設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 關(guān)鍵職能 項(xiàng)目研究 產(chǎn)品策 劃 設(shè)計(jì)管 理 工程建 設(shè) 銷(xiāo)售管 理 客戶(hù)關(guān)系 物業(yè)管理 景觀(guān)設(shè)計(jì) 裝修設(shè)計(jì) 經(jīng)辦 協(xié)辦 在過(guò)渡期，總公司與本地公司同為綠色時(shí)，集團(tuán)履行經(jīng)辦職能，成熟期同其它公司 建設(shè)配合 59 建立科學(xué)的集分權(quán)體系 由開(kāi)發(fā)平臺(tái)決策人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)前提下，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、成本、質(zhì)量等問(wèn)題進(jìn)行的決策運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo) / 公司代表 / 片區(qū)總經(jīng)理開(kāi)發(fā)決策由專(zhuān)業(yè)平臺(tái)決策人就投資、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、營(yíng)銷(xiāo)策略、采購(gòu)、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的決策各專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任 / 專(zhuān)業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)業(yè)決策二級(jí)決策點(diǎn)項(xiàng)目決策須由運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)決策的事項(xiàng)，部分事項(xiàng)須報(bào)區(qū)域及集團(tuán)最終決策運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)主任管理決策一級(jí)決策點(diǎn)說(shuō)明決策人分類(lèi)決策層級(jí)由開(kāi)發(fā)平臺(tái)決策人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)前提下，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、成本、質(zhì)量等問(wèn)題進(jìn)行的決策運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo) 公司代表 片區(qū)總經(jīng)理開(kāi)發(fā)決策由專(zhuān)業(yè)平臺(tái)決策人就投資、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、營(yíng)銷(xiāo)策略、采購(gòu)、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的決策各專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任 專(zhuān)業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)業(yè)決策二級(jí)決策點(diǎn)項(xiàng)目決策須由運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)決策的事項(xiàng)，部分事項(xiàng)須報(bào)區(qū)域及集團(tuán)最終決策運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)主任管理決策一級(jí)決策點(diǎn)說(shuō)明決策人分類(lèi)決策層級(jí)付款及費(fèi)用審批合同審批招投標(biāo)決策收錄與費(fèi)用相關(guān)的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé)權(quán)限確認(rèn)的日常審批事務(wù)業(yè)務(wù)審批常規(guī)審批界定說(shuō)明分類(lèi)付款及費(fèi)用審批合同審批招投標(biāo)決策收錄與費(fèi)用相關(guān)的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé)權(quán)限確認(rèn)的日常審批事務(wù)業(yè)務(wù)審批常規(guī)審批界定說(shuō)明分類(lèi)案例：某公司的三級(jí)決策體系 60 例：授權(quán)體系 序號(hào) 一級(jí)分類(lèi) 二級(jí)分類(lèi) （ 二級(jí)分類(lèi)子目 ） 三級(jí)明細(xì)指引資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi) 非住宅類(lèi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng) 、 委托經(jīng)營(yíng) 、 租賃 、 出售等捐贈(zèng)類(lèi) 捐贈(zèng)合同 、 贈(zèng)與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門(mén)移交的設(shè)施及用房等投資前期調(diào)研項(xiàng)目可行性研究 、 市場(chǎng)調(diào)研 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施及規(guī)劃調(diào)研 、 成本專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研等項(xiàng)目投資類(lèi) 對(duì)外投資 、 項(xiàng)目合資合作等土地類(lèi) 土地出讓 、 租賃 、 合作類(lèi) 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開(kāi)發(fā)等前期咨詢(xún)類(lèi) 項(xiàng)目前期咨詢(xún) 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費(fèi) 、 高教配套費(fèi) 、 墻改基金 、 人防費(fèi) 、 白蟻防治 、 地名費(fèi)、 日照分析 、 環(huán)境檢測(cè)評(píng)估 、 噪聲檢測(cè) 、 污水檢測(cè)等驗(yàn)收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗(yàn)收部門(mén)收取的各種費(fèi)和各類(lèi)辦證費(fèi) 、 面積測(cè)繪費(fèi) 、 檔案服務(wù)費(fèi)等動(dòng)拆遷類(lèi)拆遷補(bǔ)償類(lèi) （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶(hù)等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關(guān)費(fèi)用等 ）設(shè)計(jì)類(lèi)規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 包括概念設(shè)計(jì) ）、 建筑設(shè)計(jì) （ 包括方案設(shè)計(jì) / 擴(kuò)初設(shè)計(jì) / 施工圖設(shè)計(jì) / 精裝修設(shè)計(jì) 、 樣板房設(shè)計(jì)等 ）、 其它與建設(shè)相關(guān)的各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)相關(guān)類(lèi) 設(shè)計(jì)招投標(biāo) 、 設(shè)計(jì)咨詢(xún) 、 設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)評(píng)審 、 圖審 、 曬圖等建筑造價(jià)咨詢(xún)類(lèi)包括條件圖概算編制 / 預(yù)算編制 / 預(yù)決算審計(jì) / 實(shí)物工程量編制等委托 ， 造價(jià)成本咨詢(xún) 、 評(píng)估或數(shù)據(jù)搜集等工程建設(shè)前期類(lèi)三通一平 、 放驗(yàn)灰線(xiàn) 、 工程招投標(biāo)管理 、 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 、 臨時(shí)設(shè)施 、 施工圍墻 、 線(xiàn)路移位 、 施工用水 、 施工用電等水文地質(zhì)勘察類(lèi)地質(zhì)勘察勘探 、 防洪排澇分析 、 基準(zhǔn)點(diǎn)測(cè)放 、 水位監(jiān)測(cè)及專(zhuān)業(yè)監(jiān)測(cè)等弱電及其它專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)及各類(lèi)弱電施工 （ 監(jiān)控系統(tǒng) 、 門(mén)禁 、 IC 卡管理 、 有線(xiàn)電視 、 電信工程 、 網(wǎng)絡(luò)寬帶 、 廣播及背景音樂(lè) 、 指示系統(tǒng) 、 LED顯示 、 磁力門(mén)窗 、 智能交換機(jī) 、 其它弱電等 ）主體工程建設(shè)類(lèi) 主體工程主體施工 （ 包括樁基 、 圍護(hù)等基礎(chǔ)施工 / 土建及安裝施工 ， 如專(zhuān)業(yè)分包工程列入總包則列入本類(lèi)合同管理 ）專(zhuān)業(yè)分包工程精裝修工程 ( 含樣板房 ) 、 裝飾工程 （ 花崗巖 、 外墻涂料 、 構(gòu)架 、等 ）、 門(mén)窗工程 、 幕墻 、 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng) 、 泛光系統(tǒng) 、 節(jié)能及保溫系統(tǒng) 、 太陽(yáng)能 、 欄桿 、 信報(bào)箱 、 雨蓬 、 鋼梯 、 綠化景觀(guān)工程 、電梯安裝等指定分包工程 市政 、 電力 、 燃?xì)?、 供水 、 消防 、 熱力 、附屬工程永久性圍墻 、 門(mén)衛(wèi)傳達(dá)室 （ 屬于建設(shè)工程的一部分 ， 但成本卻不適于直接計(jì)入主體工程的其它永久性建筑 、 構(gòu)筑設(shè)施 ）其它零星工程甲供材料類(lèi)鋼 筋 、 水 泥 、 玻 璃 、 鋁 板 、 涂 料 、 面 磚 、 磁 磚 、 地 板 、 地 磚 、 屋面 防 水 卷 材 、 節(jié) 能 保 溫 材 料 、 花 崗 巖 、 抗 堿 劑 、 勾 縫 劑 、 給 排 水管 、 水 表 箱 、 戶(hù) 內(nèi) 箱 、 分 支 電 纜 、 計(jì) 量 箱 、 防 火 門(mén) 等 材 料 的 采 供( 具體按不同項(xiàng)目定 ）設(shè)備類(lèi)電 梯 、 變 頻 供 水 設(shè) 備 、 消 防 泵 、 通 風(fēng) 設(shè) 備 、 空 調(diào) 、 冷 卻 塔 、 熱 水器 、 鍋爐 、 機(jī)械停車(chē)及其它大型設(shè)備的采供工程相應(yīng)測(cè)試 （ 如樁基測(cè)試 ）工程監(jiān)理 工程各階段委托的監(jiān)理廣告宣傳類(lèi) 廣告宣傳廣告發(fā)布 、 廣告制作 、 樓書(shū)刊物印刷 、 樓盤(pán)模型制作 、 營(yíng)銷(xiāo)招標(biāo)、 客服活動(dòng) 、 銷(xiāo)售道具采購(gòu) 、 銷(xiāo)售場(chǎng)地及展位租賃等營(yíng)銷(xiāo)代理類(lèi) 銷(xiāo)售服務(wù) 策劃代理 、 銷(xiāo)售代理 、 廣告代理銷(xiāo)售類(lèi) 銷(xiāo)售合同 出售或租賃物業(yè)的意向書(shū) 、 協(xié)議 、 合同訴訟仲裁類(lèi) 銷(xiāo)售 、 客服類(lèi)涉訟 、 仲裁類(lèi)事項(xiàng)的委托處置協(xié)議賠償補(bǔ)償類(lèi) 銷(xiāo)售 、 客服類(lèi)賠償 、 補(bǔ)償合同經(jīng)營(yíng)維護(hù)類(lèi)客服類(lèi)委托經(jīng)營(yíng) 、 維修 、 維護(hù) 、 保養(yǎng)等合同 （ 包括物業(yè)公司 、 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的委托管理合同 ）、 特約商家財(cái)務(wù)審計(jì)類(lèi) 委托年季度財(cái)務(wù)審計(jì) 、 專(zhuān)項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)估 、 驗(yàn)資等專(zhuān)項(xiàng)協(xié)議類(lèi) 與銀行或金融機(jī)構(gòu)間為專(zhuān)項(xiàng)財(cái)務(wù) 、 金融業(yè)務(wù)簽定的協(xié)議融資咨詢(xún)類(lèi)貸款 、 擔(dān)保 、 抵押 、 質(zhì)押 、 信托 、 資金拆借 、 財(cái)務(wù)咨詢(xún) 、 稅務(wù)籌劃等辦公環(huán)境類(lèi)租買(mǎi)辦公樓 、 辦公場(chǎng)所裝修 、 辦公家具和用品購(gòu)置 、 保潔 、 綠化維護(hù) 、 車(chē)輛購(gòu)置維護(hù) 、 保險(xiǎn)等信息管理類(lèi) 網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)業(yè)管理 、 檔案文書(shū)管理股權(quán)轉(zhuǎn)讓類(lèi) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等法律事務(wù)類(lèi) 法律顧問(wèn)延聘及法律事務(wù)咨詢(xún)?nèi)肆Y源類(lèi) 勞動(dòng)合同 、 培訓(xùn)合同 、 招聘合同6 營(yíng)銷(xiāo)客服類(lèi)客服類(lèi)7 綜合財(cái)務(wù)類(lèi)財(cái)務(wù)審計(jì)類(lèi)行政管理類(lèi)5 建設(shè)類(lèi)配套建設(shè)專(zhuān)業(yè)分包建設(shè)類(lèi)其他零星工程類(lèi)材料設(shè)備采購(gòu)類(lèi)監(jiān)理類(lèi)3 開(kāi)發(fā)類(lèi)政府規(guī)費(fèi)類(lèi) （ 本內(nèi)容可能沒(méi)合同 ， 包括相關(guān)繳費(fèi)單等 ）4設(shè)計(jì) 、 造價(jià)咨詢(xún)類(lèi)1 資產(chǎn)類(lèi)2 投資類(lèi)合同分類(lèi) 授權(quán)體系 61 在理清權(quán)責(zé)的同時(shí)設(shè)計(jì)和優(yōu)化流程體系 —流程設(shè)計(jì)原則 原則四 原則三 原則二 原則一 原則五 與管理模式、組織架構(gòu)相適應(yīng) 在業(yè)務(wù)全程中貫穿滿(mǎn)足客戶(hù)需求的思想，迅速把握客戶(hù)的 需求并立即作出反應(yīng)。 典型案例：早年的天津順馳 三種模式各有利弊和相應(yīng)的適應(yīng)條件 —項(xiàng)目公司制 17 矩陣制是一種折中的模式，資源的有效利用、有效管控是矩陣制的優(yōu)點(diǎn)，雙重領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理和職能經(jīng)理之間的職權(quán)平衡以及專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)與效率之間的矛盾等是矩陣制模式的根本缺陷 總經(jīng)理 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 人事行政部 財(cái)務(wù)資金部 發(fā)展管理部 設(shè)計(jì)管理部 合約管理部 投資管理部 客服物業(yè)部 關(guān)鍵是明確合理的規(guī)定總部職能部門(mén)和項(xiàng)目部的職權(quán)和流程 項(xiàng)目部一 項(xiàng)目部二 項(xiàng)目部三 ?? 三種模式各有利弊和相應(yīng)的適應(yīng)條件 —矩陣制 本地同城多項(xiàng)目的地產(chǎn)公司多采用矩陣制結(jié)構(gòu)，如萬(wàn)科、龍湖、中海、復(fù)地的區(qū)域（城市）公司、南京銀城、陽(yáng)光100等 18 戰(zhàn)略型集團(tuán)總部的很容易出現(xiàn)空心化 總部為戰(zhàn)略管控中心，具體業(yè)務(wù)包括： 運(yùn)用系統(tǒng)管控手段和方式，通過(guò)對(duì)全集團(tuán)運(yùn)營(yíng)事前、事中、事后的管控實(shí)現(xiàn)對(duì)集團(tuán)區(qū)域 /項(xiàng)目末端環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理。各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)；對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理。 26 2023年，為上市準(zhǔn)備，上海農(nóng)工商地產(chǎn)集團(tuán)整合了旗下四家公司，注冊(cè)了 “ 農(nóng)工商地產(chǎn) ” ，形成了目前的集團(tuán)組織架構(gòu) 。房地產(chǎn)行業(yè)高速成長(zhǎng)期中以特定資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變?yōu)橐阅芰榛A(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)?！?關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。集權(quán)? 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作? 相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展? 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作，但有地域局限性P P P P P P11 2 3211 P : P e r