【正文】 成本管理流程框架 招標(biāo)采購流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運營流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 方案設(shè)計成果 目標(biāo)成本 （方案版） 出具合同附圖 初步市場定位 規(guī)劃草案 初步商業(yè)定位 市場定位 概念設(shè)計成果 商業(yè)定位 方案設(shè)計任務(wù)書 景觀方案設(shè)計任務(wù)書 擴初、施工圖設(shè)計任務(wù)書（含指引） 目標(biāo)成本 （策劃版） 銷售包裝設(shè)計任務(wù)書 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版） 設(shè)計后評估 外立面設(shè)計 景觀方案設(shè)計 設(shè)計變更管理 銷售包裝設(shè)計 擴初、施工圖設(shè)計成果 現(xiàn)場支持 評審 評審 規(guī)劃設(shè)計主線流程 景觀施工圖設(shè)計成果 材料 /設(shè)備 /苗木 選型定板 銷售包裝要求 投資分析 1 方案設(shè)計 施工圖設(shè)計 3 竣工交房 后期運營 施工與營 銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 項目管理 營銷策劃 規(guī)劃設(shè)計 成本控制 商業(yè)運營 階段 職能 項目管理委員會（設(shè)計決策） 景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書 外立面設(shè)計任務(wù)書 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 集團也可將擴初與方案合并成實施方案，統(tǒng)一完成。 二級計劃節(jié)點 – 一級計劃分解到總部中心內(nèi)部模塊（如規(guī)劃設(shè)計中心景觀組）、地區(qū)公司職能部門內(nèi)部模塊所負(fù)責(zé)的進度節(jié)點，也稱“ 二級專項計劃 ”。 方案設(shè)計任務(wù)書 評審 評審 評審 評審 評審 三通一平實施方案 2 項目發(fā)展策劃流程框架 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 發(fā)展策劃的關(guān)鍵成功要素與死穴 關(guān)鍵成功因素（ KSFs） 死穴 ? 總裁初定項目目標(biāo)（ IRR、利潤率、 ?? ） ? 跨職能團隊成員勝任，具有決策能力 ? 職能從項目全局考慮問題，積極參與 ? 區(qū)分和抓住重要決策點 ? 做減法，工作范圍控制好，清晰地認(rèn)識到意愿與能力、資源的差距 ? 頻繁地開會互動 ? 及時決策，果斷決策 ? 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達、善于用圖形、照片 ） ? 周期短，緊湊高效，最長不超過 4個月 ? 在無初定目標(biāo)基礎(chǔ)上漫無邊際地討論 ? 不勝任的職能負(fù)責(zé)人成為團隊瓶頸 ? 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與 ? 眉毛胡子一把抓，窮究非關(guān)鍵細(xì)節(jié) ? 做加法，工作范圍無序延展，意識不到意愿與能力、資源的差距 ? 不愿意開會互動，習(xí)慣走書面?zhèn)骱? ? 拖延決策，議而不決，重復(fù)審議 ? 團隊成員糟糕的溝通技巧 ? 周期過長 2 項目發(fā)展策劃流程框架 《 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 》 子成果介紹（以住宅項目為例） Notes: （ 1）配置標(biāo)準(zhǔn)最早由萬科采用，之后擴散到行業(yè)內(nèi)其他公司。 ?項目生命周期的每個階段產(chǎn)出的交付物（ deliverables），子階段的交付物，可稱“子成果” ； ?交付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙； ? 公司正式評審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項目進入下一個階段。 績效激勵設(shè)計 1 目標(biāo)設(shè)立 2 實施考核與反饋 3 與激勵掛鉤 績效管理循環(huán) 在當(dāng)前的管控模式下，為了提高戰(zhàn)略執(zhí)行力和組織績效，績效目標(biāo)設(shè)計遵循比傳統(tǒng)的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一原則更進一步的新的原則。 地區(qū)公司負(fù)責(zé)，策略：直接出售或先租后售。 企業(yè) 總部定位 07年銷售額 進入城市數(shù)量 總部職能部門數(shù)量 鵬潤 運營控制型 5個 12個 萬科 戰(zhàn)略控制型 523億元 23個 14個 中海 戰(zhàn)略控制型 223億港元 19個 （不包括港澳） 10個 金地 戰(zhàn)略控制型 98億元 12個 6個 龍湖 戰(zhàn)略控制型 95億元 5個 5個 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的原則 Notes: 嚴(yán)格來講只有 10個中心，商業(yè)運營擬按事業(yè)部模式運作，物業(yè)管理擬按集團物業(yè)公司模式運作，不算中心。 Stage 1 Stage 2 Stage 3 Stage 4 ? 運營控制型 ? 運營 +戰(zhàn)略控制型 ? 戰(zhàn)略控制型 ? 戰(zhàn)略控制型 總部定位 地區(qū)公司結(jié)構(gòu) 區(qū)域與項目布局 集分權(quán)程度 ? 比較集權(quán) ? 項目經(jīng)營比較放權(quán) ? HR、財務(wù)集權(quán) ? 項目經(jīng)營充分放權(quán) ? HR、財務(wù)集權(quán) ? HR、財務(wù)適當(dāng)放權(quán) ? 中小項目投資、項目經(jīng)營調(diào)度放權(quán) ? 職能制 ? 強矩陣 ? 出現(xiàn)營運副總、項目經(jīng)理（兼職 → 專職 ） ? 職能內(nèi)出現(xiàn)支持模塊 ? 強矩陣 ? 片區(qū)管理，項目經(jīng)理成為片區(qū)項目總 ? 職能內(nèi)支持性模塊成型，部門形成小矩陣 ? 強矩陣 ? 設(shè)片區(qū) /城市 /特殊產(chǎn)品事業(yè)部和總經(jīng)理 ? 職能支持模塊強大 ? 成立全國性商業(yè)公司 ? 多個城市 ? 同城 13個項目 ? 多個城市 ? 同城 48個項目 ? 多個城市 ? 同城 812個項目 ? 同片區(qū) 23個項目 ? 多個城市，形成集群 ? 同城項目 ＞ 12個 ? 大城市同片區(qū)、或鄰近中等城市 ＞ 4個 1 管控模式選擇 Notes: 按 PMBOK2023定義，強矩陣的特征是出現(xiàn)專職的、對項目經(jīng)營成敗負(fù)責(zé)的項目經(jīng)理。 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的原則 集團現(xiàn)階段的組織機構(gòu)圖如下： 總部與地區(qū)的組織機構(gòu) 總 裁 副總裁 專業(yè)決策委員會（投資、薪酬 …… ） 財務(wù)資金中心 人力資源中心 成本控制中心 商業(yè)運營中心 物業(yè)管理中心 營銷策劃中心 規(guī)劃設(shè)計中心 項目管理中心 工程技術(shù)中心 招標(biāo)采購中心 企業(yè)管理中心 投資管理中心 一級土地開發(fā)事業(yè)部 副總裁 副總裁 副總裁 副總裁 天津公司 上海無錫公司 哈爾濱公司 重慶公司 集團總部 地區(qū)公司 項目管理委員會 地區(qū)公司財務(wù)、 HR、成本負(fù)責(zé)人擬由總部下派，向總部與地區(qū)公司總經(jīng)理雙向匯報，以強化該領(lǐng)域政策的一致性 總 裁 副總裁 專業(yè)決策委員會（投資、新酬） 財務(wù)資金中心 成本控制中心 人力資源中心 企業(yè)管理中心 營銷策劃中心 規(guī)劃設(shè)計中心 投資管理中心 一級土地開發(fā)事業(yè)部 招標(biāo)采購中心 商業(yè)運營中心 物業(yè)管理中心 副總裁 副總裁 副總裁 副總裁 財務(wù)資金部 成本控制部 人力資源部 營銷策劃部 設(shè) 計 部 招標(biāo)采購部 項目管理部 x x 項目部 x x 項目部 副總 副總 總工 總經(jīng)理 地產(chǎn)集團總部 地產(chǎn)集團地區(qū) 項目管理中心 工程技術(shù)中心 總部與地區(qū)的組織機構(gòu) 項目管理委員會 總部 10大中心可簡單分為管理類和業(yè)務(wù)類，其各自核心職責(zé)如下： 職能中心 核心職責(zé) 管理類 財務(wù)資金中心 銀行融資與資金管理； 財務(wù)會計核算； 管理會計（預(yù)算管理、項目經(jīng)營分析）； 稅務(wù)籌劃 人力資源中心 人力資源管理 企業(yè)管理中心 中關(guān)村下屬公司管理； 公司級會議、公文與檔案、總部部門工作目標(biāo)管理； 法律事務(wù)； 行政后勤服務(wù)； IT管理。 商業(yè)運營事業(yè)部組建 物業(yè)管理管控模式建議從矩陣式結(jié)構(gòu)調(diào)整為集團物業(yè)公司模式 地區(qū)總經(jīng)理 集團總裁 總部物業(yè)中心 地區(qū)物業(yè)公司 地區(qū)總經(jīng)理 集團總裁 集團物業(yè)公司 地區(qū)物業(yè)分公司 甲乙方 A 矩陣式結(jié)構(gòu)模式 B 集團物業(yè)公司模式 雙向匯報 要點解說： 目前適合采用大物業(yè)公司模式，一是集中專業(yè)資源提高服務(wù)品質(zhì)；二是建立集團物業(yè)公司有利于迅速提高資質(zhì)和建立品牌； 集團物業(yè)公司負(fù)責(zé)人對集團物業(yè)服務(wù)滿意度負(fù)責(zé)，而在矩陣結(jié)構(gòu)模式下，地區(qū)總經(jīng)理對此關(guān)注非常弱； 目前可先將重慶物業(yè)公司劃歸總部物業(yè)中心直屬管理，集團物業(yè)公司可擇機成立，成立后收購重慶物業(yè)公司； 當(dāng)在一個地區(qū)項目達到 56個，地區(qū)物業(yè)團隊也比較成熟后，總部的物業(yè)管理職能可以弱化，采取矩陣式結(jié)構(gòu)。 單位 責(zé)任中心 性質(zhì) 目標(biāo) 實現(xiàn)目標(biāo)的手段 控制 影響 支持 地區(qū)公司 利潤中心 經(jīng)營目標(biāo)：損益、現(xiàn)金流； 過程目標(biāo)：進度、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)、成本、客戶滿意 一定的自主經(jīng)營與管理權(quán) 積極尋求總部專業(yè)資源的支持 總部部門 管控中心 專業(yè)能力提升，有力支持地區(qū)公司； 分擔(dān)地區(qū)公司某些經(jīng)營、過程目標(biāo) 統(tǒng)一政策、成果標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范 監(jiān)控一線業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點，甚至執(zhí)行某些關(guān)鍵環(huán)節(jié) 通過專業(yè)權(quán)威，影響地區(qū)公司行為 績效激勵設(shè)計 目錄 第二部分 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 第四部分 隊伍與文化建設(shè) 第五部分 流程體系框架 第一部分 管控模式選擇 第三部分 績效激勵設(shè)計 隊伍基本成型 隊伍建設(shè) 總 裁 副 總 裁 總 監(jiān) 副 總 監(jiān) 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 王 軍 副總裁 財務(wù) 高海江 人資 李海燕 成本 劉志安 商業(yè) 翟 巍 物業(yè) 馮勁舸 營銷 鄧 理 設(shè)計 陸小寧 項目 李志超 工程 楊 雷 招采 李 模 企管 尹其昌 投資 王福龍 一級 王海域(兼) 張璇 副總裁 賈建軍 王海域 趙玉蘭 趙 云 彭 飛 常萬帥 曹永剛 鄭 毅 周 劍 牛 霆 重慶公司 馬全緒 哈爾濱公司 上海無錫公司 天津公司 王 非 丁曉明 王一堅 田錫澤 商都建設(shè)公司 于伯達 人員情況介紹 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 總 裁 辦 副總裁 賈建軍 北新建材股份有限公司副總經(jīng)理 中國化學(xué)建材股份公司副總經(jīng)理 總 裁 辦 副總裁 張 璇 富力集團西安公司總經(jīng)理 富力集團天津公司總經(jīng)理 富力集團北京公司副總經(jīng)理 總 裁 辦 副總裁 王海域 20232023 華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理 19982023 華紡房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理 總 裁 辦 總裁助理 方 森 龍湖集團戰(zhàn)略運營部戰(zhàn)略發(fā)展高級經(jīng)理 金地集團華中區(qū)公司營銷兼人事總監(jiān) 金地集團總部 人力資源中心 總 監(jiān) 李海燕 20232023 方正集團 IT軟件事業(yè)部人力資源總監(jiān) 20232023 北大方正電子有限公司人資總監(jiān) 企業(yè)管理中心 總 監(jiān) 尹其昌 北京三智達集團副總裁 北京國創(chuàng)新技術(shù)公司總經(jīng)理 北京薩尤斯防火門公司總經(jīng)理 隊伍建設(shè) 續(xù)上表 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 項目管理中心 總 監(jiān) 李志超 20232023 北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)項目總經(jīng)理 19951999 昆明誠信建筑工程咨詢公司副總 投資管理中心 總 監(jiān) 王福龍 海爾地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金（籌備）投資總監(jiān) 萬通地產(chǎn)控股公司投資總監(jiān) 北方通和控股公司董事會董事 營銷策劃中心 總 監(jiān) 鄧 理 沿海綠色家園集團營銷策劃部副總經(jīng)理 順馳（中國）營銷中心副總經(jīng)理 天津融創(chuàng)集團天津時代奧城副總經(jīng)理 /南京濱江奧城常務(wù)副總 規(guī)劃設(shè)計中心 總 監(jiān) 陸小寧 沿海地產(chǎn)海創(chuàng)公司副總經(jīng)理 旭輝集團北京事業(yè)部副總經(jīng)理 順馳集團北京分公司副總經(jīng)理 商業(yè)運營中心 總 監(jiān) 翟 巍 青島萬達商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 寧波萬達廣場有限公司總經(jīng)理 工程技術(shù)中心 總 監(jiān) 楊 雷 19992023 河南建業(yè)住宅集團工程總監(jiān) 19941998 深圳沃野置業(yè)總工程師 成本控制中心 總 監(jiān) 劉志安 大華集團有限公司成本控制總經(jīng)理 招標(biāo)采購中心 總 監(jiān) 李 模 20232023 北辰萬通國際投資公司西貴國際房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 19962023 北京太合控股公司項目總經(jīng)理、地產(chǎn)集團總經(jīng)理、控股公司副總裁 物業(yè)管理中心 總 監(jiān) 馮勁舸 19992023 金地集團股份有限公司北京物業(yè)公司總經(jīng)理 19971