盛世大道定價培訓(xùn)-文庫吧資料
2025-02-22 04:57本頁面
【正文】 區(qū)出入口的樓棟較差。樓棟差的影響因素垂直差： 主要指樓層以及 因為樓層不同 而引起的景觀、噪音等其他方面的差異。價格表的制定單價形成 =基準(zhǔn)價 +布局差 +水平差 +垂直差價格差價格差的三個層面布局差： 同一項目由于不同樓棟在空間布局上的不同造成樓棟之間景觀面、便利性的不同，形成 棟差 。整盤均價的制定第二部分 本報告是嚴(yán)格保密的。或者去除最高最低求均值法等；?本報告是嚴(yán)格保密的。消費(fèi)者關(guān)心的要素相應(yīng)權(quán)重要加大，比如景觀、物管等；?比較因素的選擇不應(yīng)過多過細(xì)；?第二步確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重對比項目：指最具比較價值項目，其權(quán)重應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大本報告是嚴(yán)格保密的。在比較對象的選擇時，根據(jù)競爭度的不同，調(diào)整選擇的范圍；競爭度越高的產(chǎn)品，如二線城市高層，地縣市的多層、小高，應(yīng)縮小比較范圍，突出重點(diǎn)可比較項目；競爭度低的產(chǎn)品，如別墅、創(chuàng)新型產(chǎn)品，應(yīng)通過擴(kuò)大比較范圍來找比較的對象。如何尋找比較對象？有的項目感覺競爭項目很多，如何篩選？有的項目找不到可比對象，又該怎么辦？第一步選擇對比 產(chǎn)品 及相應(yīng)權(quán)重。可比樓盤量化定價法的操作流程開發(fā)商意見選擇對比產(chǎn)品及相應(yīng)權(quán)重確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重專家打分并進(jìn)行計算和調(diào)整開發(fā)商確認(rèn)均價開發(fā)商確認(rèn)價格表制作價格表確定布局差確定水平差確定垂直差實地考察項目本報告是嚴(yán)格保密的。WnFn公式中，P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n—— 樓盤定級因素的總數(shù)Wi—— 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。++++++=*樓盤定級因素定級公式P 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。定級因素權(quán)重確定本報告是嚴(yán)格保密的。此 18個因素，共分 五等級 ，分值為 5分。對可比樓盤進(jìn)行定量描述，量化統(tǒng)計，根據(jù)每一樓盤 定級因素 的具體指標(biāo)及等級劃分（只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述）與項目樓盤對比評分，根據(jù)評分結(jié)果終得出項目均價的方法。競爭導(dǎo)向的價格調(diào)整策略路線圖競爭對手降價了嗎？ 維持目前的價格水平，繼續(xù)關(guān)注競爭者的價格此價格明顯提升競爭對手的銷售速度了嗎？ 是永久降價嗎？周銷售提升多少？快速根據(jù)保持與競爭對手相同的降價幅度暫時觀望增加項目現(xiàn)場活動及推廣力度方案 A 方案 C開展階段性促銷活動促銷降價幅度與競爭對手持平方案 B超過 100% ＞ 50% ＜ 50%是是是否否 否否本報告是嚴(yán)格保密的。如恒大， 3800元入市至今 6500元，始終引領(lǐng)小店區(qū)域價格。開發(fā)企業(yè)無視競爭對手，在同行中對市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)制定價格引領(lǐng)區(qū)域價值。因此， 這種定價方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。在競爭的現(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產(chǎn)企業(yè)在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價格來定價。在競爭激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。就是 企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導(dǎo)向定價確定樓盤售價，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險。它是 以競爭者的價格 為基礎(chǔ)， 根據(jù)競爭雙方的力量 等情況，制定 較競爭者 價格為 低、高或相同的價格， 以達(dá)到增加利潤，擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價方法。競爭導(dǎo)向定價 區(qū)分需求定價法的主要形式有： 以消費(fèi)群體的差異 為基礎(chǔ)的差別定價， 以數(shù)量差異 為基礎(chǔ)的差別定價， 以產(chǎn)品外觀、式樣、花色 等差異為基礎(chǔ)的差別定價， 以地域差異或時間差異 為基礎(chǔ)的差別定價等。又稱差別定價法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購買力，不同購買地點(diǎn)和不同購買時間等因素，采取不同的售價。核心詞 客戶開價本報告是嚴(yán)格保密的。對自身產(chǎn)品價值估計過高的賣主，會令他們的產(chǎn)品定價過高；而對自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識價值估計過低的企業(yè)，定的價格就可能低于他們能夠達(dá)到的價值。理解值定價法的基本 指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對商品價值的認(rèn)識水平，而非賣方的成本。理解值定法區(qū)分需求定價法 需求導(dǎo)向定價本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。所不同的是它們對 利潤的確定方法略有差異 。本報告是嚴(yán)格保密的。例如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米 2500元，加成率 20%，則該樓盤的售價為： 是一種 以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù) ，按 銷售價 的一定 百分率 計算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。售價加成定價法 這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。=（ 4+） /16000015%x4=本報告是嚴(yán)格保密的。它是 在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價 的方法。 由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤的計算也不同，其計算公式有：目標(biāo)利潤 =總投資額 x目標(biāo)投資利潤率目標(biāo)利潤 =總成本 x目標(biāo)成本利潤率目標(biāo)利潤 =銷售收入 x目標(biāo)銷售利潤率目標(biāo)利潤 =資金平均占用額 x目標(biāo)資金利潤率
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