【正文】 選擇 活服務(wù)體系，一方面是想體現(xiàn)綠城關(guān)注客戶權(quán)益的責(zé) 任感，同時制造話題，以行業(yè)引領(lǐng)者的身份引發(fā)社會 關(guān)注，提出特別時期開發(fā)商更應(yīng)該專注于為客戶提供 價值，創(chuàng)造優(yōu)越的生活條件，響應(yīng)國家構(gòu)建和諧社會 的主題。青島理想之城所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主。生活 ?為業(yè)主提供裝修寶典 ?為業(yè)主日常生活摘選小竅門 ?物業(yè)管理 ?物管、工程管理的聯(lián)系電話和負責(zé)人 體現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主無微不至的關(guān)懷 ? 三、編務(wù)人員安排 注：稿件來源一方面通過以上人員的編輯與撰寫，另一方面可以充分挖掘客戶的力量，增強與客戶之間的互動。建筑 ?介紹新古典主義建筑的發(fā)展淵源以及新古典主義建筑的特色、主要代表作品等； ?介紹主流新古典主義建筑師的作品； 從建筑歷史、文化層面品味理想之城 第七版 小城 成長 ?工程進度 小城建設(shè)進度、周邊道路規(guī)劃等 ?成果分享 規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計成果階段性分享與探討 ?工程施工過程中的故事 第五版 小城 故事 ?親切的問候 ?每期小報的重點摘要 ?各大版塊的標(biāo)題 第一版特定版板刊首語 特別版將邀請名人、領(lǐng)導(dǎo)撰寫 第二版 小城 青島理想之城的“銷售資料”，主要目的是記錄小城成長過程中的點點滴滴，增進與客戶之間的聯(lián)系，加強彼此的溝通與聯(lián)系，建立客戶的歸屬感，從而充分挖掘客戶的價值，進一步促進銷售。 內(nèi)文： 6個天然湖、 5大公園、 10所學(xué)校、 3條商業(yè)街、一座購物中心、 、 30多種名貴花草 …… 綠城理想之城，以 280萬平米應(yīng)有盡有，成就一座心中的理想之城。 3條商業(yè)街，只是一座城的更多選擇。 ，只是一座城回家的風(fēng)景。 ? 第一階段：城之理想 （ 時間： 2023年 1月至 5月） ? 【 2023年理想之城推廣攻勢】 1月 5月 10月 12月 時間軸 工程節(jié)點 6月 9月 物料準(zhǔn)備 公關(guān)活動 廣告運動 城之理想 細節(jié)呈現(xiàn) 二期開盤 安居房交付 高層交付 花園洋房交付 二期開盤 解讀城之豐富內(nèi)涵 一期建筑及景觀細節(jié)解讀 二期開盤蓄勢 二期開盤熱銷 促銷回饋 歲末保溫 園區(qū)服務(wù)發(fā)布 安居論壇 園區(qū)生活服務(wù)體系體驗季 新老客戶年度體檢 歲末答謝 園區(qū)服務(wù)專刊 折頁、海報 工藝工法?？? 二期開盤物料準(zhǔn)備 生活指南專刊 二期促銷海報及折頁 生活形態(tài)?？? 零距離感受綠城系列活動 園區(qū)生活服務(wù)體系及安居工程軟性宣傳 主題促銷 主題促銷 健康檔案 小城故事（每月一期，項目動態(tài)信息隨期更新） ? 本階段工作主要分兩部分展開，線上推廣圍繞理想之城進行深入解讀，展現(xiàn)未來城中生活愿景；與此同時，線下開展園區(qū)生活服務(wù)體系的籌備工作，包括小眾滲透、新聞炒作、主題促銷及物料制作等。 基于前面的分析，報紙仍然是 09年的主要媒體，但選擇上建議針對效果較好的《半島都市報》進行集中投放，其他報紙適當(dāng)減少； 由市南的成交客戶比例來看，戶外對于非本地的市內(nèi)客戶有較好的宣傳效果，建議 09年戶外針對市內(nèi)重點區(qū)域加大投放； 公關(guān)活動是 09年營銷工作的另一個重點，由于園區(qū)生活服務(wù)體系的引入，因此活動費用在 08年基礎(chǔ)上將會有所增加； 由于 09年項目交付，園區(qū)實景呈現(xiàn)，現(xiàn)場的打動力已經(jīng)足夠，因此工地圍擋及路旗的使用可以考慮適當(dāng)減少； 綜合以上，維持營銷費用基本不變的前提下， 09年理想之城的主要宣傳渠道為報紙、戶外以及公關(guān)活動等，其他媒體投放量可酌情控制。 ? 以城之豐富內(nèi)涵 引出一期藍庭組團 理想升級，城之二期 開盤蓄勢及熱銷推廣 產(chǎn)品細節(jié)解讀與 理想生活體驗季 【 2023年理想之城策略執(zhí)行節(jié)奏】 城之理想 細節(jié)呈現(xiàn) 二期開盤 1月 5月 10月 12月 時間軸 事件軸 策略軸 1月，老客戶保溫活動 3月前，園區(qū)生活服務(wù)體系細則落實 3月 15日，園區(qū)生活服務(wù)體系亮相 6月，安居工程交房 6月 30日，一期花園洋房交房 園區(qū)生活服務(wù)主題體驗季 二期客戶積累 11月，二期開盤 11月 30日，一期高層交房 客戶答謝會 6月 9月 ? 【 2023年理想之城推廣攻勢】 1月 5月 10月 12月 時間軸 工程節(jié)點 6月 9月 物料準(zhǔn)備 公關(guān)活動 廣告運動 城之理想 細節(jié)呈現(xiàn) 二期開盤 安居房交付 高層交付 花園洋房交付 二期開盤 解讀城之豐富內(nèi)涵 一期建筑及景觀細節(jié)解讀 二期開盤蓄勢 二期開盤熱銷 促銷回饋 歲末保溫 園區(qū)服務(wù)發(fā)布 安居論壇 園區(qū)生活服務(wù)體系體驗季 新老客戶年度體檢 歲末答謝 園區(qū)服務(wù)?？? 折頁、海報 工藝工法?？? 二期開盤物料準(zhǔn)備 生活指南專刊 二期促銷海報及折頁 生活形態(tài)?？? 零距離感受綠城系列活動 園區(qū)生活服務(wù)體系及安居工程軟性宣傳 主題促銷 主題促銷 健康檔案 小城故事（每月一期，項目動態(tài)信息隨期更新） ? 2023年營銷推廣媒體分配原則 不利的市場大勢下，同樣的來電來訪未必會取得以往的到訪量。 品牌規(guī)劃產(chǎn)品服務(wù)責(zé)任地產(chǎn)實力開發(fā)品質(zhì)細節(jié)百萬大盤中央居住區(qū)區(qū)域發(fā)展組團分期景觀細節(jié)建筑細節(jié)健康服務(wù)文化服務(wù)生活服務(wù)理想之城項目價值梳理城市配套工藝工法安居工程? 2023年，理想之城硬件價值宣傳三步走 延續(xù) 08年理想之城的推廣，深度解讀大盤的豐富內(nèi)涵，引出一期藍庭； 結(jié)合住宅交付與園區(qū)實景呈現(xiàn)，深化產(chǎn)品細節(jié)品質(zhì)，同時為二期開盤進行蓄勢及熱銷宣傳； 二期開盤后，再次強調(diào)大盤的組團劃分，結(jié)合二期產(chǎn)品做相應(yīng)宣傳。 重建信心，從認可價值開始！ ? 品牌 服務(wù) 產(chǎn)品 規(guī)劃 核心價值點 綠城，為青島建造一座理想之城 具體體現(xiàn)為 一期藍庭；二期綠園；三、四、五期；安居房等等 … ? 2023年，以城為靈魂，多角度推廣 理想之城不只是一期藍庭， 09年將繼續(xù)強化城的概念，一方面體驗出綠城開發(fā)的宏大視野，同時避免市場誤解，更有利于之后二期等不同產(chǎn)品組團的持續(xù)推出，推廣中結(jié)合對產(chǎn)品硬件細節(jié)與軟性服務(wù)價值的詳細解讀，明確提出綠城造城的高標(biāo)準(zhǔn)。 ? Ⅱ 推廣思路 ? 前面，我們提到過重建信心？！ ? 基于對大勢的判斷，預(yù)計 09年的市場情況不樂觀，由于客戶信心不足導(dǎo)致的深度觀望，將給項目銷售帶來巨大壓力。 對于一期花園洋房部分，產(chǎn)品品質(zhì)較高，同時結(jié)合實景現(xiàn)房的交付， 09年價格力求穩(wěn)中有升； 一期的剩余房源主要集中在高層產(chǎn)品，且戶型面積區(qū)間偏大，因此對于高層產(chǎn)品，價格以控制為主，在特殊的營銷節(jié)點或節(jié)日整合包裝一部分房源進行促銷。 ? 理想之城 09年銷售計劃 09年銷售任務(wù)金額 30， 000萬元 09年可銷售面積 約 18萬㎡ 09年可銷售套數(shù) 約 1680套（含一期 580套） 一期剩余花園洋房 戶型 總銷售面積（平米） 銷售套數(shù) 比例 銷售金額（萬元） 兩居 714 6 5% 540 三居 13300 86 66% 9790 四居 7200 38 29% 5130 一期剩余高層 戶型 總銷售面積（平米） 銷售套數(shù) 比例 銷售金額（萬元） 兩居 15400 150 33% 9600 三居 35140 228 51% 17600 四居 13280 72 16% 9360 二期新推房源（預(yù)估額） 戶型 總銷售面積（平米 ) 銷售套數(shù) 比例 銷售金額（萬元） 一居 3850 55 5% 2800 兩居 40350 385 35% 33000 三居 57200 440 40% 40200 四居 33200 220 20% 23100 主力戶型面積區(qū)間 主力戶型面積區(qū)間 主力戶型面積區(qū)間 ? 價格策略：擠壓價差、一提一控 理想之城的成本決定了其利潤空間有限，此外之前提到過降價不利于客戶信心的建立。 我們做好了防寒的準(zhǔn)備，但客戶也都捂緊了自己的錢包，住房需求遠沒有滿足，只不過被不利的環(huán)境影響了消費心情。戶外、報廣、活動取得了一定效果。 建議： 社會效應(yīng)與新聞價值的深度挖掘； 擴大宣傳渠道，整合多維度的宣傳勢能； 考慮與一家大眾媒體深度合作，開辟專欄，作為本案的輿論喉舌。無論是懸念制造、話題炒作，還是對活動的及時跟進，都能夠?qū)κ袌鲂纬奢^為準(zhǔn)確的信息互動。 活動要點： 主題的系列性與統(tǒng)一性； 符合階段策略的核心訴求與利益點； 有強大的推廣挖掘深度 ， 能夠為軟宣 、 報紙廣告提供豐富的新聞宣傳素材與創(chuàng)作元素； 通過增加現(xiàn)場公關(guān)活動的舉辦頻率提高到訪 、 帶動銷售 。 ? 5 月 理想征集活動啟動 7 月 產(chǎn)品說明會舉辦；樣板間開放；樣板區(qū)呈現(xiàn) 8 月 A、 C、 E區(qū)塊開盤 9 月 中秋賞月活動； B、 F區(qū)塊開盤 其中穿插了多次零距離 戶外回顧 ? ? ? ? ? ? ? ? 09年戶外建議 理想之城的宣傳推廣要逐步由本地向全市擴大 ， 甚至是對外埠客戶的爭取 ， 因此 09年有必要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上針對市內(nèi)重點區(qū)域和火車站 、 機場等區(qū)域進行重點投放 。 報紙廣告回顧 ? 理想三步曲 城市與理想 青島與綠城 理想與居住 ? ? ? ?